TVA et SCI : Tout savoir sur l'achat d'un immeuble et les conditions d'assujettissement

La TVA en SCI (Société Civile Immobilière) peut s'avérer complexe. Bien que généralement exonérée, une SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée), surtout lorsqu'elle loue des locaux à usage professionnel. Plongeons dans les détails de la TVA en SCI !

Fonctionnement de la TVA en SCI

Le fonctionnement de la TVA en SCI est déterminé par plusieurs critères. D'une part, le type de bien loué joue un rôle majeur : les biens meublés à usage professionnel ou au sein d’une résidence de services sont généralement assujettis à la TVA. D'autre part, le choix de la location - à des particuliers ou à des professionnels - peut également influencer l'assujettissement à la TVA. Par exemple, une SCI qui loue un bien immobilier à un particulier peut ne pas être soumise à la TVA, tandis qu'une SCI qui loue un bien à usage professionnel peut l'être.

Ensuite, la SCI, lorsqu'elle est assujettie à la TVA, collecte celle-ci sur les loyers qu'elle perçoit. Elle restitue ensuite cette TVA à l'administration fiscale lors de ses déclarations.

Enfin, certaines SCI sont assujetties d'office à la TVA, alors que d'autres peuvent choisir d'y opter ou sont exonérées. Chaque type d'assujettissement présente des conséquences fiscales et financières différentes. Il faut donc bien comprendre ces mécanismes pour optimiser la gestion de votre SCI.

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Types de location et TVA

L'assujettissement à la TVA dépend du type de location pratiquée par la SCI :

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Location de biens nus à usage professionnel : En principe exonérée de TVA (article 261 D du Code général des impôts (CGI)), mais une option pour l'application de la TVA est possible.
Location de biens à usage agricole : Généralement exonérée de TVA, sauf si le bail est enregistré et que le locataire est également assujetti à la TVA. L'option pour la TVA doit être mentionnée dans le bail.
Location de biens à usage d'habitation : Exonérée de TVA, qu'il s'agisse de biens nus ou meublés. Cependant, les locations de parkings ou de places de stationnement sont en principe soumises à la TVA, sauf lorsqu'elles sont étroitement liées à une location à usage d'habitation.

Conditions pour être assujetti à la TVA

Pour opter à l'assujettissement à la TVA, une SCI doit tenir compte de divers éléments :

Type de location : La nature du bien loué est déterminante. Les biens meublés à usage professionnel sont généralement assujettis à la TVA.
Régime fiscal : La nature du régime fiscal adopté (IS ou IR) par la SCI peut également influencer son assujettissement à la TVA.
Chiffre d'affaires annuel : Le niveau de chiffre d'affaires de la SCI peut la rendre éligible à certains régimes de TVA spécifiques.

Évaluez bien ces facteurs avant de décider d'opter pour l'assujettissement à la TVA.

Avantages et inconvénients de l'option TVA

L'assujettissement à la TVA pour votre SCI présente des avantages et des inconvénients à considérer.

Avantages :
- Récupération de la TVA : Si votre SCI réalise des dépenses importantes soumises à la TVA (par exemple, des travaux effectués par des professionnels assujettis), elle peut récupérer cette taxe.
- Facturation de la TVA : Votre SCI peut facturer de la TVA au moment de l'encaissement des loyers, augmentant ainsi le montant des loyers perçus.
Inconvénients :
- Gestion administrative : L'assujettissement à la TVA implique une gestion administrative plus lourde, avec des déclarations de TVA à réaliser.
- Impact financier pour le locataire : Si votre SCI facture de la TVA sur les loyers, cela peut augmenter le coût de la location pour le locataire, potentiellement rendant le bien moins attractif.

Démarches pour valider l'option TVA

Pour valider votre option d'assujettissement à la TVA, il faut adresser un courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre entreprise. Ce courrier doit exprimer votre volonté de soumettre les loyers perçus à la TVA. Il est à noter que :

L'option prend effet dès le 1er jour du mois de votre demande.
Aucun formulaire spécifique n'est nécessaire, une lettre d'option suffit.
Chaque bien immobilier doit faire l'objet d'une demande distincte.
La lettre doit indiquer la dénomination de la SCI, son adresse et la référence de chaque bien concerné.

Prenez le temps de rédiger ce courrier avec soin pour vous assurer de la prise en compte de votre demande d'option.

Taux de TVA applicables

TVA à taux normal : 20%
Le taux normal de TVA est de 20%. Il s'applique à la majorité des transactions commerciales réalisées par une SCI. Toutefois, il existe des exceptions à l'application de ce taux normal.
TVA à taux réduit : 10% pour les travaux d'amélioration
La TVA à taux réduit de 10% peut être une aubaine pour les SCI qui entreprennent des travaux d'amélioration. Ce taux s'applique à la transformation, aménagement et fourniture de certains équipements.

Certains critères doivent être respectés pour bénéficier de ce taux réduit :
- Le bien immobilier sur lequel les travaux sont effectués doit être achevé depuis plus de deux ans.
- Les travaux doivent être facturés par une entreprise directement à la SCI, excluant ainsi les travaux réalisés par un sous-traitant.
- Le taux réduit de 10% ne s'applique pas aux travaux de construction ou de reconstruction, ni aux travaux d'agrandissement.
TVA à taux réduit : 5,5% dans certains cas
Le taux réduit de TVA à 5,5% s'applique pour les SCI dans des situations bien spécifiques. Il concerne principalement les travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements, qu'il s'agisse d'opérations d'isolation thermique, d'installation d'équipements favorisant les économies d'énergie ou de systèmes utilisant des sources d'énergie renouvelable.

En outre, ce taux est également applicable aux locations de logements destinés à l’habitation principale ou à usage mixte (habitation et professionnel), ainsi qu’aux locations de locaux nus à usage professionnel.

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Cependant, il existe des exceptions à ce taux réduit. Par exemple, les travaux qui, sur une période de deux ans, constituent plus qu’une simple amélioration et concourent à rendre fiscalement l'immeuble à l'état neuf sont exclus du taux réduit.

Récupération de la TVA sur les charges d'exploitation

Lorsqu'une SCI est assujettie à la TVA, elle peut récupérer cette dernière sur ses charges d'exploitation. Cette possibilité représente un avantage financier non négligeable pour les SCI qui réalisent des dépenses importantes pour l'exploitation de leurs biens immobiliers.

Les charges d'exploitation sur lesquelles la TVA peut être récupérée comprennent notamment :

Les frais de gestion et d'entretien des biens immobiliers (comme les réparations, les travaux d'amélioration, l'assurance, etc.).
Les frais liés à l'acquisition de biens ou services nécessaires à l'activité de la SCI (comme les frais d'agence, les honoraires d'avocat, etc.).

La TVA déductible est calculée par secteur d'opérations, et à partir de coefficients. Il faut donc tenir une comptabilité détaillée et précise de vos dépenses engagées.

De plus, il faut savoir que la récupération de la TVA est soumise à certaines conditions et limites. Par exemple, une SCI ne peut pas récupérer la TVA sur les dépenses qui ne sont pas directement liées à son activité taxable.

Comment déclarer la TVA en SCI ?

Alors, comment procéder à la déclaration de TVA ? Si vous relevez du régime réel normal ou du mini-réel, la TVA mensuelle ou TVA trimestrielle est à déclarer à l'aide du formulaire Cerfa n° 3310-CA3, plus familièrement connu sous le nom de Cerfa CA3. Pour la déclaration annuelle d'un assujetti au régime simplifié, vous devez remplir le Cerfa n° 3517-S-CA12, en complément des télédéclarations des deux avis d’acomptes semestriels, effectuées à travers la déclaration n° 3514-SD.

Il existe deux téléprocédures disponibles pour déclarer et payer votre TVA sur impots.gouv :

EFI (échange de formulaires informatisés) : Cette méthode vous permet de déclarer et de payer votre TVA directement en ligne, depuis votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.
EDI (échange de données informatisées) : Cette option permet à votre expert-comptable ou à un autre prestataire autorisé de transmettre directement à l'administration fiscale les données nécessaires à la déclaration et au paiement.

Le choix entre ces régimes de TVA dépend du chiffre d'affaires réalisé par la SCI. De plus, en présence d'activités soumises à la TVA et d'autres non assujetties, la SCI doit tenir des comptabilités distinctes, notamment si elle possède un seul bien professionnel en location. En cas d'activités avec des taux de TVA différents, la création de secteurs d'activité est nécessaire, avec l'utilisation du coefficient de déduction pour le calcul de la TVA déductible.

La SCI a une double fonction en matière de TVA : d'une part, elle collecte la TVA en facturant cette dernière sur les loyers perçus, qu'elle déclare à l'administration fiscale. D'autre part, elle déduit la TVA de ses dépenses d'exploitation, payant la TVA lors du règlement des achats tout en indiquant les montants déductibles dans sa déclaration de TVA.

Suite à la déclaration de TVA, deux scénarios se présentent pour la SCI : soit elle a collecté plus de TVA qu'elle ne peut déduire, nécessitant un versement du complément à l'administration fiscale, soit elle a encaissé moins de TVA qu'elle ne peut déduire, bénéficiant ainsi d'un crédit de TVA.

Quand et comment payer la TVA en SCI ?

Le paiement de la TVA en SCI se fait généralement en deux temps : un premier acompte est versé en juillet, correspondant à 55 % de la taxe due l'année précédente, et un second acompte est versé en décembre. La SCI doit ensuite télétransmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, une déclaration CA12 présentant l’ensemble des opérations concernées relative à l’année civile précédente.

Pour effectuer ces démarches, vous devez vous connecter à l'espace professionnel de votre SCI sur le site des impôts. Attention, les déclarations et paiements de la TVA doivent être faites spontanément par le déclarant, et sont transmises par voie dématérialisée.

Location de locaux commerciaux équipés : En cas de location de biens équipés à usage professionnel, la SCI est assujettie de plein droit à la TVA. Dans ce cas, la TVA doit être ajoutée par le loueur sur le montant des loyers facturés.

Enfin, sachez que la SCI peut déduire la TVA de ses dépenses lors de ses déclarations. Cela concerne notamment les frais liés à l'exploitation de ses biens.

Régimes d'imposition et TVA

La fiscalité d'une SCI dépend du régime d'imposition choisi lors de sa création : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Par défaut, la SCI est soumise à l'IR, mais les associés peuvent opter pour l’option à l'IS.

Choisir entre ces deux régimes a des conséquences sur l'imposition des revenus et des plus-values immobilières. Le régime de l’IR se révèle assez avantageux en matière de cessions immobilières.

Franchise de base en TVA : est-ce possible pour une SCI ?

Une SCI peut bénéficier de la franchise en base de TVA, à condition de respecter certains critères. Ce régime d'imposition, qui exonère votre SCI du paiement et de la déclaration de la TVA sur ses prestations et ventes, est applicable tant que le chiffre d'affaires annuel n'excède pas certains seuils.

Pour les activités de commerce et prestations d'hébergement, vous devez être dans l'une des situations suivantes :

Votre chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 91 900 €.
Votre chiffre d'affaires de l'avant-dernière année civile (N-2) ne doit pas dépasser 91 900 € et celui de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 101 000 €.
Votre chiffre d'affaires de l'année civile en cours (N) ne doit pas dépasser 101 000 €. Si vous dépassez ce seuil, vous devrez payer la TVA le 1er jour du mois de dépassement.

Pour les activités de prestations de service, vous devez être dans l'une des situations suivantes :

Votre chiffre d'affaires de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 36 800 €.
Votre chiffre d'affaires de l'avant-dernière année civile (N-2) ne doit pas dépasser 36 800 € et celui de l'année civile précédente (N-1) ne doit pas dépasser 39 100 €.
Enfin, votre chiffre d'affaires de l'année civile (N) en cours ne doit pas dépasser 39 100 €. Si vous dépassez ce seuil, vous devrez payer la TVA le 1er jour du mois de dépassement.

Si ces seuils sont dépassés en cours d'activité, la franchise en base de TVA cesse de s'appliquer.

SCI familiale et TVA : quelles particularités et obligations ?

La SCI familiale est un type spécifique de SCI où les associés sont liés par un lien familial. L'assujettissement à la TVA n'est pas automatique pour une SCI familiale et dépend de la nature de l'activité exercée. Comme pour une SCI classique :

Les locations meublées sont assujetties à la TVA, contrairement aux locations non meublées qui en sont généralement exonérées.
Si la SCI familiale met en location des locaux professionnels, elle peut opter pour la soumission des loyers à la TVA.
Pour les biens loués à usage d’habitation ou à usage agricole, l’exonération de la TVA est obligatoire.

Tableau récapitulatif des taux de TVA applicables

Type de TVA	Taux	Application
Taux normal	20%	Majorité des transactions commerciales
Taux réduit	10%	Travaux d'amélioration (sous conditions)
Taux très réduit	5.5%	Travaux d'amélioration énergétique et locations spécifiques

Vente d'un bien immobilier et TVA

La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière. C'est un impôt perçu par l'État. Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur.

Définition d'un immeuble neuf

Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins. Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.

Sont donc considérés comme neuf :

Les constructions nouvelles achevées depuis moins de 5 ans
Les surélévations d’immeubles existants
Les immeubles rénovés lorsque les travaux rendent à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.

Cessions entre particuliers

Un particulier, qui n’est pas assujetti à la TVA, est hors champ de la TVA. Par conséquent, les ventes d’immeubles neufs, réalisées entre particuliers sont situées hors du champ d'application de la TVA.

Ventes par des professionnels

Les ventes d'immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. Art. 257, I-2-2°). La TVA s’applique sur le prix total de vente (CGI. Art. 266, 1-a). Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % (CGI. art. 278). Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas spécifiques, notamment :

5,5 % : logements vendus en accession sociale sous certaines conditions (CGI. art. 278 sexies, I-11°),
10 % : certaines livraisons de logements sociaux (CGI. art. 278 sexies A).

Droits d‘enregistrement réduits

Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. Article 1594 F quinquies). Il remplace le droit proportionnel classique de mutation (6,31%).

Bon à savoir : à compter du 1ᵉʳ avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028, les départements peuvent augmenter le taux départemental jusqu’à 5 % du prix de vente (au lieu de 4,5 %). Cela signifie concrètement que le taux global des Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) peut être désormais de 6,31 % (département à 5 % + 1,20 % + frais) pour les ventes d’immeubles anciens ou terrains à bâtir hors TVA.

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