Remboursement de la TVA dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard : Conditions et démarches

Le dispositif Censi-Bouvard, un amendement de 2009, visait à donner aux loueurs de biens meublés non-professionnels (LMNP) les mêmes avantages fiscaux que la loi Scellier. La loi de finances 2019 a reporté la date limite pour bénéficier de la réduction d’impôt pour l’investissement locatif en meublé, dit Censi-Bouvard, à la fin de l’année 2022. Tout contribuable français investissant dans une résidence de services neuve ou rénovée pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient de l’investissement (hors taxes et meubles), pour les logements acquis à partir du 1er janvier 2013, pendant 9 ans.

En plus de l'avantage fiscal, les propriétaires peuvent récupérer la TVA sur le prix d'achat si le bien est loué avec des services para-hôteliers. Le taux étant de 20%, la somme ainsi récupérée est loin d’être négligeable.

Dans cet article, nous allons explorer les conditions et les démarches à suivre pour obtenir le remboursement de la TVA dans le cadre de ce dispositif.

Conditions d'éligibilité au remboursement de la TVA

Pour que le logement concerné soit éligible au remboursement de la TVA, celui-ci doit respecter plusieurs conditions. Pour bénéficier du remboursement de la TVA, vous devez vous-même y être éligible.

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Voici les principales conditions à remplir pour être éligible au remboursement de la TVA :

Acquisition d'un bien neuf : La récupération de la TVA en LMNP s'applique uniquement aux biens neufs ou vendus en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
Résidence de services : Les biens concernés doivent être situés dans une résidence de services, qui propose des appartements meublés et plusieurs services (accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison et ménage).
Services para-hôteliers : Les services éligibles incluent généralement la blanchisserie, l'entretien des locaux, la réception de la clientèle, et le service de petit-déjeuner.
Déclaration de l'activité LMNP : Il est nécessaire de déclarer votre activité en tant que LMNP pour bénéficier de ce statut.

Censi-Bouvard : investir en immobilier et défiscaliser ?

Démarches pour récupérer la TVA

Pour récupérer la TVA sur un investissement LMNP Censi-Bouvard, il est impératif de suivre les étapes suivantes :

Inscription auprès du centre des impôts : Dès la signature de l’acte de vente, il faut tout d’abord s’inscrire auprès du centre des impôts (service des impôts des entreprises - SIE) dont dépend la commune de localisation votre investissement et déclarer votre activité de location meublée avec services para-hôteliers. Le formulaire P0I (Cerfa n° 11921*03) est à utiliser.
Choix du régime de TVA : Attention, le choix du régime de TVA se fait en remplissant le formulaire P0. Par défaut, le loueur meublé qui réalise moins de 32 100 € de Chiffre d’Affaire, est automatiquement déclaré en « franchise en base de TVA ».
Envoi des formulaires : Ces deux imprimés sont à envoyer au service des impôts des entreprises dont dépend la commune de votre investissement.
Demande du numéro de TVA : Après avoir acquis le bien TTC, l’investisseur demande son numéro de TVA au centre des impôts. Une fois obtenu, il peut demander le remboursement de la TVA LMNP .
Déclaration de la TVA : Par la suite, vous aurez une CA12 ou une CA3 à remplir (expédiée par le SIE), servant à régler le montant de la TVA que vous avez collecté sur l’année ou le trimestre. Si vous achetez en VEFA, ce montant est à 0 € tant que vous n’avez pas perçu de loyer.

Nous conseillons vivement d’avoir recours à un cabinet comptable pour cette démarche de récupération de TVA afin que tout soit fait sans erreur.

Revente et TVA

Revente avant 9 ans

Si la revente appartement bouvard intervient avant les 9 ans de conservation obligatoire, la réduction d’impôt est reprise. Pour redresser le contribuable, l’administration fiscale dispose d’un délai de prescription légal de trois ans.

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L’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du Code général des impôts prévoit des prescriptions pour quatre cas limitativement énumérés par la loi permettent une revente sans contrainte :

Invalidité de 2è ou de 3è catégorie du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
Rupture de contrat de travail du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. La rupture de contrat a été initiée par l’employeur (mise en retraite anticipée). La rupture conventionnelle n’est donc pas un cas prévu.
Décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
Cession du bien pour cause d’expropriation par nécessité publique.

Revente après 9 ans

Une fois les 9 ans d’exploitation terminés, le propriétaire se trouve libre de tout engagement par rapport au dispositif.

Conseils supplémentaires

Les meilleurs moments pour revendre son bien LMNP vont se situer quand le bail est renouvelé, ce qui donnera de la lisibilité à un acheteur, donc de la sécurité, ce qui aura un impact favorable sur le prix.
Les biens LMNP en Censi Bouvard ne pouvant pas faire l’objet d’un amortissement, les revenus produits vont générer une taxation selon le taux marginal de l'impôts sur le revenu du contribuable.

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