SARL de Famille et Location Meublée : Optimisation Fiscale et Patrimoniale
Le mariage entre la location meublée non professionnelle (LMNP) et la SARL familiale s'avère être une combinaison gagnante sur le plan fiscal. Ce montage permet de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques du régime de la location meublée, tout en profitant de la flexibilité et de la protection offertes par la SARL. Vous souhaitez vous lancer en famille ou intensifier une activité de location meublée familiale? Vous envisagez ou anticipez une transmission de votre patrimoine? et vous êtes convaincu(e) par les atouts de la SARL de famille ?
Voici 8 avantages de cette structure privilégiée pour les projets immobiliers familiaux, alliant SARL de famille et activité LMNP.
Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?
Une SARL de famille est une Société à Responsabilité Limitée composée exclusivement de membres d’une même famille (ascendants, descendants, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS). Les associés de la SARL familiale ont tous entre eux un lien de parenté direct ou collatéral, sans exception et possiblement jusqu'au deuxième degré. Une SARL peut être « de famille » à condition que chaque associé soit directement lié aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par un lien matrimonial. Attention, ces conditions doivent être réunies au moment de la notification de l’option à l’administration fiscale, et pendant toutes les années au titre desquelles la société prétend au bénéfice de ce régime.
La loi n°2004-1343 relative à l'article l223-13 du code du commerce indique qu'en cas de liquidation de communauté de biens, les parts sociales sont librement transmissibles par succession. Elles sont également cessibles aux époux ainsi qu'à toute personne possédant un lien de parenté directe avec l'associé.
Pour pouvoir opter pour le régime des sociétés de personnes, la SARL doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole (CGI, art. 239 bis AA). La location meublée est une activité commerciale par nature et entre dans le champ d’application de l’article 34 précité. Les SARL de famille qui exercent une telle activité sont donc éligibles au régime spécial. Attention à bien anticiper les changements d’activité.
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Avantages de la SARL de Famille en LMNP
1 - Abattement forfaitaire avec le régime micro-BIC
Les revenus issus de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Chaque associé déclare les revenus de location meublée dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non pas dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque les recettes annuelles de chaque associé de la SARL de famille sont inférieures à 77 700 €, ils peuvent opter pour le régime micro-BIC du LMNP.
La transparence fiscale de la SARL de famille permet de profiter des avantages fiscaux du statut LMNP :
- Un abattement au taux forfaitaire de 50 % pour les revenus locatifs issus de la location meublée classique ;
- Un abattement de 71 % sur les loyers des meublés de tourisme.
2 - Déduction des charges liées à la SARL de famille dédiée à la location meublée non professionnelle (LMNP)
Lorsque la SARL familiale est soumise au régime réel, elle peut procéder à la déduction des charges liées à son activité si elles respectent les critères suivants :
- Être engagées dans l'intérêt de la société et contribuer à son bon fonctionnement ;
- Être appuyées par des justificatifs, comme des factures ou des quittances ;
- Diminuer l'actif du bilan de l'entreprise.
Par exemple, l'assurance loyer impayé sécurise les revenus locatifs en cas de défaut de paiement de la part du locataire. Les primes constituent donc une charge déductible puisqu'elles sont directement liées à l'exercice de l'activité. Les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, de réparation et d'entretien, ainsi que les impôts et taxes font partie des charges déductibles pour toute SARL de famille en LMNP.
3 - Amortissement de l'immeuble meublé mis en location
Le régime de la LMNP autorise l'amortissement de l'immeuble loué, compensant ainsi sa dépréciation au fil du temps. Cette charge déductible réduit le montant imposable et peut même supprimer complètement la charge fiscale. L'amortissement consiste à créer une charge comptable déductible fiscalement des revenus locatifs (cest-à-dire des loyers). Cumulé aux charges réelles intégralement déductibles, l'amortissement permet de réduire considérablement le résultat imposable, voire de l'anéantir complètement.
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Néanmoins, les avantages fiscaux de l'amortissement sont limités car ils ne peuvent générer de déficit fiscal. Les amortissements non déduits peuvent être reportés sur les exercices suivants, sans restriction de durée.
En ce qui concerne le mobilier présent dans les logements loués, l'amortissement varie selon les composants. La durée peut donc varier selon la perte de valeur due à l'usure naturelle. Contrairement aux immeubles, les terrains sur lesquels ils sont construits ne sont pas amortis puisqu'ils ne se déprécient pas dans le temps du fait de leur utilisation.
4 - Imposition des plus-values immobilières selon le régime des particuliers
Contrairement aux sociétés classiques, les plus-values immobilières générées par la SARL de famille en LMNP sont soumises au régime des particuliers, conformément à l'article 150 U du CGI. L'assiette imposable est donc plus faible que celle retenue dans le cadre des plus-values professionnelles puisque ce régime fonctionne selon les règles suivantes :
- La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien. Dans une société à responsabilité limitée classique, elle est déterminée à partir de la valeur nette comptable ;
- Chaque associé est imposé selon sa quote-part de capital social ;
- Un abattement s'applique selon la durée de détention.
Seuls les loueurs en meublé professionnels (LMP) peuvent l'imputer sur le revenu global.
5 - Optimisation de la transmission patrimoniale avec usufruit et nue-propriété
Le cumul de la SARL de famille avec le statut LMNP permet une transmission patrimoniale à moindre coût. En effet, lorsque le bien immobilier est placé dans une SARL de famille, le patrimoine immobilier est fractionné entre les membres de la famille, les époux ou les partenaires d'un pacs (Pacte civil de solidarité).
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Pour optimiser encore davantage la transmission, il est possible de recourir au démembrement de propriété. Ce dispositif juridique consiste à séparer les droits de propriété d'un bien immobilier en deux :
- L'usufruitier jouit du bien comme s'il en était le propriétaire. Il peut décider de mettre en location les logements et de percevoir les loyers ;
- Le nu-propriétaire n'a pas le droit d'utiliser le bien mais conserve une partie de la propriété, peut la céder ou la vendre. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient propriétaire de plein droit. Contrairement à la transmission par voie de succession, les frais sont limités pour les héritiers.
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6 - Réduction des cotisations sociales pour les gérants d'une SARL de famille en LMNP
Les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas soumis aux cotisations sociales. Seuls les loueurs en meublés professionnels (LMP) dont les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23.000 € sont concernés. En revanche, ils s'acquittent des prélèvements sociaux sur leur quote-part de capital de la SARL familiale.
La gérance est majoritaire si le capital est détenu à plus de 50 % par les gérants ; leurs conjoints et partenaires de PACS ; leurs enfants mineurs non émancipés.
7 - Récupération de la TVA lors de l’achat d’un bien meublé dans une résidence de services
La récupération de la TVA lors de l'achat de biens meublés en résidence de services par une SARL familiale sous le régime LMNP est soumise à plusieurs critères stricts :
- Les logements dans la résidence de services doivent être neufs ou en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) ;
- La résidence doit proposer au moins trois services para-hôteliers, tels que l'accueil de la clientèle, la fourniture de linge de maison, le nettoyage régulier des locaux ou le petit-déjeuner. La SARL de famille peut aussi bien choisir d'investir dans des résidences étudiantes ou pour personnes âgées ;
- La gestion du bien doit être confiée à un professionnel pendant au moins 9 ans ;
- La SARL de famille doit être le premier acquéreur du bien meublé.
La récupération de la TVA lors d'un investissement en LMNP présente un double avantage financier pour l'investisseur. D'une part, elle permet de réduire significativement le coût initial d'acquisition du bien. D'autre part, cette diminution directe du prix d'achat a pour effet d'améliorer sensiblement la rentabilité globale de l'investissement.
Inconvénients de la SARL de Famille en LMNP
Bien que la SARL de famille offre de nombreux avantages, il est crucial de connaître ses inconvénients potentiels :
- Complexité administrative : La gestion d'une SARL implique des obligations comptables et juridiques plus importantes qu'une détention en nom propre.
- Distribution des revenus : L'amortissement des biens peut réduire, voire annuler, les bénéfices distribuables aux associés.
Cotisations Sociales en SARL de Famille
Les cotisations sociales d’une SARL de famille sont les différentes charges que les gérants et les associés se doivent de connaître avant d’opter pour ce statut fiscal et de créer la société. Rappelons que la SARL familiale permet de travailler en collaboration avec son conjoint, ses parents, frères, sœurs, beaux-frères, belles-sœurs ou encore nièces et neveux en toute légalité.
Pour financer le système de protection sociale, le gérant de la société doit verser ces cotisations aux organismes de recouvrement. Bon à savoir : si le gérant non associé, égalitaire ou minoritaire, perçoit une rémunération, il dépend du régime général de la Sécurité sociale. Par ailleurs, les associés non-salariés et non gérants ne sont affiliés à aucun régime.
Le gérant majoritaire dépend normalement du régime des non-salariés (SSI). En effet, ils sont considérés comme TNS. Il en est de même pour les associés majoritaires non-gérants, mais qui sont salariés de la société. Bon à savoir : à la suite de la suppression du Régime social des indépendants, les gérants majoritaires sont aujourd’hui rattachés au régime général.
En début d’activité, le calcul de leurs cotisations sociales s’effectue sur la base d’un forfait. Le gérant de la SARL familiale doit bien réfléchir avant de choisir son régime social. Pour rappel, les associés qui n’occupent aucune fonction au sein de la société n’ont pas de cotisations à régler, sur tous les bénéfices qu’ils perçoivent.
Par ailleurs, les associés salariés relèvent du régime de la Sécurité sociale. Cette option ne concerne pas les activités libérales. Il convient de savoir qu’elle entraîne des conséquences sociales importantes. Si la société est soumise à l’IS, le gérant majoritaire dépend du régime des TNS. Si la société est soumise à l’IR, le gérant minoritaire de la SARL familiale est assimilé salarié. L’assiette de ses cotisations sociales est alors constituée uniquement de sa rémunération.
FAQ
Comment une SARL de famille peut-elle bénéficier du statut LMNP ?
Les associés d'une SARL familiale dédiée à la location meublée peuvent obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), à condition de respecter les conditions suivantes :
- Les recettes locatives annuelles n'excèdent pas 23 000 € ;
- Ces revenus issus de la location meublée composent au maximum 50 % des ressources du foyer fiscal.
Quel type de société pour un LMNP ?
Le statut LMNP peut être associé à plusieurs types de sociétés, notamment la société en nom collectif (SNC), l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), la société civile immobilière (SCI) et la SARL (société à responsabilité limitée) de famille.
Quel est le statut d'un LMNP ?
Le statut d'un LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est celui d'un particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés sans en faire son activité principale. Les revenus générés par cette activité sont soumis à l'impôt sur le revenu et peuvent bénéficier du régime micro-Bic avec un abattement forfaitaire ou d'un régime réel d'imposition, selon le choix du bailleur.
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