Récupérer la TVA sur la Construction et Rénovation d'une Maison en SCI : Conditions et Modalités

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) en SCI (Société Civile Immobilière) peut s'avérer complexe. Bien que généralement exonérée, une SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA, surtout lorsqu'elle loue des locaux à usage professionnel. Plongeons dans les détails de la TVA en SCI !

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Qu'est-ce que la TVA Récupérable en SCI ?

Avant de nous intéresser aux cas dans lesquels la TVA est récupérable en SCI, revenons un instant sur ce qu’est la définition de la TVA récupérable et comment fonctionne ce dispositif.

Définition de la TVA Récupérable en SCI

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect supporté par tous les consommateurs de produits et de services. Elle leur est directement facturée : ils paient non pas le montant hors taxes (HT), mais le montant toutes taxes comprises (TTC).

La TVA est un impôt indirect, car ce sont les entreprises, comme votre SCI, qui sont chargées de la collecter, puis de la reverser à l’État, en fonction des modalités prévues par le régime de TVA auquel elles sont assujetties.

En conséquence, sur le prix TTC, la société conserve seulement le montant HT. La différence entre le prix TTC et le prix HT doit être reversée à l’État : c’est la TVA collectée.

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En parallèle, votre société civile immobilière procède à des achats professionnels, sur lesquels elle paie à son tour de la TVA. Elle peut imputer cette TVA versée de la TVA qu’elle a collectée : c’est la TVA récupérable ou TVA déductible.

Une société peut récupérer la TVA dès lors qu'elle est assujettie à un régime réel de TVA et qu’elle achète des biens ou des services nécessaires à son activité.

En principe, la SCI est exonérée de TVA. Toutefois, elle peut relever d’un régime réel d’assujettissement, obligatoirement ou sur option. Voyons dans quelles situations la récupération de la TVA en SCI est possible.

Conditions pour Récupérer la TVA en SCI

Pour pouvoir récupérer la TVA en SCI, vous devez respecter 3 conditions :

Être assujetti à un régime réel de TVA.
Engager des dépenses nécessaires à l’exploitation de l’entreprise : si elles sont réalisées aux fins personnelles du gérant de SCI, la récupération de TVA n’est pas autorisée.
Justifier les achats ouvrant droit à la déduction de la TVA.

Le Conseil d’Ownily : vérifiez que les factures émises par vos fournisseurs sont conformes aux prescriptions légales et réglementaires, notamment en termes de mentions obligatoires. Le fisc peut en effet vous demander de rembourser la TVA récupérée si les factures justificatives ne sont pas conformes.

La Déduction de TVA et le Crédit de TVA

Vous pouvez récupérer la TVA uniquement lorsqu’elle est devenue exigible auprès de votre fournisseur. Deux hypothèses :

Vous achetez un bien : la TVA est exigible au moment de la livraison ;
Vous achetez un service : la TVA est exigible soit à la date de la facture (régime des débits), soit au moment de l’encaissement du prix par le fournisseur.

Par exemple, le 14 février, la SCI achète du matériel pour réaliser des travaux dans l’un des locaux qu’elle propose en location. Elle reçoit le matériel le 4 mars. La TVA devra alors être déclarée et déduite au mois de mars.

Une fois que la SCI a procédé à la déduction de TVA, 2 situations peuvent se produire :

La TVA déductible est supérieure à la TVA collectée : la société dispose d’un crédit de TVA ;
La TVA déductible est inférieure à la TVA collectée : la société doit reverser un complément de TVA à l’administration fiscale.

Le Remboursement du Crédit de TVA

Les modalités de remboursement du crédit de TVA varie en fonction du régime d’assujettissement :

Au régime réel simplifié, il peut être remboursé sur l’année, s’il est d’au moins 150 euros, ou sur le semestre, s’il est au moins de 760 euros ;
Au régime réel normal : le remboursement peut être annuel, semestriel voire même mensuel, si le montant est d’au moins 760 euros dans ce dernier cas.

Dans Quels Cas la SCI Peut Récupérer la TVA ?

Vous l’avez compris, pour que la SCI puisse récupérer la TVA, encore faut-il qu’elle soit assujettie à un régime d’imposition à la TVA. Cet assujettissement peut être obligatoire ou optionnel.

Selon l’article 260 du Code général des impôts (CGI), la SCI est exonérée de TVA lorsqu’elle loue des locaux à usage d’habitation.

Si les locaux sont loués à des professionnels, la SCI peut être assujettie à la TVA :

Obligatoirement si les locaux professionnels sont aménagés, si la société fait de la location meublée aux particuliers en proposant des prestations para-hôtelières ou si elle loue des emplacements de stationnement ;
Sur option si les locaux professionnels sont nus ou si elle loue des bâtiments à usage agricole à un assujetti à la TVA.

En synthèse, pour savoir si la SCI est assujettie à la TVA, il vous faut vous demander :

La location s’effectue-t-elle avec des particuliers ou des professionnels ?
Les locaux sont-ils loués nus ou aménagés ou meublés ?

La SCI obligatoirement assujettie à la TVA peut récupérer la TVA lorsqu’elle :

Loue des locaux aménagés à des professionnels : les locaux sont réputés aménagés lorsqu’il comporte les installations, le matériel et le mobilier nécessaire à l’exercice d’une activité précise (voir cet arrêt du Conseil d’État). Dans cette hypothèse, elle peut récupérer la TVA, le plus souvent au taux normal de 20 %. Il existe des cas dans lesquels la TVA peut être à taux réduit, par exemple pour des travaux de rénovation (taux de 10 %) ou d’amélioration de la performance énergétique (5.5 %) ;
Loue des locaux à usage d’habitation en location meublée, dès lors qu’elle propose 3 services au minimum sur les 4 prévus par le Code général des impôts (fourniture du linge de lit, réception même électronique des clients, fourniture du petit-déjeuner et ménage hors entrée et sortie des locataires). La TVA est alors de 20 % ;
Loue des emplacements de stationnement de toutes natures (box, place de parking en sous-sol…) à des véhicules de toutes natures (voiture, avion, bateau…). La TVA est alors de 20 % ;
Est créée sous la forme d’une société civile de construction-vente (SCCV) : la nature commerciale de l’opération de construction revente entraîne l’assujettissement de plein droit de la SCI à la TVA, qu’elle peut alors récupérer.

La loi autorise la SCI à opter volontairement à un assujettissement à un régime réel et donc à récupérer la TVA dans deux hypothèses :

Lorsqu’elle loue des locaux professionnels en location vide : est considéré comme vide le local ne comportant aucun aménagement ou le local aménagé, mais dont le mobilier ne convient pas pour l’exercice d’une activité. Par exemple, si le local comprend du matériel de boulangerie alors que l’activité exercée sera de la coiffure. Le bail de location devra mentionner que le bailleur a opté pour la TVA ;
Lorsqu’elle loue des terres et bâtiments agricoles à un agriculteur lui-même assujetti à la TVA, de plein droit ou sur option.

Quand la SCI ne peut pas récupérer la TVA ?

La SCI ne peut pas récupérer la TVA lorsqu’elle loue des locaux à usage d’habitation, qu’ils soient meublés ou nus, lorsque le preneur est un particulier (sauf cas exposé précédemment, ou des prestations para-hôtelières sont proposées en sus de la location).

La SCI ne peut pas non plus récupérer la TVA lorsqu’elle loue un local à usage agricole, sauf cas exposé précédemment (option volontaire pour la TVA si le preneur y est lui-même assujetti).

Avantages et Inconvénients de la Récupération de TVA en SCI

Facturer de la TVA sur les loyers et récupérer la TVA sur les achats permet de réduire les charges que votre société supporte. Encore faut-il qu’elle achète ses produits ou ses services auprès de professionnels eux-mêmes assujettis à la TVA, ce qui ne sera pas forcément le cas, par exemple avec les micro-entrepreneurs.

Au titre des inconvénients de la récupération de TVA, citons un loyer nécessairement plus élevé puisqu’il comprend la taxe et l’impossibilité de dénoncer l’option avant 9 ans, lorsqu’elle est volontaire.

Les Différents Taux de TVA Applicables

Le taux normal applicable est de 20%, mais un taux réduit de 5,5% ou 10% peut s'appliquer sur certains travaux.

TVA à taux normal : 20%
Le taux normal de TVA est de 20%. Il s'applique à la majorité des transactions commerciales réalisées par une SCI. Toutefois, il existe des exceptions à l'application de ce taux normal. Certains secteurs d'activité ou certaines opérations peuvent bénéficier d'un taux réduit de TVA, voire d'une exonération.

TVA à taux réduit : 10% pour les travaux d'amélioration
La TVA à taux réduit de 10% peut être une aubaine pour les SCI qui entreprennent des travaux d'amélioration. Ce taux s'applique à la transformation, aménagement et fourniture de certains équipements. Certains critères doivent être respectés pour bénéficier de ce taux réduit :

Tout d'abord, le bien immobilier sur lequel les travaux sont effectués doit être achevé depuis plus de deux ans ;
Ensuite, il faut que les travaux soient facturés par une entreprise directement à la SCI, excluant ainsi les travaux réalisés par un sous-traitant ;
Enfin, le taux réduit de 10% ne s'applique pas aux travaux de construction ou de reconstruction, ni aux travaux d'agrandissement.

TVA à taux réduit : 5,5% dans certains cas
Le taux réduit de TVA à 5,5% s'applique pour les SCI dans des situations bien spécifiques. Il concerne principalement les travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements, qu'il s'agisse d'opérations d'isolation thermique, d'installation d'équipements favorisant les économies d'énergie ou de systèmes utilisant des sources d'énergie renouvelable.

Comment Déclarer et Payer la TVA en SCI ?

Alors, comment procéder à la déclaration de TVA ? Si vous relevez du régime réel normal ou du mini-réel, la TVA mensuelle ou TVA trimestrielle est à déclarer à l'aide du formulaire Cerfa n° 3310-CA3, plus familièrement connu sous le nom de Cerfa CA3. Pour la déclaration annuelle d'un assujetti au régime simplifié, vous devez remplir le Cerfa n° 3517-S-CA12, en complément des télédéclarations des deux avis d’acomptes semestriels, effectuées à travers la déclaration n° 3514-SD.

Le paiement de la TVA en SCI se fait généralement en deux temps : un premier acompte est versé en juillet, correspondant à 55 % de la taxe due l'année précédente, et un second acompte est versé en décembre. La SCI doit ensuite télétransmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, une déclaration CA12 présentant l’ensemble des opérations concernées relative à l’année civile précédente.

Franchise de Base en TVA : Est-ce Possible pour une SCI ?

Une SCI peut bénéficier de la franchise en base de TVA, à condition de respecter certains critères. Ce régime d'imposition, qui exonère votre SCI du paiement et de la déclaration de la TVA sur ses prestations et ventes, est applicable tant que le chiffre d'affaires annuel n'excède pas certains seuils.

Pour les activités de commerce et prestations d'hébergement, vous devez être dans l'une des situations suivantes :

Votre chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 91 900 € ;
Votre chiffre d'affaires de l'avant-dernière année civile (N-2) ne doit pas dépasser 91 900 € et celui de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 101 000 € ;
Votre chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) ne doit pas dépasser 101 000 €. Si vous dépassez ce seuil, vous devrez payer la TVA le 1er jour du mois de dépassement.

Pour les activités de prestations de service, vous devez être dans l'une des situations suivantes :

Votre chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 36 800 € ;
Votre chiffre d'affaires de l'avant-dernière année civile (N-2) ne doit pas dépasser 36 800 € et celui de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 39 100 € ;
Enfin, votre chiffre d'affaires de l'année civile (N) en cours ne doit pas dépasser 39 100 €. Si vous dépassez ce seuil, vous devrez payer la TVA le 1er jour du mois de dépassement.

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