Statut juridique de l’habitat groupé : lois ALUR et regain

L’habitat participatif repose sur une démarche citoyenne : il permet à des groupes de personnes de construire leur logement et de partager un mode de vie écologique et communautaire, à moindre coût. Il est encadré par la loi Alur.

Cadres juridiques classiques utilisés pour l’habitat groupé

Voici une liste de statuts juridiques employés pour des habitats groupés ou habitats participatifs. Cette première partie concerne les statuts non - coopératifs : copropriété, SCI (Société Civile Immobilière), SAS (Société par Action Simplifiée), etc.

Ces statuts peuvent être aménagés pour répondre plus ou moins à certains principes coopératifs, mais ils restent fondamentalement basés sur la notion de propriété individuelle. La majorité des projets d’Habitat Groupé s’appuie sur ce statut comme point de départ pour agir en tant que personne morale.

La copropriété

Quand un locataire accède à la propriété : naissance d’une copropriété. Statut classique pour gérer une opération immobilière. Le statut de la copropriété.

Pour mieux connaître leur état et mieux détecter les situations fragiles, les copropriétés sont référencées et immatriculées dans un registre depuis 2017. Un décret définit les modalités d’immatriculation et le contenu de la fiche synthétique, qui doit regrouper des données permettant d’identifier le syndicat, les caractéristiques financières de la copropriété et les procédures administratives ou judiciaires dont le syndicat fait l’objet.

La loi ALUR fixe également les modalités de rémunération du syndic et impose plus de transparence en donnant un modèle type de contrat de syndic, arrêté par décret. Celui-ci s’engage par ailleurs à donner accès aux copropriétaires et aux occupants aux informations de la copropriété.

Le plafonnement de l’état daté et des honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement d’une créance y est prévu. Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic, les fonds appartenant au syndic et ceux de chaque copropriété sont bien distincts et nécessite l’ouverture d’un compte séparé. La responsabilité civile devient obligatoire pour les copropriétaires et les syndicats.

Pour inciter les copropriétaires à entretenir et améliorer leurs bâtiments de façon régulière, un fonds travaux devient obligatoire. Il permet aux copropriétaires de provisionner en amont les sommes nécessaires au financement des travaux. Réaliser un diagnostic complet des copropriétés est également rendu obligatoire.

La SCI (Société Civile Immobilière)

SCI permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes. Composée min. de 2 associés (personnes physiques ou morales). Société qui n’a pas vocation à perdurer.

SCI permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes. Elle permet aussi acheter des terrains, agricoles ou non. Statut classique pour gérer une opération immobilière.

Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun. Un règlement est adopté par l’assemblée générale des associés avant toute entrée dans les lieux et prévoit notamment les modalités de répartition de ces charges entre les associés.

Le capital min. le repreneur. associé nouveau qui lui est proposé. librement. complique. une plus-value ou en moinsvalue. illimitée. remboursement du prêt souscrit. verser la somme nécessaire au rachat de ses parts sociales. suffisant (20%) demandé par la banque.

La SAS et autres formes sociales

Le capital est d’au moins 37.000€. Le syndicat...) peut être sociétaire d’une SAS. Ces statuts peuvent être aménagés pour répondre plus ou moins à certains principes coopératifs, mais ils restent fondamentalement basés sur la notion de propriété individuelle.

La majorité des projets d’Habitat Groupé s’appuie sur ce statut comme point de départ pour agir en tant que personne morale. La constitution de la propriété collective. un moment ou à un autre de leur activité. structuration de la propriété collective. fonctionnement. implique un coût annuel de 2000 à 4000€.

Le statut créé par la loi ALUR pour l’habitat participatif

C’est la loi Alur du 24 mars 2014 qui a créé un statut juridique pour l’habitat participatif. Avec la loi Alur, les personnes participantes à un projet d’habitat participatif sont ont la qualité d’associé et acquièrent donc au préalable des parts sociales de ces sociétés.

Ces sociétés d’habitat participatif peuvent désormais aussi prendre la forme d’une coopérative d’habitants ou d’une société d’attribution et d’autopromotion, nouvelles formes juridiques non obligatoires pour ce type de projets. Ces sociétés peuvent pour cela construire un immeuble.

Des mesures communes aux types de société ont été prévues par la loi Alur, et notamment : la possibilité d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social ; la limitation de la responsabilité des associés à leur apport dans le capital ; la possibilité de transformer une société existante en coopérative d’habitants ou en société d’attribution et d’autopromotion ; l’obligation pour les locataires non associés de signer une charte fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble, notamment les règles d’utilisation des lieux de vie collective qui sera annexée à leur contrat de bail ; l’obligation pour ces sociétés de justifier d’une garantie permettant d’assurer l’achèvement de l’immeuble construit.

Les sociétés coopératives d’habitants

Les sociétés coopératives d’habitants peuvent prendre la forme civile ou la forme commerciale et sont régies par les dispositions non contraires de la loi du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération. Elles ont pour objet de fournir à leurs associés la jouissance de logements et d’espaces partagés.

Pour cela elles peuvent construire ou acquérir un immeuble ; elles assurent ensuite la gestion et l’entretien de l’immeuble. Un dispositif anti-spéculatif est prévu (prix de cession des parts sociales limité à leur montant nominal majoré sur l’IRL) et les sorties de la société sont encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de la société.

Ces sociétés sont autorisées à proposer des services aux tiers, le volume de ces activités étant toutefois encadré. Les associés coopérateurs doivent s’acquitter d’une redevance, afin notamment de rembourser l’emprunt contracté par la société pour la construction de l’immeuble.

Un contrat coopératif est conclu entre la société coopérative d’habitants et chaque associé coopérateur avant l’entrée en jouissance de ce dernier. A noter que des parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail, peuvent être souscrites par les coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier ou lors de travaux de réhabilitation du bâti.

Les sociétés d’attribution et d’autopromotion

Les sociétés d’attribution et d’autopromotion peuvent prendre la forme civile ou la forme commerciale. Elles ont pour objet d’attribuer à leurs associés la jouissance ou la propriété de logements.

Contrairement aux coopératives d’habitants, ces sociétés peuvent donc donner lieu à des copropriétés lorsque les statuts prévoient une attribution en propriété, dès lors que l’un des associés se retire ou bien que la société est dissoute. Si les statuts prévoient une attribution en jouissance, la société aura vocation à perdurer dans le temps.

Autres dispositions de la loi ALUR influant sur l’habitat groupé

Le premier axe de la loi ALUR porte sur l’amélioration des rapports entre locataires et propriétaires. Contrats de bail, états des lieux, diagnostics techniques, pièces justificatives et honoraires des agents immobiliers font désormais l’objet d’un cadre précis et obligatoire.

Au moment de la fin du bail et de la sortie des lieux, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois. Les droits des occupants d’un logement sont renforcés dans le cas où le propriétaire déciderait de vendre juste après l’avoir acquis.

Pour garantir un niveau de prestation dans les logements loués en meublé, la liste des éléments minimum que doit comporter le mobilier est définie par décret. La définition de la location meublée de courte durée, notamment touristique, est, elle aussi, clarifiée.

La loi ALUR instaure également des services en ligne pour faciliter la demande de logement social. Chaque demande de logement social peut être déposée en ligne, sur un site web où le citoyen peut suivre sa demande et assurer son renouvellement.

La loi Alur promeut la couverture totale du territoire par des établissements publics foncier locaux ou d’État, en simplifiant notamment les règles d’adhésion des collectivités. Pour les établissements publics fonciers d’État, la loi affirme la priorité en matière de construction de logements et renforce le caractère stratégique du plan pluriannuel d’intervention.

Innovation et limites : l’habitat participatif face au droit existant

Un des axes trop peu relayé dans le volet « Innovation » de la loi Alur est l’habitat participatif. En matière de production d’habitat collectif, aujourd’hui, il existe 2 formes classiques la promotion immobilière et les HLM.

En se regroupant, une économie sur les terrains ou les immeubles peut être réalisée, de même lors de la construction ou de la rénovation, les devis avec les intervenants peuvent être mieux négocier. Dans la logique de l’habitat collectif, les responsabilités sont partagées et les syndics deviennent inutiles pour gérer l’habitat collectif.

La problématique actuelle est le manque d’outils juridiques pour encadrer ce genre de démarches. Les habitants qui ont le désir de se grouper au sein d’un même projet de logement collectif (logement et espaces partagés) formeront des sociétés d’habitat participatif. De nombreuses initiatives ont vu le jour depuis quelques années et le succès est grandissant.

Ressources pratiques et retours d’expérience

Vous trouverez ici un vivier de ressources à votre disposition pour vous inspirer dans le développement de votre projet d’habitat participatif. Pour commencer : Découvrir l’habitat participatif. Pour s’inspirer… des témoignages et des reportages.

Pour commencer : découvrir l'habitat participatif Il contient 3 parties pour aborder le projet sous un regard complémentaire : le livret citoyen, le livret groupe, le livret élu. L’habitat participatif en 3 min Des habitats qui donnent vie aux territoires.

Pour se préparer Editions Yves Michel, 2020. Guide à la lecture facile et agréable tiré de l’expérience d’une accompagnatrice de projet elle-même en habitat participatif. Editions Ecosociété, 2015. Un classique qui nous vient des Etat-Unis. Ce livre nous a inspiré pendant de nombreuses années.

Pour se préparer : 2 ouvrages généralistes Sur le sujet de la gouvernance partagée Sur le sujet des montages juridiques et financiers Sur le sujet du vieillissement en habitat participatif Sur le sujet des politiques publiques Ressources « expert » pour les projets en autopromotion.

Statut	Caractéristiques	Avantages
Société coopérative d’habitants	Anti-spéculation, contrat coopératif, parts sociales	Sécurise l’équilibre financier, favorise vie collective
Société d’attribution / autopromotion	Attribution en jouissance ou propriété, possible copropriété	Flexibilité entre jouissance et propriété
SCI / SAS / Copropriété	Statuts classiques, propriété individuelle	Souplesse juridique, point de départ courant

Retrouvez chaque saison l’actualité des habitats groupés, habitats participatifs, écolieux, écovillages dans la revue Passerelle Eco. Les Rencontres Nationales de l'Habitat Participatif proposent des ateliers et des retours d’expérience pour les porteurs de projet.

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