SARL de Famille et Location Meublée Non Professionnelle : Avantages et Inconvénients
La SARL de famille est une forme juridique prisée par les propriétaires immobiliers, notamment pour la location meublée non professionnelle (LMNP). Elle combine les avantages d'une SARL classique avec des spécificités fiscales intéressantes pour les familles. Cet article explore en détail les atouts et les inconvénients de cette structure pour vous aider à prendre une décision éclairée.
Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?
La SARL de famille présente l’ensemble des caractéristiques d'une SARL classique. La distinction SARL classique et SARL de famille tient à la qualité de ses associés. Contrairement à la SARL immobilière, la SARL de famille est une société dont les associés sont issus d’une même famille.
Le statut juridique de la SARL immobilière est comparable à celui d’une entreprise familiale : les actionnaires sont issus d’une ligne parentale directe ou collatérale, ou liés par un PACS. La société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou partenaires ou simultanément des membres de l’un et l'autre de ces groupes. Ainsi la SARL aura la qualification de SARL de famille si elle est constituée par exemple entre deux époux ou entre les partenaires d’un PACS; entre un père et un ou plusieurs enfants, ou encore entre un père, ses enfants et leurs conjoints ; de même entre frères et sœurs et leurs conjoints ; ou encore entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, si ceux-ci sont frères et sœurs.
Il en sera de même d’une société formée entre un beau-père et son gendre, ou encore entre deux époux et l'enfant issu d'une précédente union de l'un des époux. Le nombre d’associés SARL est de deux au minimum. Comme dit précédemment, la présence de 2 associés est requise pour créer la SARL de famille. À l’âge de la majorité, les enfants peuvent rejoindre l’aventure en obtenant des actions à titre payant ou gratuit.
Attention lors de la constitution de la SARL de famille à bien anticiper les évènements pouvant modifier les liens entre les associés de la société, par exemple un divorce ou un décès.
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Avantages Fiscaux de la SARL de Famille
Si la forme juridique SARL est fiscalement généreuse pour les entrepreneurs, la SARL immobilière l’est encore davantage. La SARL immobilière est appréciée pour ses avantages fiscaux. La SARL de famille est un cadre juridique parfait pour une location meublée non professionnelle (LMNP). La SARL de famille est une des sociétés les plus adaptées pour exercer une activité de location meublée car cette structure permet d’opter pour le régime des sociétés de personnes, en clair, opter pour la transparence fiscale, à la différence d’une SARL « classique » soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
La SARL de famille peut en effet opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes afin d’éviter l’impôt sur les sociétés. Une SARL est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS). La particularité de la SARL de famille est qu’elle peut opter pour le régime des sociétés de personnes pour une durée illimitée. On parle alors de transparence fiscale. En effet, ce régime permet d’imposer les bénéfices de la SARL à l’impôt sur le revenu directement entre les mains des associés à proportion de leur participation dans la SARL. Il n’y a pas d’impôt sur les sociétés à payer.
L’avantage principal la SARL de famille réside dans son avantage fiscal. Elle permet de n’avoir aucune limitation de temps dans le choix de l’imposition sur le revenu (IR). Ainsi, la partie des bénéfices proportionnelle au nombre de parts détenus par l'associé vient s'ajouter à ses autres sources de revenus.
Normalement, une SARL est une société à l’impôt sur les sociétés (IS) créant un écran fiscal entre les revenus de la société et les revenus des associés. Avec la transparence fiscale, la SARL de famille ne paye pas d’impôts. Comme pour les SCI, ce sont les associés, selon leur quote-part respective dans le capital, qui liquident l’impôt dans les catégories correspondantes aux recettes de la SARL. En d’autres termes, chaque associé de la SARL de famille pourra bénéficier du régime LMNP s’il remplit les conditions précitées.
L’option à l'IR permet de déduire les déficits de la SARL : lorsque la SARL de famille est soumise à l'IR, les associés ont la possibilité d’imputer sur leurs revenus une partie des pertes, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’ils détiennent au sein de la société. En mettant en place une SARL de famille plutôt qu’une SARL classique, les actionnaires immobiliers ne seront pas sanctionnés par les pertes. Exemple : M. Éric et sa sœur sont coactionnaires dans une SARL de famille. Le premier détient 80 % des actions et la seconde 20 %. Normalement, M. Éric devra déclarer un revenu net de 25 000 €. Mais, ayant imputé 2 000 € de déficit dans sa fiche de revenu, le revenu net s’est abaissé à 23 000 €. En appliquant le barème d’impôt de 14 %, la taxe de M.
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Le dégrèvement d’impôts auquel a droit la SARL de famille en cas de plus-value immobilière constitue un autre avantage important. En cas de vente d’un ou des logements loués meublés appartenant à la SARL de famille, les associés LMNP vont bénéficier du régime fiscal de la plus-value des particuliers. Dans une SARL classique, ce serait le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquerait.
L’option à l'IR permet d’éviter de subir une double imposition lorsque vous faites des bénéfices : dans le cas où la société est bénéficiaire, les associés ne sont soumis qu’à l’impôt sur le revenu. En créant une SARL immobilière, la double imposition disparaît.
En optant pour la SARL de famille, les associés sont autorisés à déduire les frais d’emprunt du montant imposable. Grâce à un prêt bancaire de 5 000 €, Madame Unetelle a eu le bonheur d’acquérir des droits sociaux dans une SARL de famille. Son revenu imposable est de 15 000 €. À supposer que le taux d’intérêt soit de 6 %, Madame Unetelle est débitrice d’une somme totale de 5 300 €. Mais le revenu imposable est réduit à 9 700 €, ce qui est inférieur au premier seuil d’imposition.
Finalement, loger une activité de location meublée dans une SARL de famille est, en pratique, rarement une bonne idée. Cela suppose vraiment d’anticiper tous les évènements susceptibles de remettre en cause l’option fiscale et d’apporter beaucoup de soin à la rédaction des statuts. Compte tenu de sa complexité, il est indispensable de se faire assister par un professionnel spécialisé au risque de perdre tous les avantages recherchés.
Avantages pour la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
La SARL de famille est une excellente solution pour effectuer de la location meublée par l’intermédiaire d’une société tout en bénéficiant des avantages fiscaux du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). La SARL familiale permet aux associés d’être imposés, personnellement, à l’Impôt sur le Revenu (IR). Ceci évite une double imposition IS + IR. Tous les associés pourront donc profiter du dispositif fiscal du régime réel en LMNP (déduction des charges au réel et prise en compte de l'amortissement comptable du bien).
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En effet, la SARL imposée à l'IR permet à ses associés de bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Le principal avantage de ce régime consiste à permettre aux associés d'amortir le bien immobilier. Par ailleurs, concernant la plus-value réalisée sur le bien immobilier, la SARL de famille soumise au régime des LMNP va permettre aux associés de bénéficier des règles qui s'appliquent aux particuliers.
Contrairement à la location vide, la location meublée est une activité commerciale par nature. L’entreprise a pour but de faire du profit. La SARL de famille doit exercer exclusivement une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole sinon cela entraîne le passage à l’impôt sur les sociétés.
Le régime micro BIC présente l’avantage de la simplicité : l’administration fiscale pratique un abattement de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs BIC. Pour comparaison, l’abattement du régime micro foncier (pour les locations nues) est de 30 %. Dès lors, les associés de la SARL de famille n’auront d’autres choix que d’opter pour le régime réel c’est-à-dire la déduction des charges au réel sur les recettes générées par la société familiale.
La particularité et l’avantage majeur du régime LMNP au réel tiennent à la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. Ceci étant, l’amortissement d’un immeuble se fait par composant c’est-à-dire que l’administration fiscale estime que certaines parties de l’immeuble ne s’usent pas à la même vitesse. L’autre avantage fiscal du régime LMNP tient à la fiscalité applicable aux plus-values immobilières. Autrement dit, en LMNP, vous amortissez le bien sans pour autant augmenter votre assiette d’imposition sur la plus-value afférente.
Lors de l’achat d’un bien, les associés peuvent décider soit de les comptabiliser en charges, et dans ce cas leur déduction est immédiate, soit de les comptabiliser en immobilisations, et dans ce cas leur déduction sera étalée au même rythme que l’amortissement de l’immobilisation.
Cependant, pour que cette option à l’impôt sur les revenus soit admise par l’administration fiscale pour la SARL de famille, il conviendra de respecter un certain nombre de conditions, notamment l’exercice d’une activité strictement commerciale (telle que la location meublée) qu’il ne faudra pas mélanger avec une activité civile (location à soi-même sans contrepartie, détention de titres, etc.) au sein de la structure.
En cas de revente du bien détenu par la SARL de famille, chaque associé est imposé, au prorata de ses parts sociales, via le régime de plus value des particuliers : les amortissements comptables déduits tout au long de la location n’augmentent pas la plus value et donc l’imposition.
Les propriétaires immobiliers peuvent décider de louer leurs biens nus ou meublés. La location meublée consiste à louer un bien avec tout le mobilier nécessaire pour vivre. Le tableau ci-dessous démontre l’intérêt de la location meublée, pour laquelle on peut choisir entre deux régimes fiscaux : soit le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui va permettre de bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % pour déterminer le résultat fiscal imposable, et le régime réel où le propriétaire va déduire ses frais réels, et va pouvoir amortir son bien.
Transmission de Patrimoine Facilitée
Comment optimiser la transmission de votre patrimoine ?
Sur le plan patrimonial, la SARL de famille permet d’envisager la transmission anticipée du patrimoine de manière facilitée sans entraver le bon fonctionnement de la société et l’exploitation durable de l’immeuble. La succession dans la SARL de famille a le mérite d’être simple, pratique et peu onéreuse du point de vue fiscal. Dans le cas d’une reprise ordinaire, l’actionnaire en retrait se verra taxé d’un impôt sur les plus-values de la cession. Cela signifie que les enfants héritent de la nue-propriété tandis que l’actionnaire en retrait garde le droit de l’usufruit à travers la perception du loyer.
Avec la SARL de famille, il est possible de céder la nue propriété à ses héritiers tout en conservant l'usufruit du bien. Bien souvent les parents décident de donner la nue-propriété de tout ou partie de leurs parts sociales à leurs enfants. Avec ce démembrement, ils conservent les bénéfices en tant qu’usufruitiers et à leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts. S’agissant d’une SARL, si les enfants sont mineurs, l’autorisation du Juge des tutelles n’est pas nécessaire.
L’une des principales raisons pour laquelle la SARL de famille est intéressante est qu’elle permet d’optimiser la transmission. En effet, la base imposable diminue car c’est uniquement la valeur de la nue-propriété qui est imposée. Transmettre les parts sociales d’une SARL de famille coûte moins cher que de transmettre un immeuble en direct : en direct, on ne transmet que l’actif, c’est-à-dire le bien, alors qu’en transmettant les parts de la SARL, on transmet l’actif (le bien) et le passif (emprunt, compte courant d’associés, dettes).
L’amortissement est déductible à l’IR tout au long de la location (indépendamment de la transmission ou du décès) mais l’intérêt de la SARL de famille consiste dans le fait que les parents peuvent démarrer la transmission et donner la nue-propriété aux enfants sans perdre de base amortissable ; alors que si le bien est détenu en direct et que l’on donne la nue-propriété aux enfants, le bien n’est plus amortissable qu’à hauteur de la valeur de l’usufruit.
Et lors du décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reformer la pleine propriété automatiquement et de plein droit, sans aucune fiscalité supplémentaire. Enfin, la SARL de famille permet aux gérants souvent usufruitiers de gérer la société comme ils l’entendent et de vendre le bien s’ils le souhaitent dans l’intérêt de la société.
Le principe est que l’usufruitier est imposable à hauteur des bénéfices courants liés à l’exploitation de la société (loyers, etc.) alors que le nu-propriétaire est imposable à hauteur des bénéfices exceptionnels (vente d’un immeuble par exemple). Les associés peuvent déroger à ces règles en créant leur propre répartition conventionnelle. Cette répartition conventionnelle sera opposable à l’administration fiscale à condition qu’elle ait été conclue - ou insérée dans les statuts - avant la clôture de l’exercice, aux termes d’un acte régulièrement enregistré, ayant date certaine.
Inconvénients et Limites de la SARL de Famille
Le régime de l’impôt sur le revenu n’est pas toujours le meilleur pour les SARL de famille. Il faut étudier au cas par cas. Le prélèvement de 25 % de l’IS est parfois préférable à plusieurs tranches d’imposition de revenu qui peuvent s’établir à 45 %. Le choix entre l’IR et l’IS s’apprécie en fonction de l’importance du chiffre d’affaires de la SARL et des parts sociales de l’associé.
L'imposition à l'IR n'est pas avantageuse dans tous les cas. Si un associé de la SARL de famille est lourdement imposé au titre de l’IR, l’imposition à l’IS s’avère plus avantageuse. Une mésentente peut survenir lorsque les membres de la famille se situent des tranches d’imposition très différentes…
Un autre inconvénient majeur de la SARL immobilière est la difficulté de satisfaire aux conditions du lien familial. Pour garantir l’avenir de la SARL, les associés ont besoin de marcher dans la même direction et ne pas changer de projet en cours de route. De même, si un associé souhaite se retirer, trouver des actionnaires pour racheter ses parts peut s’avérer difficile. Le salaire du gérant n’est pas comptabilisé dans la déclaration de revenus. En effet, le montant du bénéfice est distribué équitablement entre les associés. C’est le bénéfice personnel qui est imposé, après déduction des charges engagées à titre personnel.
En cas de conflit au sein de la famille, un associé ne peut pas céder ses parts sociales à une personne extérieure sans faire perdre son statut à la SARL de famille. Il doit vendre ses parts sociales impérativement à une personne de sa famille en ligne directe.
La SARL de famille doit exercer exclusivement une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole sinon cela entraîne le passage à l’impôt sur les sociétés.
Attention, ces conditions doivent être réunies au moment de la notification de l’option à l’administration fiscale, et pendant toutes les années au titre desquelles la société prétend au bénéfice de ce régime.
Le fait d’exercer une activité meublée au sein de la structure entraînera des conséquences juridiques à anticiper. En effet, l’intérêt majeur de la location meublée est issu de la possibilité d’amortir le bien et d’ainsi diminuer significativement la base imposable de l’impôt sur les revenus. Cependant, ces amortissements seront déduits du bénéfice et diminueront également le bénéfice distribuable aux associés ; la société aura par conséquent de la trésorerie que les associés ne pourront pas appréhender en distribution de dividendes.
Les critères d’assujettissement sont différents de ceux retenus lorsque l’activité est effectuée en entreprise individuelle. La distinction s’opère ici sur le critère de gérance majoritaire. Les gérants majoritaires sont soumis aux cotisations sociales de la « SSI (sécurité sociale des indépendants) commerçants » sur leurs parts du bénéfice - qu’il soit distribué ou non - et, le cas échéant, sur leur rémunération. Les autres associés (non-gérants) sont soumis aux prélèvements sociaux sur leurs parts du bénéfice.
La gérance est majoritaire si le capital est détenu à plus de 50 % par les gérants ; leurs conjoints et partenaires de PACS ; leurs enfants mineurs non émancipés.
Il est également possible de lever cette option au cours de la vie sociale de la SARL. Pour cela, les associés doivent convoquer une assemblée générale. Si l'option est levée après la création, la demande doit être adressée au service des impôts des entreprises (SIE) avant le dernier jour du troisième mois de l'exercice pour lequel l'option doit être appliquée.
Comparaison avec d'autres Structures Juridiques
Les acteurs de l’immobilier le savent très bien : il est quasiment impossible de louer une propriété meublée via une SCI (société civile immobilière). En effet, le gérant d’une location meublée non professionnelle sera soumis à l’impôt sur les sociétés s’il a choisi de monter une SCI. Cette option n’existe que pour les SARL de famille.
Contrairement à la SCI, la SARL de famille est une forme de société régulièrement conseillée pour y loger une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP).
Le montage fiscal de l’EI n’est pas non plus une bonne idée. En fait, le gérant individuel d’une LMNP est tenu de verser des cotisations sociales dès que son bénéfice dépasse le seuil de 23 000 € par an.
Le choix de la forme juridique pour exercer une activité de location meublée est primordial. A cet égard, deux options se démarquent : la Société Civile Immobilière (SCI) et la SARL de famille. Chacune présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer.
Par ailleurs, la SCI facilite la transmission. En effet, l’un de ses grands atouts réside dans la possibilité de transmettre progressivement les parts sociales à ses enfants, en bénéficiant du renouvellement des abattements en ligne directe (100.000 euros par parent et par enfant) tous les 15 ans.
D’un point de vue juridique, la SARL de famille doit comporter au moins deux associés et avoir au moins un gérant (qui doit obligatoirement être une personne physique). D’un point de vue fiscal, conformément aux dispositions de l’article 239 bis AA du Code général des impôts, la SARL de famille peut opter pour le régime des sociétés de personnes (sans limitation de durée).
En outre, étant donné que la SARL de famille est une société de forme commerciale, ayant pour but de réaliser des bénéfices, il est exclu qu’un associé occupe le bien à titre gratuit. D’un point de vue social, le gérant majoritaire est affilié au régime des indépendants (TNS) et doit payer des cotisations sociales forfaitaires, même en l’absence de rémunération.
Formalités de Création d'une SARL de Famille
Les formalités pour créer une SARL sont particulièrement nombreuses et conséquentes. Il est donc essentiel de recourir à un professionnel afin de vous accompagner dans vos démarches. À ce titre, LegalPlace propose des services juridiques d’aide à la création d’entreprise, 100% en ligne. Il vous suffit simplement de remplir un formulaire en ligne et d’y joindre les pièces justificatives requises.
C’est très simple : la création d’une SARL de famille est identique à la création d’une SARL classique ! Les mêmes formalités d’immatriculation de la SARL et de gestion s’imposent. Il est inutile de préciser dans les statuts qu’une SARL de famille est créée. Le gérant d’une SARL de famille est nommé comme dans une SARL classique. La seule différence est face à l’administration fiscale : vous contactez le SIE (services des impôts des entreprises) pour lever l’option de passage à l’IR, en précisant que vous passez sous le régime de la SARL de famille. Vous joignez la décision des associés prise à l’unanimité.
Pour constituer une SARL de famille, vous devez respecter quelques conditions. D’abord, il faut savoir que cette forme de société doit au minimum être composée de deux associés et de cent associés au maximum. En effet, une SARL peut être composée d’un seul associé. La SARL familiale immobilière, comme toute structure, est gérée par un dirigeant. La nomination du dirigeant est une décision que les membres de la société prendront de concert. La SARL immobilière ne ressemble pas à une indivision, puisque les biens ne proviennent pas tous d’un héritage successoral. Les membres de la SARL doivent tenir une assemblée générale ordinaire. Elle a lieu au moins une fois par an.
La rédaction des statuts est la première étape à réaliser lorsque vous prévoyez de créer une entreprise. Il s’agit de formaliser par écrit les règles qui vont définir le fonctionnement de la société et les règles applicables. Une fois vos statuts rédigés, vous pouvez passer à la deuxième étape, qui consiste à déposer son capital social. Pour cela, vous devez réunir le montant nécessaire et le déposer sur un compte (dans une banque ou chez un notaire).
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