SARL de Famille et Parahôtellerie: Avantages et Inconvénients

La proposition de la parahôtellerie peut sembler alléchante, et les investisseurs peuvent légitimement s’interroger sur ce choix. La parahôtellerie est-elle un véritable eldorado ? Cet article explore les avantages et les inconvénients de la SARL de famille et de la parahôtellerie, en mettant en lumière les aspects fiscaux et les conditions à remplir.

Qu'est-ce que la Parahôtellerie?

Rappelons en premier lieu ce qu’est précisément la parahôtellerie. Sont considérées comme des prestations parahôtelières les locations de logements meublés accompagnées d’au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l'article 261 D du Code général des impôts (CGI), à savoir la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Par ailleurs, il est important que ces services soient rendus dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier. Même si la jurisprudence n’impose pas nécessairement que les prestations soient effectivement rendues, dès lors qu’elles sont proposées aux clients, cela signifie néanmoins, notamment, que le nettoyage des locaux ne doit pas être effectué uniquement lors du changement de locataire, que la réception des clients ne doit pas se limiter à la simple remise des clés, et que la fourniture du linge de maison doit être régulière. S’agissant de l’accueil, il peut néanmoins être confié à un mandataire qui l’assure en un lieu unique différent du local loué lui-même. De la même façon, un système d’accueil électronique peut suffire.

Avantages Fiscaux de la Parahôtellerie

La parahôtellerie peut offrir un grand nombre d’avantages sur le plan fiscal. Son régime est toutefois complexe. Avant de se lancer, il est important de se poser les bonnes questions, et de hiérarchiser ses objectifs.

Comme la location meublée, la location parahôtelière est une activité qui relève, sur le plan fiscal, des bénéfices industriels et commerciaux. Contrairement à l’activité de location nue (qui relève en principe des revenus fonciers), il est possible d’amortir le bien immobilier détenu, à l’exception de la quote-part de la valeur qui correspond à celle du terrain, qui ne peut jamais être amortie.

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Récupération de la TVA

Contrairement aux locations de logements, même meublés, à usage d’habitation (qui sont exonérés de TVA, sans possibilité d’option), la parahôtellerie est assujettie à la TVA. Cela peut être un avantage en cas d’acquisition d’un bien immobilier à rénover, afin de pouvoir récupérer la TVA supportée sur les travaux réalisés. Mais il sera naturellement également possible de récupérer la TVA afférente aux opérations courantes. Le contrat de location est alors assujetti à la TVA.

La TVA sera calculée au taux intermédiaire de TVA de 10 % pour la partie hébergement et petit-déjeuner, et au taux de 20 % pour les autres prestations de services. Attention, l’administration effectue des contrôles quasi systématiques en cas de demande de remboursement de TVA.

Dans la mesure où, en cas d’acquisition d’un bien neuf ou à rénover lourdement, un montant de TVA important va être supporté avant même que l’activité ne démarre, il est important de se ménager des indices permettant de démontrer l’intention de se comporter en qualité d’assujetti, avant même le début des travaux. En pratique, il est recommandé de formaliser expressément cette intention dans l’acte d’acquisition rédigé par le notaire, en précisant que l’immeuble est destiné à être affecté à une activité de parahôtellerie. Si, après analyse, il est finalement décidé de renoncer à cette activité de parahôtellerie (et, de ce fait, à la récupération de la TVA), cette précision n’aura en tout état de cause aucune incidence préjudiciable.

En possédant le statut de para-hôtelier, vous profitez du régime de la TVA et avez la possibilité de récupérer la TVA sur les prestations et sur l’achat immobilier en lui-même. C’est une aubaine pour les investisseurs de biens neufs ou nécessitant d’important travaux.

Exonération d'IFI

Si l’activité est exercée en direct (sans interposition de société), il sera difficile de bénéficier d’une exonération d’IFI, car il sera indispensable que l’un des membres du foyer fiscal exerce l’activité à titre principal (art. 975, I du CGI). En pratique, la parahôtellerie ne pourra donc généralement être considérée comme l’activité principale qu’à l’égard des contribuables qui n’exercent pas ou plus d’autres activités professionnelles (retraités notamment).

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L’exercice d’une activité de parahôtellerie au travers d’une société permettra en revanche de bénéficier d’une exonération automatique d’IFI (sur le fondement du a) du 2° de l’article 965 du CGI), alors même qu’aucun des associés de la société n’y exerce son activité principale. En effet, les deux conditions permettant d’exonérer les biens immobiliers détenus au travers d’une société seront nécessairement remplies : une activité de parahôtellerie est considérée par nature comme une activité opérationnelle (en l’occurrence commerciale), et le bien immobilier est incontestablement affecté à l’exploitation de cette activité.

Exonération de Plus-Value à Terme

Les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien immobilier exploité en parahôtellerie relèvent du régime fiscal des plus-values professionnelles, qu’elles soient réalisées par un exploitant individuel ou par une société translucide, c’est-à-dire non soumise à l’IS, et dont les résultats sont fiscalisés à l’impôt sur le revenu au niveau des associés.

La plus-value professionnelle est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire sa valeur d’inscription au bilan diminuée des amortissements. Lorsque le bien est détenu depuis plus de deux ans, cette plus-value se décompose entre une plus-value à court terme, à hauteur des amortissements déduits, et une plus-value à long terme, pour le reliquat.

La plus-value à court terme est intégrée dans le résultat ordinaire de l’exercice imposable au taux progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux ou aux cotisations sociales (selon le régime applicable sur le plan social). La plus-value à long terme est fiscalisée au taux de 12,8 %, après application d’abattements en fonction de la durée de détention (art. 151 septies A du CGI). La plus-value à long terme sera donc exonérée en cas de détention longue (plus de quinze ans).

La plus-value (qu’elle soit à court ou long terme) pourra également bénéficier d’une exonération en fonction des recettes, sur le fondement de l’article 151 septies du CGI, applicable aux plus-values réalisées dans le cadre d’activités professionnelles. Le bénéfice de l’exonération est subordonné au respect des deux conditions suivantes :

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• l’activité doit avoir été exercée (à titre principal ou non) pendant cinq ans au moins, à titre professionnel, ce qui suppose que l’exploitant (ou l’associé d’une société fiscalement translucide) s’implique personnellement et de manière continue dans la gestion de l’activité, et puisse justifier de diligences effectives, sans qu’il ne soit nécessaire que l’activité de parahôtellerie constitue son activité principale ;
• la moyenne des recettes HT des deux années qui précèdent celle de la réalisation de la vente ne doit pas excéder 250 000 € pour bénéficier d’une exonération intégrale (une exonération partielle étant possible lorsque le chiffre d’affaires est compris entre 250 000 et 350 000 €).

Transmission sous le Régime Dutreil

Le régime Dutreil est un dispositif destiné à faciliter la transmission d’entreprises. Lorsque les conditions sont réunies, il permet de bénéficier d’un abattement de 75 % sur la valeur des biens transmis, ainsi que d’une réduction de droits de 50 % lorsque la donation est réalisée en pleine propriété, avant les 70 ans du donateur.

L’activité de parahôtellerie entre indiscutablement dans le champ du dispositif Dutreil. Et la plupart des conditions d’application du dispositif pourront en principe être remplies sans difficulté. La principale difficulté réside dans le fait que, lorsque l’activité est exercée par l’intermédiaire d’une société de personnes, le bénéfice de l’exonération sera conditionné à ce que l’un des associés, ou l’un des héritiers du donateur, exerce au sein de la société son activité principale.

La solution la plus simple, pour bénéficier du régime Dutreil, sera d’exercer l’activité de parahôtellerie via une société soumise à l’IS, car dans ce cas il n’est pas exigé que l’activité soit exercée à titre principal. Mais ce choix a beaucoup d’autres incidences sur le plan fiscal, et se révélera notamment pénalisant, à terme, en matière de plus-values, puisqu’une exonération ne sera alors pas possible.

Contraintes et Difficultés de la Parahôtellerie

Si le régime de la parahôtellerie peut donc présenter un certain nombre d’avantages sur le plan fiscal, il s’accompagne également de plusieurs contraintes et nécessite par conséquent d’être bien accompagné par un conseil afin de bien définir ses objectifs.

Statut Social

Sur le plan social, deux situations sont possibles : soit les revenus sont considérés comme professionnels, et soumis à cotisations sociales au même titre que les autres revenus d’activité ; soit les revenus sont considérés comme patrimoniaux, et sont alors assujettis aux prélèvements sociaux, mis en recouvrement avec l’impôt sur le revenu, au taux de 17,2 %.

Contrairement aux loueurs en meublé (dont la situation dépend du classement en meublé touristique et de l’occupation faites des locaux (résidence principale ou de courte durée), les exploitants parahôteliers sont par principe assujettis au régime social des indépendants, et soumis aux cotisations sociales.

L’assujettissement aux cotisations sociales peut s’avérer très pénalisant en particulier au moment de la revente, puisque la partie court terme de la plus-value (égale au montant des amortissements pratiqués) entre dans le résultat courant, soumis à cotisations sociales, y compris lorsque la plus-value est entièrement exonérée au plan fiscal par application des dispositions de l’article 151 septies.

Structurer la Détention

Il s’agit d’une question centrale au moment d’initier une activité de location parahôtelière. Difficile, en effet, de concilier tous les objectifs. Sur le plan de l’IFI et de la transmission Dutreil, la société présente des avantages. Toutefois, pour pouvoir conserver le régime de l’IR, les options se limiteront :

• soit à la société en nom collectif, mais les associés auront dans ce cas la qualité de commerçant : ils seront obligatoirement soumis à cotisations sociales, et seront surtout solidairement et indéfiniment responsables des dettes sociales ;
• soit à la Sarl, qui aura opté pour le régime de la Sarl de famille (régime de translucidité fiscale). Mais comme son nom l’indique, ce régime est réservé aux sociétés constituées entre les membres d’un même groupe familial.

SARL de Famille : Une Solution Adaptée?

La SARL de famille est une des sociétés les plus adaptées pour exercer une activité de location meublée car cette structure permet d’opter pour le régime des sociétés de personnes, en clair, opter pour la transparence fiscale, à la différence d’une SARL « classique » soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cela signifie que la SARL de famille ne paie pas d’IS, mais que ce sont les associés qui paient, chacun pour leur quote-part, l’impôt sur le revenu (IR) comme cela serait le cas pour des particuliers qui détiendraient le bien en direct.

Cependant, pour que cette option à l’impôt sur les revenus soit admise par l’administration fiscale pour la SARL de famille, il conviendra de respecter un certain nombre de conditions, notamment l’exercice d’une activité strictement commerciale (telle que la location meublée) qu’il ne faudra pas mélanger avec une activité civile (location à soi-même sans contrepartie, détention de titres, etc.) au sein de la structure.

Une SARL peut être « de famille » à condition que chaque associé soit directement lié aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par un lien matrimonial. Attention, ces conditions doivent être réunies au moment de la notification de l’option à l’administration fiscale, et pendant toutes les années au titre desquelles la société prétend au bénéfice de ce régime.

Il est très important de rédiger scrupuleusement les statuts. Le fait d’exercer une activité meublée au sein de la structure entraînera des conséquences juridiques à anticiper.

Avantages de la SARL de Famille

La SARL de famille procure plusieurs avantages aux associés.

• Les éventuels déficits générés sur un exercice pourront être imputés sur le revenu global du foyer fiscal de chaque associé. Cela permet de baisser la base imposable et in fine l'IR du foyer fiscal.
• Les associés pourront également bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), sous conditions. Ce régime permet notamment d'amortir fiscalement les biens immobiliers et ainsi réduire considérablement l'impôt dû sur les recettes des locations.
• Les associés pourront bénéficier d'exonérations fiscales liées aux plus-values professionnelles sur les cessions de parts sociales.

Inconvénients de la SARL de Famille

Comme chaque type de société et d'imposition, la SARL de famille présente des inconvénients :

• Elle ne doit être constituée que par des associées de la même famille.
• La rémunération du gérant de la SARL de famille soumise à l'impôt sur le revenu n'est pas déductible du résultat fiscal.
• Les activités civiles ou libérales sont exclues de la SARL familiale.

Les Principaux Cas d'Exonération des Plus-Values Professionnelles

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition des titres. Cette plus-value est en principe imposable à l'impôt sur le revenu.

Par exception, il existe des dispositifs d'exonération des plus-values à l'impôt sur le revenu lorsque la cession concerne un actif immobilisé affecté à l'activité. Les principaux cas rencontrés sont les suivants :

Si les recettes réalisées par la société annuellement sont inférieures ou égales à certains seuils, une exonération totale de la plus-value est prévue (article 151 septies du CGI) :

• 350 000€ pour les activités agricoles ;
• 250 000€ pour les livraisons de biens, les ventes à consommer sur place et les prestations d'hébergement ;
• 90 000€ pour les prestations de services.

L'exonération n'est que partielle lorsque les recettes sont comprises :

• entre 350 000€ et 450 000€ pour les activités agricoles ;
• entre 250 000€ et 350 000€ pour les activités de ventes ;
• entre 90 000€ et 126 000€ pour les prestations de services.

En cas de départ à la retraite (article 151 septies A du CGI), le dirigeant dispose d'exonération de la plus-value lors de la cession de son entreprise relevant de l'IR. Les conditions suivant doivent être remplies :

• la SARL est une entreprise au sens communautaire : moins de 250 salariés ; chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'€ ; total de bilan inférieur à 43 millions d'€.
• l'associé partant à la retraite cesse toute fonction dans l'entreprise et fasse valoir ses droits à la retraite dans les 2 ans précédant ou suivant la cession.
• l'associé partant à la retraite ne détient pas directement ou indirectement plus de 50% des droits de vote de la SARL.

Cette exonération s'applique uniquement à l'IR, les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% sont toujours dûs.

Enfin, les plus-values réalisées lors de la cession d'une entreprise peuvent être exonérées, totalement ou partiellement, si la valeur des biens cédés n'excèdent pas un seuil de 1 000 000€ (article 238 quindecies du CGI)

Abattement pour Durée de Détention de l'Immeuble

L'article 151 septies B du CGI prévoit une exonération des plus-values immobilières professionnelles. Un abattement de 10% par année de détention s'applique à compter de la 5e année, l'exonération totale intervenant au bout de 15 années de détention.

Pour pouvoir bénéficier d'un tel régime, il faut que l'immeuble soit un actif immobilisé affecté à l'exploitation.

Tableau Récapitulatif : Avantages et Inconvénients

Dans tous les cas, il convient d’être bien accompagné avant d’envisager une activité de parahôtellerie. Si vous effectuez un investissement immobilier locatif mais que vous ne voulez pas faire de cette activité une véritable profession, vous ne pourrez jamais profiter du régime fiscal de la parahôtellerie professionnelle. Les conséquences de ce choix peuvent alors être lourdes.

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