Simulateur de Calcul de la Plus-Value Immobilière: Guide Complet

Lorsque vous envisagez la vente d'un bien immobilier, vous pouvez retirer de cette vente une plus-value immobilière. Concrètement, il s'agit du gain que vous retirez entre le montant auquel vous avez acheté votre logement et le montant auquel vous le vendez. Il est également possible de réaliser une moins-value si vous revendez le logement à un montant inférieur à celui auquel vous l'avez acquis. Pour connaître le montant de la plus-value immobilière réalisée, vous devez commencer par tenir compte du prix de vente du logement et du prix d'acquisition du logement.

Pour connaître le montant d'une éventuelle plus-value, vous pouvez également vous en remettre à un simulateur de plus-value, qui vous permet de connaître le résultat simplement et facilement. N'oubliez pas que cet outil et ce mode de calcul sont utiles également dans le cadre de la vente d'un terrain constructible, car la plus-value s'applique également dans ce cadre.

Calcul de la Plus-Value Immobilière

La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Pour obtenir le montant de la plus-value immobilière réalisée, il faut, de façon sommaire, diminuer le prix de vente du prix d'achat.

Prix de Vente

Le prix de vente est celui indiqué dans l'acte définitif de vente. Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Conformément aux dispositions de l'article 150 VA du code général des impôts (CGI), le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement.

Lire aussi: Impôt et revenus de dirigeant

Le prix de vente est certes connu, car il est indiqué dans l'acte de vente, mais il est nécessaire de le pondérer en déduisant les frais payés lors de la vente, tels que les frais de diagnostics.

commission de vente lorsqu’elle est à la charge du vendeur).
à la commission versée à l’agence immobilière.

Prix d'Achat

Le prix d'achat est celui effectivement acquitté par l'acquéreur et qui est stipulé dans l'acte de vente. si le bien a été acheté, alors il faut prendre en compte le prix affiché dans l'acte de vente.

Si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée.

Il est également possible de le majorer en y ajoutant les charges versées au vendeur lors de l'achat, des frais d'acquisition à savoir les frais de notaire, des frais de voirie, d'aménagement, mais également des dépenses effectuées pour réaliser des travaux. Ensuite le prix d'achat est majoré du coût d'éventuels travaux à condition que ceux-ci soient justifiés par des factures émises par des entreprises. Tous types de travaux sont pris en compte (agrandissement, amélioration, réparations etc..), sous réserve qu’ils n’aient pas été déduits des revenus fonciers.

Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. En ce qui concerne les frais d'acquisition, il est possible soit de les déduire en tenant compte du montant réel, soit de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.

Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles).

Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art.

Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art.

Calcul de la Plus-Value Immobilière

Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.

Lire aussi: Estimer votre impôt

Exemple de Calcul

Admettons, dans cet exemple, que vous ayez acquis un appartement en investissement locatif pour un montant de 150.000 €, et que vous ayez réglé 10.500 € de frais de notaire. En ce qui concerne les frais d'acquisition, il est possible soit de les déduire en tenant compte du montant réel, soit de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.

La plus-value brute imposable sera de 200.000 - 183.750 = 16.250 €.

Comment Faire une Grosse Plus-Value Immobilière ?

Abattements pour Durée de Détention

Elle résulte de l'imputation sur la plus value brute d'abattements pour durée de détention. L'abattement n'est pas le même pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Plus l'abattement est important et moins la plus-value imposable est conséquente.

Pour bénéficier des abattements pour durée de détention, le bien doit donc avoir été détenu au moins 6 ans. La durée de détention se calcule de date à date. Ainsi par exemple pour un bien acquis, le 1er juin 2005, la durée de détention sera de 10 ans, si le bien est revendu le 31 mai 2016 et de 11 ans, s’il revendu le 2 juin 2016.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement correspond à 6% par an au-delà de la cinquième année de détention jusqu'à la vingt-et-unième et à 4% pour la vingt-deuxième. vingt-deuxième et à 9% au-delà. Ces abattements concernent aussi bien la cession de terrains à bâtir que d'immeubles bâtis.

En tout et pour tout, il faut ainsi prévoir 22 ans de détention du logement pour obtenir une exonération de 100 % de l'imposition sur la plus-value immobilière. Attention cependant, à ce stade, vous êtes encore redevable des prélèvements sociaux.

Abattement pour durée de détention de la plus-value immobilière

Par notaire ou enregistrée par l'Administration fiscale du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015. de détention et joue tant pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux.

Imposition et Prélèvements Sociaux

En règle générale, si vous avez acquis un logement qui ne fait pas office de résidence principale et que sa durée de détention est inférieure à six ans, la taxation sur la plus-value, le cas échéant, est totale, à savoir 19 % d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une taxation totale de 36,2 %.

Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement). Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

Exonérations de la Plus-Value Immobilière

Si la plus-value immobilière fait l'objet d'une exonération d'impôt totale dans le cadre de la vente d'une résidence principale, les modalités sont différentes lorsqu'il s'agit de la revente d'une résidence secondaire, d'un investissement locatif ou encore d'un terrain. Dans le cadre de la vente d'une résidence principale, vous bénéficiez d'une exonération totale des d'impôt sur la plus-value.

Si vous vendez un bien immobilier qui constituait votre résidence principale, l'exonération est totale, qu'il s'agisse de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux, et ce, quel que soit le moment où vous l'avez acquise et quelle que soit la durée de détention de ce logement. En revanche la plus-value imposable concerne tous les autres types de biens, en sachant que des abattements peuvent être appliqués en fonction de la durée de détention : plus celle-ci est longue, plus les abattements sont importants et plus le montant d'imposition sera diminué.

Voici les principales situations d'exonération :

La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément (CGI, art.
La vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (CGI art.
Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple marié sous la communauté (CGI art.
La vente par des retraités ou invalides de condition modeste (11 098 € pour la première part de quotient familial et majorée de 2 963 € par demi-part supplémentaire) (CGI Art.
La vente par une personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence est égal ou inférieur à 25 839 € pour la première part de quotient familial pour une cession effectuée en 2020 si la cession intervient dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement (CGI, art.
Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art.
Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al.
En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al.
La vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de deux ans.
Vous touchez une pension de vieillesse : vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11.276 € pour la première part de quotient familial (+ 3.011 € par demi-part supplémentaire) en 2020 pour une cession en 2022.
Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI) : vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas 11.276 € pour la première part de quotient familial (+ 3. 011 € par demi-part supplémentaire) en 2020 pour une cession en 2022.
Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées : vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale. Votre revenu ne doit pas dépasser 26.462 € pour la première part de quotient familial (+ 6.182 € pour la première demi-part supplémentaire et 4. 867 € pour les demi-parts suivantes) en 2020 pour une cession en 2022.
Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés : vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale. Votre revenu ne doit pas dépasser 26.462 € pour la première part de quotient familial (+ 6.182 € pour la première demi-part supplémentaire et 4. 867 € pour les demi-parts suivantes) en 2020 pour une cession en 2022.
Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes : la vente d'un logement autre que la résidence principale est exonérée.

Rôle du Notaire

Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

Il va alors établir pour votre compte une déclaration de plus-value n°2048-IMM ou 2048-TAB, et va vous avancer le montant de l'imposition inhérente lors de l'enregistrement de l'acte de vente auprès du service en charge de la publicité foncière, en la réglant totalement.

Notez que dès lors que la vente porte sur des parts de société à prépondérance immobilière, le recours à un notaire n'est alors pas obligatoire.

Déclaration de la Plus-Value

Enfin, si la plus-value générée par la cession d'un logement est imposable, vous devez reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus 2042-C, à la case 3VZ pour qu'elle soit prise en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence : elle ne sera en revanche pas imposée une seconde fois. Cette règle ne s'applique pas si la plus-value est entièrement exonérée : elle ne sera pas à reporter sur la déclaration de revenus.

Une exception en revanche : la plus-value exonérée au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions.

Opérations de démolitions constructions dans le cadre d’une opération d’aménagement (CGI art. 150 VE issu de loi 2020-1721 du 29-12-2020 art.

la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine.

balises: #Impot