Conséquences de la saisie immobilière après clôture de liquidation judiciaire d’une EURL: portée, limites et enjeux

Il est acquis désormais que le créancier auquel l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur est inopposable ne perd pas son droit d’agir sur l’immeuble pendant la procédure collective de son débiteur. Mais la jurisprudence n’avait encore jamais répondu clairement à la question de savoir si ce droit perdure malgré la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif. La Cour de cassation a clarifié ce point en cernant les conditions et les effets postérieurs à la clôture.

Cadre général: insaisissabilité et effets en période de procédure

La déclaration notariée d’insaisissabilité et son extension législative confèrent une protection du logement principal et d’immeubles non professionnels contre les créanciers dont les droits naîtraient postérieurement à la publication. Depuis 2015, l’insaisissabilité de plein droit de la résidence principale sans formalité s’applique à l’immatriculation de l’entrepreneur.

Toutefois, durant la procédure collective, le créancier peut agir sur l’immeuble lorsque l’insaisissabilité lui est inopposable, y compris pour des droits nés hors activité professionnelle ou avant l’entrée en vigueur de la loi Macron. Le droit de poursuite sur l’immeuble peut alors être exercé indépendamment des droits dans la procédure, et ce jusqu’à l’épisode de la clôture pour insuffisance d’actif.

Première affaire et principe posé par la Cour de cassation

Dans la première affaire, le logement de l’entrepreneur est devenu insaisissable de jure depuis août 2015, et l’immeuble était hors de la procédure collective. Cependant, la banque, ayant consenti un crédit antérieurement et n’étant pas née dans le cadre de l’activité du débiteur, voyait son droit d’agir sur l’immeuble contesté. La Cour a confirmé que l’insaisissabilité inopposable ne s’oppose pas à l’exercice du droit de poursuite sur l’immeuble lorsque les conditions d’insaisissabilité ne s’appliquent pas au droit du créancier.

Elle a aussi précisé que la poursuite n’est pas empêchée par la clôture de la procédure si la créance est admise au passif ou si la dette trouve son origine avant l’ouverture ou en dehors de l’activité du débiteur. Toutefois, le droit de poursuite après clôture est soumis à l’application du droit commun et à l’interdiction générale de poursuites après clôture pour insuffisance d’actif, avec les éventuelles exceptions prévues par l’article L. 643-11 du Code de commerce.

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Deuxième affaire et clarification du cadre post-clôture

Dans une seconde affaire jugée le même jour, une infirmière libérale a vu une hypothèque inscrite sur sa résidence principale en 2015; après clôture de sa liquidation pour insuffisance d’actif, elle a contesté la mainlevée de l’hypothèque. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, en posant un principe clair: le droit du créancier qui peut saisir l’immeuble et qui est en inopposabilité de l’insaisissabilité peut agir sur l’immeuble indépendamment de la procédure collective, mais demeure soumis à l’arrêt des poursuites pendant et après la clôture selon les conditions prévues par l’article L. 643-11 du Code de commerce et les régimes de purge du jugement de clôture.

Équilibre entre droit de poursuite et arrêt des poursuites après clôture

La jurisprudence ancienne (arrêt du 13 décembre 2017 et arrêt du 7 octobre 2020, complété ensuite par un arrêt en 2023) a tenté d’apporter des nuances :

• Pendant la procédure, les créanciers voient leur droit de poursuite suspendu, mais certains droits peuvent subsister selon les exceptions de l’article L. 643-11, notamment lorsque la créance provient d’une infraction ou est attachée à la personne du créancier.
• Après la clôture, l’arrêt des poursuites demeure une règle générale, et le droit de poursuite sur l’immeuble peut être soumis à la discipline de la procédure collective, y compris les restrictions post-clôture.
• Le créancier auquel l’insaisissabilité est inopposable peut déclarer sa créance au passif de la procédure, ce qui peut influencer le calcul des droits et événements postérieurs à la clôture, notamment en matière de prescription et de distribution.

Dans l’analyse, la solution retenue par la Cour est que le créancier dont l’insaisissabilité est inopposable peut exercer son droit sur l’immeuble durant la procédure et, après la clôture, reste soumis aux principes d’arrêt des poursuites et aux exclusions opérées par le texte législatif, sauf exceptions expressément prévues.

Conséquences pour l’EURL: dissolution, liquidation et patrimoine

La dissolution d’une EURL entraîne la mise en liquidation: l’associé unique (et le gérant) voit leurs pouvoirs modifiés et le liquidateur représente la société en liquidation. Les effets sur les tiers prennent effet à compter de la publication du jugement de dissolution et des actes de liquidation. La liquidation peut être amiable ou judiciaire; dans les deux cas, elle transforme le patrimoine de l’entreprise, et selon l’état du passif, peut générer un boni ou un mali de liquidation.

En matière de saisie immobilière après clôture, les difficultés surviennent lorsque des dettes personnelles ou des garanties ont été données par le dirigeant et lorsque la résidence principale est impliquée par une hypothèque ou une saisie ordonnée avant ou pendant la procédure. Le principe fondamental demeure que la clôture pour insuffisance d’actif entraîne la dissolution de la société et la disparition de la deficiency pour le débiteur, mais cela n’impose pas une protection absolue du logement principal contre les créanciers qui n’ont pas été nés dans le cadre de l’activité ou dont les droits précèdent l’insaisissabilité automatique.

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Cas pratiques et implications opérationnelles

Cas pratique 1: une banque ayant consenti un prêt avant l’entrée en vigueur de la loi, avec une créance qui n’est pas née dans l’activité du débiteur, peut-elle poursuivre sur l’immeuble après clôture? La jurisprudence récente indique que oui, sous réserve des conditions d’insaisissabilité et des limites du droit commun, et que le titre exécutoire ne peut pas porter atteinte aux dispositions de la clôture.

Cas pratique 2: une infirmière libérale, en liquidation, constate que l’hypothèque accordée par sa caisse de retraite survit à la clôture. La Cour rappelle que le droit est soumis aux conditions générales et que les mécanismes de purge du jugement de clôture et l’interdiction de reprises de poursuites restent applicables. Le processus se poursuit sous l’angle du droit commun et des exceptions prévues par L. 643-11.

Tableau synthèse: aspects clés des procédures collectives et effets sur l’immobilier

Conseils pratiques et recommandations

• Avant toute saisie, consulter un avocat en droit immobilier ou en procédures collectives pour identifier des solutions de sauvegarde et contester le montant de la dette si nécessaire.
• En cas de patrimoine mixte (résidence principale et actif professionnel), évaluer les mécanismes d’insaisissabilité et leur portée, en particulier les dettes personnelles et les engagements de caution.
• En cas de liquidation, veiller à déclarer les créances au passif dans les délais pour préserver les droits de participation à la répartition des actifs et éviter la prescription prématurée des créances.

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