Reprendre en gérance un hôtel à Marmande : procédure et conseils

Vous souhaitez reprendre un hôtel ? Un projet ambitieux qui peut s’avérer lucratif s’il est bien préparé, mais qui n’est pas sans risque. Se lancer dans l’hôtellerie peut représenter un challenge enthousiasmant autant qu’un changement de mode de vie. La reprise d’un établissement est généralement un moyen privilégié pour concrétiser ce projet.

Pourquoi choisir Marmande pour reprendre un hôtel

Marmande est une ville de taille moyenne située dans le département du Lot-et-Garonne, en région Nouvelle-Aquitaine. Avec une population d'environ 17 194 habitants, elle offre un cadre de vie agréable et tranquille. Marmande propose plusieurs quartiers résidentiels intéressants pour les acheteurs et locataires. Le centre-ville est apprécié pour sa proximité avec les commerces, les services et les écoles. Les quartiers périphériques, tels que la zone de la Filhole, offrent un cadre de vie plus calme et verdoyant, idéal pour les familles.

Marmande dispose de nombreuses commodités et services qui facilitent la vie quotidienne de ses résidents. La ville est bien desservie par les transports en commun, notamment par la gare qui offre des liaisons vers Bordeaux et Toulouse. Les habitants bénéficient également de nombreux commerces, supermarchés et marchés locaux. En termes d'éducation, plusieurs établissements scolaires sont présents, allant de la maternelle au lycée. Connue pour sa production de tomates, la ville propose un mélange intéressant de tradition et de modernité.

Définir son projet avant la reprise

Avant de vous lancer tête baissée dans la recherche d’un établissement, il est nécessaire de bien réfléchir en amont à votre projet et sa finalité. Il convient de définir le type d’hôtel que vous souhaitez reprendre : petit hôtel de charme, hôtel de tourisme, hôtel de bureau ? Vous préférez opter pour un hôtel-restaurant ? Soyez bien conscient que cela nécessite de gérer une activité supplémentaire. La présence d’un bar peut également changer la donne. Mesurez bien la charge de travail supplémentaire que cela peut entraîner.

Autres points importants : la catégorie hôtelière et la capacité de votre futur établissement. Le lieu d’implantation est également un point décisif, car il influe sur le taux d’occupation, la nature de la clientèle et la rentabilité de l’établissement. Vous n’avez pas de zone géographique précise en tête ? Pensez à l’investissement supplémentaire de temps et de frais de déplacement que cela risque de provoquer. Reste à faire le point sur votre profil et les conditions de la reprise. Vous engagez-vous seul dans cette aventure ? En famille ? Avec des associés ? Quelle sera votre implication personnelle ? Disposez-vous de compétences managériales, d’une expertise métier ? Quelle est votre sensibilité à la gestion financière et administrative ?

Compétences et rôle du dirigeant

Il est nécessaire de prouver que vous disposez du bon profil pour gérer le futur hôtel : être un bon gestionnaire, un bon manager, un bon commercial, avoir le goût pour le contact client, être disponible… Le rôle du dirigeant est étroitement lié à la taille de l’hôtel : plus il est petit, plus son intervention est polyvalente. Des compétences et des dispositions spécifiques sont également nécessaires pour s’épanouir dans ce secteur d’activité : organisation, gestion, communication, sens de l’accueil.

Aspects réglementaires et administratifs

Lorsque des travaux sont prévus pour transformer un bâtiment existant en hôtel ou rénover un hôtel, une demande préalable (déclaration préalable de travaux ou demande de permis de construire suivant les travaux prévus) doit obligatoirement être effectuée auprès de la mairie. Certains départements prévoient une obligation de déclaration sanitaire préalable à l’ouverture de tout établissement hôtelier, à effectuer auprès de la préfecture. Les hôtels font partis de la catégorie dite des établissements recevant du public (ERP) et doivent à ce titre respecter des normes de sécurité.

Depuis le 1er janvier 2015, tous les établissements recevant du public doivent être conçus de manière à ce que toute personne souffrant d’un handicap puisse y accéder, y circuler et y recevoir les informations qui y sont diffusées dans les parties ouvertes au public. Un hôtel peut demander son classement en hôtel de tourisme. Ce classement, allant de 1 à 5 étoiles, sert à évaluer l’hôtel sur la qualité de son confort et de ses services. En France, les prestations d’hébergement à l’hôtel sont taxables au taux réduit de TVA de 10%, exclusivement pour le prix de la location de la chambre.

La taxe de séjour pour les hôtels est calculée forfaitairement, suivant les modalités fixées par la commune. Exemple : un hôtel facture la taxe de séjour au prix de 0,50 euros par adulte et par jour. En pratique, cette taxe due est refacturée par l’hôtel au client en étant intégrée dans le prix de vente. En plus de l’assurance responsabilité civile professionnelle qui est obligatoire, l’exploitation d’un hôtel implique de se garantir également contre plusieurs risques spécifiques, notamment contre les pertes d’exploitation et contre les atteintes aux Liaisons, à l’Environnement et à l’Activité (ALEA). Bien que non obligatoire, il est fortement recommandé de souscrire une garantie perte d’exploitation lorsque l’on exploite un établissement hôtelier.

L’assurance homme clé sert à compenser la perte d’exploitation d’une société causée par l’absence du chef d’entreprise ou d’un salarié important (le chef de cuisine par exemple). La licence restaurant ne peut être utilisée que pour vendre des boissons uniquement à l’occasion des repas, de manière accessoire à la nourriture. Il est important d’examiner les normes de sécurité et d’hygiène, la conformité des installations, l’état de la cuisine ou des chambres, ainsi que la solidité financière des dernières années d’exploitation.

Aspects sociaux : contrats saisonniers et responsabilité lors de la reprise

Possibilité d’une clause de reconduction. Le contrat saisonnier peut comporter une clause de reconduction (art. 14.2 de la convention collective des CHR du 30 avril 1997). Cette dernière prévoit une priorité d’emploi en faveur du salarié pour la saison suivante. Toutefois, il faut que l’employeur ou le salarié confirment, l’année suivante, leur volonté de renouveler le contrat au moins 2 mois à l’avance par lettre recommandée. Sans une confirmation dans les délais, la clause de reconduction devient caduque.

Transformation du CDD en relation à durée indéterminée après 3 saisons. L'article 14.2 de la convention collective prévoit que les contrats saisonniers conclus pendant 3 années consécutives, et couvrant toute la période d'ouverture de l'établissement, pourront être considérés comme établissant une relation de travail à durée indéterminée sur la base des périodes effectives de travail. Exemple : un salarié a travaillé du 1er juillet au 31 octobre en 2019, 2020 et 2021, ce qui correspondait aux périodes d’ouverture de l’établissement.

Si vous n'avez pas de clause de reconduction dans les contrats, ou si les salariés n'ont pas effectués 3 saisons consécutives vous n'avez pas à les reprendre. Tous les salariés employés par l’entreprise sont concernés par les dispositions spécifiques de cette convention collective. Chaque employé a droit à une compensation financière ou à un temps de repos en contrepartie du temps dédié à l’habillage et au déshabillage.

Reprendre en location-gérance : procédure, obligations et risques

Avant la conclusion du contrat de location-gérance, le bailleur et le locataire-gérant doivent remplir certaines conditions. Le locataire-gérant doit avoir le statut de commerçant, c'est-à-dire : Remplir les conditions de capacité et de compatibilité pour exercer une activité commerciale ; Être immatriculé au RCS et au RNE, au plus tard 15 jours après le début de son activité ; Respecter les obligations comptables du commerçant. À ce titre, il devra mentionner sa qualité de locataire-gérant dans tous ses papiers d'affaires (factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires...).

Attention Ne pas confondre la location-gérance avec la gérance salariée qui consiste à diriger l'exploitation du fonds, moyennant rémunération, pour le compte et aux risques et périls du propriétaire. Ici, le gérant-salarié n'a pas le statut de commerçant indépendant.

Lire aussi: Guide de la reprise de PME

Si le bailleur propriétaire du fonds de commerce est titulaire d'un bail commercial sans être propriétaire des murs, il doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire des locaux pour conclure une location-gérance. Le bailleur doit également obtenir l'autorisation de son conjoint lorsque ce dernier participe à l'exploitation du fonds. À noter Le bailleur n'effectuant plus par lui-même d'actes de commerce : il perd son statut de commerçant et n'est plus inscrit ni au RCS ni au RNE.

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance dans un support d'annonces légales, le propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds. Autrement dit, un créancier (un fournisseur, par exemple) peut aussi bien se retourner contre le locataire-gérant que contre le bailleur pour obtenir le paiement d'une facture. Cette responsabilité solidaire du bailleur exclut les dettes délictuelles ou personnelles du locataire (cotisations assurance vieillesse, dépenses non nécessaires...), même si elles sont liées à l'exploitation du fonds. Le bailleur est également solidairement responsable, jusqu'à la publication du contrat, des impôts directs (impôt sur le revenu ou sur les sociétés, cotisation foncière des entreprises...) établis en raison de l'exploitation du fonds. On parle de « solidarité fiscale ». En revanche, la TVA est un impôt indirect, elle n'est donc pas concernée.

Durée, contenu et publicité du contrat

Le contrat de location-gérance peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. Le plus souvent, le contrat est conclu pour 1 an renouvelable par tacite reconduction. Le contrat de location-gérance doit contenir de nombreuses informations, notamment : Identité des parties ; Éléments du fonds de commerce mis en location-gérance ; Origine du fonds (création, achat, succession...) ; Situation locative (bailleur propriétaire ou locataire des locaux) ; Situation générale du fonds (normes de sécurité, d'hygiène et d'environnement) ; Durée du contrat et modalités de renouvelement ; Contrats en cours (contrats de travail, contrats client/fournisseur) ; Obligations réciproques des parties ; Engagement de non-concurrence ; Redevance (montant et modalités de paiement) ; Dépôt de garantie ; Enregistrement et frais ; Cession du contrat et sous-location du fonds ; Résiliation du contrat ; Fin de contrat - conséquences.

Il est recommandé de faire rédiger le contrat de location-gérance par un professionnel (avocat, notaire...). Le contrat de location-gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un support d'annonces légales, dans les 15 jours suivant sa signature. Cette publicité fait courir le délai de 3 mois pendant lequel les créanciers du bailleur peuvent demander au tribunal de commerce que les dettes contractées par ce dernier pour l’exploitation du fonds deviennent immédiatement exigibles si la location-gérance met en péril leur recouvrement. À noter Entre la signature du contrat de location gérance et sa publication, le bailleur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds. Cette obligation de publicité est aussi requise lorsque le contrat prend fin.

Obligations réciproques et redevance

Le locataire-gérant doit respecter les obligations suivante : Exploiter le fonds conformément à sa destination : il ne peut pas modifier l'activité ou en ajouter une nouvelle sans l'accord du bailleur. Assurer une gestion raisonnable du fonds : il doit assurer une exploitation continue et régulière du fonds, nécessaire au maintien de la clientèle ou de l’achalandage. Entretenir le fonds en état d'être exploité : il doit remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux. Payer la redevance : dans les conditions prévues au contrat.

Le locataire doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance : Clause de non-concurrence ; Clause interdisant toute cession ou sous-location de la location-gérance ; Clause de libre consultation de la comptabilité du locataire-gérant par le propriétaire du fonds ; Clause de paiement des impôts et taxes liés à l'exploitation du fonds par le locataire-gérant. À savoir Un dépôt de garantie (appelé cautionnement) peut également être demandé au locataire-gérant pour garantir le matériel et le paiement des redevances. Son montant est librement déterminé par les parties. Il devra être restitué par le bailleur à la fin du contrat de location-gérance.

Le bailleur doit respecter les obligations suivantes : Délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds : la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, les brevets, marques et dessins le cas échéant, les éventuelles licences nécessaires à l'exploitation, le mobilier, le stock, le matériel. Garantir une exploitation paisible du fonds : cela comprend la garantie des vices cachés et la garantie d'éviction. Le fonds doit aussi répondre aux normes d'hygiène et de sécurité. Le bailleur doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance : Clause de non-concurrence ; Clause de reprise des marchandises à la fin du contrat. Le locataire-gérant doit payer au bailleur un loyer appelé redevance.

Fixation de la redevance : Le montant de la redevance est fixé librement par les parties. Ce montant peut être révisé à la demande d'une partie par lettre recommandée si le contrat comporte une clause d'indexation. La redevance peut adopter une forme variable : somme fixe, pourcentage sur les bénéfices, pourcentage sur le chiffre d'affaires, pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d'affaires. Son versement peut être effectué soit par mois, soit par trimestre.

Fiscalité de la redevance : Le bailleur doit la déclarer les redevances perçues en tant que bénéfice d'exploitation dans la catégorie des BIC. De plus, la redevance est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux normal de 20 %. Le bailleur peut répercuter la TVA sur le locataire-gérant, à condition que ce soit spécifié au contrat. Pour le locataire-gérant, la redevance est déductible du résultat fiscal de l'entreprise, en tant que charge de son commerce.

Fin du contrat et conséquences

Le contrat de location-gérance prend fin dans l'une des situations suivantes : Le contrat à durée déterminée arrive à expiration et n'est pas reconduit : le bailleur n'est pas obligé de renouveler le contrat. En revanche, si les parties continuent à exécuter le contrat après l'arrivée du terme, celui-ci est renouvelé par tacite reconduction. Le contrat est résilié de manière unilatérale par l'une des parties : un préavis doit alors être respecté, sa durée est généralement de 3 mois. Le locataire-gérant ne respecte pas l'une de ses obligations : en cas de non-paiement de la redevance, par exemple. Le locataire-gérant est inapte à exploiter le fonds : toute cause le rendant inapte à exploiter met fin au contrat (ex : décès, mise sous tutelle, survenance d'un incompatibilité, déchéance liée à la faillite personnelle, à l’interdiction de gérer ou à la banqueroute).

À noter L'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l'encontre du locataire-gérant n'emporte pas la résiliation du contrat de location-gérance. L'administrateur ou liquidateur judiciaire peut exiger la poursuite du contrat en cours. À la fin du contrat de location-gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce, les contrats de travail en cours se poursuivent. Le bailleur doit restituer au locataire-gérant le montant du dépôt de garantie qu'il a versé à la conclusion du contrat.

Le locataire ne peut quant à lui prétendre à aucune indemnisation, même s'il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds. Néanmoins, dans l'hypothèse où le bailleur est propriétaire du fonds et des locaux mis en gérance, il doit verser au locataire une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée au fonds par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l’accord exprès du bailleur. En cas de perte de valeur du fonds survenue par la faute du locataire-gérant, le bailleur peut engager sa responsabilité. Par ailleurs, la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes liées à l’exploitation du fonds, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance.

À noter La fin de la location-gérance nécessite, comme pour son début, l’accomplissement des formalités de publicité dans un délai de 15 jours. Le locataire-gérant doit également demander sa radiation du RCS dans le mois qui suit sa cessation d'activité. À l'expiration du contrat, le locataire-gérant peut exercer une activité identique ou similaire à celle du fonds qui faisait l’objet de la location-gérance.

Évaluation, financement et calendrier de la reprise

Votre choix ne peut se faire sans une analyse approfondie des performances financières des établissements retenus. En parallèle de cette étude chiffrée, une étude du secteur doit être réalisée pour chaque cible à travers une analyse de la concurrence existante et de la demande, à savoir le type de clientèle (familiale, touristes, clientèle d’affaires…), la durée des séjours, mais également la notoriété de l’établissement. Ces informations doivent aussi vous permettre de vous projeter et d’envisager les perspectives de développement en termes de clientèle ou de concept, mais aussi d’évaluer les risques : l’environnement est-il susceptible d’évoluer ? Cette étude est un bon moyen pour déterminer les points forts et les éléments d’amélioration.

Le prix d’un hôtel peut en effet fortement varier selon l’emplacement, sa rentabilité, son potentiel… On estime qu’un hôtel se valorise généralement entre 30 et 120% de son chiffre d’affaires. Tout l’enjeu est de bien préparer vos arguments afin de négocier le prix. Une fois la cible trouvée, il faudra ensuite structurer votre projet de rachat. Là encore, l’expertise d’un spécialiste peut s’avérer précieuse. Il pourra vous conseiller sur le montage juridique le plus adapté, mais également sur le volet financier. Capacité d’autofinancement, prévisionnel de reprise, optimisation du besoin en fonds de roulement… il sera à vos côtés pour vous aider à chiffrer votre reprise.

Quel apport pour acheter un hôtel ? Que vous rachetiez les parts ou le fonds de commerce, une reprise d’hôtel nécessite un apport personnel généralement conséquent, de l’ordre de 20 à 35%, voire jusqu’à 50% du prix d’acquisition selon les banques. Le montant dépendra ainsi de la valeur de l’hôtel visé. En cas d’apport insuffisant, la location-gérance peut être une solution temporaire à envisager.

Quel budget pour ouvrir un hôtel ? Le prix d’un hôtel peut fortement varier selon les régions et le nombre des chambres. Pour une estimation approximative, il est possible d’utiliser la règle du millième. Son principe veut que le coût de construction d'une chambre ou son coût d'acquisition soit égal au millième de son prix de vente moyen. La durée entre l’acceptation d’une offre et la signature définitive chez le notaire est généralement comprise entre deux et trois mois. Avant de s’engager, il est important de consulter les diagnostics obligatoires, d’examiner attentivement l’état du logement et des installations, ainsi que l’état des parties communes lorsque le bien se situe en copropriété. Une seconde visite permet souvent de repérer d’éventuels défauts.

Un Hôtel sans apport ni caution - Interview d'Abel, membre du Mastermind des Repreneurs

Conseils pratiques pour la recherche et la négociation

Une fois votre projet bien défini, vous pourrez concrètement débuter vos recherches. Il vous faut rester en veille afin de ne pas manquer une opportunité. Solliciter un spécialiste de ce type d'opération peut être précieux pour cibler des affaires qui correspondent à vos critères. Il mettra ses réseaux à votre service et éliminera les offres qui ne correspondent pas à votre profil. En clair, c’est l’occasion de gagner du temps et de bénéficier d’une sélection d’offres efficaces.

Il est important de mettre en place un calendrier. Généralement, la recherche d’un bien peut prendre plusieurs mois, voire plus d’une année. Une fois l’établissement trouvé, six à huit mois peuvent encore être nécessaires pour conclure la vente. Dans le même temps, les délais des banques peuvent être longs. D’autres échéances sont à anticiper et peuvent venir s’ajouter au calendrier avant de pouvoir ouvrir. Par ailleurs, si vous souhaitez passer faire l’établissement en hôtel de tourisme, n’oubliez pas d’anticiper la demande de classement. Si cette formalité n’est pas obligatoire, elle est souvent recommandée.

Points de vigilance lors de la due diligence

Il est important d’examiner les normes de sécurité et d’hygiène, la conformité des installations, l’état de la cuisine ou des chambres, ainsi que la solidité financière des dernières années d’exploitation. L’acheteur doit aussi analyser l’environnement concurrentiel, les autorisations administratives, la licence éventuelle et la possibilité d’effectuer des travaux. L’évaluation repose principalement sur l’emplacement, le chiffre d’affaires, la rentabilité, la réputation de l’établissement et l’état général des équipements. La capacité d’accueil, la qualité de la cuisine ou des chambres, ainsi que la clientèle habituelle jouent également un rôle déterminant.

Ressources et appuis

Pour gagner du temps et déterminer les meilleures cibles, mieux vaut faire appel à un spécialiste. Pour gagner du temps et déterminer les meilleures cibles, mieux vaut faire appel à un spécialiste. Consultant en développement pour les cafés hôtels restaurants puis gérant depuis 2012, ancien directeur des opérations au sein du groupe Accor, Didier Duffour rejoint Atome 22 en qualité d’associé.

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