Qui doit payer le loyer d'une entreprise en redressement judiciaire ?

Lorsqu'une entreprise fait l'objet d'une procédure collective telle qu'un redressement judiciaire ou une liquidation judiciaire, la question du paiement du loyer des locaux professionnels est encadrée par des règles strictes définies par le Code de commerce, notamment aux articles L. 641-11-1, L. 641-12, L. 622-14 et L. 145-45. Ce cadre légal précise non seulement qui est responsable du paiement du loyer mais aussi les conditions de poursuite, de résiliation et de cession du bail commercial pendant cette période de difficulté.

Maintien et poursuite du bail commercial lors d'une procédure collective

En droit français, l’ouverture d'une procédure collective, comme le redressement ou la liquidation judiciaire, ne provoque pas la résiliation automatique du bail commercial. Le bail continue de s’appliquer, même si des loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure sont impayés.

En effet, toute clause du contrat prévoyant la résiliation automatique en cas d’ouverture d’une procédure collective est réputée non écrite. Cela signifie que malgré l'existence d'impayés, le bail reste en vigueur et sa poursuite peut être exigée, mais désormais sous le contrôle du représentant judiciaire.

Qui décide alors de la poursuite du bail ? Selon la procédure engagée :

En cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire, c’est généralement l’administrateur judiciaire nommé par le tribunal qui décide de poursuivre ou non le bail. S’il n’y a pas d’administrateur, la décision revient au locataire après accord du mandataire judiciaire. En cas de désaccord, le juge-commissaire peut être saisi.
En cas de liquidation judiciaire, c’est au liquidateur judiciaire nommé par le tribunal de commerce (ou tribunal des activités économiques) d’examiner et de décider de la continuation du bail. Si l’entreprise est d’une certaine taille (plus de 20 salariés et un chiffre d'affaires supérieur à 3 millions d'euros hors taxes), le tribunal désigne également un administrateur judiciaire qui participe à cette décision.

En pratique, le bail commercial est continué dans les mêmes conditions contractuelles, et le locataire ou son représentant judiciaire doit payer les loyers et respecter les clauses, notamment la destination des locaux.

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Responsabilité du paiement des loyers en redressement ou liquidation judiciaire

À compter du jugement d’ouverture de la procédure, c’est l’administrateur ou le liquidateur judiciaire qui prend en charge les obligations contractuelles liées au bail commercial, y compris le paiement du loyer et des charges. Ils agissent au nom de l’entreprise en difficulté et évaluent la possibilité et l’intérêt de poursuivre ou non le bail, selon la situation financière et la stratégie envisagée.

Les loyers impayés avant l’ouverture de la procédure collective doivent être déclarés par le bailleur dans un délai impératif de deux mois auprès du mandataire judiciaire, car ces créances sont inscrites au passif de la procédure. Le bailleur dispose d’un privilège spécial sur les loyers impayés des deux années précédant l’ouverture de la procédure (article L. 622-16 du Code de commerce), ce qui lui confère un rang prioritaire dans le remboursement au sein du passif.

Les loyers et charges correspondant à la période postérieure au jugement d’ouverture constituent des dettes ordinaires de la procédure à régler normalement par l'administrateur ou le liquidateur, qui décidera de poursuivre ou de résilier le bail.

Cas particulier de l'entreprise en redressement judiciaire

Le locataire bénéficie d’un délai de trois mois après l’ouverture du redressement judiciaire pour régler ses loyers. Durant cette période, le bailleur ne peut entreprendre une action en résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement. Passé ce délai, si les loyers postérieurs à l’ouverture restent impayés, le bailleur peut saisir le juge-commissaire pour demander la résiliation judiciaire du bail, sans que celui-ci puisse accorder de délai supplémentaire de paiement.

Par ailleurs, si le paiement intervient entre le délai de trois mois et la décision du juge-commissaire, ce paiement peut suspendre la résiliation, obligeant le juge à vérifier la situation au jour où il statue.

Résiliation du bail commercial en procédure collective

La résiliation du bail commercial en cas de redressement ou de liquidation judiciaire est encadrée strictement :

Décision par l'administrateur ou le liquidateur judiciaire : Ceux-ci peuvent décider à tout moment, sans avoir à se justifier, de résilier le bail s’ils estiment que l’entreprise n’a pas les fonds nécessaires au paiement du loyer, ou pour d’autres raisons stratégiques. La décision produit effet à compter du moment où elle est portée à la connaissance du bailleur.
Initiative du bailleur : Le bailleur ne peut demander la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture qu’après un délai de trois mois à compter de ce jugement. Il doit saisir le juge-commissaire qui constatera la résiliation sans pouvoir accorder de délais. Pour les arriérés nés avant l’ouverture de la procédure, la déclaration de créance et la procédure collective sont nécessaires afin de prétendre à un remboursement.
Initiative du locataire : Lorsque l’entreprise ne bénéficie pas d’administrateur judiciaire, le locataire peut décider de résilier le bail après accord avec le mandataire judiciaire. En cas de désaccord, le juge-commissaire tranche.

Il est important de noter que la clause résolutoire classique présente dans les baux commerciaux est suspendue au jour de l’ouverture de la procédure collective : le bailleur ne peut plus la faire appliquer pour exiger la résiliation directe du bail sans intervention judiciaire.

Cession du bail commercial en procédure collective

Lorsque l’entreprise en difficulté fait l’objet d’un plan de cession, le bail commercial peut être inclus dans l’ensemble cédé au repreneur. Le tribunal précise alors les contrats nécessaires au maintien de l’activité, dont le bail commercial. Dans ce contexte, plusieurs clauses habituelles du bail commercial - telles que l’obligation d’accord préalable du bailleur pour la cession ou la garantie solidaire de paiement des loyers - sont suspendues, facilitant la cession.

En dehors du cadre d’un plan de cession, le liquidateur judiciaire peut céder isolément le bail, avec ou sans fonds de commerce, sous réserve de l’accord du juge-commissaire et dans le respect des clauses contractuelles d’agrément ou de droit de préemption (notamment celui de la commune en cas de périmètre de sauvegarde du commerce).

Obligations et droits du bailleur et du locataire

Durant la procédure collective, le bailleur doit respecter la décision prise par l’administrateur ou le liquidateur judiciaire quant à la poursuite ou la résiliation du bail. Il perd la possibilité d’agir unilatéralement pour réclamer le paiement des loyers ou de résilier le bail via une clause résolutoire.

Le locataire, pour sa part, doit continuer à respecter les clauses du bail tant que celui-ci est maintenu, y compris le paiement des loyers sous contrôle judiciaire ainsi que l’entretien des locaux jusqu’à une éventuelle libération.

Les administrateurs et liquidateurs doivent prudement gérer la poursuite des contrats, car leur responsabilité civile professionnelle peut être engagée en cas de mauvaise décision (par exemple, poursuivre un bail sans fonds suffisants ou retarder une résiliation nécessaire).

Procédure spécifique en cas d’impayés de loyers

Dans le cadre d’un redressement judiciaire :

Le bailleur doit envoyer un commandement de payer par acte d’huissier visant la clause résolutoire, qui doit être resté sans effet pendant un mois pour enclencher une procédure de résiliation du bail (article L.145-41 du Code de commerce).
Après trois mois post-jugement d’ouverture, si les loyers demeurent impayés, le bailleur peut saisir le juge-commissaire qui doit constater la résiliation de plein droit du bail sans possibilité d’accorder de délais supplémentaires.

Ce dispositif protège ainsi l’entreprise locataire pour lui laisser une chance de rétablir sa trésorerie dans un délai minimal, tout en sécurisant les droits du bailleur sur le long terme.

Les conséquences pratiques pour les parties en présence

En cas de liquidation judiciaire, la gestion du bail commercial est particulièrement délicate. Le liquidateur judiciaire prend la gestion du contrat, s'assure que les loyers et charges sont payés tant que le bail est maintenu, ou procède à sa résiliation. Ce dernier peut également procéder à la cession du bail seule ou avec le fonds de commerce.

Le bail commercial est souvent un actif crucial pour la reprise de l’activité, et sa bonne gestion est essentielle à la préservation de la valeur de l’entreprise en difficulté.

Bail commercial : Qu'est-ce que c'est ?

Enfin, les dirigeants d’une entreprise en procédures collectives sont particulièrement impactés, car ils perdent la capacité d’exercer leur activité, risquent une responsabilité personnelle et souvent une interdiction d’exercer pendant plusieurs années.

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