SARL de Famille et Location Meublée : Conditions et Optimisation

La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) en SARL de famille est un montage intéressant pour optimiser l’investissement immobilier sur de nombreux aspects : constitution de patrimoine, fiscalité, transmission facilitée, etc. L’objet commercial de la société à responsabilité limitée en fait en effet une forme juridique particulièrement adaptée pour l’exercice d’une activité de location meublée.

Constituée par des membres d’une même famille, la SARL de famille est une excellente solution pour effectuer de la location meublée par l’intermédiaire d’une société tout en bénéficiant des avantages fiscaux du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Contrairement à la SARL immobilière, la SARL de famille est une société dont les associés sont issus d’une même famille. La distinction entre SARL classique et SARL de famille tient à la qualité de ses associés.

Tant que les associés remplissent ces critères, la SARL de famille peut opter pour le régime de la transparence fiscale. Normalement, une SARL est une société à l’impôt sur les sociétés (IS) créant un écran fiscal entre les revenus de la société et les revenus des associés. Avec la transparence fiscale, la SARL de famille ne paye pas d’impôts. Comme pour les SCI, ce sont les associés, selon leur quote-part respective dans le capital, qui liquident l’impôt dans les catégories correspondantes aux recettes de la SARL. En d’autres termes, chaque associé de la SARL de famille pourra bénéficier du régime LMNP s’il remplit les conditions précitées.

En ce début d’année 2024, c’est plutôt le moment d’acheter que de vendre. Les prix dans l’ancien baissent, la demande de logements neufs diminue et ouvre des opportunités. C’est donc le moment d’investir, la plus-value se faisant plus tard lorsque les prix remonteront.

Qu'est-ce que la LMNP ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une activité consistant pour un propriétaire à mettre en location un ou plusieurs de ses biens immobiliers meublés. Sont notamment concernés par ce statut les biens destinés à l’habitation classique ainsi que les établissements de services (résidences de tourisme, les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées, les résidences d’affaires…). Le propriétaire déclare ensuite son activité de location en meublé auprès de l’INPI compétent en complétant le formulaire en ligne (anciennement, Cerfa 11921*05 (P0i)). Cette déclaration doit être effectuée dans un délai de 15 jours à compter du début de la location du bien.

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Les bénéfices réalisés au titre de l’activité de location meublée sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices commerciaux et industriels (BIC). Lorsque les revenus sont inférieurs à 77 700 €, ils sont imposables au régime micro-BIC. Lorsque les bénéfices sont supérieurs à 77 700 €, ils sont imposables au régime réel.

Les propriétaires immobiliers peuvent décider de louer leurs biens nus ou meublés. La location meublée consiste à louer un bien avec tout le mobilier nécessaire pour vivre.

Les Avantages de la SARL de Famille pour la Location Meublée

L’exercice d’une activité de location meublée non professionnelle sous le statut juridique de SARL familiale présente de nombreux intérêts. Tout d’abord, sur le plan juridique, la location meublée entre dans l’objet social de la société à responsabilité limitée. L’investissement immobilier par le biais d’une société permet également aux associés de mettre en commun leurs ressources et de financer ainsi plus aisément leur acquisition. La forme juridique de SARL offre en effet la possibilité aux membres d’une même famille de concrétiser un projet de location meublée commun en optant pour le statut de SARL de famille. Ce statut présente notamment un intérêt fiscal. Enfin, exercer une activité de location meublée en SARL familiale constitue une solution intéressante en termes de transmission patrimoniale.

La transparence fiscale de la SARL de famille permet aux associés de profiter des avantages fiscaux du régime de la location meublée non professionnelle. En effet, les associés relevant du régime micro-BIC bénéficient d’un abattement forfaitaire applicable aux revenus locatifs générés. Lorsque les associés sont imposés au régime réel des BIC au titre de leur activité de location meublée, ils bénéficient de la possibilité de déduire les charges exposées dans l’intérêt de l’activité. Enfin, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, certains loueurs bénéficient d’une réduction d’impôt.

Cette réduction d’impôt profite aux propriétaires de logements neufs, ou de logements en l’état futur d’achèvement, ou encore de logements ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation, dès lors qu’ils se destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel. En outre, pour être éligibles, les logements doivent être situés dans des établissements limitativement énumérés tels que des résidences d’hébergement pour personnes âgées ou handicapées ou encore des résidences étudiantes.

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L’investissement en location meublée par le biais d’une SARL de famille constitue enfin un outil pertinent de transmission patrimoniale. En effet, le patrimoine immobilier peut se transmettre à moindre coût par l’opération juridique de démembrement de parts sociales par exemple. Au sein d’une société à responsabilité, la cession de parts sociales est en effet aisée lorsqu’elle a lieu entre conjoints ou encore entre ascendants et descendants.

Avantages fiscaux du LMNP

• Amortissements
• Déduction des charges exposées
• Abattement forfaitaire sous le régime micro-BIC
• Plus-values immobilières en cas de revente
• Transmission facilitée aux héritiers

La SARL de famille permet d’optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux sur les revenus locatifs. En effet, par exception à l’assujettissement à l’IS, la SARL de famille relève du régime des sociétés translucides. Le résultat se détermine au niveau de la société mais les associés supportent l’impôt sur le revenu. En matière de fiscalité immobilière, il s’agit très souvent des règles des bénéfices industriels et commerciaux (LMNP par exemple).

Ces règles de détermination du résultat sont favorables aux investisseurs débutants qui n’ont pas l’intérêt d’immatriculer une société relevant de l’IS. La SARL de famille peut donc être opportune à propos d’une acquisition immobilière destinée à la mise en location meublée saisonnière. Cela vise par exemple le cas d’un appartement acheté par un couple à la montagne, loué via la plateforme Airbnb ou Booking.

Le régime micro BIC présente l’avantage de la simplicité : l’administration fiscale pratique un abattement de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs BIC. Pour comparaison, l’abattement du régime micro foncier (pour les locations nues) est de 30 %. Dès lors, les associés de la SARL de famille n’auront d’autres choix que d’opter pour le régime réel c’est-à-dire la déduction des charges au réel sur les recettes générées par la société familiale. La particularité et l’avantage majeur du régime LMNP au réel tiennent à la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. Ceci étant, l’amortissement d’un immeuble se fait par composant c’est-à-dire que l’administration fiscale estime que certaines parties de l’immeuble ne s’usent pas à la même vitesse. L’autre avantage fiscal du régime LMNP tient à la fiscalité applicable aux plus-values immobilières. Autrement dit, en LMNP, vous amortissez le bien sans pour autant augmenter votre assiette d’imposition sur la plus-value afférente.

Conditions pour Opter pour le Régime de la SARL de Famille

La SARL de famille est une des sociétés les plus adaptées pour exercer une activité de location meublée car cette structure permet d’opter pour le régime des sociétés de personnes, en clair, opter pour la transparence fiscale, à la différence d’une SARL « classique » soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cela signifie que la SARL de famille ne paie pas d’IS, mais que ce sont les associés qui paient, chacun pour leur quote-part, l’impôt sur le revenu (IR) comme cela serait le cas pour des particuliers qui détiendraient le bien en direct.

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Cependant, pour que cette option à l’impôt sur les revenus soit admise par l’administration fiscale pour la SARL de famille, il conviendra de respecter un certain nombre de conditions, notamment l’exercice d’une activité strictement commerciale (telle que la location meublée) qu’il ne faudra pas mélanger avec une activité civile (location à soi-même sans contrepartie, détention de titres, etc.) au sein de la structure.

Une SARL peut être « de famille » à condition que chaque associé soit directement lié aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par un lien matrimonial. Attention, ces conditions doivent être réunies au moment de la notification de l’option à l’administration fiscale, et pendant toutes les années au titre desquelles la société prétend au bénéfice de ce régime. Il est très important de rédiger scrupuleusement les statuts. Le fait d’exercer une activité meublée au sein de la structure entraînera des conséquences juridiques à anticiper.

Ce régime dérogatoire au droit commun nécessite une option expresse. Cette option répond à des conditions de fond, de forme et de délai. Ces conditions ressortent notamment de l’article 239 bis AA du code général des impôts. Une SARL constituée entre personnes non parentes relève automatiquement de l’impôt sur les sociétés. Elle ne peut pas opter pour le régime des sociétés de personnes.

Il faut que les associés présentent un lien familial suffisamment étroit pour que l’option soit ouverte. Le régime fonctionne notamment entre parents en ligne directe, frères et sœurs ou encore couples mariés ou pacsés. La présence d’un seul tiers étranger suffit à remettre en cause le régime optionnel. Ainsi, une SARL constituée entre deux époux, leurs deux enfants et une société holding ne peut pas opter pour ce régime fiscal.

Une SARL présente toujours une forme commerciale mais peut parfaitement exercer plusieurs types d’activités (civile ou commerciale notamment). En matière de fiscalité immobilière, il s’agit régulièrement de la location, de l’achat revente, ou encore de la promotion. Pour opter, la SARL doit exercer une activité industrielle, artisanale, agricole ou commerciale.

L’achat d’immeubles en vue de leur revente constitue par nature une activité commerciale, tout comme la promotion immobilière. Elles sont donc toutes les deux éligibles au régime optionnel. Cependant, on voit assez rarement en pratique un marchand de biens immobiliers faire opter sa SARL au régime des sociétés de personnes.

La location meublée constitue une activité civile au plan juridique. Cependant, l’article 35 I 5° bis du code général des impôts prévoit expressément qu’il s’agit d’une activité commerciale au plan fiscal. Par conséquent, une SARL peut opter pour le régime des « SARL de famille » en procédant à de la location avec meubles. Autrement dit, la location saisonnière s’inscrit parfaitement dans l’objet social d’une SARL de famille.

Il faut cependant faire attention à ce que la SARL n’exerce pas, en plus de son activité de location meublée, une activité qui aurait une nature civile. Il arrive fréquemment que les associés souhaitent profiter personnellement du bien pendant quelques semaines chaque année. Cette occupation, souvent gratuite, s’assimile à une jouissance privative d’un bien composant l’actif de la SARL. Au plan fiscal, il s’agit d’une activité civile par nature, puisque aucune contrepartie ne bénéficie à la société. Or une SARL de famille ne peut par principe pas exercer une activité civile, puisque ce type d’activité ne figure pas dans la liste de l’article 239 bis AA. En cas de contrôle fiscal, l’administration fiscale pourrait remettre en cause la validité de l’option de la SARL. La conséquence directe serait alors un assujettissement de plein droit à l’IS.

Les Obligations Comptables et Fiscales

L’inconvénient majeur du montage de la LMNP en SARL familiale réside dans les obligations comptables et fiscales qu’implique la gestion d’une société. Sur le plan comptable, les associés de la SARL familiale ont l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement ou de trésorerie en fonction de leur régime d’imposition. Ils sont, en tout état de cause, tenus de justifier d’une comptabilité sincère, régulière et complète. Outre les obligations comptables, les associés de la société sont tenus à diverses obligations déclaratives fiscales. Ils ont notamment l’obligation de souscrire une déclaration annuelle, dans les conditions prévues aux articles 172 et 175 du CGI, afin de déterminer et de contrôler le résultat imposable, comme exigé par l’article 53A du même code. Les obligations comptables et fiscales sont strictes et étendues, et nécessite de fait l’assistance d’un expert-comptable.

Dans une société classique, la plus-value de cession est imposée en tant que plus-value professionnelle et se calcule par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de l’immeuble, c’est-à-dire la valeur d’origine du bien réduite des amortissements pratiqués. Dans une SARL de famille, la plus-value de cession de l’immeuble va être imposable au nom des associés LMNP et bénéficier du régime des plus-values des particuliers (CGI, art.

La Transmission de Patrimoine

L’une des principales raisons pour laquelle la SARL de famille est intéressante est qu’elle permet d’optimiser la transmission. En effet, la base imposable diminue car c’est uniquement la valeur de la nue-propriété qui est imposée.

Transmettre les parts sociales d’une SARL de famille coûte moins cher que de transmettre un immeuble en direct : en direct, on ne transmet que l’actif, c’est-à-dire le bien, alors qu’en transmettant les parts de la SARL, on transmet l’actif (le bien) et le passif (emprunt, compte courant d’associés, dettes).

L’amortissement est déductible à l’IR tout au long de la location (indépendamment de la transmission ou du décès) mais l’intérêt de la SARL de famille consiste dans le fait que les parents peuvent démarrer la transmission et donner la nue-propriété aux enfants sans perdre de base amortissable ; alors que si le bien est détenu en direct et que l’on donne la nue-propriété aux enfants, le bien n’est plus amortissable qu’à hauteur de la valeur de l’usufruit.

Et lors du décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reformer la pleine propriété automatiquement et de plein droit, sans aucune fiscalité supplémentaire. Enfin, la SARL de famille permet aux gérants souvent usufruitiers de gérer la société comme ils l’entendent et de vendre le bien s’ils le souhaitent dans l’intérêt de la société.

Le principe est que l’usufruitier est imposable à hauteur des bénéfices courants liés à l’exploitation de la société (loyers, etc.) alors que le nu-propriétaire est imposable à hauteur des bénéfices exceptionnels (vente d’un im­meuble par exemple). Les associés peuvent déroger à ces règles en créant leur propre répartition conventionnelle. Cette répartition conventionnelle sera opposable à l’administration fiscale à condition qu’elle ait été conclue - ou insérée dans les statuts - avant la clôture de l’exercice, aux termes d’un acte régulièrement enregistré, ayant date certaine.

Rappelons que le pacte Dutreil est un dispositif fiscal très favorable permettant de transmettre une entreprise sur la base de 25 % de sa valeur. Ce qui n’est pas du tout le cas d’une SARL de famille pratiquant une activité de loueur en meublé non professionnel, qui est à but uniquement patrimonial.

Tableau Récapitulatif des Régimes Fiscaux

Conclusion

En conclusion, la SARL de famille est un excellent moyen de faire de la location meublée via une société, tout en profitant des avantages fiscaux liés au régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut est en principe réservé aux particuliers imposables à l’impôt sur le revenu, mais certaines sociétés dotées de la transparence fiscale peuvent en bénéficier.

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