Avantages et inconvénients de la création d’une structure pour investir dans l’immobilier

Si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier à plusieurs, la question de la structuration juridique de l’achat se pose nécessairement. Et ce n’est pas la partie la plus simple !

Régime par défaut : l’indivision

Le régime de l’indivision est le régime par défaut en cas d’achat ou de récupération d’un bien immobilier à plusieurs, sans passer par une société. Ce régime résulte le plus souvent d’une succession ou d’une séparation. L’indivision est une situation juridique particulière : plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien, sans que leurs parts soient réellement individualisées.

Ce régime est très contraignant : la plupart des décisions doivent être prises à la majorité des deux tiers des indivisaires et certaines, comme la vente du bien, sont prises à l’unanimité ! Dans ces conditions, les conflits s’avèrent nombreux. Heureusement, la gestion peut être simplifiée grâce à la signature d’une convention entre les indivisaires, qui fixe les règles de l’indivision. Mais malgré tout, l’indivision n’est pas un régime qui facilite la conservation du patrimoine dans le temps.

Concernant la fiscalité, chaque indivisaire est imposé personnellement. Par exemple, si le bien est mis en location, chaque indivisaire touche une quote-part des loyers, qui est soumise à l’impôt sur le revenu. De la même manière, en cas de revente du bien, la plus-value est imposée au régime classique des particuliers (abattements en fonction de la durée de détention).

Avantage en matière d’IFI, les biens détenus en indivision peuvent faire l’objet d’une décote, généralement de l’ordre de 30 à 40%.

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Créer une société pour détenir l’immobilier : pourquoi le faire ?

En matière d’investissement locatif, la création d’une société peut présenter plusieurs avantages : Faciliter la transmission : en créant une société, vous pouvez organiser la transmission de vos parts sociales à vos héritiers. Cela peut permettre d’éviter les éventuels blocages liés à la succession. Garantir une plus grande durabilité de l’investissement : contrairement à l’indivision, la cession de parts sociales ou d’actions par un des associés n’entraîne pas la revente du bien immobilier détenu. L’immobilier est attaché à la société et non pas à chaque associé. Bénéficier d’un régime fiscal avantageux, en matière d’impôt sur le revenu mais aussi d’IFI. Faciliter l’accès au crédit : une société peut plus facilement emprunter de l’argent auprès des banques et des investisseurs pour financer ses investissements immobiliers.

La SCI (Société Civile Immobilière)

La Société Civile Immobilière (SCI) est la solution la plus connue pour investir dans des biens immobiliers à plusieurs. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société dont l’objet social est la détention et la gestion d’actifs immobiliers.

La SCI présente de nombreux avantages (outil de transmission, capital libre et modalités de libération souple, fonctionnement personnalisable, choix de l’imposition des bénéfices) mais elle souffre également de quelques inconvénients (obligations administratives plutôt contraignantes, formalités de création complexes responsabilité illimitée des associés, réunion d’au moins 2 associés et présence de frais cachés). Il est important de les avoir à l’esprit avant de choisir ce statut juridique.

Parmi les avantages évoqués ci-dessus d’investir via une société, la SCI présente deux caractéristiques notables : La responsabilité illimitée des associés : cela signifie que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI. Certes plus risquée, cette responsabilité illimitée permet en revanche aux banques de prêter plus facilement à la structure. La transparence fiscale : une SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, la société elle-même ne paye pas d’impôt sur les sociétés. Ce sont les associés qui sont fiscalisés, en fonction des revenus issus de l’activité de la SCI. Cela leur permet de profiter des éventuels avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs particuliers, alors même que le bien est détenu par la SCI.

Une SCI peut aussi être soumise à l’impôt sur les sociétés. Cela peut être intéressant fiscalement si la SCI détient plusieurs biens immobiliers et réalise des bénéfices importants ou si les associés sont soumis à une tranche d’imposition élevée. Il est important de noter que l’option pour l’impôt sur les sociétés peut entraîner des coûts supplémentaires, en termes de gestion et de comptabilité, ainsi qu’une perte de souplesse dans la gestion de la société.

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Attention : la SCI n’est pas une solution adaptée pour l’investissement locatif en meublé. Considéré comme une activité commerciale et non civile, l’administration n’autorise pas le régime de la transparence fiscale pour la location meublée.

Atouts pratiques et contraintes de la SCI

C’est le principal intérêt d’une SCI. Ce type de structure facilite, en effet, la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Tout d’abord, la constitution d’un patrimoine immobilier se retrouve fortement facilitée grâce à la SCI. En effet, les associés peuvent mettre en commun leurs moyens financiers et ils partagent à plusieurs les coûts générés par le projet. En matière de transmission, la SCI présente plusieurs intérêts. Tout d’abord, elle permet d’effectuer des donations successives de parts sociales tous les 15 ans, en franchise de droits.

La législation n’impose pas de capital social minimum aux sociétés civiles immobilières. Cela signifie qu’une SCI peut, comme la plupart des autres sociétés, fixer son capital à l’euro symbolique. Les associés n’auront donc qu’à apporter 1 € (apport en numéraire). En pratique, il convient d’apporter un minimum de fonds. Leur montant doit permettre de faire fonctionner la société et surtout de faciliter le décrochage d’un financement (prêt bancaire). Au passage, les modalités de libération du capital social sont très souples en SCI.

La SCI est une structure plutôt flexible. Les associés peuvent aménager assez librement ses statuts. Tout d’abord, les statuts peuvent fixer les conditions à respecter pour les prises de décision (majorité et quorum). Les cessions de parts sociales au profit d’un tiers nécessite l’obtention d’un agrément à la double majorité (majorité en nombre d’associés et en nombre de parts sociales). Dans une SCI, le représentant légal est le gérant. Il occupe un rôle central au sein de celle-ci. A défaut de précision contraire, il dispose des pleins pouvoirs pour engager la société.

La détention d’un bien immobilier au sein d’une SCI génère plus d’obligations administratives, comptables et fiscales que la détention en nom propre (en direct en tant que particulier). En effet, la SCI doit généralement tenir une comptabilité. Celles soumises à l’impôt sur le revenu peuvent se contenter d’une comptabilité de trésorerie. Une déclaration de résultats, plus ou moins complexe selon le régime fiscal (IR ou IS) doit être complétée et envoyée chaque année à l’administration fiscale. Enfin, le fonctionnement d’une SCI génère un formalisme juridique assez lourd. Chaque année, il faut convoquer les associés en assemblée générale et les faire statuer sur les comptes de l’année.

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La création d’une SCI génère des coûts supplémentaires dont on ne peut parfois se douter. Par exemple, pour mettre une place une stratégie patrimoniale efficace, il est difficile de prendre les bonne décisions seul : faut-il associer les enfants dans la SCI ? Ou dans une société holding ? Y-a-t-il un intérêt à démembrer les parts sociales ? Etc. Pour cette raison, de nombreux créateurs de SCI ont recours à des conseils (notaires ou avocats) afin de sécuriser le cadre juridique de l’opération. D’autres frais viennent également alourdir le coût de la gestion d’une SCI. Par exemple, lorsqu’une SCI dépose un permis de construire, elle doit obligatoirement faire appel à un architecte, quelle que soit le projet de construction (et donc la superficie du bien). Rappelons que pour les particuliers, un architecte n’intervient que si la surface de plancher représente plus de 150 m2.

Une SCI ne peut être unipersonnelle. Cela signifie que, pour créer une SCI, il faut réunir au moins deux associés, personnes physiques (particuliers) et/ou morales (autres sociétés). En cours d’existence, la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’est un motif de dissolution de la SCI. La société dispose d’un délai d’un an pour régulariser sa situation.

La SARL immobilière et la SARL de famille

La SARL (société à responsabilité limitée) est une société commerciale, qui permet d’investir dans l’immobilier locatif meublé. Cette forme juridique a l’avantage de protéger les associés car leur responsabilité est limitée. Par défaut, les bénéfices de la SARL sont assujettis à l'impôt sur les sociétés (IS).

Problème majeur d’une SARL classique : elle entraîne une double imposition. Les bénéfices sont en effet soumis à l’impôt sur les sociétés et les dividendes versés aux associés sont quant à eux soumis à la flat tax (ou au barème de l’imposition sur les revenus).

La SARL familiale permet d’éviter cet écueil : réunissant des associés d’une même famille (personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité), la SARL de famille peut en effet opter pour le régime de la transparence fiscale. Elle est dans ce cas soumise à l’impôt sur le revenu, sans limitation de durée.

En location meublée, une SARL familiale permet ainsi aux associés de bénéficier du régime fiscal avantageux de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). Comme dans une SCI, chaque associé est alors imposé personnellement sur les revenus ou les plus-values générés. Il peut donc s’agir d’une alternative très intéressante à la SCI pour générer des revenus locatifs en famille !

A noter : la location nue n’étant pas une activité commerciale, elle ne peut être réalisée dans le cadre d’une SARL de famille.

Fonctionnement et formalités d’une SARL immobilière

Une SARL immobilière est dirigée par un ou plusieurs gérants. Le gérant peut être un associé ou non. En cas de cogérance (pluralité de gérants), les gérants partagent par principe les mêmes pouvoirs. La loi impose que certaines décisions soient prises par la collectivité des associés. Le gérant doit donc convoquer une assemblée générale (AG) ordinaire chaque année pour procéder à l'approbation des comptes. Rédaction des statuts : les statuts constituent l'acte fondateur de la SARL. Dépôt du capital social : cette étape consiste à déposer les fonds qui composent le capital social sur un compte bancaire ou chez un notaire.

Autres formes et options : SA, SCPI, OPCI, démembrement

Même pour des investissements limités, créer une SA immobilière peut être judicieux afin d’éviter une progressivité fiscale accrue des revenus locatifs. Toute personne possédant un bien immobilier peut le transférer dans une société anonyme (SA) créée à cet effet, y compris ceux avec une résidence secondaire. Pour qui est-ce adapté ? Beaucoup pensent que créer une SA est réservé aux grands investisseurs ou professionnels, mais de nombreux conseillers fiscaux estiment que les particuliers devraient aussi envisager cette option.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) permettent aux investisseurs de diversifier leurs investissements en immobilier d'entreprise, même avec des montants plus modestes.

Le principe de l’immobilier en démembrement est de séparer la nue-propriété de l’usufruit du bien pendant une durée de 15 à 20 ans. Il est donc possible d’investir dans l’usufruit d’un bien immobilier qui représente 40% de la valeur du bien immobilier. L’investisseur pourra soit utiliser le bien pour se loger ou toucher les revenus générés par la location du bien. Il est donc possible d’investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier qui représente 60% de la valeur du bien immobilier. L’investisseur devient propriétaire de la totalité du bien au terme de la durée d’investissement.

Investir dans l’immobilier d’entreprise : spécificités et avantages

Investir dans l'immobilier d'entreprise est devenu une option attrayante pour diversifier son portefeuille et générer des rendements solides. Avec différentes possibilités d'investissement, des durées de baux stables et une rentabilité supérieure à celle de l'immobilier résidentiel, l'immobilier d'entreprise offre de nombreux avantages. L’immobilier d'entreprise offre une variété d'options d'investissement adaptées aux besoins et aux préférences des investisseurs.

L'immobilier d'entreprise offre généralement des rendements plus élevés que l'immobilier résidentiel. Les loyers commerciaux sont souvent plus élevés que les loyers résidentiels, ce qui se traduit par des revenus locatifs plus importants. Contrairement aux baux résidentiels qui sont renouvelés chaque année, les baux commerciaux ont, en moyenne, une durée comprise entre 3 et 9 ans. Cela offre une stabilité financière aux investisseurs, car ils ont l'assurance d'un revenu locatif régulier pendant une période plus longue.

En investissant dans l'immobilier d'entreprise, des charges supplémentaires seront imputées au locataire par rapport à l’immobilier classique. Cela inclut les frais d'entretien, les charges de copropriété, les taxes foncières, et plus encore. Ces charges supplémentaires peuvent augmenter vos revenus locatifs nets et contribuer à améliorer la rentabilité de votre investissement.

Investir dans l'immobilier d'entreprise peut bénéficier de conditions de financement plus favorables que l'immobilier résidentiel. Les institutions financières reconnaissent souvent la stabilité financière des entreprises et sont plus enclines à accorder des prêts pour l'acquisition de biens immobiliers commerciaux.

Investir dans l'immobilier d'entreprise offre une meilleure visibilité de la qualité du locataire grâce à plusieurs facteurs. Les entreprises candidates sont évaluées pour leur solvabilité et leur crédibilité financière, réduisant ainsi les risques de loyers impayés. Les états financiers (bilan, chiffre d'affaires, résultat…) des entreprises fournissent une transparence sur leur situation financière, permettant aux propriétaires de prendre des décisions éclairées. Les baux d'immobilier d'entreprise ont généralement une durée plus longue, assurant une stabilité financière et réduisant les frais de gestion. Les entreprises bien établies ont une réputation à préserver, ce qui favorise le respect des engagements contractuels et la préservation de la valeur de l'investissement. De plus, les entreprises peuvent fournir des garanties supplémentaires, renforçant la sécurité pour le propriétaire.

Aspects financiers, risques et décisions pratiques

L’achat d’un bien locatif peut permettre de toucher des revenus complémentaires et par exemple d’améliorer sa retraite. L’immobilier est un investissement disposant par ailleurs d’un effet de levier très important : il n’est en effet pas nécessaire de disposer de la totalité des fonds pour investir dans l’immobilier. L’investissement peut se faire via un emprunt.

Les coûts initiaux constituent un obstacle significatif dans le processus d’acquisition. Les frais de notaire, représentant 7 à 8 % du prix d’acquisition, s’ajoutent aux honoraires d’agents immobiliers qui oscillent entre 5 et 10 % du prix de vente. La propriété immobilière comporte des risques inhérents qu’il ne faut pas négliger. Le propriétaire assume l’entière responsabilité de l’entretien du bâtiment et doit faire face aux charges de copropriété et à la taxe foncière. Les fluctuations du marché immobilier peuvent impacter significativement la valeur du bien, tandis que les contraintes réglementaires en constante évolution nécessitent des mises aux normes régulières.

L’acquisition d’un bien immobilier commercial nécessite une diligence raisonnable rigoureuse. L’examen minutieux du contrat immobilier constitue une étape déterminante. La gestion immobilière future mérite une planification détaillée. Un accompagnement professionnel s’avère précieux pour naviguer ces aspects techniques et juridiques.

Comment choisir : critères essentiels

1. Définir son projet : Pour choisir entre la société civile immobilière (SCI) et la SARL, il est important de bien définir son projet.
2. Nature de l’activité : À la différence de la SARL immobilière, la SCI est une société civile. Cela lui interdit par principe d'exercer une activité commerciale comme la location meublée non professionnelle.
3. Transmission et protection du patrimoine : C’est le principal intérêt d’une SCI. Ce type de structure facilite, en effet, la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.
4. Fiscalité : La SCI offre un cadre propice à l’optimisation fiscale. Elle peut choisir son régime d’imposition des bénéfices : impôt sur le revenu ou impôts sur les sociétés (IR ou IS). La SARL de famille peut opter pour la transparence fiscale et être soumise à l’IR.
5. Facilité d’accès au crédit : La responsabilité illimitée des associés en SCI permet aux banques de prêter plus facilement à la structure tandis que la SARL protège les associés mais peut nécessiter des cautions personnelles pour obtenir un prêt.
6. Coûts et formalisme : Prendre en compte les coûts initiaux, la comptabilité, les obligations administratives et le recours probable à des conseils (notaire, avocat, expert-comptable).

Tableau récapitulatif (extraits)

Le choix final dépendra surtout de vos projets d’investissement.

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