Attestation de Financement pour l'Achat d'une Maison : Guide Complet

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison et vous apprêtez à entamer une série de visites ? Vous pouvez vous tourner vers une banque ou un courtier pour obtenir une attestation de financement. Parfois appelée "attestation de prêt" ou "attestation de faisabilité", l’attestation de financement est un document qui atteste de vos capacités à rembourser un crédit immobilier. Si elle n’est pas obligatoire et n’a pas de valeur juridique, elle permet de rassurer le vendeur et peut parfois faire la différence sur des marchés immobiliers très concurrentiels.

Qu'est-ce qu'une Attestation de Financement ?

Document émis par un courtier ou par une banque, l'attestation de financement (aussi appelée attestation de prêt immobilier) permet à l'acheteur de justifier sa capacité d'emprunt à un moment précis. En clair, l’attestation de financement indique que votre situation financière est suffisamment bonne pour que la banque ou le courtier accepte de vous accorder un prêt immobilier ou de vous aider à en obtenir un à hauteur d’un certain montant, pour financer votre acquisition.

Aux yeux de la loi, l'attestation de financement (ou attestation de prêt) n'est pas un document obligatoire. Toutefois, elle constitue un réel atout pour l'acquéreur autant que pour le vendeur. Il peut toutefois vous être demandé avant une visite immobilière, afin de rassurer le vendeur et sécuriser le processus.

L’attestation de financement est un document émis par une banque ou un courtier qui atteste de la faisabilité d’un projet d’achat immobilier d’un point de vue financier et à un instant T. Elle permet de confirmer votre capacité d’achat vis-à-vis du vendeur ou de l’agent immobilier.

Auparavant peu demandée, elle est de plus en plus sollicitée dans le cadre des visites immobilières, face à la hausse des taux de prêt. L'état actuel du marché immobilier contraint de plus en plus d'acteurs à adapter leurs techniques de vente, l'objectif étant de sécuriser au maximum les transactions et rassurer les parties à la vente.

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Elle indique que votre situation financière est suffisante pour que la banque ou le courtier accepte de vous accorder un prêt immobilier ou de vous aider à l’obtenir.

L’attestation de financement est un document facultatif prouvant la capacité d’emprunt d’un acquéreur.

Pourquoi l'Attestation de Financement est-elle de plus en plus demandée ?

Depuis quelques années, les demandes de prêt immobilier sont de plus en plus nombreuses à être rejetées, cela étant notamment dû au durcissement des conditions bancaires. Face à cette situation, les vendeurs jouent davantage la carte de la prudence, ce qui se répercute forcément sur les professionnels de l'immobilier. Ces derniers sollicitent alors des garanties supplémentaires aux potentiels acheteurs, et ce même avant la visite du bien. L'intérêt est d'éviter l'effet déceptif pour le vendeur face à un acheteur finalement insolvable.

Du côté de l'acheteur, l'intérêt est de propulser son dossier au-dessus des autres en donnant les garanties suffisantes au vendeur quant à ses capacités financières. Pour parvenir à ce résultat, il est recommandé de fournir une attestation de financement, moyen de sécuriser les visites immobilières. De cette manière, les acheteurs se concentrent sur les biens immobiliers adaptés à leurs capacités financières et gagnent ainsi du temps. En outre, cette démarche préalable permet d'éviter au maximum tout risque de litige ou de conflit en cas de prêt refusé.

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Jointe à votre offre d’achat immobilier, elle représente un allié pour convaincre le vendeur de vous faire confiance et tenter de faire la différence face aux dossiers des acheteurs concurrents ! Elle permet de se distinguer des autres acquéreurs et de se positionner sur un bien.

En résumé, l’attestation de financement vous aide à mettre davantage de chances de votre côté pour rassurer le vendeur ou l’agent immobilier, en lui apportant une preuve de la solidité financière de votre dossier. Elle permet également de placer votre dossier "en haut de la pile" par rapport à ceux d’autres acquéreurs n’ayant apporté ni attestation de financement, ni simulation de prêt immobilier.

Le principal objectif de l’attestation de financement est de rassurer le propriétaire d’un bien immobilier avant qu’il choisisse de s’engager auprès d’un acheteur via un compromis de vente. L’attestation de financement lui permet de se protéger des éventuels risques de rétractation si l’acheteur n’obtient pas son crédit immobilier.

L’attestation de financement permet également de « renforcer » le dossier de l’emprunteur et se démarquer des autres acheteurs, dans le cas où le vendeur reçoit plusieurs offres d’achat.

Que contient une Attestation de Financement ?

Pour être considérée comme valable, cette attestation comporte certaines mentions indispensables :

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• La date à laquelle le document est émis
• Les mentions légales
• Les informations personnelles de l'acheteur qui souhaite réaliser un prêt immobilier
• La somme maximum de financement que l'établissement est prêt à octroyer
• La signature de l'organisme qui émet l'attestation

L’attestation de financement d’un prêt immobilier est un document qui présente plusieurs informations relatives à votre demande de crédit immobilier et votre situation.

• La date d’émission du document
• Votre identité
• Le cachet et la signature de l’organisme émetteur (banque ou courtier immobilier)
• Les mentions légales
• Le montant maximal de l’achat immobilier qu’il est possible de financer ou le montant du prêt que la banque est prête à vous accorder

Est-il légal d’exiger une Attestation de Financement ?

La question que de nombreux futurs acquéreurs se posent est de savoir s'il est légal - ou non - d'exiger de leur part une attestation de financement avant une visite. En pratique, cette demande n'est pas illégale, toutefois une agence immobilière ne peut pas légalement mentionner cette obligation dans son annonce puisque l'attestation de financement n'a aucune valeur obligatoire. Dans ce cas, l'acheteur a tout à fait le droit de refuser de la fournir.

Dans les faits, ce document est généralement demandé puisque le professionnel qui agit en tant qu'intermédiaire à la transaction est soumis à la loi Hoguet et doit notamment lutter contre tout signe de blanchiment d'argent. Son devoir de vigilance lui impose de prendre toutes les mesures utiles pour vérifier les moyens de financement de l'acquéreur ainsi que son identité.

Comment obtenir une Attestation de Financement ?

L'attestation de financement peut être facilement demandée à votre banque ou bien à un courtier en prêt immobilier. Il est possible d’obtenir une attestation de financement auprès d’une banque ou d’un courtier immobilier.

Pour obtenir ce précieux document qui peut vous aider à trouver un bien plus rapidement, il vous faut rassembler certains documents indispensables en amont. Pour obtenir une attestation de prêt, vous devez nécessairement fournir plusieurs pièces justificatives qui vont permettre au courtier immobilier ou à la banque d’attester de votre capacité de financement. En effet, vous ne pouvez pas recevoir une attestation de financement sans étude de votre dossier.

La banque ou le courtier a besoin d'avoir une idée précise de votre situation financière afin de l'analyser en profondeur et ainsi connaître votre capacité d'emprunt. A partir de cet élément, il détermine le montant total auquel vous avez droit via un emprunt bancaire.

Documents requis :

• La copie de votre document d'identité
• Les trois derniers bulletins de salaire lorsque vous êtes salarié
• Le dernier bilan de chiffre d'affaires lorsque vous êtes travailleur non salarié
• Les trois derniers relevés de compte bancaire
• Le justificatif d'un apport éventuel
• Tout autre élément que vous jugez utile afin d'appuyer votre démarche

Ces pièces justificatives vont permettre de déterminer votre capacité d’endettement, c'est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter, et la qualité de votre dossier. Il ne suffit pas d'avoir une capacité d'emprunt élevée pour obtenir une attestation de financement. Par exemple, si vous avez des revenus élevés, mais beaucoup d'incidents de paiement, vous pourrez avoir des difficultés à obtenir un prêt immobilier.

Lorsque l'acquéreur peut autofinancer l'achat du bien immobilier convoité, il peut demander à sa banque une attestation de fonds. Il s'agit d'un document informant le vendeur de la présence suffisante des fonds sur le compte bancaire du potentiel acheteur.

Le délai d’obtention d’une attestation de financement d’une banque ou d’un courtier immobilier varie de quelques heures à quelques jours. Sur les marchés immobiliers tendus, il est nécessaire de privilégier l’acteur qui sera capable de générer une attestation de financement le plus rapidement.

La majorité des banques et des courtiers peuvent vous fournir une attestation de financement gratuite et sans engagement. Son délai d’obtention varie cependant de quelques heures à plusieurs jours selon les établissements.

Il est toutefois conseillé d’éviter les banques qui vous demandent d’avoir trouvé un bien avant de vous fournir une attestation de financement ou une simulation de prêt. Sur des marchés tendus comme Paris où il faut être rapide, ce sera souvent trop tard...

Certaines banques peuvent conditionner l’envoi de votre attestation de financement à la condition d’avoir déjà trouvé le bien immobilier.

Où trouver une attestation de financement ?

Dans ce cas-là, trois solutions se présentent aux futurs emprunteurs :

• Obtenir une attestation de financement auprès d’une agence bancaire
• Obtenir une attestation de financement auprès d’un courtier immobilier
• Obtenir une attestation de financement en ligne

Quelle est la valeur juridique d'une Attestation de Financement ?

L’attestation de financement n’a aucune valeur juridique et lors d’un achat immobilier, vous n’êtes pas obligé de la fournir. Ce document ne possède aucune valeur juridique à proprement parler. Elle a pour objectif de rassurer le vendeur et renforcer votre dossier avant de signer un compromis de vente, par exemple.

Même si elle est facultative, certains vendeurs peuvent exiger votre attestation de capacité d’emprunt avant de signer un compromis de vente. Il est tout de même conseillé de présenter une attestation de financement aux vendeurs des différents biens immobiliers visités si vous souhaitez montrer votre dossier sous le meilleur jour.

Pourquoi présenter une Attestation de Financement au vendeur ?

L’attestation de financement n’est pas obligatoire, mais il s’agit d’un document utile pour renforcer votre dossier et rassurer le vendeur sur votre capacité à acheter son bien immobilier. L’attestation de financement - même si elle n’a aucune valeur juridique - présente plusieurs avantages.

• Prouver sa capacité de financement : elle indique que votre situation financière est suffisante pour que la banque ou le courtier accepte de vous accorder un prêt immobilier ou de vous aider à l’obtenir.
• Renforcer son dossier : elle prouve votre capacité financière à acquérir ledit bien immobilier et va permettre au vendeur de se projeter avec vous.
• Rassurer le vendeur : il est presque sûr de pouvoir finaliser sa vente étant donné que vous êtes solvable. Elle lui permet de se protéger contre les risques de rétractation si vous ne parvenez pas à obtenir votre crédit immobilier, malgré votre souhait d’acheter son bien immobilier.
• Se démarquer des autres dossiers : le vendeur placera votre dossier en priorité par rapport aux acquéreurs qui n’ont pas présenté d’attestation de financement.

L’Attestation de Financement est-elle suffisante ?

Techniquement, l’attestation de financement est « suffisante » pour engager les démarches administratives avant d’acheter un bien immobilier. En effet, certains acheteurs ne présentent même pas ce document avant de signer un compromis de vente.

Néanmoins, certains vendeurs - peu désireux de s’engager avec un vendeur insolvable - peuvent demander une attestation de financement.

Afin de se démarquer un maximum des autres acheteurs, il est possible de présenter plusieurs autres documents prouvant votre capacité d’emprunt :

• Une simulation de prêt immobilier : il s’agit d’un document plus complet.
• Un plan de financement : il s’agit d’un document qui détaille tous les éléments relatifs à votre financement en fonction du bien immobilier pour lequel vous faites une offre.
• L’accord de principe : ce document atteste que la banque accepte de poursuivre l’étude de votre dossier de demande d’emprunt.

Pour les acheteurs qui peuvent acheter comptant, il est possible de demander une attestation de fonds.

Attestation de financement vs. Simulation de prêt : Quelle différence ?

Si ces 2 documents peuvent être obtenus en prévision de la visite d’un bien immobilier, la simulation de prêt immobilier est beaucoup plus précise et complète. Elle fournit en effet davantage d’informations de nature à rassurer le vendeur et/ou l’agent immobilier, telles que par exemple le montant de votre apport ou votre futur taux d’endettement. Elle démontre aussi que votre projet est mûrement réfléchi, gage d’une plus grande fiabilité.

Autres documents utiles pour l'achat immobilier

D’autres documents peuvent également vous être utiles dans vos démarches pour acheter un bien immobilier !

• Le plan de financement : c’est le document le plus complet ! Il détaille tous les éléments relatifs à votre financement en reprenant les informations de la simulation de prêt et en les adaptant au bien immobilier pour lequel vous faites une offre. Ce document est donc établi et fourni postérieurement à la visite du bien.
• L’attestation de fonds : elle s’adresse à tous les candidats à l’achat qui disposent de l’intégralité des fonds pour payer comptant le bien immobilier de leurs rêves en indiquant le montant. Pour obtenir ce document, il vous suffit d’en faire la demande à votre banque. Cette attestation est aussi parfois utilisée pour attester de l’apport s’il est conséquent.
• L’accord de principe (parfois aussi appelé accord de prêt) : dans ce document fourni par une banque (et non par un courtier), cette dernière certifie qu’elle vous donne son accord pour poursuivre l’étude de votre dossier de demande d’emprunt. Cet accord ne dispose cependant d’aucune valeur contractuelle et n’engage pas la banque. Il est souvent établi postérieurement à l’acceptation de votre offre d’achat et ne remplace donc pas l’attestation de financement qui vous sera délivrée plus rapidement.

Conseils supplémentaires

• Il est conseillé de présenter une attestation de financement émise deux mois auparavant, maximum.
• Si l’attestation de financement n’est pas obligatoire, certains vendeurs peuvent vous la demander comme preuve de votre capacité de financement avant de signer un compromis de vente.
• Il est conseillé d’avoir toujours cette attestation avec vous lors des visites pour pouvoir faire une offre d’achat immobilier sur le champ si vous le souhaitez.
• Pour que ce document soit pris au sérieux, il doit idéalement avoir été émis moins de 2 mois avant le jour de la visite. Car il perd de sa valeur au fil du temps, le vendeur ou l’agent immobilier pouvant estimer que votre situation financière a changé depuis son émission. Il est donc conseillé d’anticiper ce point et de demander à votre banque ou votre courtier de renouveler votre attestation si vous entamez une nouvelle série de visites.
• N’hésitez pas à demander à votre banque d’indiquer un montant légèrement supérieur à celui du bien que vous visitez afin de ne pas être bloqué au moment de davantage rassurer le vendeur ou l’agent immobilier si vous faites une offre !

Tableau récapitulatif des documents pour l'achat immobilier

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