TVA sur les loyers : comprendre les règles applicables en France

La TVA sur les loyers est fonction du type de location immobilière réalisée. Ainsi, le loyer peut être assujetti ou exonéré de TVA. Le bailleur doit toujours veiller à bien qualifier la location qu’il entend consentir. Une erreur dans la qualification peut engendrer des conséquences importantes en cas de contrôle fiscal.

Fiscalité immobilière et LMNP : tout comprendre en 9 minutes 😉

La TVA sur les loyers dans le cadre d’une location meublée

Ce type de location est en principe soumis à TVA. La location meublée est celle qui comporte les aménagements nécessaires sans lesquels l’exploitation commerciale de l’immeuble ne serait pas possible. La location meublée peut concerner un local (local professionnel permettant l’exercice de l’activité) ou un terrain (terrain de camping aménagé par exemple).

Par exception au principe, les locations meublées qui concernent des immeubles à usage d’habitation sont exonérées de TVA. Toutefois, ce principe d’exonération comporte des exceptions :

L'hébergement dans les hôtels de tourisme classés.
L'hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés.
La location à un gestionnaire lui-même soumis à la TVA.
La fourniture de prestations de para-hôtellerie.

Cette exception ne concerne pas certaines locations meublées à usage d’habitation qui restent soumises à la TVA.

Si vous proposez des services para-hôteliers lors de la location, vous serez normalement assujetti à la TVA. Il est toutefois possible de continuer à bénéficier de l’exonération de TVA si :

Vous ne proposez que des services accessoires tels que : la remise des clés à l’arrivée d’un nouveau locataire, le ménage du bien entre les différents locataires, ou encore le lavage du linge à la fin d’une location.
Ce sera par exemple le cas pour une location saisonnière de type AirBnb. En revanche, dès lors que vous proposez des prestations para-hôtelières, la donne change légèrement…

Les loyers perçus du fait de la location de logements meublés par des personnes physiques sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux, et imposables au titre de l’impôt sur le revenu, que la location soit exercée de manière habituelle ou à titre occasionnel. La TVA ne s’applique généralement pas.

En matière de fiscalité LMNP, chaque médaille a son revers. Le système de la TVA dans la location meublée n'échappe pas à la règle.

Les prestations para-hôtelières et la TVA

Une prestation para-hôtelière est un service fourni en complément de la location d'un logement meublé. Ce qui signifie que vous serez assujetti(e) à la TVA si vous proposez vous-même au moins 3 des 4 services suivants à vos locataires :

La fourniture du linge de maison.
Le nettoyage régulier des locaux loués.
La mise à disposition d'un service de réception.
Un service de petit-déjeuner.

Taux de TVA applicable aux prestations para-hôtelières

Vous proposez des services para-hôteliers à vos clients ? Vous devez alors appliquer la TVA sur le montant de vos loyers. Mais attention, les taux varieront en fonction du type de locaux loués et des services concernés.

Comment facturer la TVA dans le cadre de la location meublée ?

Plusieurs mentions sont obligatoires sur les factures :

Votre numéro d’identification de TVA.
Le taux de TVA applicable.
Le montant hors taxes (H.T) et Toutes Taxes Comprises (TTC).
Le numéro de facture.
Vos coordonnées et celles du locataire.
La durée de la location.
Les éventuels services fournis et leur prix unitaire.
La date de paiement.
Les frais éventuels en cas de retard dans le paiement des loyers.

Périodicité de la déclaration de TVA

Déclarer votre TVA est obligatoire dès lors que vous y êtes assujetti(e). La périodicité dépendra cependant de votre régime d’imposition :

Si vous dépendez du régime réel simplifié : la déclaration est annuelle.
Si vous dépendez du régime réel classique : vous devez déclarer et payer tous les mois.

Récupération de la TVA sur les investissements immobiliers

En tant qu’investisseur immobilier, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur vos dépenses, y compris sur le prix d’achat du bien immobilier. Pour cela il faut :

Acquérir un logement neuf et régler la TVA lors de l’achat.
Offrir au moins 3 des 4 services constitutifs de l’activité para-hôtelière lors de la location (petit-déjeuner, nettoyage, blanchisserie ou réception).
Disposer d'un numéro de TVA.
Conserver le bien pendant au moins 20 ans pour éviter de devoir rembourser la TVA au prorata temporis.
Effectuer une demande de remboursement auprès de l'administration fiscale.

Avantages et inconvénients de la TVA pour le propriétaire

La TVA est assez avantageuse pour vous en tant que bailleur puisqu'elle vous permet de :

Récupérer la TVA sur vos dépenses.
Augmenter votre rentabilité.

Toutefois, vous vous en doutez, il y a également quelques inconvénients :

La récupération de la TVA nécessite des démarches administratives fastidieuses.
Vous devez conserver votre bien sur une durée d’au moins 20 ans.
Vous devez remplir vos obligations déclaratives dans les temps.
Vous devez tenir une comptabilité précise et à jour.
Toutes vos factures doivent comporter les mentions obligatoires.

La TVA sur les loyers dans le cadre d’une location nue

La location nue est en principe exonérée de TVA. La location nue s’entend comme la location d’un immeuble qui ne comprend aucun équipement permettant d’exercer une activité ou d’habiter les lieux. Contrairement à la location meublée, la location nue possède en principe un caractère civil.

Lire aussi: Loyers Professionnels et TVA

Deux exceptions au principe viennent cependant soumettre ce type de location à la TVA :

Les loyers peuvent être soumis à la TVA, sur option, pour les locations nues à usage professionnel.
La TVA sur les loyers est due par le locataire dans l’hypothèse d’une location réputée commerciale.

Cette situation se rencontre dans trois hypothèses :

Lorsque le bailleur participe aux résultats de son locataire : telle est le cas dans l’hypothèse où le propriétaire participe aux profits et subit les risques de l’exploitation.
Lorsque la location permet au bailleur de poursuivre sous une autre forme l’exploitation de son fonds de commerce (par exemple, dans l’hypothèse de l’apport par le bailleur d’un fonds de commerce à une entité suivie de la location de l’immeuble).
Lorsque le bailleur entend accroître ses débouchés par la location (cas des ensembles commerciaux intégrés comme les galeries marchandes).

Dans le cadre de locaux nus, l’activité de location est normalement exonérée de TVA. Le bailleur peut avoir intérêt à opter pour cette option s’il a payé de la TVA lors de la construction ou de l’achat du bien : il pourra alors récupérer celle-ci. Par ailleurs, le locataire a lui aussi intérêt à ce que son propriétaire choisisse l’option pour la TVA car il pourra la récupérer (s’il est soumis au régime de la TVA).

Quelle est la fiscalité applicable à un bail commercial ?

Lorsque le local est loué nu et que le bailleur est une personne physique, le loyer commercial est imposé au titre des revenus fonciers, ce qui découle du caractère civil de la location immobilière. Lorsque le local est loué équipé, que le bailleur est une personne morale qui exerce une activité industrielle ou commerciale ou que le montant du loyer est indexé sur les résultats du preneur, les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comment facturer la TVA sur le loyer d'un bail commercial ?

Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

Quand y a-t-il de la TVA sur les loyers commerciaux ?

En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

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