L'Impôt sur la Plus-Value Immobilière en France: Guide Complet

Lorsque vous envisagez la vente d'un bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value immobilière. Concrètement, il s'agit du gain que vous retirez entre le montant auquel vous avez acheté votre logement et le montant auquel vous le vendez. Il est également possible de réaliser une moins-value si vous revendez le logement à un montant inférieur à celui auquel vous l'avez acquis.

Pour connaître le montant de la plus-value immobilière réalisée, vous devez commencer par tenir compte du prix de vente du logement et du prix d'acquisition du logement. Pour obtenir le montant de la plus-value immobilière réalisée, il faut, de façon sommaire, diminuer le prix de vente du prix d'achat. Pour connaître le montant d'une éventuelle plus-value, vous pouvez également vous en remettre à un simulateur de plus-value, qui vous permet de connaître le résultat simplement et facilement.

N'oubliez pas que cet outil et ce mode de calcul sont utiles également dans le cadre de la vente d'un terrain constructible, car la plus-value s'applique également dans ce cadre.

Calcul de la Plus-Value Immobilière

La plus-value (d’un bien immobilier ou d’un actif financier), résulte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants:

Lire aussi: Tout savoir sur l'imposition de la plus-value immobilière

• Prix de vente du bien
• Prix d'acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple :

Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €.Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €).Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).

Le prix de vente est certes connu, car il est indiqué dans l'acte de vente, mais il est nécessaire de le pondérer en déduisant les frais payés lors de la vente, tels que les frais de diagnostics. S'il s'agit d'un bien qui a été acheté, alors il faut prendre en compte le prix affiché dans l'acte de vente.

Il est également possible de le majorer en y ajoutant les charges versées au vendeur lors de l'achat, des frais d'acquisition à savoir les frais de notaire, des frais de voirie, d'aménagement, mais également des dépenses effectuées pour réaliser des travaux. En ce qui concerne les frais d'acquisition, il est possible soit de les déduire en tenant compte du montant réel, soit de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.

Lire aussi: Comment calculer la plus-value immobilière ?

Admettons, dans cet exemple, que vous ayez acquis un appartement en investissement locatif pour un montant de 150.000 €, et que vous ayez réglé 10.500 € de frais de notaire. La plus-value brute imposable sera de 200.000 - 183.750 = 16.250 €.

Si vous avez acquis votre bien à titre gratuit (par héritage ou donation), en l'absence de prix d'acquisition, la valeur vénale, telle que déterminée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession, est utilisée pour le calcul de la plus-value. Pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente.

Imposition des Plus-Values Immobilières

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

• Impôt sur le revenu
• Prélèvements sociaux

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.

Vous êtes concerné dans les cas suivants :

Lire aussi: Comment calculer la plus-value immobilière ?

• Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
• Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple)
• Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
• Échange de biens, partage ou apport en société.

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.

L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente. C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros.

Exonérations d'Impôt sur la Plus-Value Immobilière

Si la plus-value immobilière fait l'objet d'une exonération d'impôt totale dans le cadre de la vente d'une résidence principale, les modalités sont différentes lorsqu'il s'agit de la revente d'une résidence secondaire, d'un investissement locatif ou encore d'un terrain.

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

• Caractéristiques du bien cédé
• Situation du vendeur
• Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations Liées au Bien Cédé

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

Si vous vendez un bien immobilier qui constituait votre résidence principale, l'exonération est totale, qu'il s'agisse de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux, et ce, quel que soit le moment où vous l'avez acquise et quelle que soit la durée de détention de ce logement.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

• Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
• Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans. À noter : La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.

Exonérations Liées au Vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

Pension de Vieillesse

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, touchez une pension de retraite ou de réversion. Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 679 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 397 € par demi-part supplémentaire) en 2023. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Carte Mobilité Inclusion (CMI)

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, avez une carte mobilité inclusion invalidité. Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 679 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 397 € par demi-part supplémentaire) en 2023. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Résidence en Établissement d'Accueil de Personnes Âgées

Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (Ehpad par exemple). Vous êtes exonéré en cas de vente de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions. Votre revenu ne doit pas dépasser 29 756 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 952 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 473 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024. Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Résidence en Établissement d'Accueil d'Adultes Handicapés

Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple). Vous êtes exonéré en cas de cession de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions. Votre revenu ne doit pas dépasser 29 756 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 952 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 473 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024. Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Non-Résidents

La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français. Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale. Toutefois, vous êtes exonéré, sous conditions, si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale. Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

• La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
• Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :

• Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
• Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans.
• La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente. Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.

Si vous êtes non-résident, vous devez désigner un représentant fiscal dès lors que votre plus-value est soumise à impôt.

Abattements pour Durée de Détention

En revanche la plus-value imposable concerne tous les autres types de biens, en sachant que des abattements peuvent être appliqués en fonction de la durée de détention : plus celle-ci est longue, plus les abattements sont importants et plus le montant d'imposition sera diminué. En tout et pour tout, il faut ainsi prévoir 22 ans de détention du logement pour obtenir une exonération de 100 % de l'imposition sur la plus-value immobilière. Attention cependant, à ce stade, vous êtes encore redevable des prélèvements sociaux.

En règle générale, si vous avez acquis un logement qui ne fait pas office de résidence principale et que sa durée de détention est inférieure à six ans, la taxation sur la plus-value, le cas échéant, est totale, à savoir 19 % d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une taxation totale de 36,2 %.

Des abattements exceptionnels s'appliquent, sous conditions, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux.

Tableau des Taux d'Abattement

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5).Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) .Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :

• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)
• 1,6 % pour la 22e année
• 9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)

Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).

Déclaration et Paiement de l'Impôt

C’est le notaire qui se charge de l’acte et du paiement éventuel des taxes à l’administration fiscale. Il va alors établir pour votre compte une déclaration de plus-value n°2048-IMM ou 2048-TAB, et va vous avancer le montant de l'imposition inhérente lors de l'enregistrement de l'acte de vente auprès du service en charge de la publicité foncière, en la réglant totalement. Notez que dès lors que la vente porte sur des parts de société à prépondérance immobilière, le recours à un notaire n'est alors pas obligatoire.

Enfin, si la plus-value générée par la cession d'un logement est imposable, vous devez reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus 2042-C, à la case 3VZ pour qu'elle soit prise en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence : elle ne sera en revanche pas imposée une seconde fois. Cette règle ne s'applique pas si la plus-value est entièrement exonérée : elle ne sera pas à reporter sur la déclaration de revenus.

Une exception en revanche : la plus-value exonérée au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions.

Une plus-value exonérée n'est par contre, en principe, pas à reporter sur la déclaration de revenus.

Cas Particuliers

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros.

Non-Résidents et Sécurité Sociale

Vous êtes non résident. Dans ces cas, votre plus-value fera l'objet d'un prélèvement au taux de 19 %, quel que soit votre pays de résidence. Depuis l'imposition des revenus fonciers perçus en 2018 et des plus-values immobilières réalisées depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale, autre que français, au sein d'un pays de l'EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse, sont exonérées de contribution sociale généralisée (CSG) et de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). Dès lors, l'acte de cession doit mentionner le fondement de la dispense.

Le vendeur non-résident qui bénéficie de l'exonération d'imposition sur le fondement de l'article 244 bis A I du CGI ne peut pas solliciter l'application de l'exonération spécifique prévue à l'article 150 U II 2° du CGI.

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