SARL Immobilière ou SCI : Avantages et Inconvénients

Le choix de la forme juridique pour exercer une activité de location meublée est primordial. À cet égard, deux options se démarquent : la Société Civile Immobilière (SCI) et la SARL de famille. Chacune présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer.

Quelles sont les caractéristiques d'une SARL familiale ?

La société à responsabilité limitée (SARL) familiale est une société commerciale. Elle concerne les artisans, commerçants et industriels.

Les associés sont obligatoirement parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

La responsabilité des associés en cas de dettes de la société est limitée au montant de leurs apports.

En matière fiscale, la SARL familiale relève soit de l'IS, soit de l'IR sur option et sans limitation de durée.

Ses avantages

La SARL familiale est soumise, par défaut, à l'imposition sur les sociétés. Les associés peuvent cependant opter pour l'IR sans limitation de durée.

Les associés bénéficient du statut de LMNP et des avantages du régime réel d'imposition, à condition de respecter les 2 conditions suivantes :

Les recettes locatives n'excèdent pas 23 000 euros par an et par associé ;
Elles ne représentent pas plus de 50 % de leur revenu global.

Les activités immobilières qu'elle peut exercer ne sont pas limitées (location, gestion, achat-revente). La SARL de famille facilite la transmission anticipée du patrimoine. En effet, les associés peuvent profiter d'un abattement pour durée de détention sur la plus-value réalisée s'ils cèdent la totalité de leurs parts.

La responsabilité des associés se limite à leurs apports dans la société.

Ses inconvénients

Elle restreint l'entrée dans la société des parents éloignés et des tiers. Les bénéfices de la SARL familiale augmentent les revenus du foyer des associés.

Quel que soit son régime fiscal (IR ou IS), la SARL familiale doit tenir une comptabilité commerciale complète, c'est-à-dire enregistrer les créances et les dettes, déposer au greffe du tribunal de commerce les comptes annuels (bilan, compte de résultat…).

La rémunération versée au gérant n'est pas déductible lorsque la société est soumise à l'IR.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La SCI exerce des activités civiles. Elle a pour objet la constitution et la gestion d'un patrimoine à plusieurs. Elle est adaptée aux locations de longue durée.

Aussi, elle n'est donc pas destinée à réaliser, à titre principal, des actes de commerce qui génèrent des plus-values (par exemple des achats-reventes de biens immobiliers). Toutefois, la loi tolère une activité occasionnelle de location meublée inférieure à 10 % des recettes totales de la société.

En pratique, les biens immobiliers détenus par la société sont intégrés au capital social, et divisés entre les associés en fonction de leurs parts dans la société.

On distingue la SCI :

De location-gestion (acquisition et location sur le long terme de biens immobiliers) ;
Familiale (gestion d'un patrimoine familial) ;
De construction-vente (construction pour vendre) ;
D'attribution (acquisition ou construction d'un bien pour l'attribuer aux associés à hauteur de leurs parts sociales).

Dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI), la durée minimale du bail pour un logement est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).

Fiscalité de la société civile immobilière

La SCI relève, par défaut, de l'impôt sur le revenu. La société perçoit les loyers. Les associés déclarent les recettes locatives proportionnellement à leur quote-part dans le capital social.

Cependant, si la SCI réalise des activités commerciales de location meublée au-delà du seuil de 10 % toléré, elle peut être tenue de s'acquitter, en plus de l'IR, de l'impôt sur les sociétés.

Avantages

Les associés peuvent céder à leurs héritiers tout ou partie des parts sociales qu'ils détiennent dans la société. Dès lors, aucun partage n'est nécessaire en cas de succession.

Par ailleurs, chaque cédant bénéficie d'une exonération d'impôt sur les donations d'une valeur totale de 100 000 euros tous les 15 ans.

Les biens immobiliers échappent à l'indivision. Les contraintes administratives se limitent aux enregistrements des recettes et des dépenses.

Inconvénients

Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société. En pratique, les créanciers doivent d'abord engager une action contre la société puis, faute de paiement, contre chaque associé à hauteur de sa quote-part de participation aux dettes.

Les activités commerciales sont proscrites. La SCI ne peut pas bénéficier du statut de LMNP. Aussi, si les associés d'une même famille souhaitent développer une activité commerciale comme l'achat-revente d'immeubles, la SARL familiale est privilégiée.

Par ailleurs, pour une transmission de patrimoine, la SCI familiale évite aux héritiers l'indivision et le partage.

Dans le cadre d'une SCI, les associés engagent leur patrimoine personnel.

Tableau comparatif entre SARL familiale et SCI

Pour mieux comprendre les différences entre ces deux structures, voici un tableau comparatif :

Caractéristique	SARL Familiale	SCI
Nature	Société commerciale	Société civile
Activités	Non limitées (location, gestion, achat-revente)	Limitées aux activités civiles (location longue durée)
Responsabilité des associés	Limitée aux apports	Indéfinie
Fiscalité	IR ou IS (option sans limitation de durée)	IR par défaut, possibilité d'IS
Statut LMNP	Possible sous conditions	Non possible
Transmission du patrimoine	Facilitée	Facilitée
Conditions	Associés doivent être membres de la même famille	Minimum 2 associés, pas de lien de parenté obligatoire

Comment choisir entre SARL de famille et SCI ?

Le choix entre une SCI et une SARL de famille ne se résume pas à une simple question de statut juridique.

Il faut d'abord identifier le type d'activités que vous souhaitez exercer. La SARL de famille a l'avantage de ne pas être limitée dans le type d'activité qu'elle peut exercer. La SCI est plus limitée dans ses activités. En revanche, sa gestion est simplifiée.

Pour faire son choix, il faut également prendre en compte l'étendue de la responsabilité des associés dans ces deux sociétés. La SARL est une société à responsabilité limitée. Cela signifie que les créanciers ne peuvent pas engager la responsabilité financière des associés au-delà de l'argent qu'ils ont apporté au capital de la société.

Dans une SCI, les associés ont une responsabilité indéfinie.

Si une activité de location meublée est envisagée, la SARL de famille peut être un choix pertinent en fonction du projet et de la situation.

En développant une activité immobilière, il est naturel de penser à la constitution d'une SCI. Mais, si la SCI est spécialisée dans le secteur immobilier, elle ne peut pas exercer toutes les activités. En outre, le caractère familial de cette société peut être une cause de difficultés.

FAQ

Pourquoi SARL plutôt que SCI ?

La SARL autorise les activités commerciales. Par ailleurs, elle protège le patrimoine personnel des associés en cas de dettes sociales.

Location meublée SARL de famille ou SCI, le match fiscal ?

Seuls les associés d'une SARL peuvent bénéficier du statut de LMNP. Par ailleurs, la SARL de famille peut opter pour l'IR sans limite de durée.

A contrario, la SCI ne permet pas la location meublée comme activité principale. Cette structure est basée sur l'IR par défaut, mais risque la double imposition en cas d'activité commerciale.

Pourquoi créer une SARL de famille ?

La SARL de famille est particulièrement adaptée lorsque les membres d'une même famille souhaitent développer une activité de location meublée ou des achats-reventes immobiliers.

En conclusion, le choix entre une SCI et une SARL de famille dépendra de vos objectifs, de votre situation familiale et des activités que vous souhaitez exercer. Une analyse approfondie de chaque option est essentielle pour prendre la meilleure décision.

SCI ou SARL de Famille quel est le meilleur statut pour investir dans l’immobilier ?

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