Créer une SARL Immobilière : Conditions et Démarches

La SARL immobilière est une société commerciale spécialisée dans l'acquisition ou la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Parler de SARL immobilière revient en réalité à mélanger le statut juridique de la société créée avec sa finalité. La SARL immobilière n’est pas une forme juridique à proprement parler. C’est une SARL “classique” ayant pour objet social la gestion d’un patrimoine immobilier.

Si vous souhaitez créer une société pour réaliser des opérations de gestion immobilière, la SCI n’est pas la seule option envisageable. En effet, il est possible de créer une SARL immobilière. Étant une société commerciale, la SARL immobilière se distingue de la création d’une SCI qui elle est une société civile.

La SARL immobilière a pour objet social l’acquisition, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. En outre, elle effectue des opérations immobilières. La SARL immobilière peut être utilisée pour faire de l’achat-revente de biens immobiliers. Passer par une société permet de mettre en commun les ressources des différents associés et d’acquérir le bien au nom de la personne morale.

Qu'est-ce qu'une SARL Immobilière ?

Une SARL immobilière est une SARL dont l'activité consiste à acquérir et gérer des biens immobiliers. La SARL est une société à responsabilité limitée constituée au minimum de deux associés. Toutefois, il est possible de constituer une SARL avec un unique associé. Dans cette hypothèse, il s’agira d’une SARL unipersonnelle.

Les apports en nature et les apports en numéraire constituent le capital social de la SARL immobilière. En contrepartie de ces apports, les associés recevront des parts sociales. Celles-ci vont leur permettre d’acquérir des droits tels que la possibilité de percevoir des dividendes ou encore un droit de vote.

Au sein d’une SARL immobilière, les associés disposent d’un droit indirect sur les biens immobiliers. En effet, la SARL immobilière détient l’immeuble ou les immeubles tandis que les associés qui la composent détiennent les parts sociales de la SARL. Par conséquent, ce sera le gérant qui va administrer les biens immobiliers de la SARL.

SARL de Famille

Lorsque la SARL immobilière est constituée par les membres d'une même famille, on parle de SARL de famille. La SARL de famille bénéficie d'une option fiscale qui lui permet d'être imposée à l'impôt sur le revenu pour une durée illimitée. Lorsque tous les associés souhaitant créer la SARL sont de la même famille, la SARL créée peut alors être une SARL de famille.

Cela apporte un certain intérêt dans la mesure où la SARL de famille, contrairement à la SARL classique peut être soumise à l’impôt sur le revenu pour une durée illimitée. Les SARL immobilières bénéficient de cette niche fiscale, tout comme les SARL agricoles, les SARL industrielles et les SARL artisanales, à condition que les actions soient à 100 % familiales.

COMMENT CREER UNE SARL DE FAMILLE ?

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Conditions pour créer une SARL immobilière familiale

Pour créer une SARL immobilière familiale, les personnes propriétaires du logement doivent créer une entreprise familiale. Les liens familiaux sont définis dans le Code Général des Impôts. Les actionnaires doivent remplir les conditions suivantes :

Liés par des liens familiaux directs
Descendants ou ascendants jusqu'au deuxième degré
Liés par le lien du mari et de la femme
Liés par un mariage ou par un pacte civil de solidarité (PACS)

La SARL répond à ces conditions si elle est formée :

Entre époux
Entre une mère et ses enfants
Entre frères et sœurs
Par deux époux et l’enfant d’un des époux
Si les actions sont partagées par un aïeul et des petits-enfants qui sont nés de mêmes parents
Si les actions sont partagées par le mari et le père de la femme

La SARL ne répond pas à ces conditions si elle est formée par :

Un couple de concubins avec leurs enfants. Le concubinage n’est pas légal
Des beaux-frères
Un oncle et ses neveux

Le groupe d'actionnaires doit être constitué au moment de l'adoption du statut de SARL.

Responsabilité des Associés

Dans une SARL, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports dans le capital social. Cela signifie que si la SARL immobilière connaît des difficultés financières, les créanciers ne peuvent pas demander aux associés de régler les dettes qui excèdent le montant qu'ils ont apporté. Puisqu’il s’agit d’une société à responsabilité limitée, la responsabilité des associés qui la constituent est limitée au montant de leurs apports. Cela signifie que les créanciers professionnels ne pourront se rembourser sur les biens personnels des associés.

Cependant, cet avantage est à nuancer si la SARL contracte un prêt pour financer un investissement immobilier. En effet, dans ces cas-là, les établissements bancaires demandent le plus souvent aux associés de se porter caution. Du point de vue de la société, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports. Toutefois, il n’est pas rare que les banques demandent des cautions à titre personnel au dirigeant en cas d’emprunt bancaire pour le compte de la société.

Fiscalité de la SARL Immobilière

Par défaut, les bénéfices de la SARL sont assujettis à l'impôt sur les sociétés (IS). Fiscalement, la société à responsabilité limitée est soumise à l’IS. Toutefois, elle bénéficie d’une option à l’impôt sur les revenus (IR) pendant 5 ans. Cette option va permettre à la SARL immobilière de bénéficier des mêmes avantages qu’une SARL familiale immobilière sur une durée limitée.

Lorsque la SARL est une SARL de famille, cette option pour l'IR n'est pas limitée dans le temps. Pour qu’une SARL soit imposée de manière illimitée à l’impôt sur le revenu, il faut que cette dernière soit constituée par des associés membre de la même famille. Cette imposition à l'IR permet aux associés d'éviter une double imposition. En effet, si la SARL est à l'IS, les associés sont soumis à une double imposition : l'impôt sur les sociétés et l'impôt sur les dividendes.

Par ailleurs, l'imposition sur le revenu permet aux associés d'une SARL de famille immobilière d'imputer les pertes de la société sur leur revenu. L’achat d’un bien immobilier, en l’occurrence un appartement, par le biais d’une SARL permet des économies d’impôts. En effet, l’appartement étant inscrit dans l’actif de la société, les frais d’acquisition ainsi que toutes les charges liées à la propriété seront déduits. Ce qui permettra de diminuer le résultat imposable.

En outre, aucun abattement pour la durée de détention ne s’applique au bien immobilier. De ce fait, il n’y a pas de plus-values immobilières des sociétés.

La SARL immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés présente certains avantages communs avec la SARL familiale immobilière. En ce sens, l’investissement dans des projets immobiliers est permis par une mise en commun des ressources par le biais des apports des associés.

Gestion et Administration

Une SARL immobilière est dirigée par un ou plusieurs gérants. Le gérant peut être un associé ou non. En cas de cogérance (pluralité de gérants), les gérants partagent par principe les mêmes pouvoirs. Si un des associés est dirigeant de la SARL, le statut social de ce dernier varie en fonction de sa position en tant qu’associé. En tant qu’associé majoritaire, le gérant de la SARL sera travailleur non salarié. Le gérant minoritaire de la SARL sera lui considéré comme assimilé salarié.

La loi impose que certaines décisions soient prises par la collectivité des associés. Le gérant doit donc convoquer une assemblée générale (AG) ordinaire chaque année pour procéder à l'approbation des comptes.

Avantages et Inconvénients de la SARL Immobilière

Créer une SARL immobilière offre de nombreux avantages pour structurer et gérer des projets immobiliers, que ce soit dans le cadre familial ou pour des activités plus commerciales. La possibilité d’exercer une activité de location meublée sous le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) constitue un autre atout. Ce régime offre des avantages fiscaux, tels qu’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, à condition de respecter certaines limites. Enfin, la SARL immobilière familiale facilite la transmission de patrimoine, grâce à des exonérations ou des réductions d’impôts lors de la cession de biens ou de parts sociales, notamment dans le cadre familial.

Créer une SARL immobilière présente également certains inconvénients qui doivent être pris en compte avant de se lancer. Sur le plan juridique, la SARL de famille impose un lien familial entre les associés pour conserver son statut. Ce critère peut engendrer des complications, notamment en cas de conflit entre membres ou de volonté de céder des parts. Si un associé souhaite se retirer, il peut être difficile de trouver un remplaçant au sein de la famille, ce qui met en péril le statut familial de la SARL.

En matière de gestion, le salaire du gérant ne peut pas être déduit des bénéfices imposables dans une SARL soumise à l’IR. Cela signifie que la rémunération du dirigeant est prélevée sur le bénéfice global de la société, ce qui peut réduire les marges de manœuvre financières et augmenter la base imposable des associés. Enfin, la stabilité à long terme de la SARL dépend fortement de l’alignement des associés sur les objectifs du projet. Si un associé décide de vendre ses parts ou change de vision, cela peut compromettre l’avenir de la société et remettre en cause son équilibre financier et organisationnel.

Tableau comparatif : SARL vs SCI

Caractéristique	SARL Immobilière	SCI
Nature juridique	Société commerciale	Société civile
Activités autorisées	Achat-revente, location meublée	Location nue, transmission familiale
Responsabilité des associés	Limitée aux apports	Illimitée
Obligations comptables	Plus importantes	Allégées
Régime fiscal par défaut	IS	IR

Étapes de Création d'une SARL Immobilière

La création et l’immatriculation d’une SARL s’effectuent en accomplissant plusieurs formalités dans un ordre bien précis. Parmi ces démarches, nous retrouvons notamment la rédaction des statuts de la SARL, la réalisation des apports à la société, la publication d’un avis de constitution et la rédaction de la déclaration d’immatriculation d’une SARL.

Voici les cinq grandes étapes pour créer une SARL immobilière :

Rédaction des statuts : Il s’agit de donner à la société une dénomination sociale, de distinguer les fondateurs, le montant du capital social de la société et de répartir les parts entre les associés.
Dépôt du capital social : Le capital social est à déposer dans un compte bancaire de la société. La somme peut être symbolique, mais pour être crédible auprès des banques et des partenaires, l’idéal est de déposer une somme de quelques milliers d’euros.
Publication de l’avis de constitution : Il s’agit de rendre public la constitution de la SARL. Sa publication dans le journal d’annonces légales coûte en moyenne 150 Euros.
Remplir le formulaire MO : Avec la pièce d’identité du gérant, le formulaire MO SARL ou déclaration de constitution d’une société à responsabilité limitée doit être renseigné.
Déposer le dossier au greffe du tribunal : Pour réaliser l’immatriculation de la SARL au RCS registre du commerce et des sociétés, il faut déposer le dossier au greffe du tribunal. L’immatriculation permet d’obtenir un extrait Kbis qui permet par la suite de commencer l’activité.

Documents à fournir pour l'immatriculation

Lors de la demande d'immatriculation de la société sur le site internet du guichet des formalités des entreprises, il faut indiquer un certain nombre d'informations et joindre les documents suivants :

Statuts de la société datés et signés
Justificatif de domiciliation avec l'adresse clairement identifiable (facture d'eau, d'électricité ou de gaz par exemple)
Attestation de parution de l'avis de création dans un support habilité à recevoir des annonces légales
Déclaration des bénéficiaires effectifs de la société
En cas d'activité réglementée : copie de l'autorisation d'exercice, du diplôme ou du titre
Documents concernant le dirigeant :
- Pièce d'identité
- Original de la déclaration sur l'honneur de non condamnation datée et signée par le dirigeant. Elle doit faire apparaître la filiation du dirigeant
- S'il n'est pas nommé dans les statuts : son acte de désignation
- En cas de conjoint ou partenaire de Pacs collaborateur : justificatif de mariage ou de Pacs
En cas de recours à un commissaire aux apports : son rapport daté et signé
En cas de désignation d'un commissaire aux comptes :
- Justificatif de son inscription sur la liste officielle des commissaires aux comptes
- Lettre d'acceptation de sa désignation

Si la personne qui réalise la formalité d'immatriculation n'est pas le dirigeant, elle doit joindre à la demande un exemplaire du pouvoir (acte authentique ou acte sous signature privée) l'autorisant à effectuer des démarches au nom de la société.

La demande d'immatriculation de la société doit être faite sur le site internet du guichet des formalités des entreprises : Guichet des formalités des entreprises.

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