SARL de Famille, LMNP et TVA : Avantages et Inconvénients

Contrairement à la SCI, la SARL de famille est une forme de société régulièrement conseillée pour y loger une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). Constituée par des membres d’une même famille, la SARL de famille est une excellente solution pour effectuer de la location meublée par l’intermédiaire d’une société tout en bénéficiant des avantages fiscaux du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). La SARL de famille présente l’ensemble des caractéristiques d'une SARL classique.

Cet article explore en détail les avantages et les inconvénients de cette structure juridique, en mettant l'accent sur les aspects fiscaux, patrimoniaux et administratifs. Il s’agit d’une société commerciale qui peut compter un ou plusieurs associés. Et comme son nom l'indique, dans une SARL, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports. Toutefois, puisque la SARL de famille par définition implique les membres d'une même famille, il n'est pas possible de créer une SARL familiale seul. Ainsi, l'EURL de famille n'existe pas.

I. Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?

Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée qui a la particularité d’être constituée uniquement entre les membres d’une même famille. Ainsi la SARL aura la qualification de SARL de famille si elle est constituée par exemple entre deux époux ou entre les partenaires d’un PACS; entre un père et un ou plusieurs enfants, ou encore entre un père, ses enfants et leurs conjoints ; de même entre frères et sœurs et leurs conjoints ; ou encore entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, si ceux-ci sont frères et sœurs. Il en sera de même d’une société formée entre un beau-père et son gendre, ou encore entre deux époux et l'enfant issu d'une précédente union de l'un des époux.

La société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou partenaires ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes. La spécificité d’une SARL de famille tient à ses associés : ils doivent tous être membres d’une même famille en ligne directe : parents et enfants. Les conjoints et partenaires de PACS des membres de la famille sont aussi acceptés. On parle donc de liens de sang ou de liens par alliance. Peut intégrer une SARL de famille toute personne faisant partie de la même famille que ce soit par filiation ou par alliance. Ainsi, les enfants, les frères et sœurs, les oncles, les neveux, mais aussi les conjoints ou partenaires de PACS peuvent devenir associés d'une SARL de famille par exemple.

Attention lors de la constitution de la SARL de famille à bien anticiper les évènements pouvant modifier les liens entre les associés de la société, par exemple un divorce ou un décès. Pour profiter de ce statut de SARL de famille, les conditions à réunir sont relativement simples. En effet, tous les associés doivent être membres de la même famille par les liens du sang et d'alliance (mariage ou PACS).

Lire aussi: Avantages et Inconvénients SARL/LMNP

La SARL de famille permet d’exercer toutes les activités dévolues à une SARL, à l’exception des activités libérales. Au même titre qu’une SARL classique, la SARL familiale doit exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Ainsi une SARL de famille peut détenir et gérer des biens immobiliers meublés par le biais d’une mise en location. À ce titre, il convient de noter que la location nue relevant d’une activité civile n’est donc pas compatible avec la SARL de famille. La SARL de famille doit exercer exclusivement une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole sinon cela entraîne le passage à l’impôt sur les sociétés.

Contrairement à la SARL immobilière, la SARL de famille est une société dont les associés sont issus d’une même famille. La distinction SARL classique et SARL de famille tient à la qualité de ses associés. Tant que les associés remplissent ces critères, la SARL de famille peut opter pour le régime de la transparence fiscale.

La SARL de famille peut se conjuguer avec le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Ainsi, il est possible d’amortir le coût d'acquisition des biens immobiliers, d’en effacer fiscalement les revenus et présente des avantages sur le plan de la TVA ou de l’imputation des bénéfices selon votre situation personnelle. Finalement, loger une activité de location meublée dans une SARL de famille est, en pratique, rarement une bonne idée. Cela suppose vraiment d’anticiper tous les évènements susceptibles de remettre en cause l’option fiscale et d’apporter beaucoup de soin à la rédaction des statuts.

Compte tenu de sa complexité, il est indispensable de se faire assister par un professionnel spécialisé au risque de perdre tous les avantages recherchés.

SARL de famille : Esquivez les cotisations URSSAF en LMNP saisonnier et LMP (technique incroyable)

II. Avantages de la SARL de Famille

Les avantages d’une SARL de famille sont essentiellement fiscaux. Mais elle offre aussi la possibilité d’entreprendre en famille !

Lire aussi: Immobilier : SARL de Famille vs SCI

1. Transparence Fiscale et Impôt sur le Revenu (IR)

Normalement, une SARL est une société à l’impôt sur les sociétés (IS) créant un écran fiscal entre les revenus de la société et les revenus des associés. Avec la transparence fiscale, la SARL de famille ne paye pas d’impôts. La particularité de la SARL de famille est qu’elle peut opter pour le régime des sociétés de personnes pour une durée illimitée. On parle alors de transparence fiscale. En effet, ce régime permet d’imposer les bénéfices de la SARL à l’impôt sur le revenu directement entre les mains des associés à proportion de leur participation dans la SARL. Il n’y a pas d’impôt sur les sociétés à payer.

Conformément à l’article 239 bis AA du CGI, la SARL de famille a la possibilité d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes. En pratique, cette imposition à l’impôt sur le revenu (IR) implique que chaque associé devra payer l’impôt correspondant à sa part de revenus. L’avantage majeur de ce régime se manifeste lorsque la société enregistre un déficit. En effet, chaque associé pourra déduire sa part du déficit de son revenu global, afin de réduire le montant de son impôt à payer.

En résumé, les résultats fiscaux, qu’ils soient bénéficiaires ou déficitaires, seront répartis entre les associés de manière proportionnelle à leurs droits sociaux. Notez que l’option pour l’IR ne constitue pas systématiquement la meilleure option fiscale dans chaque situation. Par conséquent, il s’avère indispensable d’étudier la situation spécifique du contribuable. Par exemple, le divorce des époux ou la dissolution d’un PACS entraînent des conséquences fiscales. L'option pour l'impôt sur le revenu (IR) L’imposition de la SARL est l'impôt sur les sociétés (IS) par défaut.

Sous certaines conditions, les associés d’une SARL classique peuvent opter pour l'impôt sur le revenu (IR) pendant une période maximale de 5 ans.La SARL de famille permet de conserver l’avantage de l’IR sans aucune limitation de durée. Toutefois, la société perd ce bénéfice si elle accueille des associés étrangers à la famille ou si elle renonce à cette option à un moment donné de son existence. Cette option pour l’IR reste révocable, même en SARL de famille.

2. Imputation des Déficits et Simplicité en Cas de Bénéfices

L'assujettissement à l’IR permet à chaque associé d’imputer le déficit éventuel, à hauteur des parts sociales détenues dans le capital social de la SARL. Si la SARL de famille réalise des bénéfices, les associés sont imposés au titre de l’IR. Peu importe que les bénéfices fassent l’objet d’une distribution sous forme de dividendes ou non. Comme pour les SCI, ce sont les associés, selon leur quote-part respective dans le capital, qui liquident l’impôt dans les catégories correspondantes aux recettes de la SARL.

Lire aussi: Découvrez LEFEBVRE DELETOILLE SAS

En d’autres termes, chaque associé de la SARL de famille pourra bénéficier du régime LMNP s’il remplit les conditions précitées. Pouvoir utiliser les déficits de la SARL. Être assujetti à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL de famille, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle.

3. Exonération sur la Plus-Value en Cas de Cession de Parts Sociales

Le statut de la SARL de famille peut permettre de bénéficier d'une exonération sur la plus-value réalisée en cas de cession de parts sociales. Celles-ci sont normalement imposables au titre de l’IR. Le montant de l’imposition correspond à la différence entre le prix auquel l’associé a acquis la part sociale et le prix auquel il l’a revendue. Pour bénéficier d’une telle exonération, les conditions suivantes sont à remplir :

Les parts sociales cédées doivent relever du régime d’imposition des sociétés de personnes (donc de l’IR) dans le cas de la SARL de famille.
Les parts cédées doivent représenter la totalité des droits que détient l’associé cédant. L’exonération ne s’applique donc pas en cas de cession partielle de parts sociales.

Les plus-values professionnelles réalisées lors du départ à la retraite du cédant sont exonérées d’impôt. Pour bénéficier d’une telle exonération, les parts cédées doivent relever du régime d’imposition des sociétés de personnes (c’est-à-dire de l’IR), ce qui est bien le cas pour les SARL de famille. Les parts cédées doivent représenter la totalité des droits que détient l’associé cédant : il perd le bénéfice de l’exonération s’il n'en cède qu’une partie. En revanche, rien ne l’oblige à vendre la totalité des parts à la même personne.

4. Avantages du Régime LMNP

La SARL de famille peut être une solution avantageuse dans le cadre d’une location meublée. Le dispositif de loueur d’immeuble non professionnel (LMNP) est très utilisé en SCI mais est aussi possible par le biais d’une SARL de famille. Ceci permet d’amortir le coût d'acquisition des biens immobiliers, d’en diminuer voire effacer fiscalement les revenus, d’optimiser la TVA et d’imputer les bénéfices selon les situations. Dans cette situation, les revenus tirés de la location doivent être obligatoirement inférieurs ou égal à 23 000 € par an et représenter moins de 50 % du revenu global du loueur.

Le bailleur est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 2. La location meublée non professionnelle (LMNP) est une activité commerciale qui diffère de la location nue sur le plan fiscal. Le régime micro BIC présente l’avantage de la simplicité : l’administration fiscale applique un abattement de 50% sur l’ensemble des revenus locatifs BIC. En comparaison, l’abattement du régime micro foncier (pour les locations nues) est de 30%. La principale particularité et avantage du régime LMNP au réel réside dans la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier.

En cas de vente d’un ou des logements loués meublés appartenant à la SARL de famille, les associés LMNP vont bénéficier du régime fiscal de la plus-value des particuliers. Dans une SARL classique, ce serait le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquerait. Un avantage fiscal supplémentaire du régime LMNP réside dans la fiscalité applicable aux plus-values immobilières. Dans une société traditionnelle, la vente d’un bien immobilier génère une plus-value qui est soumise au régime des plus-values professionnelles. En revanche, dans le cadre d’une SARL de famille au régime LMNP, les associés bénéficient du régime des plus-values des particuliers au titre des plus-values réalisées.

L’autre avantage fiscal du régime LMNP tient à la fiscalité applicable aux plus-values immobilières. Autrement dit, en LMNP, vous amortissez le bien sans pour autant augmenter votre assiette d’imposition sur la plus-value afférente. Dès lors, les associés de la SARL de famille n’auront d’autres choix que d’opter pour le régime réel c’est-à-dire la déduction des charges au réel sur les recettes générées par la société familiale.

Comme pour une SCI, l’intérêt de la SARL de famille tient à la possibilité d’acheter à plusieurs un bien immobilier afin d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier. Sur le plan patrimonial, la SARL de famille permet d’envisager la transmission anticipée du patrimoine de manière facilitée sans entraver le bon fonctionnement de la société et l’exploitation durable de l’immeuble.

5. Statut Protégé des Associés et Avantages d'une SARL Classique

Corollaire d’un lien de sang, le statut de chacun des associés est particulièrement protégé. Seuls les membres qui ont des liens proches peuvent entrer au capital d’une SARL de famille. Ce peut être une option intéressante pour un gérant salarié de SARL, dont le conjoint participe activement à l’activité. La SARL de famille bénéficie aussi des avantages de toute SARL. Par exemple, le gérant minoritaire de la SARL ou le gérant égalitaire ou le gérant non-associé relève du régime général de la Sécurité sociale, en tant qu’assimilé-salarié.

III. Inconvénients de la SARL de Famille

Evidemment, créer une SARL de famille ne peut pas avoir que des avantages. Il existe un certain nombre d'inconvénients en pratique. À vous de voir en fonction de votre situation si faire le choix de créer votre SARL de famille est opportun.

1. Impossibilité de Déduire la Rémunération du Gérant

Contrairement à une SARL classique imposée à l’IS, la rémunération d’un gérant n’est pas déductible dans une imposition à l’IR. une SARL classique soumise à l'IS a la possibilité de déduire de son chiffre d'affaires la rémunération qu'elle verse à son gérant. En effet, si votre SARL est bénéficiaire, le bénéfice en question sera alors taxé au taux de 45% alors même que le taux de l'IS en 2025 est de 15% puis 25%, c'est-à-dire beaucoup plus faible.

2. Cession de Parts Sociales Limitée

En cas de conflit au sein de la famille, un associé ne peut pas céder ses parts sociales à une personne extérieure sans faire perdre son statut à la SARL de famille. Il doit vendre ses parts sociales impérativement à une personne de sa famille en ligne directe.

3. Complexité Administrative et Coût de Création

Enfin, une des dernières difficultés de la SARL familiale réside dans une particularité qui est également un de ses avantages. Le coût de création de SARL prend en compte toutes les formalités à effectuer.

4. Risques Liés à la Gestion et aux Événements Familiaux

Il faut étudier au cas par cas. Le régime de l’impôt sur le revenu n’est pas toujours le meilleur pour les SARL de famille. Le prélèvement de 25 % de l’IS est parfois préférable à plusieurs tranches d’imposition de revenu qui peuvent s’établir à 45 %. Le choix entre l’IR et l’IS s’apprécie en fonction de l’importance du chiffre d’affaires de la SARL et des parts sociales de l’associé. Un autre inconvénient majeur de la SARL immobilière est la difficulté de satisfaire aux conditions du lien familial.

L’entreprise a pour but de faire du profit. De même, si un associé souhaite se retirer, trouver des actionnaires pour racheter ses parts peut s’avérer difficile. Le salaire du gérant n’est pas comptabilisé dans la déclaration de revenus. En effet, le montant du bénéfice est distribué équitablement entre les associés. C’est le bénéfice personnel qui est imposé, après déduction des charges engagées à titre personnel. Pour garantir l’avenir de la SARL, les associés ont besoin de marcher dans la même direction et ne pas changer de projet en cours de route.

IV. Création et Gestion de la SARL de Famille

C’est très simple : la création d’une SARL de famille est identique à la création d’une SARL classique ! Les mêmes formalités d’immatriculation de la SARL et de gestion s’imposent. Il est inutile de préciser dans les statuts qu’une SARL de famille est créée. Le gérant d’une SARL de famille est nommé comme dans une SARL classique. La seule différence est face à l’administration fiscale : vous contactez le SIE (services des impôts des entreprises) pour lever l’option de passage à l’IR, en précisant que vous passez sous le régime de la SARL de famille. Vous joignez la décision des associés prise à l’unanimité.

1. Étapes de Création

La première étape pour créer une SARL de famille consiste à rédiger les statuts de la société.
Ensuite, il convient de déposer le capital social auprès d’un établissement bancaire, d’un notaire ou d’un avocat. Une attestation de dépôt du capital social vous est remise.
Pour pouvoir enregistrer la société en tant que SARL de famille et bénéficier du régime fiscal associé, il est nécessaire de recueillir l’accord de tous les associés. Pour cela, il est préférable de rédiger un procès-verbal d’assemblée générale ayant pour ordre du jour la qualification de la SARL. D’autre part, il convient de faire parvenir votre demande auprès du service des impôts dont dépend la société avant l’ouverture du premier exercice social.
Le dossier de demande d’immatriculation doit être complété en ligne sur le site du guichet unique.

2. Gestion Quotidienne

La SARL familiale immobilière, comme toute structure, est gérée par un dirigeant. La nomination du dirigeant est une décision que les membres de la société prendront de concert. La SARL immobilière ne ressemble pas à une indivision, puisque les biens ne proviennent pas tous d’un héritage successoral. Les membres de la SARL doivent tenir une assemblée générale ordinaire. Elle a lieu au moins une fois par an.

V. SARL de Famille et LMNP : Cumul et Conditions

La combinaison d’une SARL de Famille et du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) représente une stratégie d’investissement immobilier de plus en plus prisée. En effet, elle allie la flexibilité d’une société à responsabilité limitée dédiée exclusivement aux membres d’une même famille avec les avantages fiscaux attractifs du statut LMNP ou LMP (en fonction du CA dégagé). La SARL de Famille, un dispositif juridique spécifique au sein du droit français, se distingue par sa structure flexible et adaptée aux projets d’investissement immobilier familial, notamment en location meublée non professionnelle (LMNP).

Il est aussi possible de contourner ces seuils restrictifs en créant une SARL de famille LMNP ou SARL immobilière. L’objet social est d’exercer une location meublée non professionnelle, ce qui permet d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. En prenant l’exemple d’une SARL de famille avec deux associés qui détiennent chacun 50 % des parts sociales. La SARL familiale pourra louer un bien selon un plafond maximum à hauteur de 46 000 € par an. Chacun des associés aura donc le droit de percevoir un maximum de 23 000 € par an.

Par exemple, si vous créez une SARL de famille à deux et que vous détenez chacun 50% des parts sociales, chaque associé a le droit de percevoir au maximum 23.000€. Pour contourner ces seuils assez restrictifs, il est possible de créer une SARL de famille LMNP, c’est-à-dire une SARL patrimoniale dont l’objet social serait d’exercer la location meublée non professionnelle. On récapitule les alternatives pour investir en LMNP :

Structure Juridique	Avantages	Inconvénients
SARL de Famille	Protection du patrimoine, adaptation au régime LMNP, gestion partagée	Complexité administrative, coûts de création et de gestion
SCI	Simplicité de transmission, séparation du patrimoine immobilier et personnel	Non-admissibilité au statut LMNP, limitant les avantages fiscaux
Nom Propre	Simplicité de gestion, peu de formalités administratives	Patrimoine personnel exposé

Notez que la location nue relevant d’une activité civile n’est donc pas compatible avec la SARL de famille. En LMNP, le bailleur est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La principale particularité et avantage du régime LMNP au réel réside dans la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. L’amortissement du bien immobilier en LMNP ne peut engendrer de déficit BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

VI. Fiscalité et TVA

La SARL de famille n’est pas une forme spécifique de société. Sa spécificité tient dans la particularité de son régime fiscal. Au même titre qu’une SARL classique, la SARL familiale doit exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Ainsi une SARL de famille peut détenir et gérer des biens immobiliers meublés par le biais d’une mise en location.

En pratique, cette imposition à l’impôt sur le revenu (IR) implique que chaque associé devra payer l’impôt correspondant à sa part de revenus. L’avantage majeur de ce régime se manifeste lorsque la société enregistre un déficit. En effet, chaque associé pourra déduire sa part du déficit de son revenu global, afin de réduire le montant de son impôt à payer.

L’option fiscale à l’IR ne dispense pas des obligations déclaratives. Conformément à l’article 239 bis AA du CGI, la SARL de famille a la possibilité d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Le régime fiscal n’impacte pas la TVA collectée. En optant pour la SARL de famille, les associés sont autorisés à déduire les frais d’emprunt du montant imposable.

VII. Transmission du Patrimoine

Sur le plan patrimonial, la SARL de famille permet d’envisager la transmission anticipée du patrimoine de manière facilitée sans entraver le bon fonctionnement de la société et l’exploitation durable de l’immeuble. En cas de changement de composition familiale, si un associé cède ses parts à un tiers non membre de la famille, l’option à l’IR cesse. La société repasse à l’impôt sur les sociétés automatiquement. Il faut anticiper les conséquences fiscales de ces transferts.

La succession dans la SARL de famille a le mérite d’être simple, pratique et peu onéreuse du point de vue fiscal. Dans le cas d’une reprise ordinaire, l’actionnaire en retrait se verra taxé d’un impôt sur les plus-values de la cession. Cela signifie que les enfants héritent de la nue-propriété tandis que l’actionnaire en retrait garde le droit de l’usufruit à travers la perception du loyer.

VIII. Conclusion

La SARL de famille est une structure juridique particulièrement adaptée à la gestion de biens immobiliers en location meublée non professionnelle (LMNP), offrant des avantages fiscaux et patrimoniaux significatifs. Cependant, elle nécessite une gestion rigoureuse et une bonne compréhension des règles fiscales et juridiques. Il est donc fortement conseillé de se faire accompagner par des professionnels pour optimiser son utilisation et éviter les écueils.

balises: #Tva #Sarl