SCI et TVA : Comprendre le régime fiscal
La TVA en SCI (Société Civile Immobilière) peut s'avérer complexe, bien que généralement exonérée, une SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée), surtout lorsqu'elle loue des locaux à usage professionnel. Le taux normal applicable est de 20%, mais un taux réduit de 5,5% ou 10% peut s'appliquer sur certains travaux. Cette option peut permettre à votre SCI de récupérer la TVA sur ses charges d'exploitation. Plongeons dans les détails de la TVA en SCI !
La TVA est la taxe sur la valeur ajoutée. Il s’agit d’une taxe indirecte appliquée à tous les biens de consommation. La TVA est payée par le consommateur final. SCI et TVA ne vont pas toujours de pair. En effet, si dans certains cas, la SCI est automatiquement assujettie à la TVA, dans d’autres, elle en est exonérée.
Dans certains cas, la TVA s’applique d’office à la société civile immobilière. Ainsi, une SCI dont l’activité est la location de biens aménagés pour un usage professionnel, est assujettie de plein droit à cette taxe.
Contrairement à une entreprise commerciale, une SCI est par nature une structure non commerciale, sauf si elle propose des prestations para-hôtelières (location de locaux meublés assortis de trois prestations de services comme le nettoyage, le petit déjeuner ou la fourniture de linge de maison).
Il faut donc bien comprendre ces mécanismes pour optimiser la gestion de votre SCI. Parce que la fiscalité de la société civile immobilière est déjà bien assez compliquée à appréhender, on vous propose de faire un tour d’horizon des différentes hypothèses possibles. De cette façon, vous maîtriserez sur le bout des doigts les règles applicables pour la TVA en SCI.
Le fonctionnement de la TVA en SCI
Le fonctionnement de la TVA en SCI est déterminé par plusieurs critères. D'une part, le type de bien loué joue un rôle majeur : les biens meublés à usage professionnel ou au sein d’une résidence de services sont généralement assujettis à la TVA. D'autre part, le choix de la location - à des particuliers ou à des professionnels - peut également influencer l'assujettissement à la TVA. Par exemple, une SCI qui loue un bien immobilier à un particulier peut ne pas être soumise à la TVA, tandis qu'une SCI qui loue un bien à usage professionnel peut l'être.
Ensuite, la SCI, lorsqu'elle est assujettie à la TVA, collecte celle-ci sur les loyers qu'elle perçoit. Elle restitue ensuite cette TVA à l'administration fiscale lors de ses déclarations.
Enfin, certaines SCI sont assujetties d'office à la TVA, alors que d'autres peuvent choisir d'y opter ou sont exonérées. Chaque type d'assujettissement présente des conséquences fiscales et financières différentes.
La SCI a une double fonction en matière de TVA : d'une part, elle collecte la TVA en facturant cette dernière sur les loyers perçus, qu'elle déclare à l'administration fiscale. D'autre part, elle déduit la TVA de ses dépenses d'exploitation, payant la TVA lors du règlement des achats tout en indiquant les montants déductibles dans sa déclaration de TVA.
Suite à la déclaration de TVA, deux scénarios se présentent pour la SCI : soit elle a collecté plus de TVA qu'elle ne peut déduire, nécessitant un versement du complément à l'administration fiscale, soit elle a encaissé moins de TVA qu'elle ne peut déduire, bénéficiant ainsi d'un crédit de TVA.
Les différents régimes de TVA applicables à une SCI
Comme pour n’importe quelle entreprise, il existe différents régimes de TVA applicables à une SCI. Franchise en base, TVA simplifiée ou TVA classique, commençons par étudier plus en détail les spécificités de chacun d’entre eux.
La franchise en base
Qu’est-ce que la franchise en base exactement ? Concrètement, c’est un régime fiscal qui vous permet d’être exonéré de TVA si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil. Pour les SCI qui se lancent dans la location immobilière, ce seuil est ainsi fixé à 91 900 € hors taxes.
Mais attention, ce montant ne s’applique pas aux locations meublées, aux meublés de tourisme, aux gîtes ruraux ou aux chambres d’hôtes. Tous ces hébergements ont leurs propres règles. Quoi qu’il arrive, la franchise en base s’applique automatiquement pour votre première année d’activité, à condition que le chiffre d’affaires de la SCI ne dépasse pas 101 000 €. C’est ce que l’on appelle la limite majorée.
Si vous dépassez ce montant en cours d’année, vous sortirez immédiatement du régime de franchise en base et devrez commencer à vous acquitter de la TVA.
La franchise en base présente plusieurs avantages pour une SCI :
- une simplicité de gestion, puisqu’il n’y a pas de TVA à collecter ni à déclarer (allègement des obligations fiscales) ;
- des économies, car vous n’avez pas à répercuter la TVA sur vos loyers, ce qui peut rendre vos biens plus attractifs pour les locataires ;
- plus de flexibilité, puisque vous pouvez toujours opter pour l’assujettissement à la TVA a posteriori si votre activité se développe.
Évidemment, n’oubliez pas que la franchise en base a ses limites. Par exemple, vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur vos achats ou travaux. Si vous prévoyez des investissements importants ou des rénovations, il faudra donc bien peser le pour et le contre.
La TVA simplifiée
La TVA simplifiée est un régime fiscal spécial conçu pour alléger la charge administrative des entreprises, à commencer par les SCI. Ce système vous permet de gérer plus facilement vos obligations en matière de taxe sur la valeur ajoutée, tout en bénéficiant d’avantages intéressants.
Pour pouvoir choisir la TVA simplifiée, votre société civile immobilière doit remplir trois conditions :
- avoir un chiffre d’affaires annuel qui se situe entre 91 900 € et 840 000 € ;
- que la TVA due soit inférieure à 15 000 € par an ;
- avoir choisi cette option dès la création de la société.
Si votre activité de location immobilière ou de gestion de patrimoine correspond à ces critères, la TVA simplifiée peut-être une excellente option.
Côté fonctionnement, sachez qu’avec ce régime, vous n’avez pas à vous casser la tête avec des déclarations mensuelles. À la place, vous devez simplement télétransmettre deux formulaires d’acomptes provisionnels par an :
- un premier en juillet, pour un acompte égal à 55 % de la TVA due pour l’exercice précédent ;
- un second en décembre, pour un acompte égal à 40 % de la TVA de l’exercice précédent.
Et pour les nouvelles SCI, c’est encore plus simple ! Vos acomptes de juillet et décembre seront de 80 % de la TVA réellement due pour la période ou le semestre précédent.
Tout comme la franchise en base, la TVA simplifiée a quelques avantages pour une SCI. D’une part, elle offre un gain de temps, puisqu’il y a moins de paperasserie et de déclarations à gérer, et d’autre part, elle garantit une meilleure gestion de trésorerie, car il est possible de prévoir ses dépenses fiscales. Enfin, pour les petites structures ou les SCI débutantes, elle est aussi synonyme de simplicité.
La TVA classique
La TVA classique, ou TVA normale, désigne tout simplement les règles de base de cette imposition. Les SCI concernées sont celles :
- dont le chiffre d’affaires dépasse 840 000 € hors taxes;
- qui sont exclues du régime simplifié;
- qui ont choisi ce régime à la création de la société civile immobilière.
Dans ce cas de figure, la société doit faire une déclaration en ligne dès le mois qui suit ses premières rentrées d’argent, et tous les mois par la suite.
Si votre TVA nette due est inférieure à 4 000 € par an, vous pouvez opter pour une déclaration trimestrielle. L’assujettissement à la TVA classique peut paraître contraignant, mais il a ses avantages, surtout pour une SCI à vocation professionnelle. Vous pouvez déduire la TVA sur vos achats et vos investissements (travaux, entretien des locaux, etc.). C’est un atout aux yeux des entreprises locataires pour les locations commerciales, puisqu’elles peuvent récupérer la TVA payée.
Il convient tout de même de ne pas oublier que l’option pour la TVA normale engage la SCI pour plusieurs années. Mieux vaut donc bien réfléchir avant de se lancer ! Également, ne perdez pas de vue que le taux de TVA peut varier selon l’usage des biens loués (habitation, commercial, etc.).
SCI et TVA : Enfin une explication claire et sans jargon !
Les différents taux de TVA pour les travaux en SCI
Si vous envisagez d’entreprendre des travaux dans les biens possédés par votre SCI, sachez que vous pouvez bénéficier, sous conditions, de taux de TVA réduits. Mais découvrons ensemble les différentes hypothèses possibles.
La TVA normale à 20 % : le cas général
La plupart des transactions effectuées par une société civile immobilière sont soumises à une TVA au taux normal de 20 %. C’est en tout cas le taux par défaut pour les travaux et prestations liés à votre patrimoine immobilier.
La TVA à taux réduit : 10 % pour donner un coup de jeune à votre bien
Vous voulez améliorer un logement ou un local sans vous ruiner ? Le taux de TVA à 10 % est une aubaine. Celui-ci s’applique en effet aux travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement de vos biens immobiliers. Toutefois, quelques conditions s’imposent.
Votre immeuble, logement ou local doit avoir plus de deux ans d’âge. S’il s’agit d’une construction neuve, la TVA à taux réduit ne peut pas s’appliquer. Les travaux doivent être facturés directement à la SCI par le professionnel. Vous ne pouvez donc pas passer par un intermédiaire. Le taux de 10 % ne s’applique pas aux travaux de construction, de reconstruction ou aux agrandissements.
La TVA à taux très réduit : 5,5 % pour les travaux de performance énergétique et les locations
Si vous avez à cœur de rendre un bien compatible avec les nouvelles normes écologiques ou si vous louez un logement (sous certaines conditions), vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA ultra réduit à 5,5 %.
Plus concrètement, celui-ci s’applique :
- aux travaux d’amélioration de la performance énergétique (isolation thermique, installation d’équipements économes en énergie, systèmes qui utilisent des énergies renouvelables, etc.) ;
- aux locations de logements pour habitation principale ou usage mixte (habitation + professionnel), ainsi qu’aux locations de locaux nus à usage professionnel.
À noter que si vos travaux sont importants au point de rendre votre bien immobilier « comme neuf » (sur le plan fiscal, notamment), vous ne pouvez pas profiter de ce taux réduit. Tout est question de mesure !
Le taux de TVA applicable aux travaux réalisés par une SCI dépend de la nature des locaux et des travaux. Pour des logements achevés depuis plus de deux ans, les travaux d’entretien ou d’amélioration bénéficient généralement du taux réduit de 10 % (article 279-0 bis du CGI). En revanche, les travaux de rénovation lourde ou les constructions neuves sont soumis au taux normal de 20 %.
Comment savoir si une SCI est assujettie ou exonérée de TVA ?
Malgré tout ce que nous venons de voir, il n’est pas toujours simple de démêler les fils de la fiscalité des entreprises. Au final, comment savoir si une SCI est assujettie ou exonérée de TVA ? C’est ce que nous allons voir.
En premier lieu, sachez que votre société civile immobilière est soumise à la TVA dans trois cas liés au type de location que vous proposez :
- vous louez un local aménagé pour un usage professionnel, en ayant investi par exemple dans des bureaux tout équipés ;
- vous proposez un bien meublé avec au moins 3 prestations accessoires (par exemple, ménage, petit-déjeuner et wifi pour un appart-hôtel) ;
- vous louez des places de stationnement, sauf si elles sont rattachées à un logement exonéré de TVA.
Dans tous ces cas de figure, votre SCI doit collecter la TVA sur les loyers et peut la récupérer sur ses dépenses : c’est le principe de l’assujettissement.
À l’inverse, si vous louez un appartement ou une maison vide (on dit « nu » dans le jargon) pour de l’habitation, votre SCI est exonérée de TVA. Même chose si vous louez un bien meublé pour de l’habitation sans proposer au moins trois services en plus. Mais bien entendu, si vous ne facturez pas de TVA à vos locataires, vous ne pouvez pas non plus la récupérer sur vos achats ou vos travaux : c’est le principe de la franchise en base.
Attention, car il existe des situations où vous avez le choix d’opter ou non pour la TVA. C’est par exemple le cas pour :
- les locaux nus à usage professionnel ;
- les biens mixtes (par exemple, un immeuble avec des bureaux et des appartements) ;
- les biens à usage agricole.
Si vous décidez que la SCI est assujettie à la TVA dans ces cas-là, n’oubliez pas de le mentionner dans le bail commercial que vous signez avec votre locataire.
Pourquoi opter pour la TVA en SCI ?
L’un des premiers atouts de la TVA pour une SCI est sans doute la possibilité qu’elle donne de récupérer une partie des dépenses liées aux investissements immobiliers. Si vous prévoyez de réaliser des travaux conséquents, la TVA peut vite devenir votre meilleure amie. Mais évidemment, les bénéfices ne s’arrêtent pas là.
En plus des travaux, votre SCI peut récupérer la TVA sur de nombreuses autres dépenses, comme l’achat de meubles pour équiper les locations, les primes d’assurances, ou encore les prestations de services liées à la gestion du patrimoine immobilier.
Cependant, avant de vous précipiter sur la TVA si vous avez le choix, quelques points méritent votre attention.
- L’achat d’un immeuble ancien n’est pas soumis à la TVA. Vous ne pourrez donc rien récupérer dans ce cas.
- Pour un immeuble neuf, la TVA n’est récupérable que dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.
- Vos fournisseurs et prestataires doivent eux-mêmes être assujettis à la TVA pour que vous puissiez la récupérer.
Dernier point à considérer : l’application de la TVA sur vos loyers. Si vous louez à des particuliers ou à des entreprises non assujetties, vos loyers seront 20 % plus chers pour eux. Cela pourrait donc compliquer la recherche de locataires. En revanche, pour des locations à usage professionnel à des entreprises assujetties, aucun problème, puisqu’elles pourront elles-mêmes récupérer la TVA payée.
Comment la SCI peut-elle être assujettie à la TVA ?
Si vous souhaitez que votre société civile immobilière soit assujettie à la TVA, le processus est assez simple. Commencez par adresser une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre SCI, sans oublier d’y joindre une copie du bail commercial ou professionnel. Et c’est tout, vous n’avez rien à faire de plus ! L’option prendra effet le premier jour du mois suivant la réception de votre demande par le SIE.
Si votre SCI possède plusieurs immeubles, vous devrez faire une demande pour chaque bien que vous souhaitez assujettir à la TVA. En effet, chaque immeuble est traité séparément. Cela ne vaut évidemment que dans le cas de figure où vous choisissez l’assujettissement sans y être obligé par votre chiffre d’affaires.
Gardez à l’esprit qu’en optant pour la TVA, même pour un seul bien, vous engagez votre SCI à long terme. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous devrez rester dans ce régime fiscal pendant au moins 9 ans. Ce n’est qu’à partir du 1er janvier de la 9e année civile suivant votre demande que vous pourrez éventuellement renoncer à cette option.
Quand et comment payer la TVA en SCI ?
Le paiement de la TVA en SCI se fait généralement en deux temps : un premier acompte est versé en juillet, correspondant à 55 % de la taxe due l'année précédente, et un second acompte est versé en décembre. La SCI doit ensuite télétransmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, une déclaration CA12 présentant l’ensemble des opérations concernées relative à l’année civile précédente.
Pour effectuer ces démarches, vous devez vous connecter à l'espace professionnel de votre SCI sur le site des impôts. Attention, les déclarations et paiements de la TVA doivent être faites spontanément par le déclarant, et sont transmises par voie dématérialisée.
Comment déclarer la TVA en SCI ?
Alors, comment procéder à la déclaration de TVA ? Si vous relevez du régime réel normal ou du mini-réel, la TVA mensuelle ou TVA trimestrielle est à déclarer à l'aide du formulaire Cerfa n° 3310-CA3, plus familièrement connu sous le nom de Cerfa CA3. Pour la déclaration annuelle d'un assujetti au régime simplifié, vous devez remplir le Cerfa n° 3517-S-CA12, en complément des télédéclarations des deux avis d’acomptes semestriels, effectuées à travers la déclaration n° 3514-SD.
Il existe deux téléprocédures disponibles pour déclarer et payer votre TVA sur impots.gouv :
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