Mécanisme de Récupération de TVA sur l'Achat de Biens et Investissements Immobiliers

Si vous êtes assujetti et redevable de la TVA, en contrepartie de votre obligation de collecter la TVA sur vos ventes ou vos prestations, vous pouvez déduire la TVA que vous payez sur vos achats professionnels. Il est essentiel de comprendre les mécanismes et les conditions de cette déduction pour optimiser votre situation fiscale.

Attention : Un professionnel relevant du régime de la franchise en base de TVA (micro-entrepreneur par exemple) ne peut pas récupérer la TVA sur ses achats professionnels puisqu’il ne facture pas de TVA dans le cadre de son activité.

Mécanismes et Conditions de la Déduction

Les professionnels, assujettis redevables de la TVA, peuvent récupérer la TVA supportée lors des achats réalisés dans le cadre de leur activité.

Vous ne pouvez déduire la TVA payée sur vos achats que dans le respect des conditions suivantes :

• Votre TVA déductible doit être justifiée : vous devez être en possession d’un document justificatif (en général une facture) sur lequel figure la TVA que vous entendez déduire.
• Elle ne peut être déduite avant une certaine date : la TVA n’est déductible que lorsqu’elle est devenue exigible chez votre fournisseur. En pratique, cela veut dire que la TVA ne peut être déduite qu’au titre du mois au cours duquel est intervenu soit l’acquisition pour les biens, soit le paiement pour les services.

A noter : Depuis le 1er janvier 2023 pour l’acquisition de biens, en cas de versement préalable d'un acompte, la TVA devient déductible au moment de son règlement à concurrence du montant encaissé. Il est nécessaire que deux conditions soient réunies au moment du versement de l’acompte : la désignation précise des biens et le caractère certain de la réalisation de la livraison.

Lire aussi: Fonctionnement Récupération TVA

• Les biens et services acquis doivent être destinés à la réalisation d’une opération ouvrant droit à déduction de la TVA.

La taxe déductible relative à chaque bien ou service est déterminée en proportion de son “coefficient de déduction” (voir article 206 de l’annexe II du Code Général des Impôts - CGI), formule synthétique tenant compte à la fois de son degré d'utilisation pour des opérations ouvrant droit à déduction et des restrictions éventuelles prévues par la loi ou le règlement.

Exclusions du Droit à Déduction

Bien que répondant aux conditions générales de déduction, certains produits ou services en sont exclus par les textes. C’est le cas notamment des :

• Dépenses liées au logement fourni à titre gratuit aux dirigeants et au personnel de l’entreprise, à l'exception du personnel de gardiennage, de sécurité ou de surveillance sur les chantiers ou dans les locaux de l'entreprise.
• Véhicules conçus pour le transport de personnes ou à usage mixte qui sont inscrits à l’actif de l’entreprise (sauf pour les entreprises de transport de voyageurs, de location soumise à TVA de véhicules ou les auto-écoles).
• Biens cédés gratuitement ou à un prix inférieur à leur valeur normale dont la valeur unitaire dépasse 65 € TTC, par objet et par an pour un même bénéficiaire (article 28-00 A annexe IV au CGI).
• Services liés à des biens, eux-mêmes exclus.
• Biens et services utilisés à plus de 90 % à des fins étrangères à l’entreprise.

Produits Pétroliers Exclus Partiellement du Droit à Déduction

La déduction de la TVA sur le gazole et le super-éthanol E 85 s'applique exceptionnellement pour les véhicules n'ouvrant pas droit à déduction. Elle est limitée à 80 %.

Depuis 2017, les règles de déduction de la TVA sur le gazole sont progressivement applicables à l'essence.

Le tableau suivant retranscrit la part de TVA déductible par type de véhicule/engin :

Lire aussi: Le mécanisme de la TVA

→ En savoir plus sur le droit à déduction et les limitations concernant certains biens et services : bofip.impots.gouv.fr

Comment S’exerce la Déduction ?

Les déductions de TVA sont mentionnées sur les déclarations que vous devez déposer selon votre régime d’imposition. La déduction de la TVA doit être imputée en priorité sur la TVA dont vous êtes redevable (TVA brute ou collectée).

Lorsque votre taxe déductible est supérieure à votre taxe collectée, l'excédent constitue un crédit de TVA.

Comprendre la TVA dans le Cadre du LMNP

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf à l'état de promotion ou en VEFA, vous devez vous acquitter d'une Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) qui s'élève généralement à 20 % du prix hors taxe du bien. La TVA, c'est cette taxe collectée par l'État sur la valeur ajoutée à chaque transaction commerciale. Dans le contexte d'un investissement en LMNP, cette taxe n'est pas irrémédiablement perdue, puisqu'elle peut être récupérée sous certaines conditions. Source : Article 261 D, 4° du Code Général des Impôts (CGI)

Dans le cadre du LMNP, le remboursement de cette TVA représente un avantage fiscal non négligeable pour l'investisseur. En effet, rappeler qu'en investissant dans un bien neuf au sein d'une résidence de services (telle qu'un EHPAD, une résidence étudiante, un centre d'affaires ou une résidence de tourisme) et en respectant la réglementation, il est possible de demander la récupération intégrale ou partielle de la TVA initialement avancée. Ce mécanisme permet de réduire le coût global de l'investissement et d'améliorer sa rentabilité.

Lire aussi: Tout savoir sur la TVA Intracommunautaire

À noter : Pour bénéficier de ce remboursement, il est impératif d'être le premier propriétaire du bien, d'investir dans le neuf et de s'engager à confier la gestion du bien à un professionnel pendant une durée minimum définie. Source : Article 261 D, 4° du CGI

Le principe repose sur une imposition différenciée de la TVA en fonction de la nature du bien et du mode de gestion de la location. Par conséquent, la récupération de la TVA s'adresse spécifiquement aux investisseurs qui respectent les critères définis par la réglementation du LMNP.

Les Conditions d'Éligibilité pour Récupérer la TVA

Pour pouvoir prétendre à la récupération de la TVA en tant que LMNP, plusieurs critères conditionnent votre éligibilité. Ces conditions concernent à la fois la nature du bien, la configuration de la résidence de services et l'engagement de l'investisseur dans une gestion professionnelle du bien.

Tout d'abord, l'acquisition doit porter sur un bien immobilier neuf ou en VEFA dont vous êtes le premier propriétaire. Le bien doit être intégré dans une résidence proposant au minimum trois services (par exemple, accueil, ménage, service de petit-déjeuner) afin de garantir une gestion locative professionnelle et conforme aux obligations du LMNP. La mise en place de ces services est capitale : ils justifient l'intervention d'un exploitant professionnel chargé de l'exploitation et de la gestion de la résidence pendant une durée minimale de 9 ans.

De plus, le cumul des conditions suivantes est nécessaire pour bénéficier du remboursement de la TVA :

• Le bien doit être acheté dans le neuf ou en état futur d'achèvement.
• Vous devez être le premier propriétaire de ce bien immobilier.
• Le logement doit se situer dans une résidence éligible aux critères du LMNP.
• Vous devez signer un bail commercial avec un exploitant qui assure la gestion du bien pendant au moins 9 ans.

En cas de revente avant 20 ans, un remboursement prorata temporis pourra être exigé pour la TVA précédemment récupérée.

Ces critères restrictifs n'ont d'autre but que de s'assurer que l'investisseur s'inscrit dans un projet à long terme et qu'il bénéficie réellement d'un encadrement professionnel dans la gestion locative.

Attention : Si vous ne respectez pas l'intégralité de ces conditions, la récupération de la TVA ne sera pas applicable et vous devrez alors intégrer la taxe dans le coût total de votre investissement. Source : Article 261 D, 4° du CGI

En somme, le dispositif de récupération de la TVA en LMNP constitue une opportunité pour réduire les frais annexes liés à l'achat d'un bien neuf, mais il nécessite rigueur et respect scrupuleux des obligations administratives.

Démarches Administratives pour Récupérer la TVA

La procédure pour récupérer la TVA s'articule autour de plusieurs étapes bien définies. Chaque étape vise à justifier votre droit à la récupération et à garantir la conformité de votre dossier aux exigences fiscales.

Inscription au statut LMNP

La première démarche consiste à déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel en remplissant le formulaire P0i. Ce document, à adresser au greffe du tribunal de commerce compétent, permet de formaliser le début de votre activité et de vous obtenir le statut LMNP. Le formulaire doit être envoyé dans les 15 jours suivant la mise en location du bien. Source : Article L123-33 du Code de commerce et Loi PACTE (n° 2019-486 du 22 mai 2019)

Une fois votre déclaration de début d'activité effectuée, vous obtenez votre numéro de SIRET. Ce numéro est indispensable pour la suite des démarches, notamment pour faire la demande d'inscription à la TVA.

Demande d'inscription à la TVA

Après avoir obtenu le numéro SIRET, il faut procéder à l'inscription à la TVA. Pour ce faire, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts dont dépend votre bien. Cette lettre doit stipuler avec précision votre souhait d'être assujetti à la TVA et de récupérer la taxe payée lors de l'achat du bien en LMNP. Un engagement formel doit être pris pour confier la gestion du bien à un professionnel pendant au moins 9 ans.

Conseil d'expert : Pensez à conserver une copie de cette lettre et de l'accusé de réception, car ils serviront de justificatif en cas de contrôle des services fiscaux.

La demande de remboursement proprement dite

Lorsque vous recevez votre numéro de TVA, vous pouvez désormais remplir le formulaire dédié à la demande de remboursement, souvent identifié par le numéro 3519 ou 3519‑SD selon les indications du centre des impôts. Ce formulaire doit être complété avec soin et accompagné de divers documents justificatifs. Parmi ceux-ci figurent :

• L'acte notarié d'achat mentionnant de façon détaillée les montants hors taxe et toutes taxes comprises.
• La copie du bail commercial signé avec l'exploitant qui gère le bien.
• Le décompte notarial établissant la répartition claire de la TVA.
• Un relevé d'identité bancaire (RIB) pour faciliter le virement du remboursement.

La demande ainsi constituée doit être envoyée par courrier recommandé aux services fiscaux compétents. Le délai de traitement du dossier peut varier en fonction de la charge de travail des services fiscaux et d'autres facteurs pratiques, sans être fixé de manière rigoureuse par la loi.

À noter : La complétude du dossier est cruciale pour éviter tout retard dans le traitement de votre demande de remboursement de la TVA.

Une bonne organisation administrative et la constitution d'un dossier solide vous permettront de bénéficier rapidement du remboursement de la TVA, contribuant ainsi à optimiser la rentabilité de votre investissement en LMNP.

Conséquences Fiscales et Implications Liées à la TVA

Obtenir le remboursement de la TVA n'est pas exempt de conséquences fiscales et organisationnelles. Il est important de connaître les obligations et répercussions qui découlent de cette démarche, tant pendant la période de gestion du bien que lors d'une éventuelle cession.

En tant que LMNP assujetti à la TVA, vous devrez appliquer cette taxe sur les loyers perçus auprès de vos locataires. Cela signifie qu'en contrepartie du remboursement de la TVA avancée lors de l'achat, vous facturez également la TVA à vos clients locataires sur les loyers. Cette démarche peut paraître contraignante, mais elle permet de maintenir une cohérence fiscale entre l'achat et l'exploitation du bien. Source : Article 261 D, 4° du CGI

De plus, en cas de travaux ou de rénovations effectués dans le bien, vous pourrez à nouveau solliciter une récupération de la TVA sur les travaux réalisés par des entrepreneurs. Cependant, il convient de bien conserver tous les justificatifs et factures afin de valider ces demandes auprès de l'administration fiscale.

À noter : La récupération de la TVA est conditionnée par la conservation du bien pendant une durée minimale. Dans l'hypothèse d'une revente anticipée (avant 20 ans), une demande de remboursement prorata temporis sera exigée. Cela signifie que vous devrez rembourser une partie, voire la totalité de la TVA récupérée lors de l'achat, proportionnellement au temps pendant lequel vous avez bénéficié de l'avantage fiscal. Source : Article 261 D, 4° du CGI

Ces obligations imposent une vigilance accrue dans la gestion de votre comptabilité. Il est essentiel de tenir à jour l'ensemble des documents justificatifs et de s'assurer du respect des engagements vis-à-vis des exploitants professionnels.

En outre, le régime fiscal micro-BIC ou le régime réel d'imposition adopté par le LMNP auront des incidences sur la manière de déclarer vos revenus locatifs et sur le traitement de la TVA facturée. Dans certains cas, il peut s'avérer pertinent de se faire accompagner par un expert ou un service spécialisé pour optimiser votre situation fiscale.

Exemple Pratique de Récupération de TVA en LMNP

Pour illustrer le fonctionnement de la récupération de TVA en LMNP, prenons l'exemple d'un investissement dans un studio au sein d'une résidence étudiante neuve. Imaginons que vous achetez ce studio pour un montant de 80 000 € hors taxe. Avec un taux de TVA à 20 %, le montant total payé s'élève à 96 000 €, soit 16 000 € de TVA.

Voici un tableau récapitulatif de l'opération :

Dès l'achat, vous devez suivre l'ensemble des démarches présentées précédemment :

• Déclarer votre activité en remplissant le formulaire P0i dans les 15 jours suivant la mise en location.
• Envoyer une lettre recommandée au centre des impôts pour demander l'inscription à la TVA en vous engageant à confier la gestion du bien à un exploitant pendant 9 ans.
• Lorsque vous obtenez votre numéro de TVA, remplir et envoyer le formulaire 3519 accompagné des justificatifs (acte notarié, bail commercial, décompte du notaire, et RIB).

Dans cet exemple, sous réserve que l'ensemble des conditions soient remplies, l'administration fiscale vous remboursera les 16 000 € de TVA dans un délai variable selon la charge de travail des services fiscaux, généralement entre 15 jours et 6 mois. Ce remboursement contribuera à réduire significativement le coût d'acquisition de votre bien et à améliorer la rentabilité de votre investissement.

Conseil d'expert : Pour éviter toute erreur dans la constitution du dossier de remboursement, il est recommandé de recourir à un service spécialisé qui garantira une gestion optimisée de toutes les démarches administratives.

L'exemple montre bien que, malgré la complexité apparente des démarches, chaque étape a été pensée pour sécuriser l'opération et permettre à l'investisseur de profiter d'un avantage fiscal notable.

Conséquences de la Revente d'un Bien en LMNP et Implications sur la TVA

Il est crucial de prendre en compte les conséquences fiscales en cas de revente de votre bien LMNP. En effet, la récupération de la TVA est conditionnée par un engagement de détention du bien sur le long terme.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, vous devez conserver votre bien pendant au moins 20 ans. Si vous décidez de revendre avant cette échéance, la TVA récupérée devra être remboursée au prorata temporis.

Prenons l'exemple d'un investisseur ayant récupéré 20 000 € de TVA sur l'achat de son bien et qui souhaite le revendre 10 ans après l'acquisition. Dans ce cas, il devra rembourser 10 000 € au Trésor Public, correspondant à la moitié de la TVA initialement remboursée.

Ce mécanisme a pour objectif d'éviter que les investisseurs ne profitent indûment de l'avantage fiscal sans s'engager sur le long terme dans la gestion locative. Il est donc essentiel d'intégrer cette contrainte dans la stratégie d'investissement dès le départ.

À noter : La revente anticipée implique une révision des perspectives de rentabilité de votre investissement et doit être envisagée avec soin. Un accompagnement par un expert fiscal peut s'avérer judicieux pour évaluer l'impact financier d'une revente anticipée.

Ces dispositions rappellent que la récupération de la TVA n'est pas un avantage gratuit, mais bien un mécanisme encadré qui implique des obligations réciproques pour l'investisseur. Elles incitent à adopter une stratégie patrimoniale à long terme et à respecter les engagements contractuels sous peine de voir l'avantage fiscal remis en cause. Source : Article 261 D, 4° du CGI

balises: #Tva

Articles populaires:

• Conditions d'éligibilité aux subventions
• Horaires du Centre des Impôts de Libourne
• Développeur Freelance: Prix
• Informations clés sur Villefranche
• Nature des épreuves du concours