Le taux de la TVA immobilière en France : Comprendre son application et son calcul

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect qui s’applique à la majorité des biens et services en France, y compris dans le secteur immobilier. En France, contrairement à d’autres pays comme les Etats-Unis, les prix sont presque toujours donnés TTC (toutes taxes comprises). Il est donc essentiel de comprendre comment elle fonctionne, notamment dans le cadre d'un achat immobilier professionnel.

Principes de la TVA immobilière

L’article 257 du Code général des impôts (CGI) établit les opérations immobilières soumises à la TVA. Chaque vente d’immeuble n’est pas soumise à la TVA. La TVA immobilière est applicable aux opérations de vente de biens neufs et de biens en construction (VEFA), si le vendeur est un professionnel.

Lorsqu’on souhaite effectuer un achat immobilier professionnel, la question de la TVA se pose naturellement, car le montant de cette taxe influence directement le montant total de l’opération d’acquisition : même si elle est en principe payée par le vendeur, ce dernier la répercute de toute façon sur le prix final.

Taux de TVA applicables

En France, le taux normal de TVA est fixé à 20%. Dans le contexte de l’immobilier professionnel, le taux normal de TVA applicable est de 20%, mais il existe des taux plus avantageux, voire des cas d’exonération en fonction du type de bien, du régime fiscal du vendeur et de l'opération concernée (achat, location/bail commercial, etc.).

Au taux de 0,71% du prix de vente du bien immobilier pour les immeubles neufs.

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Différences entre les biens neufs et anciens

Il est crucial de distinguer les biens neufs des biens anciens, car le régime de TVA applicable diffère considérablement.

Biens neufs, VEFA et terrains à bâtir

Au sens fiscal du terme, un bien immobilier est considéré comme neuf si :

• il est achevé depuis moins de 5 ans ;
• c’est le résultat d’une construction OU de travaux qui permettent de le considérer comme neuf.

Dans le dernier cas, les travaux doivent être des travaux de fondation ou d’éléments structurels dont au moins 4 parmi la liste suivante : huisseries ; sols ; cloisons ou murs à l’intérieur ; réseau électrique ; plomberie ; chauffage. En somme, une rénovation conséquente du bien. À titre d’exemple, changer la décoration et refaire l’isolation d’un fonds de commerce, ne suffirait pas.

La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière. Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu'il a moins de 5 ans.

Il peut s'agir :

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• soit d'une construction nouvelle ;
• soit d'un immeuble ancien mais ayant fait l'objet de travaux de rénovation dont l'importance est telle qu'ils rendent le bien à l'état neuf.

Les travaux sont considérés fiscalement comme rendant le bien à l'état neuf, quand ils portent sur l'un des cas suivants au choix :

• la majorité des fondations ;
• la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
• la majorité de la consistance des façades (hors ravalement) ;
• au moins 2/3 de chacun des 6 éléments de second œuvre qui sont les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Notez que s’il s’agit d’une opération de vente de terrain à bâtir, la TVA immobilière est là aussi applicable, au même taux de 20%. Un terrain est considéré comme “à bâtir”, s’il est constructible au regard de la loi et des documents d’urbanisme officiels locaux (PLU, carte communale, etc.).

Pour l’application de la TVA, sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du plan local d’urbanisme ou document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-3 du Code de l’urbanisme.

On précisera par ailleurs que si le vendeur d’un bien neuf ou VEFA est assujetti à la TVA, il bénéficie d’un taux réduit sur les droits d'enregistrement (aussi appelés droits de mutation).

Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % (sauf exceptions) que l’acheteur soit un particulier ou non. Si le professionnel avait acquis le terrain à bâtir auprès d’un assujetti à la TVA, la TVA s’appliquera sur la totalité du prix de cession.

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Biens anciens

Les biens immobiliers anciens sont généralement exonérés de TVA, mais sont soumis aux droits d'enregistrement qui s'élèvent à 5,8% (5,09% dans certains départements) du prix de vente.

Cette exonération de TVA pour les biens anciens peut cependant être levée si le vendeur décide d'opter pour la TVA sur la vente, sous réserve que l'acquéreur soit également un assujetti à la TVA, comme une entreprise exerçant une activité économique soumise à la TVA.

Cependant, il arrive parfois que les travaux de rénovation soient d’une telle ampleur qu’ils remettent l’immeuble à l’état neuf. Alors le vente de l’immeuble entraîne pour le vendeur assujetti une collecte de la TVA immobilière.

L’option pour la taxation concerne les immeubles anciens et les terrains qui ne sont pas à bâtir.

Calcul de la TVA sur l'achat immobilier professionnel

Le taux normal est 20%, d’accord. Mais 20% de quelle somme ? Et bien, encore une fois, il existe plusieurs cas de figure, selon que le professionnel vendeur est assujetti à la TVA ou non et en fonction de la catégorie du bien :

• Immeuble ancien : en principe exonéré, si le vendeur a fait part dans l’acte de vente de son souhait d’utiliser son option pour payer la TVA, alors cette dernière est calculée :
  • soit sur la plus value réalisée à condition que le vendeur ait lui même précédemment acheté le bien à un professionnel assujetti à la TVA et que cette précédente acquisition n’ait elle-même pas ouvert de droit de déduction ;
  • soit sur le prix de vente total si les conditions précédentes ne sont pas réunies.
• Immeuble neuf : la TVA s’applique au prix total de vente, mais l’acheteur bénéficie alors d’un taux réduit sur les droits de mutation (0,715% au lieu de 5,09% ou 5,80%) ;
• Terrain à bâtir :
  • si le vendeur avait acheté le terrain à un professionnel non-assujetti, la TVA s’applique sur la plus value réalisée ;
  • si le vendeur avait acheté le terrain à un assujetti à la TVA, la TVA s’applique sur le prix total de la vente actuelle (avec taux réduit des droits de mutation pour l’acheteur actuel).

Si le prix de vente du logement hors taxes est de 125 000 euros, il suffit de multiplier cette somme par 20%. Vous obtenez 25 000. Si le prix de vente du logement toutes taxes comprises est de 300 000 euros, il suffit de diviser cette somme par 1,2. Vous obtenez 250 000. L’écart est de 50 000 euros : c’est le montant de votre TVA.

✅ Première étape : l’acquéreur paye le prix de la TVA immobilière lors de l’achat du bien immobilier. Le vendeur reverse 25 000 euros de TVA aux impôts, il a simplement collecté la TVA auprès de l’acheteur pour le compte des impôts. C’est, comme je vous le disais en début d’article, le principe de l’impôt indirect.

Méthodologie pour le calcul de la TVA

Calculer la TVA sur un achat immobilier professionnel implique un peu de méthode. Voici la marche à suivre :

1. Identifier le type de bien : neuf, VEFA, ancien, terrain à bâtir, etc.
2. Déterminer si le vendeur est assujetti à la TVA ou non ;
3. Vérifier la base imposable : prix total de vente ou plus-value de vente immobilière ;
4. Vérifier l’éligibilité à un taux de TVA réduit ;
5. Calculer le montant de la TVA : En multipliant la base imposable par le taux de TVA applicable.

Cas d’allègement de TVA immobilière

Les cas les plus fréquents de réduction de TVA ne concernent malheureusement pas l’immobilier professionnel. En effet, le cas d’école du taux à 5,5% est destiné aux acquéreurs souhaitant résider dans un logement social dans des quartiers bien spécifiques.

Vous pouvez acheter votre logement moins cher grâce à un taux de TVA réduit à 5,5 %. Un dispositif mis en place pour l’achat d'une résidence principale dans certaines zones définies. L’achat immobilier neuf est taxé au taux de TVA de 20 % dans la plupart des cas. Ciblant uniquement les seules zones dites ANRU, cette TVA réduite est étendue depuis 2015 à un rayon de 300 mètres autour de ces mêmes zones. Cette TVA réduite est par ailleurs cumulable avec d’autres aides de financement, comme le PTZ.

Toutefois il existe deux cas potentiels pour l’immobilier professionnel :

• la vente d’un “terrain à bâtir destiné à la construction de locaux faisant l'objet d'une opération taxable au taux réduit“, autrement dit, un terrain destiné à devenir des logements sociaux ; le taux de TVA est alors de 10% ;
• la vente d’un terrain à bâtir en Corse, là aussi 10%.

Conditions pour bénéficier du taux réduit de 5,5 %

La TVA au taux réduit de 5,5 % est accessible si :

• l’opération d’acquisition ou de construction concerne un logement à usage de résidence principale ;
• l’acheteur y réside pendant au minimum 10 ans (ou 15 ans pour les livraisons avant le 1er janvier 2014) ;
• les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés.

Le montant des plafonds de revenus est actualisé tous les ans, au 1er janvier. Proche de celui du PTZ, il dépend de la ville et du nombre de personnes qui constituent le foyer. Les revenus imposables pris en compte sont ceux de l’année N-2 après déduction forfaitaire, soit ceux de 2023 pour une signature en 2025. Dans les zones ANRU, le plafond est par exemple de 38 509€ pour une personne seule vivant à Paris ou dans une commune limitrophe et de 33 479€ dans les autres régions françaises.

Depuis le 1er janvier 2014, la TVA à taux réduit est appliquée pour les propriétaires résidant dans le bien acheté pendant au minimum 10 ans. Pour les livraisons avant le 1er janvier 2014, cette période minimale est de 15 ans.

Si vous revendez votre logement avant la fin de cette période, vous devrez vous acquitter d’un complément d’impôt. Son montant résulte de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention, à compter de la 1ère année (ou de la 5ème pour les livraisons avant le 1er janvier 2014). Aucun remboursement n’est dû lorsque la cession intervient après la fin de la période requise.

Récupération de la TVA par les professionnels

En général, la TVA n’est pas récupérable sur un achat puisque c’est de toute façon le vendeur qui s’en acquitte. À proprement parler, la TVA sur l’achat immobilier professionnel n’existe pas vraiment : c’est à la vente de locaux professionnels que la TVA est appliquée.

En mettant la terminologie de côté, il existe un cas où il est possible de récupérer le montant de la TVA, mais une fois n’est pas coutume, il ne concerne que les particuliers puisqu’il s’agit de l’achat d’un immeuble neuf, auprès d’un marchand de biens ou d’un promoteur et destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP), avec services para-hôteliers.

En tant qu’acheteur d’un bien immobilier professionnel, vous ne payez pas la TVA mais si le vendeur y est assujetti et qu’il s’agit d’un bien neuf, en VEFA ou un terrain à bâtir, alors la taxe se retrouvera dans le prix de vente. Si tel est le cas, le taux sera quasi systématiquement de 20% et il ne vous reste qu’à déterminer si c’est sur le prix total de vente ou sur la plus value réalisée par le vendeur.

Qui est soumis à la TVA immobilière ?

En principe, c’est le vendeur (ou le loueur) du bien immobilier, si c’est un professionnel assujetti à la TVA et que le bien est un immeuble neuf (moins de 5 ans), en futur achèvement ou un terrain constructible. Les transactions entre particuliers ne sont pas soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée.

Comment fonctionne la TVA pour l’immobilier professionnel ?

La TVA pour l'immobilier professionnel s'applique principalement aux biens neufs ou aux terrains à bâtir, au taux de 20%. Le vendeur assujetti facture la TVA sur le prix de vente.

Si vous achetez un bien neuf auprès d'un particulier, il vous sera demandé d'acquitter les frais communément appelés « frais de notaire », qui comprennent :

• Les honoraires du notaire (voir le site du service-public pour une estimation de ces honoraires) ;
• Les droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,81 % (dans la majorité des départements).

Comprendre la TVA immobilière est essentiel pour tout achat immobilier, qu'il s'agisse d'un bien neuf, ancien ou d'un terrain à bâtir. En connaissant les règles et les taux applicables, vous pourrez mieux anticiper les coûts et prendre des décisions éclairées.

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