TVA et SCI : Conditions d'Application et Récupération

La TVA, ou taxe sur la valeur ajoutée, est un impôt indirect sur la consommation qui est inclus dans le prix de vente payé par le consommateur final. Lorsqu'une entreprise vend un bien ou un service, elle facture la TVA à son client.

En principe, la SCI (Société Civile Immobilière) n'est pas soumise à la TVA puisqu'elle n'a pas d'activité commerciale. La gestion de la TVA dans une SCI nécessite une attention particulière aux règles fiscales en vigueur.

SCI et TVA : Les Cas d’Application

Les locations nues sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, certaines locations sont soumises à la TVA dans les hypothèses suivantes :

La location constitue pour le bailleur le moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial.
La location permet au bailleur d’accroître ses débouchés.
Le bailleur participe aux résultats du locataire.

En outre, certaines locations sont imposables sur option. C’est ainsi le cas :

Des locations de biens nus à usage professionnel, c'est-à-dire des locaux loués pour les besoins de l’activité du preneur.
Des locations de biens ruraux.

Les locations de locaux à usage professionnel, munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité sont toujours soumises à la TVA.

C’est également le cas pour certaines prestations spécifiques :

Les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés.
Les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacance classés.
Les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées.
Les prestations de parahôtellerie.
Les locations de locaux consenties à un exploitant réalisant l’une de ces activités.
Les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme s’ils sont loués au moins 9 ans à un exploitant.

En revanche, les locations meublées portant sur des locaux d’habitation sont en principe exonérées de TVA.

La SCI peut être assujettie à la TVA (cas de la location professionnelle). Le paiement de la TVA par une SCI est déterminé par l'usage de la location (habitation ou professionnel). En règle générale, une SCI facture ses loyers ou ses cessions, elle n'a pas à facturer la TVA, ceci étant une SCI peut demander au service des impôts d'être affiliée au régime de TVA si elle le souhaite, dans le cas d'une location non meublée à usage professionnel.

Le régime fiscal IR ou IS n'est pas déterminant dans le choix de l'assujettissement à la TVA. Les SCI qui réalisent des locations soumises à TVA doivent, comme tout redevable, faire des déclarations de TVA. Ainsi, l’option pour la taxation peut présenter certaines opportunités.

Les taux de TVA réduits de 5,5% ou 10% existent dans certaines situations spécifiques. Les taux de TVA réduits s'appliquent dans des contextes précis selon le type de biens ou services.

Il est crucial de bien comprendre les implications fiscales liées à la location à usage professionnel. Une SCI peut bénéficier du taux de TVA de 5,5% au même titre que le particulier, si les conditions sont réunies. C'est le cas des travaux d'amélioration de la qualité énergétique pour les biens de plus de deux ans.

La SCI met en location des biens nus à usage professionnel : il est possible d’opter pour la TVA. Pour être assujetti, il suffit d’adresser une demande par courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE), en joignant une copie du bail dûment signé. Autre point : l’option d'assujettissement à la TVA est valable pour un immeuble. Pour assujettir plusieurs immeubles à la TVA, vous devez exercer autant d’options.

Votre SCI facture de la TVA. Au moment d’encaisser vos loyers auprès de vos locataires, vous éditez une facture avec TVA. Votre SCI déduit la TVA de ses achats.

Les Différents Régimes de TVA Applicables à une SCI

Comme pour n’importe quelle entreprise, il existe différents régimes de TVA applicables à une SCI. Franchise en base, TVA simplifiée ou TVA classique, voyons plus en détail les spécificités de chacun d’entre eux.

La franchise en base

Concrètement, c’est un régime fiscal qui vous permet d’être exonéré de TVA si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil. Pour les SCI qui se lancent dans la location immobilière, ce seuil est ainsi fixé à 91 900 € hors taxes.

Quoi qu’il arrive, la franchise en base s’applique automatiquement pour votre première année d’activité, à condition que le chiffre d’affaires de la SCI ne dépasse pas 101 000 €.

La franchise en base présente plusieurs avantages pour une SCI :

Une simplicité de gestion, puisqu’il n’y a pas de TVA à collecter ni à déclarer (allègement des obligations fiscales)
Des économies, car vous n’avez pas à répercuter la TVA sur vos loyers, ce qui peut rendre vos biens plus attractifs pour les locataires
Plus de flexibilité, puisque vous pouvez toujours opter pour l’assujettissement à la TVA a posteriori si votre activité se développe.

Évidemment, n’oubliez pas que la franchise en base a ses limites. Par exemple, vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur vos achats ou travaux.

La TVA simplifiée

La TVA simplifiée est un régime fiscal spécial conçu pour alléger la charge administrative des entreprises, à commencer par les SCI. Ce système vous permet de gérer plus facilement vos obligations en matière de taxe sur la valeur ajoutée, tout en bénéficiant d’avantages intéressants.

Pour pouvoir choisir la TVA simplifiée, votre société civile immobilière doit remplir trois conditions :

Avoir un chiffre d’affaires annuel qui se situe entre 91 900 € et 840 000 €.
Que la TVA due soit inférieure à 15 000 € par an.
Avoir choisi cette option dès la création de la société.

Côté fonctionnement, sachez qu’avec ce régime, vous n’avez pas à vous casser la tête avec des déclarations mensuelles. À la place, vous devez simplement télétransmettre deux formulaires d’acomptes provisionnels par an :

Un premier en juillet, pour un acompte égal à 55 % de la TVA due pour l’exercice précédent.
Un second en décembre, pour un acompte égal à 40 % de la TVA de l’exercice précédent.

Tout comme la franchise en base, la TVA simplifiée a quelques avantages pour une SCI. D’une part, elle offre un gain de temps, puisqu’il y a moins de paperasserie et de déclarations à gérer, et d’autre part, elle garantit une meilleure gestion de trésorerie, car il est possible de prévoir ses dépenses fiscales. La TVA simplifiée est aussi synonyme de simplicité, pour les petites structures ou les SCI débutantes.

La TVA classique

La TVA classique, ou TVA normale, désigne tout simplement les règles de base de cette imposition. Les SCI concernées sont celles :

Dont le chiffre d’affaires dépasse 840 000 € hors taxes.
Qui sont exclues du régime simplifié.
Qui ont choisi ce régime à la création de la société civile immobilière.

Dans ce cas de figure, la société doit faire une déclaration en ligne dès le mois qui suit ses premières rentrées d’argent, et tous les mois par la suite.

L’assujettissement à la TVA classique peut paraître contraignant, mais il a ses avantages, surtout pour une SCI à vocation professionnelle. Vous pouvez déduire la TVA sur vos achats et vos investissements (travaux, entretien des locaux, etc.). C’est un atout aux yeux des entreprises locataires pour les locations commerciales, puisqu’elles peuvent récupérer la TVA payée.

Il convient tout de même de ne pas oublier que l’option pour la TVA normale engage la SCI pour plusieurs années. Mieux vaut donc bien réfléchir avant de se lancer !

Quels Sont les Différents Taux de TVA Pour les Travaux en SCI ?

Si vous envisagez d’entreprendre des travaux dans les biens possédés par votre SCI, sachez que vous pouvez bénéficier, sous conditions, de taux de TVA réduits. Mais découvrons ensemble les différentes hypothèses possibles.

La TVA normale à 20 % : le cas général

La plupart des transactions effectuées par une société civile immobilière sont soumises à une TVA au taux normal de 20 %. C’est en tout cas le taux par défaut pour les travaux et prestations liés à votre patrimoine immobilier.

La TVA à taux réduit : 10 % pour donner un coup de jeune à votre bien

Vous voulez améliorer un logement ou un local sans vous ruiner ? Le taux de TVA à 10 % est une aubaine. Celui-ci s’applique en effet aux travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement de vos biens immobiliers. Toutefois, quelques conditions s’imposent.

Votre immeuble, logement ou local doit avoir plus de deux ans d’âge. S’il s’agit d’une construction neuve, la TVA à taux réduit ne peut pas s’appliquer.
Les travaux doivent être facturés directement à la SCI par le professionnel. Vous ne pouvez donc pas passer par un intermédiaire.
Le taux de 10 % ne s’applique pas aux travaux de construction, de reconstruction ou aux agrandissements.

La TVA à taux très réduit : 5,5 % pour les travaux de performance énergétique et les locations

Si vous avez à cœur de rendre un bien compatible avec les nouvelles normes écologiques ou si vous louez un logement (sous certaines conditions), vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA ultra réduit à 5,5 %.

Plus concrètement, celui-ci s’applique :

Aux travaux d’amélioration de la performance énergétique (isolation thermique, installation d’équipements économes en énergie, systèmes qui utilisent des énergies renouvelables, etc.)
Aux locations de logements pour habitation principale ou usage mixte (habitation + professionnel), ainsi qu’aux locations de locaux nus à usage professionnel.

À noter que si vos travaux sont importants au point de rendre votre bien immobilier « comme neuf » (sur le plan fiscal, notamment), vous ne pouvez pas profiter de ce taux réduit. Tout est question de mesure !

Taux de TVA pour les travaux de rénovation

Comment Savoir si une SCI est Assujettie ou Exonérée de TVA ?

En premier lieu, sachez que votre société civile immobilière est soumise à la TVA dans trois cas liés au type de location que vous proposez :

Vous louez un local aménagé pour un usage professionnel, en ayant investi par exemple dans des bureaux tout équipés.
Vous proposez un bien meublé avec au moins 3 prestations accessoires (par exemple, ménage, petit-déjeuner et wifi pour un appart-hôtel).
Vous louez des places de stationnement, sauf si elles sont rattachées à un logement exonéré de TVA.

À l’inverse, si vous louez un appartement ou une maison vide (on dit « nu » dans le jargon) pour de l’habitation, votre SCI est exonérée de TVA. Même chose si vous louez un bien meublé pour de l’habitation sans proposer au moins trois services en plus.

Attention, car il existe des situations où vous avez le choix d’opter ou non pour la TVA. C’est par exemple le cas pour :

Les locaux nus à usage professionnel.
Les biens mixtes (par exemple, un immeuble avec des bureaux et des appartements).
Les biens à usage agricole.

Si vous décidez que la SCI est assujettie à la TVA dans ces cas-là, n’oubliez pas de le mentionner dans le bail commercial que vous signez avec votre locataire.

Pourquoi Opter Pour la TVA en SCI ?

Si vous prévoyez de réaliser des travaux conséquents, la TVA peut vite devenir votre meilleure amie. En plus des travaux, votre SCI peut récupérer la TVA sur de nombreuses autres dépenses, comme l’achat de meubles pour équiper les locations, les primes d’assurances, ou encore les prestations de services liées à la gestion du patrimoine immobilier.

L’achat d’un immeuble ancien n’est pas soumis à la TVA. Vous ne pourrez donc rien récupérer dans ce cas. Pour un immeuble neuf, la TVA n’est récupérable que dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Vos fournisseurs et prestataires doivent eux-mêmes être assujettis à la TVA pour que vous puissiez la récupérer.

Dernier point à considérer : l’application de la TVA sur vos loyers. Si vous louez à des particuliers ou à des entreprises non assujetties, vos loyers seront 20 % plus chers pour eux. Cela pourrait donc compliquer la recherche de locataires. En revanche, pour des locations à usage professionnel à des entreprises assujetties, aucun problème, puisqu’elles pourront elles-mêmes récupérer la TVA payée.

Comment la SCI Peut-elle Être Assujettie à la TVA ?

Si vous souhaitez que votre société civile immobilière soit assujettie à la TVA, le processus est assez simple. Commencez par adresser une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre SCI, sans oublier d’y joindre une copie du bail commercial ou professionnel.

Si votre SCI possède plusieurs immeubles, vous devrez faire une demande pour chaque bien que vous souhaitez assujettir à la TVA. En effet, chaque immeuble est traité séparément. Cela ne vaut évidemment que dans le cas de figure où vous choisissez l’assujettissement sans y être obligé par votre chiffre d’affaires.

Gardez à l’esprit qu’en optant pour la TVA, même pour un seul bien, vous engagez votre SCI à long terme. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous devrez rester dans ce régime fiscal pendant au moins 9 ans.

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TVA à Taux Normal : 20%

Le taux normal de TVA est de 20%. Il s'applique à la majorité des transactions commerciales réalisées par une SCI. Toutefois, il existe des exceptions à l'application de ce taux normal. Certains secteurs d'activité ou certaines opérations peuvent bénéficier d'un taux réduit de TVA, voire d'une exonération.

TVA à Taux Réduit : 10% Pour les Travaux d'Amélioration

La TVA à taux réduit de 10% peut être une aubaine pour les SCI qui entreprennent des travaux d'amélioration. Ce taux s'applique à la transformation, aménagement et fourniture de certains équipements. Certains critères doivent être respectés pour bénéficier de ce taux réduit :

Le bien immobilier sur lequel les travaux sont effectués doit être achevé depuis plus de deux ans ;
Les travaux doivent être facturés par une entreprise directement à la SCI, excluant ainsi les travaux réalisés par un sous-traitant ;
Le taux réduit de 10% ne s'applique pas aux travaux de construction ou de reconstruction, ni aux travaux d'agrandissement.

TVA à Taux Réduit : 5,5% Dans Certains Cas

Le taux réduit de TVA à 5,5% s'applique pour les SCI dans des situations bien spécifiques. Il concerne principalement les travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements, qu'il s'agisse d'opérations d'isolation thermique, d'installation d'équipements favorisant les économies d'énergie ou de systèmes utilisant des sources d'énergie renouvelable.

En outre, ce taux est également applicable aux locations de logements destinés à l’habitation principale ou à usage mixte (habitation et professionnel), ainsi qu’aux locations de locaux nus à usage professionnel.

Cependant, il existe des exceptions à ce taux réduit. Par exemple, les travaux qui, sur une période de deux ans, constituent plus qu’une simple amélioration et concourent à rendre fiscalement l'immeuble à l'état neuf sont exclus du taux réduit.

Récupération de la TVA par une SCI

Lorsqu'une SCI est assujettie à la TVA, elle peut récupérer cette dernière sur ses charges d'exploitation. Cette possibilité représente un avantage financier non négligeable pour les SCI qui réalisent des dépenses importantes pour l'exploitation de leurs biens immobiliers.

Les charges d'exploitation sur lesquelles la TVA peut être récupérée comprennent notamment :

Les frais de gestion et d'entretien des biens immobiliers (comme les réparations, les travaux d'amélioration, l'assurance, etc.)
Les frais liés à l'acquisition de biens ou services nécessaires à l'activité de la SCI (comme les frais d'agence, les honoraires d'avocat, etc.).

La TVA déductible est calculée par secteur d'opérations, et à partir de coefficients. Il faut donc tenir une comptabilité détaillée et précise de vos dépenses engagées.

De plus, il faut savoir que la récupération de la TVA est soumise à certaines conditions et limites. Par exemple, une SCI ne peut pas récupérer la TVA sur les dépenses qui ne sont pas directement liées à son activité taxable.

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