SCI et SARL de famille : Quelles différences pour votre investissement immobilier ?
Le choix de la forme juridique pour exercer une activité de location meublée est primordial. En France, de nombreux statuts juridiques existent, et deux formes particulières restent, en pratique, très prisées par les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier : la Société Civile Immobilière (SCI) et la SARL de famille. Chacune présente des avantages et des inconvénients qu'il convient de bien comprendre avant de se lancer.
Avant de comparer ces deux options et de définir la mieux adaptée à votre projet, commençons par comprendre ces deux structures juridiques.
SCI ou SARL de Famille quel est le meilleur statut pour investir dans l’immobilier ?
Qu’est-ce que la SARL de famille ?
La SARL de famille est une société à responsabilité limitée commerciale réservée aux personnes unies par des liens familiaux directs : parents et enfants, frères et sœurs, conjoints ou partenaires liés par un PACS. Tous les associés doivent être liés entre eux par ces liens. Comme toute SARL, elle limite l'engagement des associés au montant de leurs apports. Elle fonctionne comme une SARL classique, mais offre un avantage fiscal : elle peut opter pour l'impôt sur le revenu (IR) sans limitation de durée, contrairement à une SARL standard. Ce régime est particulièrement avantageux pour les activités immobilières familiales ou artisanales.
Quels sont les avantages de la SARL de famille ?
Comme dit précédemment, la SARL de famille permet d’opter pour l’impôt sur le revenu sans limite de durée. Les associés peuvent bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et du régime réel du LMNP si les recettes locatives par associé ne dépassent pas 23 000 € par an et 50 % de leur revenu global. Elle offre une grande liberté d’activités immobilières (location, achat et la vente, et gestion d'entreprise) et facilite la transmission anticipée du patrimoine grâce à un abattement sur la plus-value en cas de cession totale des parts. La responsabilité des associés est limitée à leurs apports. Ce statut est fiscalement avantageux et souple pour les familles.
Les inconvénients de la SARL de famille
La SARL de famille limite l’entrée aux membres d’une même famille uniquement, excluant les tiers. L’arrivée de personnes extérieures à la famille met fin à son régime fiscal avantageux (IR). Les bénéfices augmentent le résultat imposable du foyer. Une comptabilité commerciale complète est obligatoire, avec dépôt des comptes annuels au greffe. Si la société est à l’IR, la rémunération du gérant n’est pas déductible. Ce statut implique donc des contraintes fiscales, comptables et de gestion, malgré ses avantages.
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Définition et fonctionnement de la SCI
La SCI est une structure juridique permettant à plusieurs propriétaires associés de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier important. Elle est adaptée aux locations nues de longue durée. En effet, la SCI est, comme son nom l’indique, une société civile. Elle doit donc exercer, en principe, une activité civile, et plus particulièrement non-commerciale.
Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu : les associés déclarent leur part des loyers perçus. Toutefois, si plus de 10 % des recettes proviennent d'une activité commerciale (ex : location meublée), la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Il existe plusieurs types de SCI :
- De location-gestion (mise en location de biens)
- Familiale (gestion d'entreprise d’un patrimoine familial)
- De Construction-Vente
- D’attribution (répartition d’un bien entre associés)
Enfin, un bail locatif conclu par une SCI dure au minimum 3 ans (locataire particulier) ou 6 ans (entreprise gestion).
La SCI est à ce jour la forme juridique la plus prisée par ceux qui s’associent pour réaliser un placement immobilier. En effet, la SCI est, comme son nom l’indique, une société de nature civile. De fait, elle n’est pas censée exercer à titre principal des activités commerciales, telles que la location meublée ou la para-hôtellerie.
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Dans ce cas de figure, les héritiers évitent le régime de l’indivision et le bien immobilier ne fait pas l’objet d’un partage entre eux. Il reste à l’actif de la société. Il est alors transmis, dans son intégralité, aux héritiers. La SCI familiale est un excellent outil en ce sens où elle permet de préparer efficacement sa succession et la transmission de son patrimoine immobilier.
Quels sont les avantages de la SCI ?
Les associés peuvent transmettre tout ou partie de leurs parts sociales à leurs héritiers, sans qu’un partage successoral ne soit nécessaire. Cette disposition permet d’éviter l’indivision sur les biens immobiliers détenus par la société. Chaque donateur bénéficie d’une exonération d’impôt sur les donations pouvant atteindre 100 000 euros, renouvelable tous les 15 ans. La gestion administrative reste simplifiée : seules les recettes et les dépenses (charges courantes) doivent être enregistrées. Ce cadre offre ainsi une grande souplesse pour la transmission patrimoniale tout en limitant les contraintes fiscales et administratives.
En effet, l’un de ses grands atouts réside dans la possibilité de transmettre progressivement les parts sociales à ses enfants, en bénéficiant du renouvellement des abattements en ligne directe (100.000 euros par parent et par enfant) tous les 15 ans.
Quelles sont les limites de la SCI ?
Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Toutefois, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la société elle-même. En cas de défaillance, chaque associé peut être sollicité à hauteur de sa part dans les dettes. Les activités commerciales sont interdites au sein d’une SCI, qui ne peut donc pas opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce dernier relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), incompatible avec la nature civile de la SCI.
En cours de vie sociale, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’est pas adaptée pour les contribuables dans les tranches les plus élevées de l’impôt sur le revenu.
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SCI et SARL de famille : quels sont les points de distinction ?
Une SCI et une SARL de famille sont couramment utilisées pour investir dans l'immobilier à plusieurs, notamment dans un cadre familial. La première différence majeure entre la SARL de famille et la SCI réside dans la nature des associés qui peuvent entrer au sein de celles-ci. Néanmoins, il existe d’autres points qui peuvent orienter le choix vers l’une ou l’autre de ces deux structures juridiques.
Les différences liées aux associés
Comme évoqué plus haut, dans une SARL de famille, seuls les membres d’une même famille peuvent devenir associés, ce qui n’est pas le cas dans une SCI classique. Une autre différence importante concerne la responsabilité des associés. Dans une SARL, elle est limitée au montant de leurs apports. Les biens personnels des associés ne sont donc pas engagés. En revanche, dans une SCI, la responsabilité est indéfinie. Les associés peuvent être tenus de rembourser les dettes de la société sur leur patrimoine personnel. Toutefois, cette responsabilité n’est pas solidaire. Chaque associé n’est redevable qu’à hauteur de sa part dans le capital social.
Les types d'activité autorisée
La SARL de famille peut exercer une grande variété d’activités : commerciales, industrielles ou économiques. En revanche, la SCI est réservée à des activités immobilières spécifiques, comme la location, la gestion, la construction-vente ou l’attribution de biens. Aller au-delà de ces limites peut entraîner des conséquences fiscales importantes. Par exemple, une SCI ne doit pas exercer une activité de marchand de biens de façon habituelle. Il est permis d’acheter et de revendre un bien immobilier à titre exceptionnel, mais si cette pratique devient régulière, il est nécessaire d’opter pour une structure commerciale, comme une SARL.
Par ailleurs, la SARL de famille peut faire le choix d’avoir divers objets sociaux, ce qui n’est pas possible en SCI.
L’imposition
Les SARL sont généralement soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), mais les associés ne sont imposés que sur les dividendes reçus ou leur rémunération. Une option pour l’impôt sur le revenu (IR) est possible durant les cinq premières années, avec imposition des associés selon leur part dans le capital. Passé ce délai, la SARL passe obligatoirement à l’IS. Les SARL de famille peuvent choisir l’IR de manière illimitée, sous certaines conditions, mais cette option prend fin si des non-familiers rejoignent la société. Quant aux SCI, elles sont souvent soumises à l’IR, mais peuvent opter pour l’IS, où les associés ne sont imposés que sur les dividendes.
La transmission du patrimoine
La transmission des parts sociales dans une SARL est régie par les statuts de l'entreprise, mais reste libre au sein de la famille (succession, entre conjoints, ascendants et descendants). Le pacte Dutreil permet une réduction fiscale de 75 % sur la valeur des titres transmis dans un cadre familial. La cession des parts dans une SARL de famille est exonérée de plus-value. En SCI, la transmission est facilitée et permet une répartition aisée des parts, en pleine propriété ou en démembrement. Les donations de parts peuvent bénéficier d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. En cas de démembrement, les parents conservent l'usufruit des parts tout en optimisant les droits de succession.
En effet, l’un de ses grands atouts réside dans la possibilité de transmettre progressivement les parts sociales à ses enfants, en bénéficiant du renouvellement des abattements en ligne directe (100.000 euros par parent et par enfant) tous les 15 ans.
De plus, dans le cas où les parents transmettent aux enfants uniquement la nue-propriété des parts, laissant aux parents l'usufruit, ces derniers continuent à percevoir des revenus locatifs.
Tableau comparatif : SARL de famille vs SCI
Voici un tableau récapitulatif des principales différences entre la SARL de famille et la SCI :
| Caractéristique | SARL de famille | SCI |
|---|---|---|
| Responsabilité des associés | Limitée aux apports des associés | Illimitée, les associés sont personnellement responsables des dettes |
| Transmission de patrimoine | Facilite la transmission anticipée, exonération de plus-value sous conditions | Facilite la transmission, exonération des donations jusqu'à 100 000 € tous les 15 ans |
| Imposition fiscale | Impôt sur les sociétés (IS) ou option pour l'impôt sur le revenu (IR) | Impôt sur le revenu (IR) par défaut, option pour l'impôt sur les sociétés (IS) |
| Activités commerciales autorisées | Autorise toutes les activités immobilières, y compris commerciales | Activités commerciales interdites, sauf location meublée occasionnelle (moins de 10 % des recettes) |
| Indivision sur les biens immobiliers | Les biens immobiliers sont détenus par la société, pas d'indivision | Les biens sont gérés en copropriété entre les associés (indivision possible) |
En somme, la SARL et la SCI sont toutes deux adaptées aux familles qui souhaitent investir dans l’immobilier. Les particularités de ces deux statuts devraient tout de même pousser chacun à réfléchir davantage sur ses projets.
Laquelle choisir entre une SCI et une SARL de famille ?
Le choix entre SARL de famille et SCI dépend principalement des objectifs de l'investisseur. Il faudra également prendre en compte d’autres facteurs comme le type d’activités envisagées ou encore le niveau de responsabilité que les associés sont prêts à assumer. Voyons tout cela en détail.
La SARL de famille pour sa flexibilité
La SARL de famille est particulièrement prisée par les investisseurs qui recherchent une gestion flexible de leur société. Contrairement à d’autres structures, elle permet aux associés de définir librement les modalités de fonctionnement et de gestion de l'entreprise. La SARL de famille offre ainsi une grande souplesse, tant sur le plan des statuts que des activités exercées au sein de la société. Elle permet d'exercer diverses activités, ce qui n’est pas possible avec une SCI qui a un objet social plus restreint. En revanche, la SCI est idéale pour une gestion immobilière à but non lucratif ou pour gérer des biens immobiliers familiaux, mais elle n’offre pas la même flexibilité qu'une SARL.
Protection et flexibilité sont les priorités de ceux qui optent pour la SARL. Cette forme juridique offre un maximum de liberté en matière de disposition statutaire. Les associés peuvent librement fixer les principes qui régissent leurs relations au sein de l’entreprise. Quel que soit le projet choisi, les responsabilités de chacun seront proportionnelles à leurs apports.
La SARL de famille pour une meilleure gestion du patrimoine immobilier important
La SCI est souvent préférée pour la gestion de petites résidences ou de biens immobiliers de taille modeste au sein d’une même famille. Cependant, si vous envisagez de constituer un patrimoine immobilier de plus grande envergure, la SARL de famille est plus appropriée. Si les activités d'achat et la vente sont ponctuelles, une SCI peut rester une option valable, mais pour des transactions plus régulières, la SARL de famille devient une solution plus avantageuse. Elle permet également de bénéficier de déductions fiscales sur les charges liées à l’immobilier, ce qui simplifie la gestion des acquisitions et cessions.
En revanche, la SARL de famille conviendra davantage à ceux qui désirent investir une somme importante dans l’immobilier.
La SCI en termes de durabilité et de fiscalité
En matière de durabilité, si votre entreprise envisage d’acheter, vendre et gérer des biens à court terme, la SARL de famille est la structure la plus adaptée. Sa fiscalité avantageuse et la possibilité de déduire les charges facilitent la gestion de ce type de transactions. Cependant, si vous souhaitez opérer dans le secteur locatif à long terme, la SCI est plus appropriée. Elle est particulièrement avantageuse pour les projets de gestion immobilière à long terme, offrant une protection contre les défauts de paiement des loyers et une plus grande souplesse dans la gestion des baux.
La SARL de famille pour limiter la responsabilité des associés
Dans une SARL de famille, la responsabilité des associés est limitée à leur apport dans le capital social de la société. Autrement dit, les créanciers ne peuvent pas saisir le patrimoine personnel des associés, sauf en cas de faute de gestion. Cela offre une protection importante en cas de difficultés financières. En revanche, dans une SCI, les associés ont une responsabilité indéfinie, ce qui signifie que leur patrimoine personnel peut être engagé si la société rencontre des difficultés financières. Ce point est crucial si le projet immobilier présente des risques financiers importants, car il peut être préférable de se tourner vers une SARL de famille pour minimiser les risques personnels.
La location meublée : SARL de famille ou SCI ?
Pour investir dans l'immobilier, notamment dans la location meublée, faut-il privilégier une SARL de famille ou une SCI ? Le choix dépend du régime fiscal souhaité (LMNP ou LMP) et des objectifs de rentabilité et de transmission.
SARL de famille : un cadre compatible avec le LMNP
La SARL de famille est souvent plus adaptée à la location meublée. Elle permet de bénéficier du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), sous réserve de ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs par an et par associé, et que ces revenus restent inférieurs à 50 % des revenus totaux de chacun. Ce statut permet notamment de déduire les charges et d’amortir le bien, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.
SCI : attention à l’imposition sur la location meublée
La SCI est en revanche moins compatible avec la location meublée. Dès que les loyers issus de la location meublée dépassent 10 % de ses recettes, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela entraîne une double imposition : d’abord au niveau de la SCI, puis à celui des associés sur les dividendes perçus. D’ailleurs, elle ne permet pas d’opter pour le régime LMNP.
Questions fréquentes
Voici les réponses aux interrogations les plus courantes.
Puis-je choisir une SARL de famille ou une SCI seul ?
Oui pour la SARL, sous forme d’EURL. Non pour la SCI : au moins deux associés sont nécessaires.
Quelle est la différence principale entre une SARL de famille et une SCI ?
La SCI est civile et non commerciale. La SARL de famille est commerciale et permet des activités plus variées.
Peut-on transformer une SCI en SARL familiale ?
Oui, mais cela nécessite une opération de transformation juridique encadrée. Cette démarche permet d’effectuer une activité commerciale, contrairement à la SCI.
Quel capital est nécessaire pour la création de sarl de famille ?
Le capital minimum est de 1 euro. Chaque associé fixe librement le montant de son apport.
Quels sont les risques d’une SCI familiale ?
Les associés sont indéfiniment responsables.
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