Redressement judiciaire et projet hôtelier aux Roches Noires, île Maurice : un parcours complexe et controversé

Le projet hôtelier aux Roches Noires à l'île Maurice, initialement ambitieux et qualifié de pharaonique, connaît depuis plus d'une décennie un enchaînement d'obstacles et de controverses, ayant conduit la société promotrice à un redressement judiciaire. Malgré l'intérêt de divers investisseurs internationaux et une série de plans successifs, le terrain situé dans une zone écologiquement sensible demeure invendu et l’avenir de ce développement reste incertain.

Les origines et les premières étapes du projet

Les racines de ce projet se situent en 2005, lorsque la société sud-africaine Elan, spécialisée en projets de développement intégré, dépose le 15 septembre un dossier au Board of Investment (BoI) pour obtenir un certificat Integrated Resort Scheme (IRS). L’objectif est d’ériger une nouvelle ville sur 358 hectares comprenant deux hôtels, un terrain de golf, des chalets, un port de plaisance, des villas ainsi qu’un parc d’affaires. Le 6 décembre 2005, une Letter of comfort est émise par le BoI, encourageant les investisseurs à chercher des financements.

L’année suivante, en 2006, les contours du projet changent : Elan se retire officiellement malgré cette lettre d’intention et un consortium dirigé par Jean Marie Bain, constitué principalement de la société Cassiopée (île Maurice) Ltée, prend le relais. En 2007, un nouveau Master Plan est soumis. Cependant, le montage financier reste un obstacle insurmontable, et la compagnie informe les autorités de ses difficultés à lever les fonds nécessaires.

Une succession de promoteurs et obstacles financiers

Le projet change d’investisseur à plusieurs reprises, notamment avec l’arrivée du groupe chinois YIHE en 2012, qui intègre Island Summer Palace. Le projet s’amplifie alors, se divisant en trois phases incluant trois hôtels, une zone commerciale et de loisirs, un centre de convention, un business hub, ainsi que plusieurs centaines de résidences et un quartier dédié à l’enseignement supérieur, pour un investissement évalué à Rs 44 milliards.

Malheureusement, en 2013, un coup dur est porté par l’Aviation civile qui oppose un veto, prétextant que ce projet nuirait à sa vision d’un second aéroport avec une piste supplémentaire sur la côte est. Ce refus, soutenu par l’ancien gouvernement, est perçu par certains comme un prétexte politique, notamment à cause de la proximité du campement de l’ancien Premier ministre Navin Ramgoolam. Le changement de gouvernement a relancé les espoirs avec une volonté de transformer ce projet en Smart City.

Environnement et opposition locale

Le terrain en question comprend des zones humides écologiquement sensibles composées de barachois, mangroves, marais côtiers d’eau douce et grottes basses, avec certains éléments classés en Catégorie 1 selon une étude de 2009 sur les Environmentally Sensitive Areas. Cette biodiversité unique a suscité l’opposition farouche de groupes écologistes comme la Platform Moris Lanvironman (PML) et Protégeons l’écosystème de Roches-Noires, ainsi que de nombreux habitants via les réseaux sociaux qui dénoncent le projet comme une menace écologique majeure.

Adi Teelock, porte-parole de la PML, souligne l’importance vitale de ces écosystèmes dans un contexte de changement climatique, questionnant notamment si une zone tampon de 30 mètres autour des mangroves suffit pour protéger la biodiversité. Bernard Cayeux, du groupe Protégeons l’écosystème de Roches-Noires, ajoute que le projet immobilier, axé sur le développement foncier pour investisseurs étrangers, risque de transformer un capital naturel commun en un actif peu rentable à long terme, soulignant que le secteur hôtelier mauricien avant la pandémie souffrait déjà de nombreuses difficultés financières.

Le terrain et ses caractéristiques écologiques

Le terrain se compose principalement de trois milieux humides distincts :

La zone Barachois, une zone humide de type fen alimentée par une source d’eau régulière et entourée de mangroves (Rhizophora mucronata et Bruguiera gymnorhiza).
Deux zones humides identifiées sous les numéros 124 et 126, dominées respectivement par Talipariti tiliaceus (Var) et Typha domingensis (vounn).
Trois tourbières situées près des fours-à-chaux, dominées par Colocasia esculenta (songe), remplies d’eau de pluie et habitat de plusieurs espèces d’eau douce, comme des poissons et crevettes.

Le rapport d’Environment Impact Assessment (EIA) déposé au ministère de l’Environnement précise que les travaux ne seront pas permis dans les zones tampons de 30 mètres autour du barachois et des marécages, et un plan de gestion environnementale prévoit la sauvegarde de la végétation et le contrôle des espèces envahissantes au profit des plantes indigènes.

Tentatives de redressement judiciaire et enjeux financiers

La société est sous redressement judiciaire depuis plusieurs années. La dette dépasse Rs 2,2 milliards, notamment envers la BPCE International et Outre Mer ainsi que Barclays Bank Mauritius, avec un montant respectif de Rs 1,7 milliard et Rs 511 millions. En 2019, le terrain de 358 hectares a été mis en vente par PricewaterhouseCoopers (PwC) afin de trouver de nouveaux promoteurs, tant locaux qu’étrangers.

Jean Noël Wing Wung Wai, du cabinet Deloitte, est nommé Receiver Manager, succédant à Rajeev Basgeet de PwC. Ce dernier a tenté auparavant de vendre le terrain sans succès. Les promoteurs originaux, essentiellement sud-africains, français et mauriciens, avaient imaginé une nouvelle ville avec hôtels, villas, centre commercial, quartier d’affaires, golf et port de plaisance.

Le projet Smart City et perspectives actuelles

En 2021, la société PR Capital, filiale de City Group, a porté une nouvelle ambition pour ce site, envisageant la création de la Roches-Noires Smart City (RNSC). Ce projet, avec un investissement total prévu de Rs 44 milliards, prévoit la construction d’un resort hôtel avec 90 villas de luxe sur 44 hectares sur une période de deux ans, avec achèvement estimé en 2024.

Une demande d’Environment Impact Assessment a été soumise, entraînant une période publique de consultation jusqu’au 30 avril, durant laquelle citoyens et organisations peuvent émettre des commentaires, condition préalable à toute contestation devant le Tribunal de l’Environnement.

Oppositions et débats publics

La mobilisation contre le projet s’intensifie auprès de la société civile et des écologistes, qui appellent à protéger ce patrimoine naturel unique. Plusieurs arguments sont avancés :

La pression sur un écosystème fragile qui joue un rôle essentiel dans la filtration des eaux, la protection contre les inondations et la conservation de la biodiversité locale.
La perception d’une impossibilité à concilier développement immobilier et préservation de l’environnement dans ce contexte de changement climatique.
Le doute sur la viabilité économique à long terme d’un projet hôtelier dans une zone déjà saturée, avec des préoccupations liées à la dette et aux taux de remplissage précaires du secteur avant la pandémie.
La préservation des réseaux naturels souterrains, tels que les tubes laviques et grottes, dont la perturbation pourrait menacer des villages voisins et les activités artisanales, comme la pêche.

Les opposants, notamment Jean Noël Wing Wung Wai et Gada Schaub, soulignent également que les précédents projets ont échoué à cause du caractère particulier et sensible du sol, interactif avec les milieux humides par des fissures ou tunnels, ce qui requiert une approche très prudente.

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Episode 10 : Les zones humides, quels intérêts?

Enjeux judiciaires et financiers récents

Sur le plan judiciaire, le dossier Roches-Noires a également pris une tournure liée à l’affaire de financement et de dettes. Neerunjun Ramtohul, cadre à la Barclays Bank, a été interrogé dans un procès où il a dû révéler des informations concernant des saisies demandées contre un homme d’affaires lié à l’ancien Premier ministre Navin Ramgoolam.

Ce volet souligne la complexité des intérêts financiers, politiques et économiques autour du projet, qui se superposent aux considérations environnementales et sociétales, rendant difficile la résolution de ce dossier épineux.

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