Imposition de la plus-value de la résidence principale détenue par une entreprise individuelle

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants : Prix de vente du bien et Prix d'acquisition du bien. Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple : Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 000 € - 100 000 €).

Régimes d'imposition applicables

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes : Impôt sur le revenu et Prélèvements sociaux. Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé. Vous êtes concerné dans les cas suivants : Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole), Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple), Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI), Échange de biens, partage ou apport en société.

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger. L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente. C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.

Exonération de la résidence principale

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il faut que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

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Toutefois, le Bulletin Officiel des Impôts précise que « l'exonération est de caractère général. Pour des biens immobiliers dont le droit de propriété est démembré, tout dépend de l’effectivité de la résidence des titulaires des droits démembrés. L’exonération est admise pour les deux conjoints, en cas de vente de l’ancienne résidence principale du couple, si elle l’était lors de la séparation, sous réserve du respect des conditions. »

Lorsque deux appartements sont situés dans le même immeuble et que leur acquisition a été rendue nécessaire par le nombre des personnes à la charge du contribuable, il est admis que ces appartements forment une unité d’habitation et constituent par voie de conséquence la résidence principale de l’intéressé. La plus-value réalisée à l’occasion de la cession de l’un et l’autre de ces appartements peut donc bénéficier de l’exonération.

Cas particuliers : biens annexes et SCI

Si je vends des locaux annexes à cette résidence principale ? Plusieurs années après, je vends le studio, dans lequel résidait ma fille étudiante, et une cave pour un montant de 195 000 €. Je dégage sur ces deux biens un bénéfice (= une plus-value) s’élevant à plus de 43 000 €. Toutefois, lorsque deux appartements sont situés dans le même immeuble et que leur acquisition a été rendue nécessaire par le nombre des personnes à la charge du contribuable, il est admis que ces appartements forment une unité d’habitation et constituent par voie de conséquence la résidence principale de l’intéressé.

L'exonération de plus-value sur la résidence principale en cas de vente de celle-ci est une véritable niche fiscale qui aiguise beaucoup les appétits et peut conduire à faire des bêtises... Il en est ainsi lorsqu'on veut la combiner avec la SCI à l'IS. Considérant ...que cette société (- une SCI à l'IS -), qui a opté pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés, ne peut bénéficier des dispositions précitées du II de l'article 150 U du code général des impôts (- exonération sur la RP -), qui est réservée aux personnes imposables à l'impôt sur le revenu.

Plus-values professionnelles : quand le régime professionnel s'applique

Le fait générateur des plus-values immobilières des entreprises : les opérations affectant les biens inscrits à l'actif d'une entreprise (hors sociétés patrimoniales comme les SCI) obéissent aux règles des plus-values professionnelles. De nombreux événements sont susceptibles de faire naître une plus-value. C'est ainsi le cas : des destructions ou mises hors service, des ventes, des apports, des cessations d'activité, des cessions d'entreprise, des retraits dans le patrimoine privé. Ainsi, chaque sortie d'actif constitue un fait générateur d'imposition, alors que le champ d'application des plus-values des particuliers est beaucoup plus restreint.

Signalons le fait que dans les entreprises soumises à l'IR (entreprises individuelles et sociétés de personnes), le régime des plus-values professionnelles ne concernera que les biens se rapportant à l'exercice de l'activité à titre professionnel. Dans les autres hypothèses, on appliquera le régime des plus-values des particuliers.

La plus-value ou la moins-value, appréciée élément par élément, correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de chaque élément cédé. Lorsque le prix de cession est inférieur à la valeur nette comptable, on constate une moins-value. Au contraire, lorsque le prix de cession est supérieur à la valeur nette comptable, on constate une plus-value.

Biens amortissables et non amortissables

Le montant de la plus-value relative à un bien amortissable est égal à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. Ainsi, les amortissements pratiqués viennent majorer le gain imposable. Exemple : Une entreprise individuelle a acheté un immeuble 100 000 euros, revendu 200 000 euros 15 ans plus tard. Entre temps, 50 000 euros d'amortissements ont été déduits, ramenant la valeur nette comptable lors de la cession à 100 000 - 50 000 = 50 000 euros. Le montant de la plus-value est de 200 000 - 50 000 euros = 150 000 euros.

Selon la durée de détention ou la nature du bien inscrit à l'actif, la plus-value peut être à long terme ou à court terme. Les plus-values à long terme se rapportent aux biens détenus depuis plus de deux ans. Toutefois, la part des amortissements venant diminuer la valeur nette comptable ne peut bénéficier du régime du long terme. Les plus-values à court terme sont relatives : aux biens détenus depuis moins de 2 ans, aux éléments détenus depuis plus de 2 ans, dans la proportion correspondant au montant des amortissements déduits.

Imposition selon la catégorie de plus-value

Plus-value à court terme

La somme des plus-values et des moins-values à court terme réalisées au cours de l'exercice constitue la plus-value nette à court terme. La plus-value nette à court terme s'ajoute au résultat imposable dans les conditions et au taux de l’impôt sur le revenu (barème progressif de 0 % à 45 %). La plus-value est également taxée à hauteur de 18,6 % au titre des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. L'entreprise individuelle (EI) peut étaler l'imposition sur 3 ans à parts égales (sur l’année de réalisation et les 2 années suivantes).

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Plus-value à long terme

La plus-value nette à long terme est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux global de 31,4 % qui se décompose de la façon suivante : 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu (IR) et 18,6 % au titre des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. À noter l'entreprise peut imputer les moins-values à long terme qui ont été subies au cours des 10 exercices antérieurs sur la plus-value nette à long terme réalisée au titre d’un exercice.

En cas de décès de l'exploitant, les plus-values constatées sont soumises au régime fiscal des plus-values à long terme. Il est procédé à une compensation générale entre les plus et moins-values constatées, sans tenir compte de la durée de détention des éléments d’actif immobilisé. Ainsi, lorsque la compensation fait apparaître une plus-value nette à long terme, celle-ci est taxée au taux global de 31,4 %.

Abattements pour durée de détention (entreprises)

En cas de plus-value immobilière à long terme, l'entreprise bénéficie d'un abattement en fonction de la durée de détention de l'immeuble. L’abattement s’applique aux plus-values réalisées sur un immeuble (bâti ou non bâti) affecté à l'exploitation et inscrit au bilan ou au registre des immobilisations. L'abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la 5e (c'est-à-dire à partir de la 6e année). En pratique, la plus-value réalisée sur un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans est donc totalement exonérée.

Il existe plusieurs régimes d'exonération fiscale des plus-values professionnelles. On trouve deux régimes venant tempérer l'imposition des plus-values immobilières réalisées par les entreprises, prévus aux articles 151 septies et 151 septies B du CGI.

Article 151 septies

Les plus-values, à court terme et à long terme, réalisées par les petites entreprises, sont exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux grâce aux dispositions de cet article. Les conditions suivantes doivent être remplies afin de bénéficier de l'exonération : une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole doit avoir été exercée à titre professionnel durant 5 ans, un seuil de recettes annuelles ne doit pas être dépassé (90 000 € pour les activités de prestations de services et 250 000 € pour les activités d'achat-revente ou de fourniture de logement). L'exonération est partielle et dégressive si le montant des recettes réalisées est compris entre 90 000 et 126 000 € pour les prestations de services et entre 250 000 et 350 000 € pour les ventes.

Article 151 septies B

L'article 151 septies B prévoit l'application d'un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième, concernant les plus-values à long terme relatives à un immeuble affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. L'exonération est donc totale au bout de 15 ans. Les plus-values à court terme ne sont pas concernées par ce dispositif et de ce fait, la plus-value globale doit être ventilée.

Tableau récapitulatif : taux d'abattement pour les plus-values immobilières des particuliers

Durée de détention	Taux d'abattement pour l'IR	Taux d'abattement pour les prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 années	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par année	1,65 % par année
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au-delà de la 22e année	Exonération	9 % (par an de la 23e à 30e)
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Exemples chiffrés : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €). Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Autre exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €. Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Vous bénéficierez d'un abattement sur les prélèvements sociaux total de 55 % et vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 €.

Exonérations liées au vendeur et situations particulières

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants : Caractéristiques du bien cédé, Situation du vendeur, Situation de l'acquéreur. La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes : Vous touchez une pension de vieillesse, vous avez une carte mobilité inclusion (CMI), vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées (Ehpad), vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés. Vous êtes exonéré en cas de vente de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions et sous conditions de ressources. Pour une cession en 2026, votre revenu ne doit pas dépasser 30 024 € pour la 1re part de quotient familial, et votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement.

Exonérations professionnelles complémentaires

Exonération en fonction du montant des recettes : L'exonération en fonction du montant des recettes annuelles s’applique aux plus-values nettes de cession d’éléments de l’actif immobilisé réalisées par les entreprises individuelles ou sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Le montant des recettes annuelles s’entend de la moyenne des recettes hors taxes réalisées au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation des plus-values. Pour bénéficier de l'exonération, l'exploitant ou la société doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, à titre professionnel, depuis au moins 5 ans.

Exonération en fonction du prix de cession : L'exonération en fonction du prix de cession s'applique aux plus-values réalisées en cas de transmission à titre onéreux ou à titre gratuit d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d’activité. Pour bénéficier de l'exonération, l’activité transmise doit être de nature commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole et exercée depuis au moins 5 ans. La plus-value est exonérée de la totalité lorsque la valeur des éléments transmis (hors biens immobiliers) est inférieure à 500 000 €.

Exonération en cas de départ à la retraite : L'exonération en cas de départ à la retraite concerne la plus-value réalisée lors de la cession soit d'une entreprise individuelle, soit de l'intégralité des titres détenus par un associé qui exerce son activité dans une société soumise à l'impôt sur le revenu. L'activité professionnelle a été exercée pendant au moins 5 ans et le cédant cesse toute fonction dans l'entreprise cédée. Les plus-values portant sur des biens immobiliers sont exclues de cette exonération.

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Sociétés soumises à l'IS et autres précautions

Dans les entités soumises à l'impôt sur les sociétés, les plus-values immobilières sont toujours à court terme, quelque soit la durée de détention. Le gain réalisé, égal à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, vient donc majorer le résultat imposable à l'IS au taux normal ou au taux réduit (dans les PME, à hauteur de 38 120 euros de bénéfice). Aucun dispositif ne vient atténuer la charge fiscale, les articles 151 septies et 151 septies A ne concernant que les entreprises soumises à l'IR. Il est donc opportun de ne pas inscrire à l'actif d'une société soumise à l'IS l'immeuble d'exploitation.

Le régime des plus-values professionnelles est applicable lorsqu’une immobilisation est affectée par un événement entraînant sa sortie de l'entreprise. Le plus souvent, la réalisation d'une plus-value résulte d’une cession volontaire (vente, apport en société). De manière exceptionnelle, la plus-value peut résulter d'une cession involontaire. Par exemple, en cas d'expropriation ou de sinistre (ex : incendie), les indemnités qui ont pour objet de compenser le transfert de propriété ou la perte d'une immobilisation sont assimilées à un prix de cession et sont susceptibles de générer une plus-value professionnelle.

Conseils pratiques

Vérifiez si le bien est réellement votre résidence principale au moment de la vente pour bénéficier de l'exonération.
Attention aux montages via SCI à l'IS : une société à l'IS ne peut bénéficier de l'exonération de l'article 150 U réservée aux personnes imposables à l'IR.
Si l'immeuble est inscrit à l'actif de l'entreprise individuelle, examinez les régimes d'abattement (articles 151 septies / septies B) et les seuils de recettes ou de prix de cession.
Conservez les justificatifs d'acquisition (actes, déclarations de succession, valeur en capital pour rente viagère) et de détention (amortissements) pour le calcul de la valeur nette comptable et des abattements.
En cas de doute ou de situation complexe (cession, apport, succession, divorce), faites appel à un expert-comptable ou avocat fiscaliste : les contentieux avec le Trésor Public sont nombreux et les tribunaux rendent parfois des décisions défavorables.

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