SARL de Famille et LMNP : Optimisation Fiscale pour la Location Meublée Non Professionnelle

La SARL de famille est une solution intéressante pour optimiser l’investissement immobilier, notamment dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP). Ce montage permet de bénéficier d'avantages fiscaux, de faciliter la transmission du patrimoine et de mettre en commun les ressources des associés.

Qu'est-ce que la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une activité consistant pour un propriétaire à mettre en location un ou plusieurs de ses biens immobiliers meublés. Sont notamment concernés par ce statut les biens destinés à l’habitation classique ainsi que les établissements de services (résidences de tourisme, les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées, les résidences d’affaires…). Le propriétaire déclare ensuite son activité de location en meublé auprès de l’INPI compétent en complétant le formulaire en ligne (anciennement, Cerfa 11921*05 (P0i)). Cette déclaration doit être effectuée dans un délai de 15 jours à compter du début de la location du bien.

Pour être éligible au statut LMNP, l'activité doit être exercée à titre non professionnel et les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 €.

Biens concernés par la LMNP

Résidences de services (tourisme, étudiantes, personnes âgées, affaires, etc.)
Appartements meublés
Maisons meublées

Avantages de la LMNP

Amortissements
Déduction des charges exposées
Abattement forfaitaire sous le régime micro-BIC
Plus-values immobilières en cas de revente
Transmission facilitée aux héritiers

La SARL de Famille : Une Structure Adaptée à la LMNP

La SARL de famille n'est pas une forme spécifique de société, mais plutôt une SARL classique qui bénéficie d'un régime fiscal particulier. Elle est constituée uniquement de membres d'une même famille (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS).

La forme juridique de SARL offre en effet la possibilité aux membres d’une même famille de concrétiser un projet de location meublée commun en optant pour le statut de SARL de famille. Ce statut présente notamment un intérêt fiscal. Enfin, exercer une activité de location meublée en SARL familiale constitue une solution intéressante en termes de transmission patrimoniale. Les SARL sont un véhicule intéressant pour investir dans l’immobilier. Comme nous allons le voir, les SARL de famille permettent, grâce à l’option pour le régime des sociétés de personnes (CGI, art. 8), de bénéficier du régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels, très avantageux pour les associés par rapport à l’impôt sur les sociétés.

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Une SARL de famille peut détenir et gérer des biens immobiliers meublés par le biais d’une mise en location. À ce titre, il convient de noter que la location nue relevant d’une activité civile n’est donc pas compatible avec la SARL de famille.

Conditions pour opter pour le régime de la SARL de famille

Être constituée par des personnes d'une même famille (lien de parenté directe ou collatérale jusqu'au deuxième degré, ou par alliance)
Exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole (la location meublée est considérée comme une activité commerciale)
Opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes (transparence fiscale)

Fonctionnement de la SARL de famille en LMNP

Conformément à l’article 239 bis AA du CGI, la SARL de famille a la possibilité d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes. En pratique, cette imposition à l’impôt sur le revenu (IR) implique que chaque associé devra payer l’impôt correspondant à sa part de revenus. En résumé, les résultats fiscaux, qu’ils soient bénéficiaires ou déficitaires, seront répartis entre les associés de manière proportionnelle à leurs droits sociaux.

En théorie, une personne faisant de l'investissement locatif en LMNP a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel. Mais si vous vous constituez en SARL de famille, vous n’aurez pas le choix. Vos recettes seront forcément soumises au régime réel (art. 50-0, 2-c du CGI).

Chaque associé est imposable sur sa quote-part de résultat dans la SARL de famille à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. Il n’est pas possible de bénéficier du régime micro-BIC car les SARL de famille en sont formellement exclues dès lors qu’elles ont plus d’un associé (CGI, art. Le seul régime d’imposition pour une SARL de famille composée de plusieurs associés est donc le régime réel.

Si les conditions évoquées ci-dessus sont remplies, la SARL de famille peut opter pour le régime de la transparence fiscale des sociétés de personnes (CGI, art. 8). Si la SARL est soumise à l’IS, ses résultats sont déterminés à partir des loyers desquels sont déduits l’amortissement de l’immeuble et toutes les charges (entretien et réparation, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, impôt foncier…). Le résultat comptable net d’IS peut ensuite être distribué aux associés sous forme de dividendes, si la société dispose de la trésorerie nécessaire.

Lorsque l’activité exercée est la location meublée, la soumission de la SARL à l’IS pose deux problèmes. Tout d’abord, le même résultat est taxé deux fois, une première fois au niveau de la société puis, en cas de distribution, au niveau des associés. Lorsque la SARL opte pour le régime de la transparence fiscale (CGI, art. 8), elle n’est pas personnellement soumise à l’impôt sur ses résultats.

La transparence fiscale de la SARL de famille permet aux associés de profiter des avantages fiscaux du régime de la location meublée non professionnelle. En effet, les associés relevant du régime micro-BIC bénéficient d’un abattement forfaitaire applicable aux revenus locatifs générés. Lorsque les associés sont imposés au régime réel des BIC au titre de leur activité de location meublée, ils bénéficient de la possibilité de déduire les charges exposées dans l’intérêt de l’activité. Enfin, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, certains loueurs bénéficient d’une réduction d’impôt.

Avantages fiscaux de la SARL de famille en LMNP

Par rapport à une location nue générant des loyers imposables en tant que revenus fonciers, la location meublée est une activité commerciale au plan fiscal, dont les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Amortissement du bien immobilier

Le principal avantage de la location meublée est la possibilité d’amortir l’immeuble loué. Comptablement, l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien utilisé dans le cadre de l’entreprise. La société amortit l’immeuble selon la méthode par composants. Chaque élément de l’immeuble dont la durée de vie est différente des autres fera l’objet d’un amortissement sur cette durée. Il faudra donc opérer un découpage de l’immeuble en différents composants et instaurer plusieurs plans d’amortissement avec des durées différentes (toiture, agencements, gros œuvre…). Le terrain d’assiette de l’immeuble ne peut donner lieu à aucun amortissement puisqu’il ne fait pas l’objet d’une dépréciation irréversible. La quote-part de l’immeuble correspondant au terrain devra donc être comptabilisée séparément du bâti au bilan de la SARL.

Fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l’amortissement est limitée. La quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée. Autrement dit, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. En conclusion, le résultat imposable lié à la location meublée est plus faible qu’en cas de location nue (qui n’ouvre pas droit à amortissement en revenus fonciers) et peut même être nul. Pour autant, l’amortissement ne se traduit pas par des sorties de cash et n’obère pas la trésorerie de la SARL.

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Plus-value immobilière

Dans une société classique, la plus-value de cession est imposée en tant que plus-value professionnelle et se calcule par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de l’immeuble, c’est-à-dire la valeur d’origine du bien réduite des amortissements pratiqués. Dans une SARL de famille, la plus-value de cession de l’immeuble va être imposable au nom des associés LMNP et bénéficier du régime des plus-values des particuliers (CGI, art.).

Le régime des plus-values des particuliers aboutit nécessairement à une assiette imposable plus faible que celle retenue dans le cadre des plus-values professionnelles.

Lors de la cession du bien immobilier, la plus-value réalisée est imposée conformément au régime des plus-values immobilières applicable aux particuliers. Chaque associé est imposé sur sa quote-part en proportion de sa contribution au capital social. Cela signifie par conséquent que les amortissements comptables ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Le montant de cette dernière s’obtient simplement en calculant la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de l’immeuble.

L’imposition s’applique sur la quote-part de chaque associé, au regard de sa contribution au capital social de la SARL.

Les abattements pour durée de détention permettent de réduire progressivement l’imposition sur la plus-value immobilière en fonction du nombre d’années de possession du bien.

impôt sur le revenu (19 %) : un abattement progressif s'applique dès la 6ᵉ année de détention. Il augmente chaque année jusqu’à atteindre une exonération totale après 22 ans ;

prélèvements sociaux (17,2 %) : l’abattement commence aussi à partir de la 6ᵉ année, mais la réduction est plus lente. L’exonération complète est obtenue après 30 ans de détention.

Ainsi, au-delà de 22 ans, seule la CSG-CRDS reste due, et après 30 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt.

Déficit fiscal

Si l’activité de location meublée non professionnelle dégage un déficit fiscal (hors amortissements), celui-ci peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle. Contrairement à la location meublée professionnelle, il n’est pas possible d’imputer ce déficit sur le revenu global, c’est-à-dire sur les autres revenus de l’année du foyer fiscal.

Cotisations sociales

En principe, les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas passibles des cotisations sociales sur les revenus locatifs. Toutefois, depuis 2017, les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes annuelles excèdent 23.000 € sont soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants lorsque leur immeuble est loué en location saisonnière (CSS, art.).

En effet, une réponse ministérielle de 2018 précise que les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes locatives excèdent 23.000 € et qui exercent leur activité par l’intermédiaire d’une agence immobilière mandatée pour la gestion de leur bien ne sont pas assujettis aux cotisations sociales SSI et continuent à acquitter les prélèvements sociaux.

En effet, l’intérêt majeur de la location meublée est issu de la possibilité d’amortir le bien et d’ainsi diminuer significativement la base imposable de l’impôt sur les revenus. Cependant, ces amortissements seront déduits du bénéfice et diminueront également le bénéfice distribuable aux associés ; la société aura par conséquent de la trésorerie que les associés ne pourront pas appréhender en distribution de dividendes.

Tableau récapitulatif des avantages fiscaux

Avantage fiscal	Description
Amortissement du bien immobilier	Déduction de la perte de valeur du bien, réduisant le résultat imposable.
Régime des plus-values des particuliers	Imposition de la plus-value lors de la vente selon les règles applicables aux particuliers, avec abattements pour durée de détention.
Report des déficits	Possibilité de reporter les déficits fiscaux pendant 10 ans sur les revenus de la location meublée.

Transmission de Patrimoine Facilitée

La SARL de famille est un excellent moyen de faire de la location meublée via une société, tout en profitant des avantages fiscaux liés au régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). L’investissement en location meublée par le biais d’une SARL de famille constitue enfin un outil pertinent de transmission patrimoniale. En effet, le patrimoine immobilier peut se transmettre à moindre coût par l’opération juridique de démembrement de parts sociales par exemple.

Au sein d’une société à responsabilité, la cession de parts sociales est en effet aisée lorsqu’elle a lieu entre conjoints ou encore entre ascendants et descendants. L’investissement en location meublée par le biais d’une SARL de famille constitue enfin un outil pertinent de transmission patrimoniale. En effet, le patrimoine immobilier peut se transmettre à moindre coût par l’opération juridique de démembrement de parts sociales par exemple.

La SARL familiale permet de transmettre progressivement les parts sociales sans créer de conflits entre héritiers. Les parents peuvent aussi opter pour le démembrement des parts sociales, en transmettant la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Cette donation avec réserve d’usufruit leur permet de continuer à percevoir les revenus locatifs tout en réduisant les droits de donation grâce aux abattements fiscaux en vigueur.

Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts sans droits de succession supplémentaires.

Choisir le statut SARL de famille pour votre entreprise de location meublée est un excellent moyen de transmettre votre patrimoine immobilier. Grâce au démembrement des parts sociales, vous avez la possibilité de transmettre la nue-propriété de vos parts dans la SARL à vos descendants, tout en conservant l’usufruit. En cas de décès, les bénéficiaires récupéreront la pleine propriété de votre lègue. Notez que plus la cession intervient tôt et plus les avantages financiers sont importants.

Il est possible d’envisager un démembrement de la propriété des parts sociales pour en donner la nue-propriété aux enfants, sans remettre en cause le caractère familial de la société.

Attention lors de la constitution de la SARL de famille à bien anticiper les évènements pouvant modifier les liens entre les associés de la société, par exemple un divorce ou un décès.

Au-delà de cette transmission facilitée du patrimoine immobilier, la location meublée LMNP en SARL de famille ouvre droit à tous les avantages précédemment évoqués :

Inconvénients de la LMNP en SARL Familiale

L’inconvénient majeur du montage de la LMNP en SARL familiale réside dans les obligations comptables et fiscales qu’implique la gestion d’une société. Sur le plan comptable, les associés de la SARL familiale ont l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement ou de trésorerie en fonction de leur régime d’imposition. Ils sont, en tout état de cause, tenus de justifier d’une comptabilité sincère, régulière et complète.

Outre les obligations comptables, les associés de la société sont tenus à diverses obligations déclaratives fiscales. Ils ont notamment l’obligation de souscrire une déclaration annuelle, dans les conditions prévues aux articles 172 et 175 du CGI, afin de déterminer et de contrôler le résultat imposable, comme exigé par l’article 53A du même code.

Les obligations comptables et fiscales sont strictes et étendues, et nécessite de fait l’assistance d’un expert-comptable.

Une société exclusivement familiale
L'imputation des déficits
Pas de régime micro-fiscal possible
L'activité est encadrée

Comment Créer une SARL Familiale LMNP ?

La création d'une SARL familiale répond aux mêmes règles qu'une SARL de droit commun. Les associés doivent rédiger des statuts constitutifs qui présentent les règles qui régissent la société et ses associés.

Il faut ensuite déposer le capital social de la SARL sur un compte professionnel au nom de la société. Les apports en nature doivent être entièrement libérés lors de la constitution de la société.

Vous devez aussi publier un avis de création dans un journal d'annonces légales pour la rendre opposable aux tiers.

Il faut ensuite déposer une demande d'immatriculation au greffe du tribunal de commerce, via le guichet unique de l’Inpi.

Étapes de création

Rédaction des statuts
Dépôt du capital social
Publication d'un avis de création
Demande d'immatriculation

SARL de Famille ou SCI LMNP : Comment Choisir ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, on pense souvent à créer une société civile immobilière (SCI). La SCI est une structure civile, ce qui signifie qu'elle ne peut en principe pas pratiquer d’activité commerciale, comme la location meublée. Cependant, il est possible de cumuler SCI et LMNP si certaines conditions sont respectées : les revenus de la location meublée ne doivent pas dépasser 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI ; l’activité doit être occasionnelle. Sinon, la SCI bascule sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

Le choix entre une SARL de famille et une SCI LMNP dépend de vos objectifs fiscaux et de gestion. Si vous souhaitez gérer un patrimoine immobilier avec des associés tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse et souple, la SCI LMNP est intéressante.

Contrairement à la SCI, la SARL de famille est une forme de société régulièrement conseillée pour y loger une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). Une SARL de famille peut en effet opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes afin d’éviter l’impôt sur les sociétés.

Conclusion

La SARL de famille en LMNP est une option très intéressante pour faire de l’investissement locatif. Elle permet d'exercer une activité de location meublée non professionnelle tout en relevant du régime de la transparence fiscale. Cependant, il est crucial de bien comprendre les conditions, les avantages et les inconvénients avant de se lancer dans ce type de montage.

Compte tenu de sa complexité, il est indispensable de se faire assister par un professionnel spécialisé au risque de perdre tous les avantages recherchés.

Investir via une SARL de famille en LMNP (mon expérience)

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