SARL et Location Meublée : Comprendre le Régime de TVA
Depuis quelque temps, le sujet de la location meublée enflamme la toile. Faisant suite à de la jurisprudence du conseil d’état, la loi de finances 2024 prévoit quelques aménagements et notamment en matière de Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Vous êtes nouveau loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ou encore futur investisseur et vous souhaitez savoir si votre activité est soumise à la TVA?
Cet article vise à éclaircir le régime de TVA applicable à la location meublée, en particulier dans le cadre d'une Société à Responsabilité Limitée (SARL). Il est essentiel de bien comprendre ces aspects fiscaux pour optimiser votre investissement locatif.
Comment OPTIMISER la FISCALITÉ de votre patrimoine immobilier ?
La Location Meublée : Définition et Principes
La location meublée est un logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Cette location peut être réalisée de façon annuelle (résidence principale du locataire) ou saisonnière (activité de tourisme, étoilée ou non). Un logement dédié à l’activité de tourisme peut être accompagné de prestations.
En pratique, lors de votre immatriculation sur le site de l'INPI (formulaire P0i) pour déclarer votre début d’activité de loueur en meublé, si vous ne proposez pas de services annexes, vous sélectionnerez la case « Autre » dans le champ Régime d’imposition en matière de TVA. Nous vous conseillons d’indiquer en commentaire « Non assujetti : LMNP sans service ».
Il y est précisé le contenu minimal que doit contenir le logement. La location meublée est définie par un décret.
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TVA et Location Meublée : Le Principe d'Exonération
La location en meublé, sans prestation de service, n'est pas soumise à la TVA. La location meublée est exonérée de Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) sauf si l’hébergement est accompagné d’au moins trois des quatre prestations citées précédemment. Il s’agit donc de la para-hôtellerie et de la chambre d’hôte.
L’article 261 D 4° du CGI précise que les activités de location de logements meublés ou destinés à l’habitation sont exonérées de TVA, sans possibilité d’option. Les modalités d’application de cette exonération sont présentées au II § 100 et suivants du BOI-TVA-CHAMP-30-10-50.
Toutefois, font exception à cette exonération, et sont donc taxées de plein droit, les opérations mentionnées aux b, b bis et c du 4° de l’article 261 D du CGI, dans les conditions commentées dans le présent document.
En outre, ces opérations sont susceptibles de bénéficier du taux réduit de 10 % prévu par le a de l’article 279 du CGI (BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10) ainsi que du taux réduit de 5,5 % prévu par le C de l’article 278-0 bis du CGI (BOI-TVA-LIQ-30-20-10-30).
Les personnes qui les réalisent peuvent également être dispensées du paiement de la TVA afférente, en application de la franchise en base prévue à l’article 293 B du CGI (BOI-TVA-DECLA-40-10).
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Fiscalement, et sauf option particulière, une SCI est assujettie de plein droit à l‘Impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, l’imposition des résultats de la société est réalisée directement entre les mains des associés.
Les Services Annexes et l'Assujettissement à la TVA
En revanche, si vous réalisez au moins 3 prestations annexes qui se rapprochent de l’hôtellerie (accueil de la clientèle, service de petit déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture de linge de maison), vous ne serez plus considéré comme faisant du louage de choses mais du louage de services, et vous serez alors soumis de plein droit à la TVA. Ce sera le cas notamment, si vous réalisez vous-même les prestations visées ci-dessus (ou en faisant appel à un sous-traitant). Ces prestations doivent être rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels.
I. Prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire (« parahôtelier »). Le b du 4° de l’article 261 D du CGI prévoit la taxation à la TVA des prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent cumulativement :
- une condition de durée de la prestation d’hébergement ;
- une condition tenant à la mise à disposition d’un local meublé accompagnée de la fourniture de services annexes.
La soumission à la TVA est réservée aux prestations d'hébergements pour lesquelles le prestataire propose à sa clientèle des durées de séjour qui peuvent être, au choix du client, inférieures ou égales à trente jours. La circonstance que la clientèle puisse également opter pour une durée supérieure à trente jours ne remet pas en cause la soumission à la TVA de la prestation d'hébergement.
Ainsi, cette condition est remplie dès lors que le prestataire d’hébergement propose à la clientèle une offre d'hébergement dans le local meublé considéré pour une durée pouvant être inférieure à trente nuitées. La circonstance que dans cette situation, le client réserve son hébergement pour une durée plus longue est indifférente sur le respect de cette condition. Il en est de même en cas de renouvellement par le client de son séjour au-delà de trente nuitées.
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La taxation à la TVA des prestations dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire (parahôtelier) suppose qu'outre la mise à disposition du local meublé par l'hébergeur (ou par une personne agissant en son nom et pour son compte), le client ait accès à au moins trois des quatre services annexes cités au b du 4° de l’article 261 D du CGI, à savoir la fourniture du petit déjeuner, un nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et une réception, même non personnalisée. En ce sens, il est important de noter que ces services annexes doivent être effectivement proposés au client.
Il n’est pas exigé que ces services annexes soient effectivement fournis au client, sous les réserves mentionnées au I-C-2 § 80 à 100. En revanche, le prestataire d’hébergement doit, directement ou par l’intermédiaire de prestataires ou de mandataires (sous les réserves mentionnées au I-A § 30), disposer des moyens nécessaires permettant d’assurer la fourniture de ces services à l'ensemble des clients hébergés. Ils peuvent aussi bien être inclus dans le prix du séjour sans possibilité de renonciation qu'être optionnels et facturés séparément.
Nettoyage régulier des locaux : l’exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un service de nettoyage au client durant son séjour, selon une périodicité régulière. Réception de la clientèle : l’exploitant dispose des moyens nécessaires afin de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle.
Sont donc susceptibles d'être concernées des structures très différentes dès lors qu'elles mettent à la location des logements meublés avec services : résidences services, résidences étudiantes, résidences séniors, maisons de retraite, habitat partagé (« coliving »), etc.
Franchise de TVA et Option pour le Paiement
La franchise de TVA (ou franchise en base) permet aux loueurs en meublé non professionnels qui le souhaitent d’être exonérés de TVA, mais en contrepartie, la TVA déductible ne peut pas être récupérée. La franchise en base de TVA est applicable de droit. L'option pour le paiement de la TVA reste possible et peut être exercée à tout moment.
Si les loyers perçus sont inférieurs à 82 800 € HT, le bailleur bénéficie d’une franchise de TVA et n’a pas besoin de faire de déclaration. IV. L’exploitant inclut la TVA dans le loyer, la collecte auprès du locataire et doit la reverser au Trésor Public par le biais d’une déclaration de TVA. Le taux applicable est de 10 % sur le loyer.
Les loueurs doivent déclarer les locations passibles de la TVA au service des impôts dont relèvent les logements loués, dans les quinze jours suivant la location. Toutefois, lorsqu’en raison du montant des loyers, le bailleur bénéficie d’une franchise de TVA, il est dispensé de déclaration.
Récupération et Déclaration de la TVA
Comment récupérer la TVA en LMNP ? Comment déclarer la TVA ? Les montants de TVA collectée et déductible doivent être totalisés et reportés dans une déclaration de TVA réalisée en ligne (espace professionnel impôt.gouv).
Le montant de la TVA à reverser au Trésor Public est la différence entre la TVA collectée et la TVA déductible. Un exploitant soumis à la TVA peut la récupérer sur tous ses achats et frais généraux. Ainsi, le bailleur peut déduire la TVA payée sur les achats nécessaires aux immeubles mis en location, ainsi que sur l’acquisition de l’immeuble. Pour déduire la TVA, le montant payé doit être justifié par des factures.
Le type d'exonération change en fonction du montant des recettes :
- L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédant la cession. Il faut aussi que l'activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.
- L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
L'activité comprend parfois des prestations similaires à celles des hôtels : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle. Ainsi, lorsque au moins 3 de ces prestations sont proposées, le régime fiscal dapplicable est celui e la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.
E Dans ce cas, les seuils sont les suivants : L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 250 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession. 1
SARL Familiale et Location Meublée
Contrairement à la SCI, la structure juridique de la SARL familiale permet, tout en étant soumise à l’impôt sur le revenu, de louer son patrimoine immobilier en meublé et profiter des avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. L’option à l’IR est possible sans limite de temps et permet, notamment, d’éviter la double imposition caractéristique de l’impôt sur les sociétés.
La SARL de famille permet également d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. Si la SARL de famille est composée de deux associés à 50 %, chacun pourra percevoir au maximum 23.000€.
En matière de financement, la SARL de famille offre la possibilité d’utiliser le levier du compte courant d’associé. Un associé apporte des fonds à la SARL, qui rémunèrera cet apport, sans que cela ne soit obligatoire.
La SARL familiale offre l’avantage de séparer le patrimoine personnel du patrimoine familial. Cette structure permet une sécurité importante en cas de difficultés financières ou de litiges : les associés bénéficient en effet d’une responsabilité limitée à leurs apports dans la SARL. Par ailleurs, la SARL de famille permet d’envisager une transmission à ses héritiers à moindre coût et dans des conditions avantageuses.
En effet, le passif de la société vient réduire la valeur des parts sociales (emprunt pour acheter le bien, compte courant d’associés…). Enfin, en donnant seulement la nue-propriété des parts sociales aux enfants, les droits de donation seront plus faibles, car calculés sur une base moins importante (celle de la nue-propriété).
En matière de stratégie d’investissement locatif, le choix de la SARL de famille mérite donc réflexion.
Impôts Locaux et Autres Impôts
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due dans les conditions de droit commun. Seuls les logements-foyers sont susceptibles de bénéficier de l’exonération de longue durée prévue pour les constructions neuves. Dans certains cas, les collectivités territoriales et les EPCI à fiscalité propre peuvent décider, pour la part qui leur revient, des exonérations totales ou partielles de TFPB.
Lorsque le logement loué meublé est occupé de manière permanente et exclusive par le locataire ou sous-locataire, c’est l’occupant (locataire ou sous-locataire) qui est imposable à la taxe d’habitation.
La contribution économique territoriale remplace la taxe professionnelle. Les loueurs en meublé sont assujettis à la contribution économique territoriale, c’est-à-dire d’une part à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, d’autre part, lorsque le chiffre d’affaires annuel dépasse 152 500 euros, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Les loueurs en meublé, personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, exonérées de TVA ou bénéficiant de la franchise en base ; sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CR...
Régime d'Imposition et Seuils de Chiffre d'Affaires
Le loueur en meublé professionnel est soumis à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dès lors qu'il exerce son activité en entreprise individuelle. S'il exerce son activité par le biais d'une SCI, il est soumis à l'impôt sur les sociétés (IS).Le loueur en meublé professionnel entrepreneur individuel, est soumis au régime de la micro-entreprise ou à un régime réel d'imposition selon son chiffre d'affaires (CA).
De nouveaux seuils de chiffres d'affaires (CA) sont mis en place pour la location de meublés de tourisme. Nous vous présentons les seuils applicables aux revenus de l'année 2024 et ceux applicables aux revenus de l'année 2025.
Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme classésest soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 188 700 €. Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme non classés est soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 77 700 €.
Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme classésest soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 77 700 €. Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme non classés est soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 15 000 €.
Si cela constitue sa seule activité de location, alors il ne pourra plus bénéficier du régime de la micro-entreprise, le seuil de CA global pour être un loueur en meublé professionnel (23 000 €) étant supérieur au seuil de la micro-entreprise (15 000 €).
Comme il s'agit d'une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise), les charges suivantes peuvent être déduites du résultat fiscal (c'est-à-dire du loyer perçu) :
- Frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
- Frais d'entretien et de réparation
- Impôts locaux
- Frais de gestion et d'assurances
- Intérêts d'emprunt
- Amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an)
Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l'amortissement des locaux. Le prix d'achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, mais peut être amorti en fonction la durée réelle de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien peut être déduit pendant cette période chaque année.
Conclusion
La location meublée en SARL offre des avantages considérables, mais nécessite une compréhension approfondie du régime de TVA et des obligations fiscales. En optimisant votre structure juridique et en maîtrisant les règles d'imposition, vous pouvez maximiser la rentabilité de votre investissement locatif.
Pour toute question spécifique ou besoin d'accompagnement juridique, n'hésitez pas à consulter des experts en fiscalité et en droit immobilier.