SARL Le Marchand de Biens : Qu'est-ce que C'est ?

Le métier de marchand de biens fait rêver : acheter un bien, le rénover, le revendre avec une belle marge… et recommencer. Acheter et revendre des logements pour réaliser des plus-values : voici le cœur de métier du marchand de biens. Mais derrière cette image de rentabilité rapide se cache une réalité bien plus technique et stratégique.

Alors, qu'est-ce qu'un marchand de biens ? Est-ce un métier rentable ? Cet article répond à ces questions pour ceux qui envisagent de se lancer dans l'achat-revente immobilier.

Qu'est-ce qu'un Marchand de Biens ?

Le marchand de biens peut être une ou plusieurs personnes qui forment une entreprise pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les revendre afin d’en tirer des bénéfices grâce à la plus-value. Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’objectif est simple : acheter, rénover (ou optimiser), puis revendre des biens immobiliers avec une plus-value. Pour avoir une plus-value sur le bien immobilier vendu, dans la majorité des cas, les biens sont d’abord rénovés avant d’être vendus. L’activité est commerciale : il s’agit d’un véritable métier d’entrepreneur, souvent exercé en société. Ce n’est pas une activité de loisir ou d’investissement passif.

L’agent immobilier joue le rôle d’intermédiaire entre un acheteur et un vendeur. Le marchand de biens, lui, achète pour lui-même ou pour le compte de sa société. Il prend des risques financiers, investit dans les travaux, et réalise un bénéfice uniquement s’il revend à un prix supérieur.

Il n’existe pas, en tant que tel, de statut juridique de marchand de biens. Cette profession, qui consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers (à usage commercial, d’habitation ou mixte), des fonds de commerce, parts ou actions de sociétés immobilières, n’est pas réglementée. Toutefois, pour que l’aventure se transforme en success story, vous devez disposer de solides connaissances sur le secteur de l’immobilier, de la construction, de la rénovation ou encore de l’urbanisme.

Si l’agent immobilier doit posséder une carte professionnelle, le marchand de biens n’est pas concerné par cette obligation.

MARCHAND DE BIENS : Comment vous lancer dans l’achat revente immobilier (débutants bienvenus)

Le Quotidien d'un Marchand de Biens

Le quotidien d’un marchand de biens est loin d’être routinier.

C’est la base du métier.
Chaque opération implique un montage sur mesure : choix du statut juridique, gestion de la TVA, structuration du financement (fonds propres, emprunt, crédit-relais…).
Un marchand de biens travaille rarement seul.

Pour se lancer dans la profession de marchand de biens c’est-à-dire acheter et revendre des biens immobiliers, il est nécessaire d’avoir les connaissances appropriées sur le marché des biens immobiliers. Cette question est très importante surtout avant de se lancer sur cette activité car d’autant plus, il existe plusieurs formes juridiques d’entreprise qui permet d’être marchand de biens.

Rentabilité : Combien Gagne un Marchand de Biens ?

Parler de “salaire” pour un marchand de biens est un peu trompeur, car ce n’est pas un salarié. Il s’agit d’un entrepreneur ou d’un indépendant, qui gagne de l’argent en fonction de ses opérations immobilières. Un marchand de biens débutant qui réalise 1 à 2 opérations par an, avec une marge nette moyenne de 15 à 20 %, peut espérer un revenu annuel de 30 000 à 60 000 €, selon la taille des projets. Une fois l’expérience acquise, les opérations s’enchaînent avec plus de volume et moins d’erreurs. Certains marchands de biens montent une structure avec salariés, partenaires ou associés, ce qui permet de gérer plusieurs projets en parallèle.

C’est une erreur fréquente chez les débutants : confondre chiffre d’affaires et rémunération réelle. Vous achetez un immeuble 300 000 €, tu investis 100 000 € de travaux, tu revends à 500 000 €. Votre chiffre d’affaires est 500 000 €, mais votre marge brute est de 100 000 €. En entreprise, tu peux choisir de te verser un salaire régulier, ou de te rémunérer en dividendes selon la rentabilité.

Tous les marchands de biens ne gagnent pas la même chose. Certains stagnent, d’autres explosent leur rentabilité. Pourquoi ? Le type de bien que vous achetez et le nombre d’opérations que vous réalisez chaque année ont un impact direct sur ta rentabilité.

Voici quelques exemples :

Appartements en lot : Intéressant si vous pouvez les acheter en bloc (ex : immeuble) et les revendre à la découpe.
Immeubles entiers : Plus cher à l’achat, mais plus de marge par opération.

Un marchand de biens ne peut pas se reposer sur une seule opération par an.

L’emplacement, ça ne compte pas que pour les biens. C’est aussi un facteur déterminant pour le revenu d’un marchand de biens. Ce que vous pouvez acheter, rénover et revendre à Lyon n’a rien à voir avec ce que vous pouvez faire à Limoges. Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes…), la demande reste élevée malgré les prix élevés. Mais attention : les prix à l’achat sont élevés, la concurrence aussi.

Prenons un exemple simple : vous achetez un appartement 150 000 €, vous investissez 30 000 € de travaux et frais divers, et vous le revendez 220 000 €. Votre marge brute est de 40 000 €. Si vous réalisez 3 opérations similaires par an, vous pouvez théoriquement générer 120 000 € de marge brute annuelle. Plus vous montez en gamme (immeubles, division de lots, changement d’usage), plus les marges par opération augmentent.

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Oui, on peut très bien gagner sa vie comme marchand de biens. Mais ce n’est pas une promesse de revenu facile ou garanti. Si vous achetez mal, gérez mal vos travaux ou sous-estimez la fiscalité, vous pouvez vite perdre de l’argent. À l’inverse, si vous montez des opérations solides, que vous maîtrisez vos marges et votre statut juridique, le potentiel de rentabilité est réel. Le métier peut être très rentable, mais ce n’est pas une aventure à prendre à la légère.

Compétences Essentielles

Pour réussir dans ce métier, il ne suffit pas d’acheter et revendre. La première compétence clé, c’est l’estimation et la négociation. Si vous achetez trop cher, vous grèverez votre marge. Il faut être capable d’évaluer un bien, de chiffrer rapidement les travaux, et de négocier un prix en dessous du marché.

Vient ensuite la connaissance du cadre légal. En tant que professionnel, vous devez être inscrit au RCS, respecter les règles d’urbanisme, et gérer chaque revente dans les clous.

Enfin, il est essentiel de maîtriser la fiscalité spécifique au métier. Le choix du statut juridique, ce n’est pas qu’un détail administratif.

Statuts Juridiques Adaptés

En tant que marchand de biens, vous n'êtes pas salarié. Vous exercez une activité commerciale. Donc vous devez choisir une structure adaptée : entreprise individuelle, société à associé unique, ou société classique avec plusieurs partenaires. Quand on se lance comme marchand de biens, on a plusieurs options pour structurer son activité. Le choix dépend de ton niveau d’expérience, de ton volume d’opérations, et surtout de ta stratégie de rémunération.

Voici quelques options courantes :

La micro-entreprise : elle est expressément exclue par la loi. Vous ne pouvez pas la choisir pour exercer votre activité, car elle ne prévoit pas la possibilité de limiter votre responsabilité.
L’entreprise individuelle : il faudra opter pour l’EIRL, qui limite votre responsabilité à un patrimoine d’affectation. C’est la forme la plus simple pour démarrer rapidement. Pas de capital à déposer, peu de formalités. Mais en contrepartie, vous êtes imposé sur l’intégralité du bénéfice, même si vous be vous versez rien.
La société commerciale : il peut s’agir d’une EURL, SARL, SAS ou SASU. De plein droit, l’EURL est soumise à l’IR, mais vous pouvez préférer une imposition à l’IS, comme en SARL, SAS / SASU. Très utilisée par les marchands de biens en solo, la SASU permet de te verser un salaire ou des dividendes. Vous cotisez comme un assimilé salarié (charges sociales plus élevées), mais vous bénéficiez d’une bonne protection sociale. Souvent choisie quand on travaille en couple ou entre associés. Moins souple que la SAS/SASU, mais les charges sociales sont moins lourdes si vous êtes gérant majoritaire.
La société civile immobilière (SCI) : de nature civile, elle n’est pas compatible avec le statut de marchand de bien, qui lui est commercial. Toutefois, vous pouvez envisager la création d’une SCCV (de construction-vente), mais vous devrez en créer une pour chaque opération effectuée.

Si vous comptez multiplier les opérations ou réinvestir tes bénéfices dans d’autres structures, la création d’une holding peut t’aider à optimiser les flux financiers et fiscaux.

En vous lançant en société, vous devrez tenir une comptabilité à jour, avec bilan et compte de résultat. Vous devrez également payer l’impôt sur les bénéfices et de cotisations sociales dont le montant dépendra de la forme juridique choisie.

En conclusion, pour acheter et revendre des biens immobiliers, il est préférable de choisir entre le statut juridique d’une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ou une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) en raison de la simplicité de ces statuts et de la protection offerte par ces deux formes juridiques d’entreprise même s’il faut le respect et la réalisation de plusieurs formalités pour sa création.

Fiscalité du Marchand de Biens

Le régime fiscal du marchand de biens est bien plus complexe que celui d’un investisseur particulier. En tant que professionnel, vous êtes soumis à des règles spécifiques qu’il est essentiel de comprendre avant de vous lancer.

En tant que marchand de biens, vous pouvez être assujetti à la TVA, selon la nature des biens achetés et revendus. Cette TVA peut être un levier ou un piège, selon le montage choisi. Contrairement à un investisseur classique, vous ne bénéficiez pas des abattements pour durée de détention. Vos bénéfices sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Voici quelques points clés concernant la TVA :

En principe, la TVA porte sur le prix total d’une cession immobilière.
La cession du bien âgé de plus de 5 ans subit une rénovation légère : vous ne serez pas soumis à la TVA. En conséquence, vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur les travaux. Vous devrez donc les budgéter sur une base TTC.
La cession intervient après des travaux de rénovation lourds, qui remettent à neuf le logement : vous paierez de la TVA sur le prix total de cession, mais pourrez récupérer la TVA sur les travaux.

Si le but principal de l’activité de marchand de biens est la revente à court terme, rien ne lui interdit de mettre les logements en location avant la cession. Si vous mettez le bien en location avant de le revendre, vous devrez payer de l’impôt sur les loyers perçus, en fonction du statut juridique choisi. Nous en parlerons plus bas. Comme les éventuels loyers, le produit de la cession appartient à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous ne devez pas raisonner opération par opération, mais en fonction du bénéfice réalisé sur un exercice fiscal. Celui-ci est calculé sur la base de la différence entre le prix d’achat augmenté des dépenses afférentes à l’opération (travaux, par exemple) et le prix de cession. Au barème progressif de l’impôt sur le revenu si vous avez opté pour une société de personnes (EURL ou entreprise individuelle).

Le cumul des deux critères est important, car le marchand de biens bénéficie d’une fiscalité dérogatoire sur l’achat-revente spéculative. Premier avantage du statut du marchand de biens : son accessibilité.

Avantages Fiscaux Spécifiques

Autre atout de la profession de marchand de biens : la possibilité de gagner gros. Optant pour une structure juridique qui vous permettra de limiter votre imposition grâce à la déduction d’un maximum de charges. Enfin, ultime avantage du métier de marchand de biens : vous pouvez bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre onéreux ou d’une exonération de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement. L’article 1594-0 G du CGI dispose que les marchands de biens assujettis à la TVA, qui entreprennent des travaux de réhabilitation visant à remettre un bien immobilier à neuf et qui s’engagent à les réaliser dans les 4 ans suivant l’acquisition sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement.

Intention de Revente et Caractère Habituel

Pour être qualifié de marchand de biens, il faut avoir l’intention de réaliser un profit à court terme. Le marchand de biens doit avoir l’intention de revendre au moment où il procède à l’achat immobilier. En conséquence, si un acquéreur achète des logements pour les conserver de nombreuses années, il ne sera pas considéré comme un marchand de biens.

La loi ne définit pas avec précision le caractère habituel de l’achat-revente. Par exemple, le Conseil d’État a pu juger que la notion d’habitude n’était pas caractérisée dans le cadre de l’achat d’un immeuble et de sa revente en bloc. En revanche, le fait de le diviser en plusieurs lots d’appartements constitue une opération habituelle d’achat-revente.

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