Plus-Value SCPI : Comprendre la Fiscalité et l'Imposition
Quand un épargnant décide de vendre ses parts de SCPI, il doit déclarer l’éventuelle plus-value qui en résulte. Dans ce cas, il est alors soumis au paiement de l’IR (Impôt sur le Revenu) et de la CSG (Contributions Sociales). Découvrez comment calculer et déclarer vos plus-values lors de cession de parts de SCPI et combien vous aurez de plus-value à payer lors de cette vente.
Comment Calculer Ses Plus-Values Lors de Cessions de Parts de SCPI ?
Définitions
La plus-value se définit comme la différence entre la valeur de cession de vos parts et leur valeur d’achat.
La valeur de vente est le produit net que vous recevez et correspond :
- Au prix de retrait pour les SCPI à capital variable.
- Au prix de cession fixé entre l’acheteur et le vendeur, lors d’une vente de gré à gré (la société de gestion de la SCPI n’intervient pas dans la vente).
- Au prix d’exécution sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe, minoré des frais de commission de la société de gestion.
La valeur d’achat inclut les éventuels frais de souscription (10 à 12 % le plus souvent) ainsi que les droits d’enregistrement.
Cessions de Parts SCPI : Quel Prix Faut-il Retenir ?
Tout achat de SCPI donne généralement droit à un acte où figurent le numéro des parts, la date de la transaction, le prix payé et la date de jouissance : c’est ce document qui vous sert de valeur de référence et détermine les montants que vous devez prendre en compte.
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En cas d’achats SCPI étalés sur le temps, ou de cessions de parts SCPI elles aussi différées, vous ne devez pas retenir le prix moyen : vous devez effectuer le calcul pour chaque part.
Calcul de l'Imposition Totale sur la Plus-Value
Le calcul des plus-values SCPI et leur imposition ont été simplifiés il y a quelques années, pour se calquer sur les dispositions relatives aux plus-values immobilières. Sachez que les plus-values SCPI ne bénéficient pas du prélèvement forfaitaire PFU ou flat-tax : elles sont soumises au régime de l’IR, avec un calcul d’abattement dépendant de la durée de détention. Elles sont aussi soumises au paiement de la CSG et contributions sociales apparentées.
Calcul du Paiement de l’Impôt sur le Revenu (IR)
Toute plus-value SCPI est soumise à l’impôt sur le revenu, sauf si vous détenez des parts SCPI depuis plus de 22 ans. Dans tous les autres cas, vous devez l’intégrer à vos revenus pour y payer l’IR. Le taux d’imposition est normalement fixé à 19 %. L’étalement pour revenus exceptionnels n’est pas admis.
L’assiette d’imposition retenue pour le paiement de l’IR dépend quant à elle de la durée de détention, avec d’éventuels abattements :
- 0 % d’abattement pour une durée de détention de moins de 6 ans
- 6 % d’abattement par année pour la détention comprise entre 6 et 21 ans
- 4 % d’abattement au titre de la 22e année révolue
- 100 % abattement à partir de 22 années de détention.
L’investissement dans les parts de SCPI est donc un investissement à long terme : plus vous patientez avant de les revendre, moins la taxation sur la plus-value SCPI sera importante, voire inexistante après 22 ans de détention.
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Calcul du Paiement de la CSG (Contribution Sociale Généralisée)
Toute plus-value SCPI lors de cession de parts est par ailleurs soumise au paiement des contributions sociales, sauf si vous détenez ces SCPI depuis plus de 30 ans.
Le taux de contributions sociales est de 17,2 %. L’assiette de calcul des contributions sociales dépend lui aussi de la durée de détention, avec d’éventuels abattements :
- 0 % pour une détention de moins de 6 ans
- 1,65 % par année de détention comprise entre 6 et 21 ans
- 1,60 % pour la 22e année de détention révolue
- 9,00 % par an au-delà de 22 ans, jusqu’à 30 ans
- 100 % au-delà de 30 ans de détention, ce qui est relativement peu fréquent pour des parts de SCPI.
Lors d’une plus-value SCPI, vous serez donc taxé, après abattement, par les pouvoirs publics à hauteur de 36.2 % (19 % au titre de l’IR + 17.2 % au titre des prélèvements sociaux), ce qui représente un taux conséquent : il est donc important, lorsque vous souhaitez vendre, de vérifier les tranches d’abattement en fonction de la durée de détention effective de vos parts de SCPI, et d’attendre, selon les cas de figure, une année supplémentaire. Vous devez vous acquitter de l’impôt dans un délai maximum d’un mois à compter de la cession.
Pour résumer, voici les taux d’abattement de l’IR et des prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention de vos parts de SCPI :
Comment optimiser la fiscalité SCPI - Webinar Louve Invest
| Durée de détention | IR | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1.65 % par an |
| La 22e année | 4 % | 1.60 % |
| De 23 à 30 ans | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Exonération de Plus-Value : Peut-on en Bénéficier ?
De manière générale, vous êtes exonéré d’impôts sur la plus-value si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros. Mais cette exonération ne s’applique jamais aux cessions de SCPI : en conséquence, vous devez donc toujours déclarer une plus-value SCPI. Vous devez déclarer la plus-value SCPI dans votre déclaration de revenus et son montant sera pris en compte dans votre revenu fiscal de référence.
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Taxe Spéciale Liées au Plus-Values Immobilières : Doit-on la Payer ?
Depuis le 1er janvier 2013, les plus-values supérieures à 50 000 euros sont soumises à la taxe forfaitaire sur les plus-values élevées, dont le taux évolue par tranche de 50 000 euros : de 2 % pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, et jusqu’à 6 % pour les plus-values supérieures à 260 000 euros. Cette surtaxe est applicable aux SCPI.
Quelles Sont les Modalités Pour Déclarer Ses Plus-Values SCPI ?
Quand Doit-on Déclarer Une Plus-Value SCPI ?
Le fait générateur du calcul de la plus-value est la date de vente effective. La déclaration est donc faite au titre de l’année civile en cours.
Qui Effectue Cette Déclaration ?
La SCPI étant transparente fiscalement, les détenteurs de parts SCPI sont donc redevables à titre personnel de l’impôt sur la plus-value. Pour les particuliers détenant les parts, la déclaration est habituellement faite par la société de gestion de la SCPI, qui prélève directement l’impôt et le verse au FISC. Les associés n’ont pas de règlement à effectuer, mais ils doivent toutefois le mentionner dans leur déclaration annuelle.
Cependant, lors de vente de gré à gré, les modalités incombent alors au vendeur : il doit en principe, lors de l’enregistrement de l’acte de cession, remplir la déclaration 2048-M ou se mettre en rapport avec son centre des impôts.
La Déclaration des Revenus Fonciers (Loyers Versés Comme Revenu Passif SCPI)
En matière d’imposition, il ne faut pas confondre la déclaration des revenus fonciers, de celle des plus-values immobilières. Les déclarations de revenus fonciers se font sur les déclarations 2042 et 2044, avec différents imprimés selon qu’il s’agisse ou pas d’une SCPI fiscale avec ou pas réduction d’impôts.
Les épargnants SCPI ne peuvent plus bénéficier du régime micro-foncier : ils doivent donc effectuer leur déclaration au régime réel d’imposition, sauf dispense de l’administration fiscale, sous certaines conditions. Vous pouvez disposer du régime micro-foncier si :
- vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €.
- ET si vous déclarez déjà des revenus fonciers issus d’une location non meublée.
Sont en revanche toujours exclues de cette dispense les parts de SCPI ouvrant droit à la déduction au titre de l’amortissement, tel que défini par l’article 31 bis du CGI.
À noter : Dans le cas où votre SCPI détient des biens immobiliers à l’étranger, deux régimes fiscaux peuvent être appliqués suivant le pays et dépendent de la convention fiscale existante entre la France et ce pays. Pour déclarer, vous devez renseigner le formulaire cerfa 2047.
Plus-Value Dans le Cas d’Une Cession d’Immeubles Au Sein de la SCPI
Dans le cas où une société de gestion vend un bien immobilier, une plus-value est appliquée qui est soumise au régime des plus-values immobilières (avec abattement en fonction de la durée de détention), réglée directement par la société de gestion. Considérée comme une société fiscalement transparente, la SCPI donne lieu à une imposition entre les mains de l’investisseur. La fiscalité de la SCPI dépend de la nature des revenus : gains ou plus-values. Si vous êtes redevable de l’IFI, vous devrez en outre déclarer la valeur de vos parts de SCPI.
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