Récupération de la TVA sur les Achats Immobiliers : Conditions et Procédures

La récupération de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) immobilière est une opportunité significative pour les investisseurs et professionnels. Une entreprise est en principe assujettie à la TVA. Cela signifie qu'elle doit la facturer à ses clients et la reverser à l'État français.

Quand et comment récupérer la TVA sur vos achats ?

Le fait d'être soumise à un régime réel de TVA lui permet également de pouvoir déduire la TVA qu'elle paye sur ses achats professionnels. Autrement dit, elle peut demander le remboursement de la TVA déductible qu'elle a payée à l'État. Nous vous présentons les règles concernant la déduction de TVA. Pour ce faire il faut que la vente soit réalisée entre 2 assujettis à TVA (cf article précédent) et que la vente soit placée par le notaire sous l’article 257 bis du CGI. La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière. C'est un impôt perçu par l'État.

Conditions Générales pour la Déduction de la TVA

Pour pouvoir déduire la TVA, les conditions suivantes doivent être respectées :

L'entreprise doit être soumise à un régime réel de TVA (réel simplifié ou réel normal). Elle ne doit pas être exonérée de TVA ou être en franchise en base de TVA.
La TVA à déduire doit concerner des achats de biens ou de services nécessaires à l'exploitation de l'entreprise. Si l'achat est réalisé aux fins personnelles du dirigeant, alors la TVA appliquée à cet achat ne peut pas être remboursée.
L'entreprise doit pouvoir justifier les achats sur lesquels elle demande une déduction de TVA. On doit également pouvoir y lire le montant de la TVA qu'elle a versée et dont elle demande le remboursement. Le justificatif sera généralement une facture, mais il peut s'agir d'un autre document (ex : bon de commande).

Attention Certains biens ou services peuvent être exclus du droit à déduction.

Modalités de Déduction de la TVA

Les déductions de TVA sont mentionnées sur les déclarations que vous devez déposer selon votre régime d’imposition. La déduction de la TVA doit être imputée en priorité sur la TVA dont vous êtes redevable (TVA brute ou collectée). Lorsque votre taxe déductible est supérieure à votre taxe collectée, l'excédent constitue un crédit de TVA.

Lire aussi: TVA et Achat Immobilier

L'entreprise a 2 options :

Elle peut décider de reporter ce crédit d'impôt sur les périodes d'impositions suivantes, c'est-à-dire que la TVA déductible restante sera utilisée pour diminuer la TVA collectée du mois suivant.
Elle peut demander le remboursement de la totalité ou d'une partie de son crédit de TVA.

Exigibilité de la TVA

La TVA peut être déduite uniquement à partir du moment où elle devient exigible. En effet, la notion d'exigibilité est importante car elle détermine la période au cours de laquelle vous allez devoir déclarer la TVA et par la même occasion la déduire.

Selon le type de vente, la TVA n'est pas exigible au même moment :

Vente de biens : la TVA est exigible au moment de la livraison (généralement en corrélation avec la date de la facture). Lorsqu'un acompte est versé, la TVA devient alors déductible dès le versement de l'acompte.
Vente de prestations de services : la TVA est exigible au moment de l'encaissement du prix. Cependant l'entreprise peut opter pour le régime des débits. Dans ce cas, la TVA est exigible à la date de la facture.

Pour en savoir plus sur l'exigibilité de la TVA, vous pouvez consulter la fiche correspondante.

Exemple

Une entreprise achète des biens pour les besoins de son activité à une autre entreprise. Elle passe commande le 13 janvier et reçoit les produits le 3 février. La TVA devient exigible au moment de la livraison puisqu'il s'agit d'une vente de biens. La livraison ayant eu lieu en février, la TVA devra être déclarée et déduite lors de la déclaration de TVA du mois de février (autrement dit, entre le 15 et le 24 mars).

Remboursement de la TVA

Pour obtenir un remboursement de TVA, l'entreprise doit en faire la demande au service des impôts des entreprises (SIE) dont elle dépend au moment de sa déclaration de TVA sur laquelle le crédit de TVA est mis en évidence. Autrement dit, il s'agit de la déclaration sur laquelle la TVA collectée est inférieure à la TVA déductible.

Le remboursement peut être annuel, semestriel, trimestriel ou mensuel. De plus, selon le régime d'imposition à la TVA de l'entreprise, les modalités de remboursement de TVA ne sont pas les mêmes.

Régime Réel Simplifié de TVA

Selon le montant du crédit de TVA de l'entreprise, celle-ci peut faire une demande de remboursement annuel ou semestriel.

Remboursement annuel de TVA : Il est possible lorsque le montant du crédit de TVA est au moins égal à 150 €. La demande doit être faite au moment de la déclaration annuelle de TVA.
Remboursement semestriel : Il est possible lorsque le montant du crédit de TVA est au moins égal à 760 €. La demande doit être faite tous les 6 mois à partir de la date de clôture de l'exercice comptable de l'entreprise au moment de la déclaration de TVA qu'elle réalise ce mois-là.

Régime Réel Normal de TVA

Selon le montant du crédit de TVA de l'entreprise, celle-ci peut faire une demande de remboursement annuel, trimestriel ou mensuel.

Remboursement annuel de TVA : Il est possible lorsque le montant du crédit de TVA est au moins égal à 150 €. La demande doit être faite au moment de la déclaration de TVA de janvier correspondant à la TVA du mois de décembre ou du 4e trimestre.
Remboursement trimestriel : Il est possible lorsque le montant du crédit de TVA est au moins égal à 760 €. Une demande peut être faite le mois qui suit les 3 premiers trimestres de l'année.
Remboursement mensuel : Il est possible lorsque le montant du crédit de TVA est au moins égal à 760 €. La demande doit être faite chaque mois au moment de la déclaration de TVA de l'entreprise.

Tableau récapitulatif des seuils de remboursement de TVA :

Périodicité	Régime Réel Simplifié	Régime Réel Normal
Annuel	≥ 150 €	≥ 150 €
Semestriel	≥ 760 €	Non applicable
Trimestriel	Non applicable	≥ 760 €
Mensuel	Non applicable	≥ 760 €

Exclusions du Droit à Déduction

Même si la TVA qui s'applique sur les achats professionnels est en principe déductible, certains achats de biens ou de services sont exclus. Il s'agit par exemple des achats suivants :

Biens ou services liés au logement fourni gratuitement aux dirigeants et au personnel de l'entreprise. Cela ne concerne pas le personnel de gardiennage, de sécurité ou de surveillance logé sur les chantiers ou dans les locaux de l'entreprise.
Cadeaux ne dépassant pas 73 € TTC par objet et par an pour un même bénéficiaire (à destination des clients, des fournisseurs ou du personnel)
Biens ou services utilisés à plus de 90 % à des fins étrangères à l'entreprise (par exemple, un entrepreneur achète un logiciel qu'il utilise à plus de 90 % pour ses besoins personnels)
Véhicules conçus pour le transport de personnes ou à usage mixte (usage professionnel et personnel) et qui appartiennent à l'entreprise. Cela ne concerne pas les entreprises de transport de voyageurs, les entreprises de locations de véhicules soumises à la TVA et les auto-écoles.

Récupération de la TVA Immobilière dans le Cadre d'un Investissement Locatif Meublé

La récupération de la TVA immobilière (taxe sur la valeur ajoutée) est possible lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services. L’investisseur doit lui-même verser le montant de la TVA et conserver le bien pendant 20 ans. Cet avantage fiscal est cumulable avec d’autres, comme la réduction d’impôt Censi-Bouvard, sous certaines conditions.

Il s’applique dans le cadre du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Il convient de choisir un logement en résidence services proposant au moins 3 de ces 4 services : accueil, blanchisserie, entretien ou petit-déjeuner.

Seuls les logements neufs sont soumis à la TVA : Toutes les transactions sur les logements en Vefa ou achevés depuis moins de 5 ans sont soumises à la TVA. Prévoyez suffisamment de temps pour les formalités : Demander un numéro de TVA, réceptionner votre numéro d'immatriculation, demander le remboursement de votre TVA immobilière : toutes ces formalités nécessitent d’y consacrer un peu de temps.

Conditions Spécifiques pour la Récupération de la TVA Immobilière

Le cadre est strict. Et si tu ne coches pas toutes les cases, pas de remboursement. Voilà ce qu’il faut respecter.

Conditions liées au bien immobilier
- Le bien doit être neuf ou assimilé neuf.
- Doit appartenir à une résidence avec services (et pas juste un immeuble classique).
- Doit être meublé selon des critères fiscaux précis.
Conditions liées au statut de l’acheteur
- Tu dois être inscrit comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) auprès du greffe du tribunal de commerce.
Confier le bien en location meublée à un gestionnaire de résidence durant 9 années.
Être assujetti à TVA en renonçant à la franchise en base de TVA et donc vous permettre de collecter de la TVA sur les loyers et de déduire de la TVA sur vos achats (mobilier, travaux).

Démarches Administratives

Faites une demande de numéro de TVA auprès du service des impôts. Cette dernière doit être envoyée avec une lettre datée et signée précisant votre demande. Envoyez l’ensemble par LRAR au service des impôts dont dépend le bien immobilier.
A la réception du numéro d’immatriculation, remplissez le formulaire de demande de remboursement de crédits de taxes et renvoyez-le au centre des impôts, accompagné d’un Relevé d’Identité Bancaire (RIB).

En respectant ces conditions, la location meublée en résidence services se présente comme un excellent placement : vous acquérez un bien neuf construit selon les dernières normes à un prix Hors Taxes.

N’hésitez pas à entrer en contact avec votre centre des impôts pour obtenir des précisions. A chaque étape, il vous sera demandé de remplir des formulaires spécifiques.

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