Prêt Immobilier pour Gérant de SARL : Conditions et Solutions

Obtenir un prêt immobilier en tant que gérant de SARL peut sembler complexe, mais avec une préparation adéquate, il est tout à fait possible de réaliser votre projet. Cet article détaille les spécificités du profil d’entrepreneur, les critères bancaires, les solutions alternatives et les conseils pour maximiser vos chances d'approbation.

Les Spécificités du Profil d’Entrepreneur / Auto-Entrepreneur

Les entrepreneurs et auto-entrepreneurs font face à des revenus souvent irréguliers, ce qui complique l'évaluation de leur solvabilité par les banques. Contrairement aux salariés avec un salaire fixe, leurs revenus peuvent varier selon la saisonnalité, la conjoncture économique ou la nature des projets. Cette instabilité peut rendre les banques plus réticentes à accorder un prêt immobilier pour 30 ans ou même des durées moindres.

De plus, en l'absence de fiches de paie, les entrepreneurs doivent fournir d'autres preuves de leur solidité financière, telles que des bilans comptables, des relevés bancaires, ou des déclarations fiscales. Ces documents sont essentiels pour convaincre la banque de la viabilité de leur entreprise.

Enfin, les banques considèrent souvent les entrepreneurs comme des profils plus risqués en raison de l'incertitude liée à leur activité. Cela peut se traduire par des conditions de prêt plus strictes, des taux d'intérêt plus élevés, ou des exigences en termes de garanties et d'apport personnel plus importantes.

Est-ce qu'un auto-entrepreneur peut faire un crédit immobilier ?

Oui, un auto-entrepreneur peut tout à fait obtenir un prêt immobilier, mais les conditions sont souvent plus strictes que pour un salarié en CDI (contrat à durée indéterminée). En tant qu'auto-entrepreneur, vous devez rassurer les banques en démontrant la stabilité de votre activité et votre capacité à rembourser l'emprunt.

Éléments Clés pour Monter un Dossier de Prêt Immobilier

Voici les éléments à considérer au moment de monter votre dossier de prêt immobilier :

Ancienneté de l'activité

Plus votre entreprise est ancienne, plus vous aurez de chances d'obtenir un prêt. Les banques vont donc vous demander un certain nombre de documents pour s'assurer que votre entreprise fonctionne parfaitement. De manière générale, ce sont les trois derniers bilans qu'il faudra présenter, car les auto-entrepreneurs pouvant justifier d’au moins trois ans d'activité sont souvent privilégiés. Ces bilans permettront à votre conseiller de vérifier si l’activité de l’entreprise est constante, si ses bénéfices sont en hausse et d’attester de sa pérennité.

Gestion financière saine

Si vous envisagez un achat immobilier, que vous soyez salarié ou indépendant, la banque va naturellement analyser votre gestion de comptes pour maîtriser le risque et s'assurer de votre solvabilité. Elle doit aussi s'assurer que vous disposez des revenus nécessaires pour rembourser vos mensualités et que vos charges ne sont pas trop élevées : le montant de vos revenus en tant qu’auto-entrepreneur ou de chef d'entreprise va entrer en ligne de compte, afin de calculer votre taux d’endettement maximal qui ne devra pas excéder 35% depuis la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de janvier 2022.

Prenons un exemple pour mieux comprendre avec un taux d'endettement maximal à 35 % (taux qui variera selon les situations et les banques) : Si vous gagnez 2 000 euros net, vos charges (crédit immobilier, crédit conso, pension alimentaire, les charges prises en compte pouvant varier selon les établissements bancaires) ne doivent pas excéder 35 %, soit 700 euros.

Apport personnel

Un prêt immobilier sans apport est toujours envisageable car l'apport n'est pas obligatoire pour souscrire un prêt immobilier, mais il est très apprécié par les banques. En tant qu'entrepreneur, vous apportez la preuve, avec cet apport, que vous êtes capable d'épargner et, ainsi, que vous gérez parfaitement votre budget, mais aussi que vous disposez d'un reste à vivre suffisant. De plus, cet apport permettra de réduire le montant du crédit immobilier et donc, vos mensualités : c'est sans conteste un plus. C’est pourquoi il est conseillé de constituer un apport d’au moins 10% du montant total du bien pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit.

Solutions pour Maximiser ses Chances d’Obtenir un Prêt

Pour augmenter ses chances d'obtenir un prêt immobilier, un entrepreneur doit préparer un dossier solide, incluant des bilans comptables positifs et un prévisionnel réaliste. Optimiser ses finances personnelles, en augmentant son apport et en réduisant ses dettes, est également primordial.

Par ailleurs, profiter des aides et subventions disponibles pour les entrepreneurs peut renforcer le dossier en montrant un soutien institutionnel et en offrant des garanties supplémentaires.

Voici un tableau récapitulatif des critères et des solutions pour optimiser votre dossier :

Critère	Description	Solution
Ancienneté de l'activité	Nombre d'années d'exercice de l'entreprise	Présenter au moins 3 bilans positifs
Gestion financière	Stabilité des revenus et absence d'incidents bancaires	Assainir les comptes et éviter les découverts
Apport personnel	Montant de l'épargne disponible	Constituer un apport d'au moins 10%
Taux d'endettement	Pourcentage des revenus consacrés aux remboursements	Ne pas dépasser 35%

Achat Immobilier via une Société : La SAS

Est-ce qu'une SAS peut acheter un bien immobilier ?

Oui, une SAS (Société par Actions Simplifiée) peut acheter un bien immobilier, que ce soit pour un usage professionnel ou pour de l'investissement.

L'achat via une société présente certains avantages fiscaux et juridiques :

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En achetant un bien via une SAS, vous séparez le patrimoine de la société de votre patrimoine personnel, ce qui protège vos biens personnels en cas de difficultés financières.
Les charges liées à l'acquisition (intérêts d'emprunt, amortissement, frais de notaire) peuvent être déduites des bénéfices de la société, ce qui permet de réduire l’imposition.
La SAS permet une gestion plus souple et plus flexible, notamment en termes de répartition des dividendes ou d’éventuelle transmission du bien immobilier.

Quel est le meilleur statut pour acheter un bien immobilier ?

En comparaison avec d'autres statuts, la SAS est souvent privilégiée pour ses avantages fiscaux et la protection juridique qu'elle offre. Toutefois, il est conseillé de consulter un professionnel du droit pour choisir le statut le plus adapté à votre situation et à votre projet immobilier.

Marchand de biens : quel statut juridique choisir ?

Banques et Alternatives de Financement

Quelle banque finance les auto-entrepreneurs ?

Toutes les banques ne sont pas aussi ouvertes au financement des auto-entrepreneurs, mais certaines, comme le Crédit Agricole, se distinguent par leur flexibilité et leur compréhension des besoins spécifiques des entrepreneurs. Au Crédit Agricole, nous sommes connus pour financer les auto-entrepreneurs, surtout s’ils ont un apport important et/ou une bonne gestion de leurs comptes.

Si, en tant qu'entrepreneur, vous souhaitez faire une simulation de crédit immobilier, n'oubliez pas que les banques aiment avoir une gestion intégrale de vos comptes afin de vous proposer un accompagnement global. Si vous avez domicilié vos comptes professionnels ailleurs, n'hésitez pas à proposer de les domicilier dans la banque auprès de laquelle vous souscrirez votre prêt immobilier, cela simplifiera la gestion de vos encours.

Alternatives au prêt immobilier classique

Face aux difficultés potentielles rencontrées face à une demande de prêt immobilier classique, les entrepreneurs et auto-entrepreneurs peuvent se tourner vers des solutions alternatives de financement :

Les entrepreneurs peuvent explorer des alternatives comme le prêt in fine, qui permet de rembourser le capital en une seule fois à la fin du terme, ou le crédit-bail immobilier, offrant la possibilité d'acquérir un bien après une période de location.
Vous pouvez aussi considérer le prêt immobilier entre particuliers.

En France, l’octroi de prêt est normalement réservé aux établissements bancaires. Un salarié peut avoir plus de faciliter à obtenir un crédit de son employeur. Cette pratique illustre la volonté de l’employeur d’aider son salarié dans un moment de difficultés.

Conseils Supplémentaires pour les Chefs d’Entreprise

Avant de soumettre votre dossier auprès d’un établissement bancaire, il faudra définir votre statut juridique. En effet, les dispositions ne seront pas les mêmes selon le statut choisi.

Chef d’entreprise salarié : ce statut est particulièrement rassurant pour les banques puisque vos revenus étant réguliers et que vous bénéficiez d’une assurance santé complète.
Chef d’entreprise non-salarié : il reste possible d’emprunter, mais la banque se montre plus frileuse. Par conséquent, il faudra soigner votre dossier. Une assurance santé complémentaire et d’autres assurances permettant de faire face à d’importantes difficultés financières constituent des justificatifs pertinents.

Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque vérifiera que vous êtes stable financièrement. Pour cela, elle prêtera attention à des indicateurs comme la volatilité de vos revenus ou encore votre secteur d’activité.

La banque va regarder la stabilité de vos revenus

Le salaire est une variable importante pour les institutions bancaires car il justifie votre santé financière. Un chef d’entreprise qui perçoit un salaire régulier apparaît, par exemple, comme plus solvable que celui qui perçoit un revenu irrégulier (non-salarié en général). Certes, il y a des périodes très favorables où les revenus du non-salarié seront très importants. Néanmoins, il peut aussi faire face à un énorme vide financier pendant des mois.

Dans les faits, la banque va vous demander vos derniers bilans pour voir si l’activité de l’entreprise augmente, si les revenus sont stables et si l’activité est pérenne. Votre taux d’endettement ne devra pas excéder 35 %.

La banque va regarder le secteur d’activité

Puisque la banque cherche la stabilité, elle s’intéressera à votre secteur d’activité. C’est surtout nécessaire lors d’une période d’incertitude économique. Même pour les CDD, c’est le profil global du contractant qui sera étudié.

Ainsi, les banques doivent considérer le salaire actuellement perçu pour se faire une idée de votre situation financière. Si votre entreprise est encore dans une situation précaire, il faudra attendre que le secteur se stabilise avant de déposer votre dossier d’emprunt à la banque.

Présentez au moins vos 3 derniers bilans

Concrètement, la banque veut simplement vérifier votre capacité à la rembourser à l’échéance convenue. Votre dossier devra alors inclure plus de justificatifs, car vous avez besoin de montrer que vous êtes stable financièrement. Le but est de prouver que votre entreprise fonctionne correctement, qu’elle génère des revenus suffisants et croissants.

Il faudra transmettre vos 3 derniers bilans annuels à la banque. Le résultat moyen doit absolument être positif pour l’entreprise. De plus, vous devrez joindre vos statuts et l’arrêt comptable de l’exercice annuel en cours au dossier. Néanmoins, l’ancienneté de votre entreprise joue aussi beaucoup. Même s’il est recommandé d’envoyer 3 bilans, la banque se montre plus favorable aux négociations dès 5 années d’exercice. Le dossier est en fait plus riche et plus convaincant à partir de là.

Empruntez avec un co-emprunteur pour rassurer les banques

La présence d’un co-emprunteur contribue aussi à améliorer votre dossier. La banque peut en effet se baser sur vos situations financières respectives pour s’assurer de votre stabilité. Ainsi, si votre co-emprunteur est en CDI (hors période d’essai) depuis quelques années, par exemple, la banque sera plus encline à vous accorder un prêt. Au final, le fait d’emprunter à deux donne plus de garanties au prêteur, car les risques de non-remboursement diminuent. En parallèle, comme votre capacité financière devient plus importante, le montant du prêt accordé peut s’avérer plus important.

Ouvrez un compte professionnel

Lorsque vous souhaitez faire un emprunt, il ne faudra pas oublier que les banques préfèrent avoir une bonne visibilité sur la gestion de vos comptes. De ce fait, il est recommandé de domicilier votre compte professionnel chez la banque prêteuse. Cela est un peu l’équivalent de la lettre de motivation dans une recherche d’emploi : faire sans, cela donne l’impression que vous n’êtes finalement pas si intéressé que ça.

Faire appel à un courtier pour obtenir votre crédit immobilier

Vous pouvez monter vous-même votre dossier d’emprunt, mais il sera toujours plus prudent d’avoir un courtier avec vous. Ce dernier vous renseignera sur toutes les démarches à suivre, les pièces à fournir et s’occupera de mettre en valeur votre projet. Sachant très bien comment fonctionne chaque banque, ce dernier saura valoriser votre dossier selon l’établissement bancaire visé.

Indicateurs Financiers Clés pour les Banques

Lorsque vous déposez une demande de prêt bancaire professionnel, la banque va analyser le dossier que vous lui soumettez. Pour déterminer sa qualité et son niveau de risque, elle va notamment calculer différents ratios et indicateurs financiers. Au final, les résultats vont lui permettre d’émettre un avis sur votre financement (accord ou refus) et de définir les caractéristiques de votre prêt (montant et taux d’intérêt notamment).

La capacité d’autofinancement (CAF) : Elle permet de déterminer le niveau de ressources que votre activité dégagera grâce à son exploitation et aux modes de financement de ses activités. Elle représente un indice de rentabilité. D’un point de vue bancaire, la CAF sert à calculer la capacité de remboursement d’une entreprise et donc, indirectement, sa capacité d’emprunt.
Taux d’endettement global : Cette variable mesure l’importance de votre endettement professionnel au regard de vos fonds propres.

L'Importance d'un Courtier Immobilier

En tant que chef d’entreprise ou entrepreneur, vous travaillez à votre compte et gérez vos revenus de façon individuelle. Lorsque l’on est entrepreneur ou chef d’entreprise, faire une demande de prêt immobilier est un processus long et assez complexe. Un courtier immobilier dispose d’une expertise du marché immobilier et du milieu bancaire. En tant que professionnel, le courtier vous accompagne tout au long du processus de prêt immobilier.

Grâce à son expertise, votre profil est mis en avant auprès des organismes de crédit. Le courtier immobilier peut également prendre en charge la négociation de vos conditions d’emprunt auprès des banques.

Si vous souhaitez gagner encore plus de temps, sachez que vous pouvez consulter des courtiers en ligne comme Pretto. Vous n’avez qu’à renseigner les différents champs et fournir les documents nécessaires.

Crédit Immobilier pour TNS (Travailleurs Non Salariés)

Si vous souhaitez obtenir un crédit immobilier en TNS, vous devez convaincre les banques de votre stabilité financière ! En effet, le statut de travailleur indépendant n’est pas le profil préféré des banques quand il s’agit d’accorder un emprunt. Pour autant, il est tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier pour un TNS.

Difficultés pour obtenir un crédit immobilier en TNS

L’obtention d’un crédit immobilier pour un TNS est souvent plus difficile que pour les personnes exerçant leur activité professionnelle sous d’autres statuts. En effet, les travailleurs indépendants sont des profils plus risqués pour les banques, ce qui peut les pousser à refuser leurs demandes de crédit. Le critère principal d’une banque pour l’accord d’un crédit immobilier est la solvabilité et la stabilité financière de l’emprunteur.

Conditions pour obtenir un crédit immobilier en TNS

Pour décider si elle vous octroie ou non votre crédit immobilier en TNS, la banque va procéder à une analyse de votre profil emprunteur. Elle va s’assurer que votre situation financière vous permet de contracter le prêt que vous souhaitez, c’est-à-dire que vous êtes en capacité de le rembourser, et ce dans le délai imparti.

Plus concrètement, elle regarde :

Si vous avez rencontré des incidents bancaires, leur importance et leur récurrence ;
Le saut de charge, c’est-à-dire la différence entre le montant de vos charges avant et après l’apparition des mensualités pour rembourser le crédit ;
Le reste à vivre, qui est le budget alloué à vos dépenses courantes une fois les charges enlevées ;
Le taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 33% ;
L’existence d’une épargne ou de placements qui pourraient vous permettre de faire face à des imprévus.

Démarches à réaliser pour obtenir un crédit immobilier en TNS

Pour réaliser et défendre votre demande de crédit immobilier en TNS, vous devez constituer et présenter un dossier. Ce dossier résume votre profil emprunteur et doit donc contenir tous les documents nécessaires à la banque pour étudier votre demande de crédit immobilier.

Votre dossier doit contenir :

Une pièce d’identité, en cours de validité ;
Un justificatif de votre domicile ;
Les éventuels justificatifs liés à votre situation familiale ;
Vos trois derniers relevés bancaires ;
Vos fiches de paie, si vous en avez ;
Vos avis d’imposition ;
Les trois derniers bilans de votre entreprise ;
L’arrêt comptable de l’exercice en cours.

La banque pourra vous demander de lui communiquer en complément des documents relatifs à votre projet immobilier, comme par exemple un permis de construire ou un compromis de vente signé. N’hésitez pas à compléter votre dossier avec tout autre document justificatif pertinent.

Négocier son crédit immobilier avec la banque

Un crédit immobilier se négocie ! En effet, ne vous arrêtez pas à la première proposition de la banque, car la négociation est quasi-automatique pour un crédit immobilier. Vous pouvez négocier avec la banque les frais annexes, c’est-à-dire les frais d’assurance emprunteur, les frais de remboursement anticipé, les frais de dossier et les frais de garanties.

Si vous n’avez pas le temps de vous consacrer à la recherche et la négociation de votre crédit immobilier en TNS, si vous ne vous sentez pas suffisamment à l’aise pour en négocier les conditions ou si votre dossier est un peu faible, vous pouvez faire appel aux services d’un courtier en immobilier. En tant qu’expert, le courtier pourra encadrer la constitution de votre dossier, rechercher les meilleures offres, défendre votre profil auprès des banques et négocier les conditions de crédit les plus avantageuses.

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