Création et fonctionnement d’une SASU pour une entreprise de propreté

Ouvrir une entreprise de nettoyage est un projet accessible : le nettoyage courant des bâtiments n’est pas une activité réglementée, aucun diplôme ni autorisation préalable n’est exigé pour s’immatriculer. Pour démarrer seul et tester, la micro‑entreprise est le point d’entrée le plus simple ; pour bâtir une vraie société de propreté avec plusieurs intervenants, la société s’impose. C’est la décision qui structure tout le reste : votre régime social, votre fiscalité, votre image, votre capacité à embaucher.

Pourquoi choisir la SASU pour un projet de propreté ?

La création SASU (ou SAS à plusieurs associés) donne au dirigeant le statut d’assimilé salarié, une protection sociale proche de celle d’un cadre, et une grande souplesse statutaire pour faire entrer des associés ou des investisseurs plus tard. Pour 90 % des projets B2B en 2026, la SASU est le meilleur compromis : responsabilité limitée, régime social du dirigeant assimilé salarié, image professionnelle pour signer avec des syndics et grands comptes. La SASU vous donne le statut de président assimilé salarié, avec une protection sociale proche de celle d'un salarié (hors assurance chômage).

La SARL (ou EURL si vous êtes seul) reste pertinente pour un projet familial, avec un gérant majoritaire au régime des travailleurs non‑salariés, dont les cotisations sont plus légères mais la couverture sociale plus mince. Si votre objectif est de maximiser votre revenu net en restant seul, l'EURL est souvent le statut le plus avantageux. La société par actions simplifiée (SAS) est plus flexible dans son organisation.

Formalités de création et coûts associés

La micro‑entreprise se crée pour quasiment rien, en ligne. Une société, elle, suppose des statuts, une annonce légale et une immatriculation. Pour créer votre société de nettoyage, vous allez devoir accomplir plusieurs formalités qui aboutiront à sa constitution puis à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). À l’issue de vos démarches, vous obtiendrez l’immatriculation de la société au RCS. C’est à compter de ce moment que vous pourrez démarrer officiellement votre activité professionnelle.

Avant d’entamer les démarches de création, il convient de déterminer la forme juridique de votre future société de nettoyage. Les statuts doivent contenir plusieurs clauses obligatoires qui devront respecter les règles relatives aux sociétés concernées. Lorsque des apports en numéraire sont prévus, il est nécessaire de les déposer sur un compte ouvert au nom de votre société. Ces fonds seront bloqués jusqu’à l’immatriculation.

Lire aussi: Quel statut : SASU ou Auto-Entrepreneur ?

Une fois que les statuts sont signés par tous les associés de votre société, vous allez devoir publier un avis dans un journal d’annonces légales à l’initiative des fondateurs. Cette formalité est obligatoire et elle a un coût. La dernière formalité consiste à monter votre dossier de demande d’immatriculation. La formalité auprès du greffe est payante, il conviendra donc de s’acquitter des frais d’immatriculation au moment du dépôt de la demande. Depuis le 1er janvier 2023, l’immatriculation se fait en ligne sur le guichet unique de l’INPI, qui transmet la demande aux organismes compétents et procède à l'inscription au Répertoire national des entreprises (RNE) et, le cas échéant, au RCS.

Les plateformes automatisées affichent des statuts à 99‑199 € plus frais. Le problème : ce sont des modèles génériques, sans aucune adaptation à votre projet réel (activité SAP ou non, nombre d’associés, régime du dirigeant, embauche prévue). Chez Jurixa, je prends en charge la rédaction des statuts sur‑mesure et je vous aide à trancher les vraies questions du métier : un statut ou deux à cause des SAP, quel régime social pour le dirigeant, comment anticiper l’embauche sous convention propreté.

Budget de lancement et investissements

Bonne nouvelle pour la trésorerie : démarrer en nettoyage courant ne demande pas un gros investissement. Le matériel pèse 3 000 à 8 000 € pour un démarrage en tertiaire standard avec 1 à 3 agents. Le kit de base (chariot, aspirateur professionnel, autolaveuse pour les surfaces, produits, équipements de protection) suffit pour de l’entretien classique. On parle de quelques milliers d’euros, pas de dizaines de milliers.

Comptez entre 3 000 et 6 000 € pour un lancement solo sans véhicule dédié. Avec un véhicule utilitaire, prévoyez 10 000 à 20 000 €. Les budgets grimpent si vous visez le nettoyage spécialisé (vitres en hauteur, remise en état de chantier, désinfection), avec du matériel et des assurances spécifiques. Le budget minimal pour lancer une entreprise de nettoyage se situe entre 5 000 et 10 000 euros. En société, le budget prévisionnel peut s'élever entre 55 000 € et 125 000 €, en tenant compte des dépenses telles que le recrutement d'employés, l'achat de matériel et de produits, ainsi que les frais administratifs.

Avec le matériel de base (3 000 à 8 000 €), l'assurance RC pro (200 à 600 €), la communication initiale (site web, cartes, signalétique) et 2 à 3 mois de trésorerie de sécurité, prévoyez un budget total de 5 000 à 15 000 €. C'est l'un des secteurs B2B avec le plus faible ticket d'entrée.

Lire aussi: Déclaration TVA SASU : mode d'emploi

Assurances et obligations

L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) n’est pas légalement obligatoire pour une entreprise de nettoyage, d’après service‑public.fr. Néanmoins, la RC Pro est indispensable de fait : aucun client B2B sérieux ne signera un contrat d’entretien sans vous demander votre attestation. Elle couvre les dommages matériels, immatériels ou corporels causés chez vos clients lors d'une intervention : une vitre cassée, un parquet abîmé par un produit, un ordinateur renversé, un dégât des eaux ou un accident. Comptez en général entre 600 € et 1 200 € par an selon votre chiffre d’affaires et les garanties, un budget à intégrer dès le prévisionnel.

Vous pouvez aussi recourir à : une assurance pour votre véhicule professionnel ; une assurance multirisque professionnelle ; une assurance protection juridique ; une mutuelle et une prévoyance pour vous et vos employés.

Statuts sociaux, fiscalité et aides

La micro‑entreprise convient pour tester l'activité seul et sans gros investissement. Déclaration en ligne, comptabilité allégée, cotisations sociales calculées en pourcentage du chiffre d’affaires encaissé. La micro‑entreprise se crée pour quasiment rien, en ligne. La micro‑entreprise convient pour démarrer vraiment seul et tester son marché sans risque, sans recruter. En micro‑entreprise avec les mêmes 60 000 € de CA et 15 000 € de charges réelles : cotisations de 12 660 € + charges payées de 15 000 € = revenu net de 32 340 €.

La SASU vous donne le statut de président assimilé salarié, avec une protection sociale proche de celle d'un salarié (hors assurance chômage). L'EURL vous place en gérant TNS (travailleur non salarié), avec des cotisations plus basses. La micro‑entreprise (auto‑entrepreneur nettoyage) est le statut le plus simple pour tester votre activité (plafond de 77 700 € HT pour certaines prestations, ou 83 600 € selon la nomenclature). Le plafond arrive vite si vous voulez recruter.

L’ACRE vous accorde une exonération partielle de cotisations sociales pendant 12 mois, à condition que votre revenu ne dépasse pas le PASS 2026 de 48 060 €, l'aide étant maximale jusqu'à 36 045 € puis dégressive. Si vous êtes inscrit à France Travail, deux options s'offrent à vous pour financer votre lancement : le maintien de l'ARE ou l'ARCE. Le prêt d'honneur (Initiative France, Réseau Entreprendre) peut aller jusqu'à 50 000 € à taux zéro. Le prêt bancaire professionnel nécessite un business plan solide et un apport de 20 à 30 % du montant emprunté. La garantie BPI France couvre jusqu'à 60 % du prêt.

Lire aussi: SASU : le guide complet

Services à la personne (SAP) et crédit d’impôt

Quand vous faites du ménage au domicile de particuliers, vous entrez dans le champ des services à la personne (SAP). Le particulier qui vous paie récupère la moitié de la facture sous forme de crédit d'impôt, dans la limite d'un plafond de dépenses de 12 000 € par an (majoré jusqu'à 20 000 € selon la situation du foyer), d’après servicesalapersonne.gouv.fr. Concrètement, une heure de ménage facturée 30 € ne coûte que 15 € net au client après crédit d'impôt. Avec le service Avance immédiate de l'URSSAF, l’avantage est même déduit directement au moment du paiement : le client règle 15 €, l'URSSAF vous verse les 15 € restants.

Pour que vos clients bénéficient du crédit d'impôt, votre entreprise doit être déclarée organisme de services à la personne. La déclaration se fait sur la plateforme NOVA des services de l'État. L'agrément, lui, n'est exigé que pour les publics fragiles (garde d’enfants de moins de trois ans, personnes âgées ou handicapées). Attention : pour délivrer les attestations fiscales annuelles à vos clients, votre structure doit consacrer 100 % de son activité aux services à la personne (condition d’activité exclusive). Si vous voulez mélanger ménage chez les particuliers et entretien de bureaux d’entreprises, il faut souvent deux structures distinctes.

Convention collective et gestion sociale

Dès que vous embauchez, vous appliquez une convention collective. La convention collective nationale des entreprises de propreté et services associés (IDCC 3043) s'applique dès l'embauche du premier salarié. Cette convention encadre : grilles de salaires minimaux, classification des agents de propreté, primes (panier, transport, salissure), formations obligatoires et surtout la clause de transfert du personnel (article 7).

La clause de transfert du personnel signifie que si vous perdez ou gagnez un marché d'entretien, les salariés affectés au site peuvent être transférés à l'entreprise qui reprend le contrat avec leur ancienneté et conditions. Un agent mal classé ou une prime oubliée peut provoquer un risque de redressement ou un litige prud’homal. Chaque salarié doit passer une visite médicale avant son embauche. Le DUERP (Document Unique d'Évaluation des Risques Professionnels) est obligatoire dès le premier salarié et recense les risques liés à l'activité : exposition aux produits chimiques, troubles musculo‑squelettiques, risques de chute. La fourniture et le port des EPI (gants, chaussures de sécurité, lunettes de protection) sont obligatoires.

Modèle économique, tarification et commercialisation

Dans mon accompagnement, je commence toujours par la question du modèle économique : visez‑vous des particuliers en solo, ou des contrats d'entretien de bureaux avec une équipe ? La réponse change le statut. Le nerf de la guerre : ne bradez pas vos prix pour décrocher les premiers contrats. Casser les tarifs vous enferme dans des marges trop faibles pour payer correctement vos agents et votre RC Pro.

Deux logiques de facturation cohabitent. Chez les particuliers, on facture le plus souvent à l'heure (souvent entre 25 et 35 € de l'heure selon la région et le standing). En B2B, on raisonne au forfait mensuel pour un contrat d'entretien récurrent, calculé sur la surface et la fréquence. Le tarif horaire moyen du marché se situe entre 25 € et 45 € HT selon la prestation et la zone géographique.

Mon conseil aux porteurs de projet : visez quelques contrats B2B récurrents dès le départ pour assurer un socle de chiffre d’affaires, et complétez avec des particuliers pour lisser le planning. Le démarchage direct reste le canal le plus efficace au démarrage : contactez les syndics de copropriété, les gérants de commerces et les PME de votre zone. Répondez aux appels d'offres sur les plateformes de marchés publics (BOAMP, plateformes régionales) et aux consultations privées.

Le bouche‑à‑oreille, une fiche Google Business bien tenue et le crédit d’impôt mis en avant attirent surtout les particuliers. Créez une fiche Google Business Profile optimisée avec des photos avant/après de vos interventions et encouragez vos clients à laisser des avis. Un site vitrine simple avec des pages locales améliore votre référencement local. Inscrivez‑vous sur les plateformes de mise en relation : Starofservice, Allovoisins, Hellocasa.

Choix des niches et différenciation

La différenciation s’avère cruciale : spécialisation sur des niches à forte marge comme le nettoyage post‑sinistre, le milieu médical, la vitrerie en hauteur, ou le nettoyage industriel peut améliorer les marges (marges supérieures ×1,5 à ×2 pour le bionettoyage). Proposer des prestations de nettoyages écologiques et durables ou utiliser uniquement des produits biologiques permet aussi de se démarquer. Le label NF Environnement ou la certification Qualipropre peuvent peser dans certains appels d'offres.

La recommandation 2026 : démarrez sur 1 ou 2 niches maximum, dans un rayon de 30 km autour de votre base. Ne faites pas « tout pour tout le monde » : c’est l’erreur n°1 des nouveaux entrants. Le marché B2B pèse plus de 15 milliards d'euros et reste fragmenté : plus de 30 000 entreprises, dont 85 % font moins de 10 salariés.

Gestion opérationnelle et RH

Le recrutement est le vrai goulet d’étranglement d’une société de nettoyage en croissance. Contrats clairs : CDI privilégié au CDD pour fidéliser, temps partiels modulés selon les sites. Le planning doit être lisible : un agent qui ne sait pas où il va le lendemain démissionne. Prévoyez une formation à la manipulation des produits dangereux et l'accès aux fiches de données de sécurité. Externalisez la paie via un cabinet spécialisé propreté ou utilisez un outil adapté (export Silae).

Le matériel professionnel tient plus longtemps et limite les pannes : un aspirateur pro Numatic ou Karcher tient 5‑7 ans en usage quotidien, contre 12‑18 mois pour un appareil grand public. Côté produits chimiques, privilégiez les gammes pro concentrées (Werner & Mertz, Tana, Ecolab) - dilution à 1‑2 %, écolabels reconnus, fiches de sécurité disponibles.

Trésorerie, rentabilité et prévisions

La trésorerie de démarrage est souvent sous‑estimée : en B2B, vos clients paient à 30 ou 60 jours, alors que vos charges (salaires, produits, carburant) tombent immédiatement. Sans trésorerie suffisante, vous risquez un découvert dès le deuxième mois. Prévoyez au minimum trois mois de charges en réserve, soit 5 000 à 15 000 € selon votre structure.

Combien de temps avant rentabilité ? Avec un démarrage maîtrisé (1 ou 2 contrats B2B récurrents dès les 3 premiers mois), la rentabilité opérationnelle est atteinte en 6 à 12 mois. La rentabilité nette globale (récupération de l'investissement initial) prend 12 à 18 mois. Le seuil de rentabilité minimum tourne autour de 60 000 € de CA HT pour une SASU avec un dirigeant. Pour un dirigeant seul avec 1 à 2 agents salariés, viser 80 000 à 150 000 € de CA HT la première année est réaliste.

Obligations réglementaires et normes

Le code APE attribué à une entreprise de nettoyage courant est le 8121Z. L’INSEE attribue automatiquement un code APE lors de votre immatriculation ; à compter du 1er janvier 2027, le 8121Z laissera place à de nouveaux codes dans le cadre de la réforme NAF 2025. L’activité de nettoyage relève de l’artisanat : vous serez donc rattaché à la Chambre de Métiers et de l’Artisanat (CMA), que vous soyez en micro‑entreprise ou en société.

Les entreprises de nettoyage doivent respecter des normes d’hygiène et de sécurité (article R4412‑1 du Code du travail) concernant la manipulation des produits chimiques. Le stockage des produits d’entretien doit respecter le règlement européen CLP (n° 1272/2008). En milieu médical et industriel, des protocoles et normes spécifiques (ISO 14644, ISO 9001, ISO 14001, NF X50‑791) peuvent s’appliquer.

Checklist avant de lancer votre SASU de propreté

• Réaliser une étude de marché et un business plan détaillé.
• Choisir le statut (SASU recommandé pour le B2B) et rédiger des statuts adaptés.
• Estimer le budget initial : matériel, assurance RC Pro, trésorerie, communication.
• Déposer le capital, publier l’annonce légale et immatriculer la société via le Guichet unique INPI.
• Souscrire les assurances nécessaires (RC Pro, flotte, multirisque si locaux).
• Mettre en place les outils métier (planning, paie, preuve de passage, CRM).
• Anticiper la convention collective IDCC 3043 dès le premier salarié.
• Décider de la position SAP ou non selon votre cible clients et l’exclusivité requise.

Tableau récapitulatif rapide

Canaux d’acquisition et marketing

Les canaux les plus efficaces au démarrage sont le démarchage direct (syndics, commerces, PME locales), la création d'une fiche Google Business Profile avec des photos avant/après, et l'inscription sur des plateformes de mise en relation. Le bouche‑à‑oreille reste un moteur puissant dans ce secteur : les premiers clients sont aussi vos meilleurs commerciaux si la prestation est tenue. Proposez des audits, des missions tests ou offrez quelques prestations à des clients pour créer des études de cas. Récoltez des avis clients et témoignages pour générer de la preuve sociale.

Erreurs à éviter

• Sous‑tarifer pour gagner des marchés : -40 % de marge invisible.
• Ne pas anticiper la clause de transfert du personnel (article 7).
• Ne pas prévoir assez de trésorerie (30-60 jours de paiement clients).
• Faire la paie soi‑même sur Excel sans connaissance de l’IDCC 3043.
• Mélanger SAP et prestations B2B sous le même numéro sans vérification de l’exclusivité.

L’entreprise de nettoyage est un des projets les plus accessibles : pas de diplôme, peu de matériel, un marché qui ne se tarit jamais. Mais sa simplicité apparente cache deux pièges majeurs : la déclaration des services à la personne (et sa règle d’exclusivité) et la gestion sociale sous la convention propreté. Régler ces deux points dès la création, c’est la différence entre une activité qui tourne et une activité qui se bloque au premier salarié.

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