SCI ou SARL pour investissement immobilier : Quel choix faire ?
Dès lors que vous souhaitez réaliser un investissement locatif à plusieurs et/ou réaliser des montages patrimoniaux complexes, il faudra nécessairement se poser la question de la société la plus adaptée à votre projet immobilier. Ainsi, vers quelle société s’orienter pour effectuer un investissement locatif ?
En d’autres termes, une société créée à des fins d’investissement locatif a pour but de générer des bénéfices fonciers (voire BIC pour les locations meublées) et des plus values afin de les répartir entre les différents associés. La structure de société permet d’organiser la distribution des revenus et la gestion des actifs immobiliers en fonction des règles statutaires.
L’indivision est le régime par défaut des achats immobiliers à plusieurs. Un des problèmes majeurs de l’indivision réside dans son instabilité. En effet, chaque indivisaire peut provoquer le partage (la vente) de l’immeuble à tout moment (sauf si une convention stipulant le contraire a été signée entre les indivisaires ou que l’un des indivisaires se porte acquéreur des parts).
Dans ces circonstances, la société est idéale pour favoriser la détention longue durée d’un bien immobilier à des fins d’investissement locatif puisque la cession de parts sociales ou d’actions n’entraîne pas la revente du bien immobilier : c’est à l’associé de trouver un acheteur potentiel pour liquider ses parts. Bref, les sociétés dans leur globalité proposent de nombreux avantages pour réaliser un investissement locatif.
La SCI (société civile immobilière)
La SCI (société civile immobilière) est certainement la société toute désignée pour réaliser un investissement locatif. La SCI s’adresse aussi bien aux investisseurs chevronnés qu’aux particuliers. La SCI est idéale pour les investissements locatifs principalement orientés autour de la location et des plus values immobilières en raison du régime de la transparence fiscale.
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La SCI est par défaut transparente fiscalement c’est-à-dire qu’elle ne paye pas d’impôt sur les sociétés. Ainsi, les éventuels déficits fonciers pourront s’imputer sur les autres sources de revenus de l’associé. Il est donc préférable d’éviter de générer des revenus fonciers trop importants en utilisant l’option pour l’amortissement du bien immobilier en SCI et en favorisant l’investissement locatif assorti de travaux de rénovation.
La société civile patrimoniale ou SCP est une société civile dont l’objet social vise à la détention d’actifs immobiliers et financiers. Dans les faits, la SCP s’analyse souvent comme une holding détenant une partie de l’actif professionnel d’une profession libérale par exemple. L’investisseur créée une SCI par l’intermédiaire de sa holding notamment pour maximiser son effet levier via un mécanisme de LBO (leverage buy out).
La SCI est, comme son nom l’indique, une société civile. Elle doit donc exercer, en principe, une activité civile, et plus particulièrement non-commerciale. En effet, bien que la comptabilité soit recommandée en SCI, celle-ci peut se limiter aux enregistrements en mode « recettes-dépenses » si elle a opté pour l’impôt sur le revenu (IR).
Une SCI a pour vocation de gérer un bien ou un parc immobilier acquis par les associés. En principe, l’activité concernée ne devrait revêtir aucun caractère commercial.
La SCI constitue une option avantageuse pour tous ceux qui souhaitent préparer leur succession. D’ailleurs, la SCI familiale permet de transmettre une partie de son patrimoine de son vivant. Chaque associé peut céder des parts d’une valeur totale de 100 000 euros tous les 10 ans. La SCI évite également aux associés de s’acquitter de l’IS.
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Dans une SCI, la propriété et la gestion de plusieurs biens sont centralisées au sein de la société elle-même. Cela signifie que les biens acquis par la SCI n'appartiennent pas directement aux associés, mais à la société civile immobilière. Ainsi, la SCI permet aux associés de prendre des décisions collectives liées au bien immobilier comme l'achat, la location ou la vente par exemple.
Les décisions relatives à la gestion du patrimoine dans une SCI, comme la location ou la vente, sont prises lors des assemblées générales des associés. Les revenus générés par la SCI peuvent être imposés à l'impôt sur le revenu (si transparence fiscale) ou à l'impôt sur les sociétés. Cela dépend du régime d'imposition choisi.
En investissant dans une SCI, vous préparez aussi l'avenir de vos enfants et de votre famille. L'intérêt principal réside dans la possibilité de donner des parts sociales de la SCI à vos enfants, vous permettant ainsi de répartir équitablement le patrimoine entre eux. Cette démarche simplifie également la gestion fiscale.
L’un des principaux avantages de la SCI est la distinction entre le patrimoine personnel des associés et le patrimoine de la société. Les biens immobiliers qui ont été acquis par la SCI appartiennent à la société et non aux associés individuellement. Ainsi, le patrimoine personnel des associés est protégé des créanciers en cas de dettes liées à la gestion de la société. Il n’y a que les biens de la SCI qui peuvent être saisis pour rembourser les dettes de la société, à moins que les associés ne se portent garants.
La SARL (société à responsabilité limitée) est une société de personne à caractère commerciale. La SARL immobilière s’adresse principalement aux investisseurs (au moins 3 pour éviter le régime de la gérance majoritaire) souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux sans être éligibles aux régimes spéciaux immobiliers.
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L’EURL immobilière est la version unipersonnelle de la SARL immobilière. Contrairement à cette dernière, l’EURL immobilière peut être constituée par un seul associé. L’associé unique peut opter sans limite de durée pour la transparence fiscale, ou opter pour l’IS (il pourra donc utiliser le montage évoqué antérieurement).
Tout le monde (ou presque) peut créer une SARL immobilière ou en devenir associé. L’EURL est la forme unipersonnelle de la SARL. Elle n’est constituée que d’une seule personne.
En principe, aucun capital social minimum n’est exigé pour la création d’une SARL. Votre capital de départ sera donc rarement de 1 €. Je vous conseille fortement de vous faire accompagner par un professionnel pour créer les statuts de votre SARL immobilière : il saura vous conseiller pour protéger vos investissements.
Lorsque le bien est détenu par votre SARL, c’est la société qui perçoit les revenus locatifs. En tant qu’associé, vous percevrez des dividendes.
La SARL de famille est une société constituée d’associés d’une même famille jusqu’au 4e degré. La création d’une SARL de famille octroie les mêmes avantages qu’une SARL classique. Les associés sont responsables des dettes de l’entreprise à la hauteur de leurs apports. Toutefois, comme son appellation le suggère, une SARL de famille ne peut être créée que par des personnes qui entretiennent des liens familiaux.
Dans ce contexte, les SARL de famille regroupent souvent des proches voulant se constituer une source de revenus. Il n’existe aucune restriction concernant les activités à réaliser. L’existence des liens familiaux entre les associés apporte une tout autre dimension à cette catégorie de SARL.
En SARL, la quasi-totalité des activités est autorisée ; ce qui n’est pas le cas en SCI. Par exemple, il est impossible de créer une SCI pour effectuer des achats-reventes de biens immobiliers et générer des plus-values. Ce type d’activité ne peut s’exercer qu’au sein d’une SARL.
Dans une SARL de famille, la responsabilité des associés a un plafond. On dit que les associés doivent contribuer aux dettes de la société dans la limite de leur participation au capital social (responsabilité limitée). La SARL de famille, en revanche, n’a pas le choix. Elle doit obligatoirement tenir une comptabilité commerciale complète en mode « créances et dettes » quel que soit son régime fiscal (IR ou IS).
En SARL immobilière, les associés de la SARL ne sont responsables des dettes qu’à concurrence de leurs apports. Cela signifie que votre patrimoine personnel n’est pas engagé en cas de difficultés financières.
Avec la SARL immobilière, mais dans sa forme dite « de famille », il est possible d’opter pour un impôt sur le revenu au lieu de l’impôt sur les sociétés. Pour ce qui est des locations à long terme, il vaut généralement mieux préférer la SCI à la SARL.
Avec le régime de l’impôt sur le revenu, les loyers perçus sont directement intégrés dans la déclaration fiscale du propriétaire-bailleur. De plus, les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%. Dans le cas des locations meublées, l’investisseur a l’avantage de pouvoir déduire des charges supplémentaires : celles liées à l’amortissement du bien.
Avec le régime de l’impôt sur les sociétés, les revenus locatifs sont soumis aux taux de 15% et 25% au-delà de 42.500 euros de revenu imposable. L’ensemble des charges est déductible, et le bien est amortissable quel que soit le type de location.
La première phase de l’imposition de la SARL est celle de l’imposition sur les bénéfices. Comme je l’ai mentionné plus haut, c’est la société qui touche les revenus locatifs issus de votre investissement. Il s’agit de son chiffre d’affaires. Ce taux réduit s’applique pour la fraction des bénéfices comprise entre 0 et 42 500 € sur 12 mois.
La seconde phase d’imposition de la SARL est celle des dividendes. Les dividendes font l’objet d’un prélèvement à taux unique de 30%. Les dividendes peuvent également être soumis à l’impôt sur le revenu. Ils seront alors ajoutés à vos autres revenus, puis sera appliqué le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Il est possible de contourner cette règle en intercalant une société comme associée de la SCI.
La SARL de famille et la SCI restent à ce jour les formes juridiques les plus adaptées pour les proches désirant investir ensemble dans l’immobilier. Cette typologie de sociétés ouvre aux associés de nombreuses possibilités et leur permet d’élargir, de gérer et de transmettre leur patrimoine avec facilité. Ces formes juridiques présentent de nombreuses différences notamment en matière fiscale. Toutefois, en substance, elles sont surtout différentes au niveau de l’objet social.
Dans le cadre d’un investissement immobilier, ce second régime d’imposition présente de nombreux avantages. Cette solution facilitera grandement la gestion financière. De plus, les dirigeants bénéficieront d’une réduction d’impôt si la SARL traverse une période difficile.
Les associés d’une SARL de famille peuvent bénéficier du régime réel du LMNP. Celui-ci octroie des réductions d’impôt non négligeables à la SARL LMNP. Il permet effectivement de soustraire ses charges courantes du résultat imposable. En outre, la SARL peut profiter de l’amortissement immobilier pour réduire davantage le montant de l’IR.
Dans le cas où la SARL ne rencontre pas le succès escompté, les créanciers ne peuvent exiger le paiement de sa créance sur le patrimoine personnel des associés.
Il est d’usage d’opter pour la SARL en prévision de l’acquisition et de la revente de biens immobiliers. Ce procédé possède un caractère commercial certain. De plus, la fiscalité sera nettement plus avantageuse en choisissant cette forme juridique comme expliqué précédemment.
On optera pour une SCI, car elle permet aux membres d’une même famille d’investir dans l’immobilier et de profiter des avantages décrits plus haut. Néanmoins, une SARL de famille sera bien plus adaptée si l’on souhaite élargir son patrimoine au fil des années.
Avant toute chose, les intéressés doivent prendre en ligne de compte leurs objectifs. En revanche, la SARL de famille conviendra davantage à ceux qui désirent investir une somme importante dans l’immobilier.
Zoom : Que vous choisissiez de monter une SCI ou une SARL de famille, vous pouvez recourir aux services de LegalPlace pour créer votre entreprise.
Le choix de la forme juridique pour exercer une activité de location meublée est primordial. A cet égard, deux options se démarquent : la Société Civile Immobilière (SCI) et la SARL de famille. Chacune présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer. En effet, l’un de ses grands atouts réside dans la possibilité de transmettre progressivement les parts sociales à ses enfants, en bénéficiant du renouvellement des abattements en ligne directe (100.000 euros par parent et par enfant) tous les 15 ans.
Dans les SCI, cette limitation de responsabilité n’existe pas. Ici, les associés demeurent indéfiniment responsables des dettes sociales. Cela signifie qu’ils peuvent engager, en théorie, l’intégralité de leur patrimoine personnel en cas de faillite de l’entreprise.
En effet, chaque associé peut transmettre, de son vivant, des parts sociales dans la limite de 100 000 euros par tranche de 15 ans sans fiscalité !
Sur le plan des obligations administratives (juridiques, comptables, fiscales, sociales, etc.), la SCI marque quelques points.
Dans ce cas de figure, les héritiers évitent le régime de l’indivision et le bien immobilier ne fait pas l’objet d’un partage entre eux. Il reste à l’actif de la société. Il est alors transmis, dans son intégralité, aux héritiers. La SCI familiale est un excellent outil en ce sens où elle permet de préparer efficacement sa succession et la transmission de son patrimoine immobilier.
La SCI n’est pas une société adaptée pour l’investissement locatif en meublé puisque l’administration fiscale n’autorise pas le régime de la transparence fiscale pour la location meublée en SCI.
💡 Le versement de dividendes n’est pas automatique.
N’ayant pas un caractère commercial, la SCI n’offre pas la même liberté d’activité que la SARL. L’achat-revente est proscrit tout comme la location meublée (LMNP ou LMP).
À l’inverse, la SCI ne permet pas de louer en meublé, sauf à perdre l’avantage de l’imposition sur le revenu au profit d’un impôt sur les sociétés.
En revanche, une SCI familiale sera bien plus appropriée pour la location et la gestion d’un parc immobilier sur le long terme. D’ailleurs, la SCI de location a été justement pensée pour s’adapter à cette situation. La société est autorisée à résilier le bail unilatéralement 2 mois après l’émission d’un ordre de paiement.
Par ailleurs, ce type de montage n’est pas envisageable pour une SCI. Pour rappel, la location en meublé est considérée comme une activité commerciale. Dès lors qu’une SCI tire des revenus de la location meublée et que ces recettes correspondent à plus de 10 % de ses revenus totaux hors taxe, la structure sera soumise à l’IS. Il y aura donc double imposition.
Malgré sa fiscalité avantageuse, la SARL de famille présente aussi quelques inconvénients. Les gérants ont l’obligation de tenir une comptabilité détaillée. Dans la pratique, ce statut n’est pas adapté aux familles nombreuses. Les conflits peuvent naître rapidement à mesure que l’entreprise intègre de nouveaux associés.
Finalement, seuls le régime BIC-réel LMNP/LMP (en nom propre) et le régime de sociétés à l’IS sont comparables, car se basant sur des revenus nets imposables comparables.
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