Imposition de la plus-value immobilière en SCI : vente d’un immeuble (IR vs IS)

Vous vendez un bien détenu via une SCI à l’IR ? La plus-value immobilière réalisée est soumise à une fiscalité spécifique. La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à ses plus-values immobilières. En effet, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Qui paie l’impôt sur la plus-value dans une SCI à l’IR ?

Chaque associé, à proportion de ses parts, via sa déclaration personnelle. Lorsque la SCI est à l’IR, la plus-value réalisée sera déterminée au niveau de la société, mais elle sera imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l'immeuble. Ainsi, pour la vente d’un bien en SCI, la fiscalité s’applique dans les mêmes conditions que si les associés étaient propriétaire en direct de l’immeuble cédé, mais à hauteur de leur quote-part du capital dans la SCI. Dans une SCI à l'IR, la plus-value en SCI est imposée au nom de chaque associé proportionnellement à sa quote-part, et non au niveau de la société.

Détermination de la plus-value imposable

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsqu’elles sont réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier (bâti ou non bâti) ou d’un droit relatif à un immeuble (usufruits, nue-propriété...), c’est à dire lors des opérations suivantes : vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain), vente des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, servitudes), vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier, échange de biens, partage ou apport en société.

Base de calcul : prix de cession et prix d’acquisition

La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Conformément aux dispositions de l'article 150 VA du Code général des impôts (CGI), le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement. Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession (notamment frais versés à un intermédiaire, frais de diagnostics...).

Le prix d’acquisition s’entend : si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée, majorée des frais réels (rémunération du notaire) et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier ; si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte. Il est majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition, du montant des travaux et des frais de voiries.

Majoration du prix d’acquisition : frais et travaux

Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, ils sont d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat. Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire.

Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA), elles peuvent être évaluées au montant réel. Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Les dépenses prises en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définies de la même manière que celles prises en compte pour la détermination du revenu foncier imposable. Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.

Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration.

Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu. Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire. À défaut de pouvoir justifier les travaux par des factures, seule la majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

L’abattement pour durée de détention (SCI à l’IR)

Une fois la plus-value évaluée, un abattement va pouvoir être appliqué en fonction de la durée de détention du bien et venir diminuer la plus-value imposable. Le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détention	Taux d'abattement (IR)	Taux d'abattement (prélèvements sociaux)
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6ᵉ à la 21ᵉ année	6 % par an	1,65 % par an
22ᵉ année révolue	4 %	1,60 %
Au-delà de la 22ᵉ année	Exonération (IR)	9 % par an
Au-delà de la 30ᵉ année	Exonération (IR)	Exonération (prélèvements sociaux)

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée : au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux. Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès).

Exemples : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6ᵉ à la 10ᵉ année, soit 30 %. Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 10ᵉ année, soit 8,25 %. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 €.

Abattements exceptionnels temporaires

Les plus-values de cessions de biens immobiliers bénéficient d’un abattement exceptionnel lorsque la cession résulte de terrains à bâtir, de biens immobiliers bâtis localisés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (abattement de 60 %) ou de biens immobiliers bâtis situés dans un périmètre de grandes opérations d’urbanisme (abattement de 75 %). L’abattement peut aller jusqu’à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à affecter au moins 50 % de la surface réalisée à du logement social, du logement faisant l’objet d’un bail réel solidaire ou du logement intermédiaire. L'abattement ne s'applique pas aux cessions entre personnes liées.

Taux d’imposition et taxes complémentaires (SCI à l’IR)

La plus-value (telle qu’obtenue par différence entre le prix de vente et le prix d’achat, et éventuellement diminuée des abattements pour durée de détention) est taxée au taux global de 36,20 % dont : au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement). Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Cependant, le vendeur doit également indiquer la plus-value sur sa déclaration de revenus.

SCI à l’IS : règles différentes et conséquences

La plus-value SCI IS est soumise à l'impôt sur les sociétés, au taux de 25 % en 2026. Les sociétés soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) bénéficient d’un régime fiscal spécifique. Sous le régime de l’IS, les plus-values immobilières sont traitées comme des bénéfices taxables. La plus-value de la SCI à l’IS est intégrée dans le résultat fiscal de votre société et soumise au taux normal de l’IS de 25 %. À la différence du régime IR, aucun abattement pour durée de détention n’existe dans une SCI à l’IS.

Lire aussi: Obligations TVA France

En SCI à l’IS, les biens immobiliers peuvent être amortis. Leur valeur comptable sera réduite chaque année pour refléter leur usage ou leur vétusté. Cependant, en cas de cession, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : les amortissements déduits viennent majorer la base imposable en cas de revente. Ainsi, en SCI à l’IS, la plus-value n’est pas calculée à partir du prix d’achat réel du bien, mais à partir de sa valeur nette comptable obtenue après application des amortissements.

Exemple : Nicolas a acheté un immeuble via sa SCI à l’IS pour 250 000 €. Après 15 ans d’amortissements cumulés à hauteur de 100 000 €, la valeur nette comptable du bien s’établit à 150 000 €. Si la SCI vend le bien 400 000 €, la plus-value imposable atteint 250 000 €. Si l'entreprise a d'autres bénéfices, le total est imposé à ce taux, ce qui alourdit l'impôt global.

Comparaison rapide : SCI à l’IR vs SCI à l’IS

SCI à l’IR : régime par défaut ; plus-value imposée au nom des associés ; abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans) ; taux forfaitaire IR 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % ; notaire gère la déclaration (2048-IMM / 2048-TAB).
SCI à l’IS : option irréversible ; plus-value intégrée au résultat fiscal de la société ; imposée au taux de l’IS (25 % en 2026) ; amortissements possibles mais réintégrés sur cession ; pas d’abattement pour durée de détention ni d’exonérations propres aux particuliers.

Cas particuliers et exonérations

Les cessions échappant à l’impôt sur les plus-values immobilières sont recensées sous les II et III de l’article 150 U CGI. Sont notamment exonérées : la vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément ; la vente d'un droit de surélévation dans les conditions de l’article 150 U II-9° CGI jusqu’au 31 décembre 2027 ; l’échange d’un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier ; la vente d’un bien à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2027) ; la vente d’un bien pour un prix inférieur ou égal à 15 000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple marié sous la communauté ; celles réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans ; la vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi de l’indemnité.

En SCI à l’IR, l’exonération résidence principale s’applique au prorata de la participation de l’associé occupant gratuitement le bien à titre de résidence principale. L’exonération de la plus-value en SCI pour une résidence principale ne s’applique que si vous occupez le bien à titre totalement gratuit.

Par ailleurs, si le prix de vente du bien rapporté à votre quote-part est inférieur à 15 000 €, vous êtes totalement exonéré de plus-value en SCI. Si votre SCI cède le bien à un organisme de logement social et que l’acquéreur s’engage à réaliser des logements sociaux, l’exonération de plus-value en SCI est totale. Enfin, les abattements pour durée de détention conduisent à une exonération totale de plein droit après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Formalités déclaratives et rôle du notaire

Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Le notaire chargé de la vente remplit la déclaration de plus-value n° 2048-IMM ou n° 2048-TAB et procède au paiement de l'impôt. Chaque associé devra reporter sa quote-part de plus-value imposable sur sa déclaration de revenus, case 3VZ afin qu’elle soit prise en compte dans le revenu fiscal de référence.

Aspects pratiques pour optimiser la revente

SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime choisir pour optimiser la revente ? Le régime IR est généralement plus avantageux sur le long terme grâce aux abattements pour durée de détention. Plus votre SCI détient le bien immobilier longtemps, moins vous payez d’impôt sur la plus-value de la SCI à IR. En SCI à l’IS, l’amortissement permet de réduire le bénéfice imposable pendant la détention mais augmente la plus-value imposable à la revente.

Pour optimiser la fiscalité des plus-values en SCI à l’IS, il faudra bien choisir le régime fiscal en fonction de l’activité et des objectifs de la société. Le recours à l'amortissement des biens immobiliers permet de réduire la base imposable durant la détention mais les amortissements pratiqués viennent majorer la base imposable en cas de revente.

Le calcul de la plus-value doit tenir compte des commissions de vente, frais de diagnostics, indemnités d’éviction versées au locataire, des frais d’acquisition, des travaux et des majorations forfaitaires le cas échéant. Si vous ne pouvez pas justifier les frais d’acquisition, vous pouvez appliquer un forfait de 7,5 %. Si vous ne pouvez justifier les travaux et que le bien est détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez appliquer le forfait travaux de 15 %.

Exemples chiffrés et cas pratiques

Thomas a acheté un immeuble via sa SCI pour 180 000 €. Il applique le forfait frais d’acquisition de 7,5 %, soit 13 500 €, puis le forfait travaux de 15 %, soit 27 000 €. Son prix d’acquisition retenu monte à 220 500 €. Lucie possède une SCI à l’IR qui a acheté un appartement meublé 200 000 € il y a dix ans. La SCI a pratiqué 40 000 € d’amortissements sur cette période. Depuis la réforme 2025, le prix d’acquisition retenu est de 160 000 € au lieu de 200 000 €. La réintégration des amortissements LMNP s’applique à toutes les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2025. Nicolas a acheté un immeuble via sa SCI à l’IS pour 250 000 €. Après 15 ans d’amortissements cumulés à hauteur de 100 000 €, la valeur nette comptable du bien s’établit à 150 000 €. Si la SCI vend le bien 400 000 €, la plus-value imposable atteint 250 000 €.

Points à retenir pour la gestion pratique

Choix du régime fiscal (IR par défaut ou option IS irréversible) impacte profondément la fiscalité de la plus-value.
En SCI à l’IR : abattements progressifs à partir de la 6ᵉ année, exonération IR après 22 ans, prélèvements sociaux exonérés après 30 ans.
En SCI à l’IS : possibilité d’amortissement pendant la détention mais plus-value calculée sur la valeur nette comptable ; imposée à l’IS sans abattement.
Le notaire calcule et déclare la plus-value (2048-IMM / 2048-TAB) et procède au paiement ; chaque associé déclare sa quote-part.
Pensez à justifier travaux et frais ou à utiliser les forfaits (7,5 % frais, 15 % travaux si >5 ans), et vérifiez les exonérations possibles (résidence principale, prix < 15 000 €, organismes sociaux, etc.).

FISCALITÉ, CALCUL ET PIÈGES À ÉVITER - La plus-value immobilière expliquée // Des Chiffres et Démo 📺

FAQ résumé

La plus-value immobilière en SCI à l'IS correspond au gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier ou de parts sociales, intégré aux résultats de la société et imposé à l’IS.
La plus-value se calcule en soustrayant le prix d’achat (ajusté des frais et amortissements selon le régime) du prix de vente.
En SCI à l’IR, la plus-value est imposée au nom des associés, à 19 % + prélèvements sociaux (17,2 %) avec abattements pour durée de détention.
En SCI à l’IS, la plus-value est imposée au taux de l’IS (25 % en 2026) et aucun abattement pour durée ne s’applique.
Le notaire établit la déclaration de plus-value et prélève l’impôt au moment de la vente, mais chaque associé doit reporter sa quote-part sur sa déclaration personnelle.

Vous souhaitez lancer votre projet immobilier via la création d’une SCI ? Chez Bevouac, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape de leur projet locatif : recherche, financement, fiscalité, travaux, gestion. Bevouac vous aide à structurer intelligemment votre SCI.

balises: