Subventions et Aides Financières pour les Propriétaires Bailleurs : Conditions et Dispositifs
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux accordés aux propriétaires bailleurs. Ces coups de pouce sont importants à connaître pour rentabiliser votre projet locatif. Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous louez ou que vous souhaitez mettre en location mais des travaux sont nécessaires ?
Pour tout projet de rénovation énergétique, d’adaptation et de lutte contre l’habitat indigne, vous pouvez bénéficier d’aides financières et d’avantages fiscaux. Le montant des aides dépend de la nature des travaux envisagés et certaines sont soumises à des contreparties sociales. Dans tous les cas, vous vous engagez à louer votre logement à titre de résidence principale pendant une durée de 6 ans.
En rénovant votre logement, vous vous engagez dans une démarche solidaire, durable et financièrement avantageuse. Si le logement à rénover est situé en secteur rural et vacant depuis plus de 2 ans, une prime supplémentaire peut vous être attribuée sous réserve d’éligibilité.
Améliorer la performance énergétique du logement
Investir dans une rénovation énergétique de votre logement permet d’améliorer sa classe sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ainsi, vous anticipez les nouvelles obligations de décence, et vous préservez la valeur immobilière en cas de revente. Une rénovation énergétique contribue en outre à améliorer le confort du locataire et à réduire ses factures énergétiques.
Vous louez le bien en votre nom propre
Pour une rénovation d’ampleur, vous pouvez bénéficier de MaPrimeRénov’ pour 3 logements loués maximum. Vous bénéficierez d’un accompagnement sur mesure tout au long de votre projet et d’une aide qui peut aller jusqu’à 90 % du montant de vos travaux, selon vos ressources. Votre projet doit permettre un saut d’au moins 2 étiquettes énergétiques après travaux.
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En plus de l’aide aux travaux, vous pouvez choisir de recourir ou non au dispositif Loc’Avantages au moment de la mise en location, afin de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Vous louez le bien via le statut de personne morale
Si vous louez votre bien via le statut de personne morale (SCI, SARL….) ou que vous souhaitez rénover plus de 3 logements en location, vous pouvez également bénéficier d’une aide à la rénovation énergétique. Votre projet doit permettre un gain énergétique d’au moins 35 % et d’atteindre la classe D du DPE, et vous vous engagez à louer votre logement à des ménages sous condition de ressources et à un loyer inférieur au marché.
Cet engagement vous permet également de bénéficier de la réduction d’impôt Loc’Avantages.
Adapter le logement à la perte d’autonomie
Si votre locataire est en situation de perte d’autonomie du fait de son âge ou d’un handicap, vous pouvez réaliser des travaux d’adaptation pour lui permettre de vivre dans votre logement en toute sérénité. Il peut s’agir de l’installation d’une douche de plain-pied, d’un monte-escalier, d’un éclairage à détection de mouvement, d’une rampe d’accès, de volets roulants motorisés…
L’Agence nationale de l’habitat finance 35% du montant des travaux réalisés.
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Agir contre l’habitat indigne
Le logement que vous louez doit être décent, c’est-à-dire qu’il ne doit présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité de votre locataire et être suffisamment confortable. Si ce n’est pas le cas, vous devez réaliser des travaux d’amélioration ou de transformation parfois conséquents : rénovation du réseau d’eau, d’électricité ou de gaz, renforcement de la structure, remplacement de la toiture, installation d’une salle de bain…
Pour vous aider dans ces travaux conséquents, vous pouvez bénéficier de Ma Prime Logement Décent. Cette aide est conditionnée à un engagement auprès de l’Anah à louer votre logement à des ménages sous condition de ressources et à un loyer inférieur au marché. Cet engagement vous permet également de bénéficier de la réduction d’impôt Loc’Avantages.
L’Anah finance jusqu’à 35 % du montant des travaux réalisés en métropole, et jusqu’à 50 % dans les départements et régions d’outre-mer (DROM).
Louer solidaire avec « Loc’Avantages »
Avec « Loc’Avantages », bénéficiez d’une réduction d’impôt qui profite à tous. Pour cela, vous vous engagez à louer votre logement à des ménages sous condition de ressources et à un loyer inférieur au marché.
Vos avantages fiscaux :
La réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier dépend du niveau de loyer pratiqué : plus le loyer est réduit par rapport au niveau du marché local, plus la réduction d’impôt est importante. L’objectif est d’accorder aux propriétaires bailleurs une rentabilité supérieure à celle qu’ils auraient sans Loc’Avantages.
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Vous pouvez connaître ces niveaux de loyer en utilisant notre simulateur dans les pages d’informations suivantes.
Quels sont vos engagements pour pouvoir en bénéficier ?
En tant que propriétaire bailleur, vous vous engagez à :
- Louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans
- Ne pas dépasser un montant maximum de loyer (3 niveaux possibles : loc1, loc2 ou loc3)
- Ne pas louer à un membre de sa famille
- Ne pas louer une passoire énergétique, soit tout logement classé en étiquette F et G
Si vous optez pour l’intermédiation locative, vous bénéficiez d’avantages supplémentaires.
Pour sécuriser et simplifier la relation avec vos locataires, vous pouvez bénéficier de l’intermédiation locative avec l’intervention d’une association ou d’une agence immobilière à vocation sociale. Cet intermédiaire assure le paiement des loyers et vous garantit de récupérer votre bien en bon état. Il s’agit d’un organisme agréé par l’Etat.
Avec l’intermédiation locative, votre réduction d’impôt est majorée et elle peut atteindre jusqu’à 65% des revenus locatifs.
Vous possédez un appartement ou une maison que vous aimeriez louer, mais il faudrait d'abord remettre en état le logement ? Il est possible de faire une demande d'aides auprès de l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat, pour vous aider à financer des travaux qui peuvent être lourds à supporter pour votre budget. Ces coups de pouce peuvent vous permettre de rénover la salle de bains, le réseau électrique, le réseau d'eau ou encore la toiture si celle-ci nécessite une réfection.
Lorsque les travaux à faire sont trop lourds à supporter pour votre budget, la location que vous pourriez louer, reste dans l'état et même parfois non habitable par manque de confort. Découvrez les aides que propose l'Anah pour vous aider à financer votre projet.
🪚Comment profiter des aides de l'Anah ? 💪
Les principales aides pour les propriétaires bailleurs
1. MaPrimeRénov' : parcours mono-geste et rénovation d'ampleur
Ouverte aux propriétaires bailleurs, MaPrimeRénov' permet de rénover jusqu'à 3 logements de plus de 15 ans, mis en location en tant que résidence principale. Ils peuvent obtenir jusqu'à 20 000 € d'aides par logement sur 5 ans. Cette aide permet de réduire le coût des travaux tout en améliorant la performance énergétique du bien, ce qui le rend plus attractif et limite les risques de vacance locative. Le montant exact de la prime dépend des revenus du propriétaire et de la nature des travaux.
Tout comme les propriétaires occupants, les travaux d'isolation et l'installation de systèmes de chauffage aux énergies renouvelables sont financés en tant que mono-geste. Pour le parcours rénovation d'ampleur, le financement peut aller jusqu'à 90 % du montant des travaux (bonus de sortie de passoire énergétique compris).
En contrepartie, les propriétaires bailleurs doivent s’engager formellement à louer leur bien en résidence principale pendant au moins six ans, et ce, dans l’année suivant la demande de paiement du solde de la prime. En cas d’arrêt de la location avant cette échéance, ils devront rembourser une partie de l’aide, à raison de 1/6 du montant perçu par année non louée. De plus, si une augmentation du loyer est envisagée après les travaux, le montant de l’aide reçue devra être déduit du coût des rénovations pris en compte pour cette revalorisation.
2. Les aides pour l'adaptation du logement
Les propriétaires bailleurs peuvent obtenir jusqu’à 21 000 € d’aide pour financer des travaux d’adaptation dans un logement loué ou destiné à la location. Cette subvention couvre 35 % du coût des travaux, dans la limite de 750 € par m² et 80 m² par logement. Pour en bénéficier, il est obligatoire de signer une convention avec l’Anah.
Une exception est possible si les travaux sont réalisés pour un locataire déjà en place souffrant d’une perte d’autonomie (GIR), d’un taux d’incapacité d’au moins 50 %, ou percevant la Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Les dépenses sont plafonnées à 5 000 € pour une personne seule et 10 000 € pour un couple, avec une majoration de 400 € par personne à charge et 200 € par enfant en garde alternée. Cette aide peut servir :
- au remplacement de la baignoire par une douche ;
- à l’installation d’un monte-escalier électrique ;
- à l'installation de volets roulants motorisés
- aux travaux d'installation des sanitaires.
3. Loc'Avantages : un avantage fiscal sur les revenus locatifs
Le dispositif fiscal Loc’Avantages, qui devait initialement prendre fin au 31 décembre 2024, est finalement prolongé jusqu'à fin 2027, suite à l'adoption de la loi de finances 2025. De ce fait, les propriétaires bailleurs ont la possibilité de soumettre de nouvelles demandes.
Créé en 2016, le dispositif Loc’Avantages (anciennement Louer Abordable) permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils louent leur bien à un loyer plafonné à des locataires aux revenus modestes. Plus le loyer est bas par rapport aux prix du marché, plus la réduction fiscale est avantageuse, pouvant atteindre jusqu’à 65 % des revenus locatifs.
Comme le stipule l'Anah, "plus le niveau de loyer choisi (3 niveaux possibles) est réduit, plus la réduction d'impôt est élevée et plus le plafond de ressources s'appliquant au locataire est bas". Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah et s’engager à louer son bien en résidence principale pendant 6 ans. Le logement doit aussi répondre à des critères de performance énergétique : il ne doit pas être classé F et G au DPE et donc ne pas être considéré comme une passoire thermique.
Loc’Avantages n'est pas cumulable, pour un même logement, avec d’autres dispositifs de soutien à l’investissement locatif, comme le dispositif Denormandie.
Un simulateur de l'Anah est disponible en ligne pour permettre aux propriétaires bailleurs intéressés d'en savoir plus sur les conditions à respecter.
4. Ma Prime Logement Décent : la réhabilitation en ligne de mire
Cette subvention s’adresse aux propriétaires bailleurs qui remplissent les mêmes conditions que le dispositif Loc’Avantages (conditions qui seront mises à jour prochainement). Contrairement à ce dernier, qui offre une réduction d’impôt, Ma Prime Logement Décent finance directement les travaux d’amélioration avec un taux de financement pouvant aller jusqu'à 35 % selon la nature des travaux :
- travaux de rénovation globale d'un logement indigne,
- travaux de rénovation globale pour la sécurité ou la salubrité,
- travaux de rénovation globale d'un logement moyennement dégradé.
Les conditions restent les mêmes : location non meublée à un locataire aux revenus modestes, loyer plafonné, engagement de six ans et convention avec l’Anah. Si les travaux concernent une rénovation énergétique, ils doivent permettre un gain d’au moins 35 %, être réalisés par une entreprise RGE et nécessitent un audit énergétique ainsi que l’accompagnement d’un Accompagnateur Rénov’.
Les autres aides pour les propriétaires bailleurs
En plus des aides de l'Anah, les propriétaires bailleurs peuvent se tourner vers d'autres programmes d'aides. Voici les principales aides en vigueur :
La prime CEE : une aide des fournisseurs d'énergie
Issue du dispositif CEE (Certificats d’Économie d’Énergie), la prime énergie est ouverte aux propriétaires bailleurs. Elle permet d'engager des travaux de rénovation dans une résidence construite depuis plus de 2 ans. Cumulable avec MaPrimeRénov', le montant de la prime dépend :
- du type de travaux réalisés (isolation, chauffage ou ventilation),
- l'emplacement géographique du logement,
- de votre revenu fiscal de référence.
Le dispositif Denormandie : dans des communes bien précises
Prolongé jusqu'à fin 2027, le dispositif Denormandie permet aux futurs propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils achètent et rénovent un logement ancien dans une ville moyenne participant au plan "Action cœur de ville", mais aussi dans une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ou dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est vu comme une priorité. Depuis le 11 avril 2024, le dispositif s’applique aussi aux investissements réalisés dans des copropriétés en difficulté, conformément à l’article 42 de la loi du 9 avril 2024.
Un simulateur est disponible en ligne pour permettre aux propriétaires bailleurs intéressés de vérifier si leur commune est éligible au dispositif.
En échange, ils s’engagent à louer le bien vide pour 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer plafonné. Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % ou inclure au moins deux types de travaux parmi cinq (isolation, chauffage, production d’eau chaude...). Après rénovation, le logement doit atteindre une étiquette DPE entre A et E. L’investissement est plafonné à 300 000 €, même en cas de dépenses supérieures.
L'avantage fiscal obtenu dépend de la durée de mise en location du bien :
| Durée de mise en location | Réduction d'impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix du bien |
| 9 ans | 18 % du prix du bien |
| 12 ans | 21 % du prix du bien |
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : un prêt spécial pour le reste à charge
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un emprunt bancaire qui permet de bénéficier d'un crédit allant jusqu’à 50 000 €, avec 0 % d'intérêt. Remboursable sur 20 ans, il permet de financer un projet de rénovation énergétique dans une résidence principale de plus de 2 ans. Vous pouvez le demander en complémentarité des autres aides pour améliorer le confort de vos locataires.
Pour financer le reste à charge de leurs travaux de rénovation, les propriétaires bailleurs peuvent aussi souscrire un prêt avance rénovation.
L'exonération de taxe foncière : un soutien local
Certaines collectivités locales offrent une exonération totale ou partielle de la taxe foncière, 50 % à 100 % pendant trois ans, aux propriétaires réalisant des travaux d’économies d’énergie. Cette mesure s’applique uniquement aux logements achevés avant le 1er janvier 1989, situés dans les communes ayant adopté cette exonération. Elle concerne aussi bien les résidences principales que secondaires.
Pour en bénéficier, le montant des travaux doit atteindre au moins 10 000 € sur une année ou 15 000 € sur trois ans. La demande doit être adressée au service des impôts avant le 1er janvier de la première année d’application, accompagnée des justificatifs des travaux et du montant engagé. Une aide fiscale intéressante pour alléger la fiscalité locale après des travaux de rénovation énergétique.
Le déficit foncier : déduire ses revenus fonciers de ses impôts
Si vos charges foncières sont supérieures à vos revenus, vous pouvez créer du déficit foncier. Il permet aux propriétaires bailleurs réalisant des travaux de rénovation de déduire leurs dépenses de leurs revenus globaux, réduisant ainsi leur impôt sur le revenu. Ce mécanisme s’applique uniquement aux locations non meublées soumises au régime réel d’imposition.
En temps normal, les charges déductibles sont plafonnées à 10 700 € par an, mais jusqu’au 31 décembre 2025, ce plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique améliorant la performance du logement (passage d’une étiquette E, F ou G à A, B, C ou D).
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