SARL de Famille vs SCI : Quelle Structure Choisir pour Votre Projet Immobilier ?

Si vous envisagez de créer un patrimoine immobilier avec votre famille, il existe deux sociétés qui se distinguent majoritairement dans l’immobilier : la SARL de famille ou la SCI. Le choix est compliqué entre la SCI ou la SARL de famille quand il nous manque des données. Ce sont deux formes juridiques différentes. Pour vous aider à faire le bon choix, voici les éléments clés à connaître sur chacune de ces sociétés.

Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée. Autrement dit, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports. La SARL de famille doit obligatoirement être constituée entre des personnes avec un lien de parenté. Il s’agit, selon le Code général des impôts, de « personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».

Plus précisément les associés peuvent être des parents, grands-parents, des frères et sœurs, les conjoints et partenaires pacsés. Ce lien parental doit exister entre tous les associés. Aucun « étranger » à ce corps familial ne peut accéder au capital.

Son principal intérêt réside dans la possibilité de rester à l’impôt sur le revenu de manière indéfinie ce qui représente un avantage considérable. En cas de déficit, les associés peuvent l’imputer dans leur imposition personnelle, selon le pourcentage de parts sociales détenu.

Enfin, il s’agit d’une société commerciale, c’est-à-dire qu’elle peut très bien avoir comme activité la location meublée d’un bien. Il est donc possible de faire des actes commerciaux tout en étant à l’IR.

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Attention : en cas de location nue en SARL de famille, elle bascule automatiquement sur une fiscalisation à l’IS.

Remarque : Le caractère familial peut être une cause de difficultés. En effet, la vente de parts sociales à une personne extérieure et/ou les éventuels différends familiaux (divorce ou décès de l’un des associés dont les héritiers ne seraient pas membre de la famille au sens de l’article 239 bis AA du Code général des impôts) impactent directement la société et peuvent entraîner sa transformation en une SARL classique avec un système d’imposition à l’IS.

Qu'est-ce qu'une SCI de Famille ?

La SCI de famille est une société civile ayant pour but la gestion d’un patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Conséquence, la SCI ne peut pas faire à titre principale d’actes de commerce. Exemple : en SCI, vous ne pouvez pas acheter des immeubles pour les revendre. Vous ne pouvez pas non plus faire de la location d’un bien meublé.

Ces activités étant considérées comme des activités commerciales, elles sont incompatibles avec la nature civile de la SCI. A noter également que, dans une SCI, les associés sont indéfiniment responsables en engageant leur patrimoine. Un associé, même avec une part, engage l’intégralité de son patrimoine en cas de défaillance de la SCI.

Les SCI sont, par nature, soumises à l’impôt sur le revenu. Toutefois, une SCI a une activité commerciale quand elle exerce une activité de location meublée même à titre secondaire. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) offre la possibilité de dégager des revenus du patrimoine issus des loyers qui deviennent non imposables.

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Le LMNP est éligible au régime des micro-entreprises à conditions que les recettes soient inférieures à 70 000€. Ce régime permet de bénéficier automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes perçues pour votre déclaration d’impôt sur le revenu.

SARL de Famille et LMNP

Dans une SARL de famille il est donc tout à fait possible d’être à IR et de bénéficier du statut LMNP. En SCI, l’activité de loueur meublé est en principe interdite. Cependant, il est possible demander le bénéfice du statut LMNP en restant à l’IR, si les revenus de location ne dépassent pas 10 % du CA de votre SCI. A défaut, vous passez à l’IS.

C’est pour cela qu’exercer une activité de loueur en meublé avec une SARL familiale peut se révéler être plus intéressant. La responsabilité des associés dans une SARL est limitée au montant des apports. Ainsi, en cas de faillite, le patrimoine personnel est protégé. Ainsi si le risque financier est élevé la SARL de famille est recommandée. Contrairement à la SCI où les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société.

Avantages et Inconvénients

En outre, si vous vous associez avec des personnes de votre famille pour investir dans l’immobilier mais que vous envisagez pour l’avenir d’autres activités économiques, la SCI ne permet pas d’exercer une activité commerciale. Si vous constituez du patrimoine dans le but de placer votre argent et le transmettre à vos héritiers, la SCI est un excellent outil de transmission du patrimoine.

En tant que société civile, elle permet de faire entrer des associés mineurs (vos enfants, par exemple) sans conditions. De même, tous les 15 ans, les parents peuvent donner à leurs enfants du patrimoine à hauteur de 100 000 euros, sans payer de droits de donation.

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Le choix de la SARL de famille entraîne des obligations qu’il ne faut pas négliger. Au moment de la revente du bien immobilier, il existe une réelle différence entre le statut de SCI et celui de SARL de famille. Dans une SARL familiale, les associés bénéficient d’une exonération des plus-values s’ils effectuaient de la location meublée professionnelle (LMP). Ils bénéficient du régime des plus-values immobilières des particuliers si la location meublée était effectuée à titre non professionnel (LMNP).

Dans une SCI, la plus-value est réintégrée dans le cadre des plus-values professionnelles. Elle est imposable selon les règles de l’IS.

Comment Choisir Entre SARL de Famille et SCI ?

Les critères à prendre en compte sont donc nombreux (responsabilité, fiscalité, gestion administrative, perspectives d’évolution de votre projet, transmission etc.). De même pour le type d’activité que vous souhaitez réaliser au sein de votre société. La SARL de famille a l’avantage de pouvoir garantir l’exercice de multiples activités tandis que la SCI est limitée en termes d’objet social. Par ailleurs, la SARL de famille peut faire le choix d’avoir divers objets sociaux, ce qui n’est pas possible en SCI.

Dans une SARL de famille, la responsabilité des associés est proportionnelle à leur contribution dans la société. Plus clairement, les créanciers ne peuvent pas engager financièrement les associés au-delà de leur apport dans le capital social, sauf en cas de faute de gestion. En revanche, dans une SCI, l'engagement des associés est indéfini et s'étend à leur patrimoine personnel. Il est donc tout à fait possible que le patrimoine personnel des associés soit mis en jeu.

En effet, la SCI s'avère adaptée pour la gestion d'une résidence modeste appartenant à des membres d'une même famille, mais elle n'est pas appropriée pour la constitution d'un patrimoine immobilier d'envergure. Dans cette situation, si les propriétaires associés se trouvent dans l'obligation de vendre des biens immobiliers, cette opération sera qualifiée d'activité commerciale. Cependant, si l'achat et la vente de biens demeurent des activités occasionnelles, les associés peuvent tout de même opter pour une SCI.

Dans le cas où l'entreprise envisage d'effectuer des acquisitions et des cessions de biens immobiliers à court terme, il est recommandé de privilégier la SARL de famille. En revanche, pour la location et la gestion à long terme d'un parc immobilier, une SCI, notamment une SCI de location, apparaît plus avantageuse. En effet, celle-ci assure une protection contre les défauts de paiement de loyer et autorise la résiliation unilatérale du bail après un délai de 2 mois suivant l'émission d'un ordre de paiement.

La SARL de famille ou la SCI n’ont pas les mêmes obligations en matière comptable. En effet, la SARL de famille, comme toutes les SARL, impose la tenue d’une comptabilité obligatoire qui peut être contraignante. Choisir entre SARL de famille ou SCI dépend des objectifs familiaux, notamment la gestion du patrimoine et des revenus.

La SARL de famille est idéale pour les projets commerciaux familiaux. Elle permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux, comme l'imposition sur le revenu des associés. Elle permet également de bénéficier du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce régime offre des avantages fiscaux intéressants pour la location meublée.

La SCI est pertinente pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial. Bien que la SARL de famille et la SCI partagent certaines similitudes, elles présentent des différences fondamentales.

La SARL de famille permet de transmettre les parts sociales aux membres de la famille. Cette transmission peut se faire en exonération de droits de mutation sous certaines conditions, notamment la détention des parts pendant au moins deux ans. La SCI permet de transmettre les parts sociales aux héritiers de manière simplifiée.

Si votre projet est de gérer des activités commerciales, artisanales ou de services, choisissez la SARL de famille. Cette structure offre une gestion simplifiée et une responsabilité limitée aux apports. En revanche, si votre projet concerne la gestion de biens immobiliers, créez plutôt une SCI.

Si vous souhaitez bénéficier d'une imposition sur le revenu et profiter des avantages fiscaux liés aux charges déductibles, créez une SARL de famille. Cette structure permet de répartir les bénéfices entre les membres de la famille, réduisant ainsi la charge fiscale individuelle.

Si vous envisagez une gestion familiale avec une répartition des responsabilités entre les membres de la famille, optez pour une SARL de famille. Cette structure permet une gestion collaborative tout en limitant la responsabilité de chacun aux apports. En revanche, si votre objectif est de gérer un patrimoine immobilier avec une flexibilité dans la transmission des parts et une gestion simplifiée des biens, la création d'une SCI est conseillée.

La SARL de famille offre une flexibilité notable dans le choix de l’imposition. Les associés peuvent opter pour l’imposition des bénéfices au titre des sociétés. Alternativement, ils peuvent choisir l’imposition sur les revenus des associés. Le régime par défaut pour une SARL de famille est l’imposition sur le revenu. Ce régime est souvent adapté aux projets à petite échelle.

Avec ce régime, les bénéfices de la SARL sont directement intégrés aux revenus des associés. Cette intégration se fait selon leur quote-part respective.

Les revenus fonciers issus de locations nues sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les charges déductibles spécifiques incluent les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les travaux d’entretien. Dans une SCI, la répartition des bénéfices entre les associés se fait selon leur quote-part dans la SCI. Cela permet une transparence fiscale et une gestion simplifiée des revenus. Les associés peuvent ainsi optimiser leur fiscalité personnelle en fonction de leurs revenus globaux.

L’option pour l’impôt sur les sociétés est intéressante pour des revenus élevés ou des travaux importants. Cette option permet de séparer les bénéfices de la SCI des revenus personnels des associés. Les bénéfices sont alors imposés au niveau de la société, souvent à un taux plus favorable.

La SARL de famille et la SCI diffèrent dans leur gestion des biens et des activités. La SARL de famille permet une prise de décision par vote en assemblée générale. Cela implique que chaque associé a une voix proportionnelle à ses parts. Cette méthode est démocratique mais peut être lente pour les décisions urgentes.

En revanche, la SCI permet souvent une gestion déléguée à un gérant. Le gérant prend les décisions courantes sans consulter tous les associés. Pour les familles nombreuses ou aux objectifs variés, chaque structure a ses avantages et inconvénients.

La SARL de famille est idéale pour les projets économiques communs. Elle permet une administration simplifiée et une responsabilité limitée aux apports. Cependant, elle peut être moins flexible pour des objectifs variés. La SCI est plus adaptée à la gestion immobilière et à la transmission du patrimoine. Elle offre une flexibilité dans la gestion et la transmission des parts.

L’administration d’une SARL de famille est simplifiée, surtout pour des activités économiques. Les formalités sont réduites et la gestion est plus souple. Les associés peuvent participer activement à la gestion de la société. En revanche, la SCI a des obligations légales spécifiques en termes de gestion immobilière. Elle doit tenir une comptabilité rigoureuse et respecter des règles strictes. Les décisions importantes doivent être prises en assemblée générale des associés.

Le choix entre SARL de famille ou SCI dépendra de la nature du projet, des objectifs fiscaux, et de la structure patrimoniale de la famille. La SARL de famille est idéale pour les activités commerciales et artisanales, offrant une gestion simplifiée et des avantages fiscaux intéressants.

Si vous avez besoin de conseils personnalisés ou souhaitez optimiser votre choix, contactez notre expert en gestion de patrimoine. Il vous aidera à prendre la meilleure décision pour votre patrimoine familial.

Tableau Comparatif : SARL de Famille vs SCI

Le choix entre SARL de famille ou SCI dépend de votre stratégie et de votre projet immobilier :

• Vous souhaitez faire de la location meublée et bénéficier du LMNP: la SARL de famille et LMNP est le combo idéal. Cette structure vous permet la déduction d’amortissements, la transparence fiscale, et limite la responsabilité des associés.
• Vous souhaitez surtout transmettre un patrimoine immobilier en évitant l’indivision et simplifier la gestion sur le long terme, sans forcément louer en meublé: la SCI est parfaitement adaptée et plus simple d’un point de vue administratif.

En résumé, pour de la location meublée (LMNP), c’est la SARL de famille qu’il faut préférer. Pour un projet purement patrimonial à long terme, la SCI reste une valeur sûre.

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