SARL Familiale Immobilière : Définition et Avantages
En France, de nombreux statuts juridiques existent pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Parmi eux, la société à responsabilité limitée (SARL) de famille et la société civile immobilière (SCI) sont particulièrement prisées. Chaque structure présente des avantages et des inconvénients, rendant le choix parfois difficile.
I. Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?
Juridiquement, la SARL de famille est une SARL "classique". Sa spécificité réside dans son régime fiscal particulier. Pour en bénéficier, il suffit de faire une demande auprès du service des impôts compétent, accompagnée de la preuve de l'accord de tous les associés.
Une SARL est une société à responsabilité limitée, commerciale, pouvant compter un ou plusieurs associés. La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports. Toutefois, la SARL de famille implique nécessairement les membres d'une même famille, excluant la possibilité de créer une EURL de famille.
Pour profiter de ce statut, les conditions sont relativement simples : tous les associés doivent être membres de la même famille par les liens du sang et d'alliance (mariage ou PACS). La SARL de famille permet d’exercer toutes les activités dévolues à une SARL, à l’exception des activités libérales.
Les conditions pour créer une SARL familiale
Pour pouvoir être qualifiée de SARL de famille, plusieurs critères doivent impérativement être respectés :
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- Tous les associés doivent appartenir à la même famille en ligne directe ou collatérale jusqu’au 2e degré : parents, enfants, petits-enfants, frères, sœurs, conjoints mariés ou partenaires de PACS.
- Aucun tiers étranger à la famille ne doit détenir de parts.
- La société doit exercer une activité commerciale (comme la location meublée).
- Les associés doivent opter pour le régime fiscal de la transparence dès la création ou dans les trois premiers mois de l’exercice.
L’option pour l’imposition sur le revenu dans une SARL de famille est irrévocable tant que les conditions sont remplies. Elle devient caduque si un nouvel associé hors famille entre dans la société.
SCI ou SARL de Famille quel est le meilleur statut pour investir dans l’immobilier ?
II. SARL de Famille vs SCI : Quelles Différences ?
La SARL de famille et la SCI de famille ont toutes les deux pour but de faciliter la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers entre associés qui ont des liens de parenté ou d’alliance. Toutefois, il est essentiel de comprendre leurs différences pour faire le bon choix.
La SCI est une société civile exerçant une activité civile non-commerciale. Il est impossible de créer une SCI pour effectuer des achats-reventes de biens immobiliers et générer des plus-values, activité réservée à la SARL. Pour les locations à long terme, la SCI est généralement préférable à la SARL. Pour les locations meublées, les règles sont plus complexes, et si l’activité de loueur en meublé est prépondérante, la SCI ne peut choisir librement son régime d’imposition des bénéfices.
Tableau Comparatif : SARL de Famille vs SCI
| Critères | SARL de Famille | SCI |
|---|---|---|
| Nature de l'activité | Activités commerciales, artisanales, industrielles | Gestion, location ou transmission de patrimoine immobilier |
| Fiscalité | Par défaut : Impôt sur les sociétés (IS). Option possible pour l'impôt sur le revenu (IR). | Par défaut : Impôt sur le revenu (IR). Option possible pour l’impôt sur les sociétés (IS). |
| Responsabilité des associés | Limitée aux apports. | Limitée aux apports. |
| Transmission des parts | Facilitée entre membres de la famille, avec avantages fiscaux. | Facilite la transmission des parts sociales, surtout pour un patrimoine immobilier. |
| Gestion | Souple, gérée par un ou plusieurs associés ou un tiers. | Souple. |
III. Avantages Fiscaux de la SARL de Famille
En principe, la fiscalité de la SARL la soumet par défaut à l'impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, le régime d’imposition de la SARL de famille permet de profiter d’être assujetti à l’impôt sur le revenu (IR) sans limitation de temps.
- Pouvoir utiliser les déficits de la SARL : Être assujetti à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL de famille, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle.
- Éviter la double imposition en cas de bénéfice : Pour les SARL dites « classiques », les bénéfices sont imposés une première fois au titre de l’impôt sur les sociétés, puis une seconde fois au titre de l’impôt sur les revenus, si ceux-ci sont distribués.
L’imposition à l’IR n’est toutefois pas bénéfique pour tout le monde. Cela dépend de votre situation : comparez les taux de l’impôt sur les sociétés (15% ou 25% en 2025) à ceux des tranches d’imposition de l’IR qui vous sont applicables (de 0 à 45%).
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IV. Exonération de la Plus-Value lors de la Cession des Parts
La plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix auquel l’associé a obtenu la part sociale et le prix auquel il la revend. Par exemple, si vous avez acheté des parts pour 10.000 € et vous les revendez ensuite 50.000 €, la plus-value est imposable.
Les plus-values professionnelles réalisées lors du départ à la retraite du cédant sont exonérées d’impôt. Pour bénéficier d’une telle exonération, les parts cédées doivent relever du régime d’imposition des sociétés de personnes (c’est-à-dire de l’IR), ce qui est bien le cas pour les SARL de famille. Les parts cédées doivent représenter la totalité des droits que détient l’associé cédant : il perd le bénéfice de l’exonération s’il n'en cède qu’une partie. En revanche, rien ne l’oblige à vendre la totalité des parts à la même personne.
V. Les Inconvénients de la SARL de Famille
Créer une SARL de famille ne présente pas que des avantages. Il existe un certain nombre d'inconvénients en pratique. Une SARL classique soumise à l'IS a la possibilité de déduire de son chiffre d'affaires la rémunération qu'elle verse à son gérant.
En effet, si votre SARL est bénéficiaire, le bénéfice en question sera alors taxé au taux de 45% alors même que le taux de l'IS en 2025 est de 15% puis 25%, c'est-à-dire beaucoup plus faible. Enfin, une des dernières difficultés de la SARL familiale réside dans une particularité qui est également un de ses avantages.
VI. Les Étapes de Création d'une SARL de Famille
Le coût de création de SARL prend en compte toutes les formalités à effectuer :
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- La première étape consiste à rédiger les statuts de la société.
- Ensuite, il convient de déposer le capital social auprès d’un établissement bancaire, d’un notaire ou d’un avocat. Une attestation de dépôt du capital social vous est remise.
- Pour pouvoir enregistrer la société en tant que SARL de famille et bénéficier du régime fiscal associé, il est nécessaire de recueillir l’accord de tous les associés. Pour cela, il est préférable de rédiger un procès-verbal d’assemblée générale ayant pour ordre du jour la qualification de la SARL. D’autre part, il convient de faire parvenir votre demande auprès du service des impôts dont dépend la société avant l’ouverture du premier exercice social.
- Le dossier de demande d’immatriculation doit être complété en ligne sur le site du guichet unique.
VII. SARL de Famille et Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
La SARL de famille peut se conjuguer avec le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Ainsi, il est possible d’amortir le coût d'acquisition des biens immobiliers, d’en effacer fiscalement les revenus et présente des avantages sur le plan de la TVA ou de l’imputation des bénéfices selon votre situation personnelle.
Pour contourner ces seuils assez restrictifs, il est possible de créer une SARL de famille LMNP, c’est-à-dire une SARL patrimoniale dont l’objet social serait d’exercer la location meublée non professionnelle. Par exemple, si vous créez une SARL de famille à deux et que vous détenez chacun 50% des parts sociales, chaque associé a le droit de percevoir au maximum 23.000€.
VIII. Conclusion
Investir en famille peut être une manière naturelle de renforcer les liens tout en bâtissant un patrimoine commun. Le choix entre une SCI familiale ou SARL de famille peut devenir un véritable casse-tête. Chacune de ces structures présente des avantages, mais aussi des inconvénients, qui dépendent fortement de vos objectifs et de la nature de votre projet.
La SARL de famille se révèle être une excellente solution pour les projets commerciaux, mais sa gestion rigide et son cadre plus formel peuvent être un frein pour certains. Il est essentiel de bien évaluer vos besoins et objectifs avant de prendre une décision.
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