Le Régime de TVA pour les Marchands de Biens en France
L'activité de marchand de biens offre la possibilité d’acheter et de revendre des biens immobiliers. Cependant, la TVA liée à cette activité est souvent mal comprise, tant par le grand public que par les professionnels qui souhaitent se lancer dans des opérations d’achat-revente immobilier. En effet, entre la TVA sur marge et la TVA sur prix total, il est parfois difficile de s’y retrouver.
Le Cabinet SCHAEFFER Avocats, spécialisé en droit immobilier, peut vous accompagner dans toutes les étapes de vos opérations en tant que marchand de biens. Le Cabinet SCHAEFFER Avocats met à votre disposition une équipe d’avocats spécialisés prêts à vous accompagner tout au long des opérations d’achat-revente immobilier.
Conseil Marchand de Biens: attention ⚠️ changement de TVA en vue sur les opérations avec le foncier
I. Définition Fiscale du Marchand de Biens
Il est important de définir la notion fiscale de marchand de biens pour savoir si vous êtes considéré comme tel par l’administration fiscale. Il est essentiel de comprendre la définition fiscale du statut de marchand de biens afin de déterminer si vous êtes considéré comme tel par l’administration fiscale. Même si vous ne vous considérez pas comme marchand de biens, l’administration fiscale peut vous considérer comme tel en fonction de vos opérations pratiques.
En effet, il existe une jurisprudence abondante en la matière où l’administration fiscale a pu retenir la qualification de marchands de biens pour des personnes exerçant des professions dans d’autres domaines que l’immobilier sur le simple fait qu’elles réalisaient de manière régulière des opérations d’achat revente sur des biens immobiliers dans le but d’en tirer profit.
Un marchand de biens est une personne physique ou morale dont l’activité principale consiste à acheter de l'immobiliers (logements, terrains à bâtir) dans le but de les revendre rapidement pour réaliser une plus-value.
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Maintenant que nous avons défini au sens fiscal la notion de marchand de biens, reste à savoir si ce dernier est assujetti à la TVA en tant que professionnel de l’immobilier. Aujourd’hui, il est possible de lire tout et n’importe quoi en la matière tant la confusion est prégnante en raison notamment de la loi de finances rectificative du 9 mars 2010 portant sur la TVA immobilière et les droits de mutation.
En effet, dès lors qu’une livraison d’immeuble est effectuée par un assujetti agissant en tant que tel, l’opération est imposable conformément au droit commun de la TVA. Certaines livraisons d’immeubles à titre onéreux sont imposables de plein droit tandis que d’autres sont exonérées mais peuvent être imposées sur option.
A. Principes de Calcul de la TVA
En principe, la TVA appliquée aux livraisons d’immeubles est calculée en fonction du prix de cession, qu’il s’agisse de terrains ou d’immeubles bâtis. Dans ce cas, la base d’imposition est constituée par le prix de cession hors taxe, le montant de l’indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l’apport, augmenté des charges afférentes. L’administration fiscale n’est autorisée à ajuster la base d’imposition en se référant à la valeur vénale que dans le cas où elle peut démontrer que l’écart entre la valeur vénale de l’immeuble et le prix stipulé dans l’acte découle de la fraude ou de l’évasion fiscale.
B. Cas Particuliers de TVA sur la Marge
Il existe certains cas particuliers où la taxe ne s’applique seulement sur la marge c’est-à-dire sur la plus-value réalisée par le cédant. Dans cette seconde situation, la TVA ne s’appliquera pas sur le prix de vente, mais sur la marge réalisée par le marchand de biens. En cas de marge est nulle ou négative, la base d’imposition est équivalente à zéro. A titre de rappel, pour entrer dans le champ d’application de la TVA, les livraisons d’immeubles doivent être réalisées à titre onéreux.
La TVA sur marge est applicable aux marchands de biens lorsqu’ils achètent des biens immobiliers auprès de vendeurs non assujettis à la TVA, tels que des particuliers. En revanche, la TVA sur le prix total s’applique lorsque le marchand de biens acquiert un bien auprès d’un vendeur assujetti à la TVA, comme un promoteur immobilier.
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La TVA sur marge, tout comme pour la revente d’un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans, ne permet pas de déduire la TVA payée lors de l’acquisition. À l’inverse, la TVA sur prix total ouvre la possibilité de déduire la TVA payée en amont par le marchand de biens et de bénéficier d’un droit de mutation à taux réduit.
L’option pour TVA sur marge est intéressante lorsque d’importants travaux de rénovation ont été réalisés. En effet, les travaux sont soumis à la TVA de sorte qu’il est possible que la TVA déductible des travaux soit supérieure au montant de la TVA sur marge. Bien entendu, même si la TVA des travaux n’est pas supérieure à la TVA sur marge, l’option pour la TVA sur marge peut être intéressante. Cela s’explique par le fait que les travaux sont soumis à la TVA, ce qui peut entraîner une déduction de TVA supérieure au montant de la TVA sur marge.
Partons du principe qu’un marchand de biens a acquis un immeuble au prix de 600 000 euros pour le revendre 1 000 000 d’euros. L’option pour la TVA sur prix total permet de déduire la TVA acquittée en amont par le marchand de biens sur le prix du bien immobilier. Bien que la revente de biens immobiliers achevés depuis plus de 5 ans soit exonérée de TVA, il est possible que le prix d’achat soit grevé de la TVA (si le cédant est lui-même un marchand de biens par exemple). Cette option est intéressante lorsque le bien a été acquis par le marchand de biens auprès d’un assujetti à la TVA puis revendu à un autre assujetti.
II. Options de TVA pour les Marchands de Biens
Le régime fiscal applicable aux marchands de biens en matière de TVA est un levier stratégique qui doit être maîtrisé pour optimiser la rentabilité des opérations immobilières.
A. TVA sur Marge
Sur marge : Elle s’applique uniquement sur la marge (prix de vente - prix d’achat). Elle est calculée uniquement sur la différence entre la valeur d’achat et le montant de revente, en tenant compte des charges. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les marchands de biens qui réalisent des travaux.
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- Sur marge : Prix attractif pour un particulier.
- Pas de récupération de TVA avec la'impôt sur marge.
Exemple : Un marchand de bien achète un appartement pour 100 000 € et réalise 5 000 € HT de rénovation avec une fiscalité à 20 %, soit 6 000 € TTC. Lors de la revente à 150 000 €, la marge brute correspondra à 150 000 € - 106 000 €, soit 44 000 €.
B. TVA sur la Valeur Totale
Sur la valeur totale : Elle est calculée sur l’intégralité du prix de vente, permettant au porfessionnel de biens de récupérer la TVA payée à l’achat et sur frais de réfection.
Le marchand de bien peut également choisir de l’appliquer sur l’intégralité de la revente. TVA sur prix total : Calculée sur le montant global de revente.
- Récupération de la TVA payée lors de l'acquisition.
- Prix de vente majoré, réduisant l’attractivité pour un particulier.
- Simplicité administrative.
Exemple : Une maison acheté 240 000 € TTC (incluant 40 000 € de taxe ) est revendu pour 300 000 € TTC.
C. Tableau Comparatif des Deux Options de TVA
| Caractéristique | TVA sur Marge | TVA sur Prix Total |
|---|---|---|
| Base de calcul | Marge réalisée (prix de vente - prix d'achat) | Prix total de la revente |
| Récupération de TVA | Non | Oui, sur achat et travaux |
| Impact sur l'acheteur | Prix attractif pour les particuliers | Prix majoré pour les particuliers |
| Avantages | Réduit l’impact fiscal pour les particuliers non assujettis. | Déduction intégrale de la TVA sur achat et travaux. |
| Inconvénients | Pas de récupération de TVA sur la valeur d'achat initial. | Prix majoré pour les particuliers, impactant leur pouvoir d'achat. |
III. Quand Opter pour la TVA ?
Certaines ventes normalement exonérées de TVA, peuvent sur option, être soumis à la TVA. Il n’y a pas de réponse universelle à cette question, chaque situation étant différente. Opter à la TVA n’est pas toujours avantageux. L’intérêt dépend de plusieurs facteurs :
- La situation fiscale du vendeur (assujetti ou non à la TVA).
- La situation fiscale de l’acquéreur (peut-il récupérer la TVA ou non ?).
- Le type de bien concerné (immeuble ancien, neuf, terrain).
- Les travaux réalisés sur le bien (TVA à 10% ou 20%).
A. Vente d'un Terrain Non à Bâtir
En principe, la vente est exonérée de TVA. Sur option, la vente peut-être soumise à la TVA. Dans ce cas, la vente sera obligatoirement soumise à la TVA sur le prix total.
B. Vente d'un Immeuble Ancien (achevé depuis plus de 5 ans)
En principe, la vente est exonérée de TVA. Sur option, la vente peut être soumise à la TVA, elle s’applique sur :
- Le prix total, si l’acquisition a ouvert droit à déduction de TVA.
- La marge, si l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction de TVA.
Points clés à connaître pour l’option TVA :
- L’option doit être mentionnée dans l’acte de vente ;
- Elle peut s’exercer par immeuble ou par fraction d’immeuble (par lot) ;
- L’option ne nécessite pas l’accord de l’acheteur. Toutefois, vous devez évaluer si l’acheteur peut récupérer la TVA avant de faire votre choix, car cela peut impacter la négociation commerciale.
C. Cas Pratiques
1. Acquisition auprès d'un non assujetti à la TVA (ex : un particulier)
a. Revente à un non assujetti à la TVA
Dans cette situation, vous êtes en principe exonéré de TVA, mais avez la possibilité d’opter à la TVA sur la marge.
L’option à la TVA est intéressante uniquement si :
- Des travaux importants sont réalisés ;
- La TVA récupérable sur les travaux est supérieure à la TVA sur la marge.
Elle est déconseillée si l’acquéreur ne peut pas récupérer la TVA car le prix de vente en sera augmenté, rendant le bien moins attractif.
b. Revente à un assujetti à la TVA
Cette situation concerne la revente d’immeubles anciens, souvent les locaux commerciaux ou de bureaux utilisés pour des activités soumises à la TVA.
L’option est intéressante si :
- L’acquéreur peut récupérer la TVA à 100% ;
- Des travaux sont réalisés.
L’option à la TVA ne nécessite pas que vous ayez l’accord de l’acheteur. Toutefois, vous devez évaluer si votre acheteur peut récupérer ou non la TVA, car cela impactera la négociation commerciale.
2. Acquisition auprès d'un assujetti à la TVA (ex : entreprise, promoteur)
a. Revente à un non assujetti à la TVA
L’option à la TVA est souvent inintéressante car l’acquéreur ne peut pas récupérer la TVA.
b. Revente à un assujetti à la TVA
Si l’acquéreur final peut récupérer la TVA : l’option est généralement intéressante car l’opération est fiscalement neutre (hors coût du portage TVA).
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