TVA et Syndic de Copropriété : Tout Ce Que Vous Devez Savoir

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) sur les charges de copropriété est une notion qui peut paraître complexe. Découvrons ensemble cette question, qui est souvent un sujet de confusion.

Alors, comment se retrouver entre les différents taux de TVA applicable aux travaux en copropriété ? Est-il possible de récupérer cette TVA ? Et comment sont calculés les montants déductibles ?

En général, les copropriétaires ne peuvent pas déduire la TVA sur les dépenses engagées pour le compte des locataires, car ces remboursements sont exclus de leur base d’imposition. Il faut aussi mentionner que le taux de TVA applicable peut varier en fonction du type de travaux réalisés dans la copropriété.

Taux de TVA Applicables aux Travaux en Copropriété

Le taux de TVA applicable aux charges de copropriété dépend du type de travaux effectués. Le taux normal est de 20% mais il peut être réduit à 10% pour certains travaux jugés essentiels. Par exemple, la rénovation d’un immeuble collectif majoritairement résidentiel peut bénéficier de ce taux réduit.

Par ailleurs, le syndic n’a pas le droit de répercuter une charge de TVA qui ne prendrait pas en compte l’usage effectif du lot en cause. Enfin, il est à noter que le taux de TVA applicable peut varier en fonction de l’usage du bâtiment.

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Il existe trois différents taux de TVA applicables pour les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété ou les parties privatives de chaque copropriétaire.

Vous trouverez toutes les informations essentielles dans le tableau ci-dessous.

Important : les taux indiqués ci-avant sont ceux en vigueur en France métropolitaine depuis le 1er janvier 2014.

Il n’existe aujourd’hui plus que trois taux de TVA :

La TVA à 20% s’applique par défaut. C’est le taux normal de base qui s’applique si vous n’êtes pas dans un cas particulier.
Le taux réduit de TVA est de 10%.
Le taux réduit à 5,5 s’applique sur les travaux d’amélioration de la performance énergétique et travaux liés. Exemple : Vous réalisez des travaux d’isolation avec un isolant insuffisant. Demandez conseil à l’entreprise qui réalise vos travaux.

Lorsqu’un taux réduit à 10 % s’applique, il s’applique sur l’ensemble de la facture, pièces et main-d’œuvre. Il n’y a pas de distinguo à l’intérieur d’une même facture qui bénéficie de ce taux réduit.

Dans le cadre d'une copropriété possédant une part d'habitations et une part de commerces, la règle des 50 % d'habitation qui permet l'application de la TVA à 10 % se fait-elle sur la base des tantièmes bâtis, sols, ou sur la superficie des locaux ? Pour bénéficier du taux réduit, les travaux doivent porter sur des locaux à usage d'habitation (maisons individuelles, logements situés dans des immeubles collectifs, établissements affectés à titre principal ou accessoire à l'hébergement de personnes physiques, logements de fonction) qui sont achevés depuis plus de deux ans à la date du début d'exécution des travaux.

Le taux réduit s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien. Sont concernées non seulement les prestations de main-d'oeuvre directement liées à l'exécution de ces travaux ainsi que les matières premières et fournitures (pièces de faible valeur) nécessaires à la réalisation des travaux lorsqu'elles sont fournies et facturées par le prestataire, mais également la fourniture de certains équipements.

Cas Particuliers d'Application des Taux de TVA Réduits

a. Locaux affectés totalement à l'habitation. Dès lors que l'ensemble des pièces de la maison individuelle ou du logement situé dans l'immeuble collectif est à usage d'habitation, le taux réduit s'applique à la totalité des travaux portant sur ces locaux, qu'ils soient effectivement occupés ou bien vacants et qu'il s'agisse d'habitations principales ou secondaires.

b. Locaux affectés partiellement à l'habitation. Le taux réduit s'applique à l'ensemble des travaux portant sur des locaux principalement (au moins à 50 % de la superficie totale hors dépendances) affectés à l'habitation.

c. Locaux affectés exclusivement à un usage autre que l'habitation. Les travaux portant sur des locaux exclusivement affectés à une activité professionnelle, commerciale, industrielle, agricole ou administrative sont soumis au taux normal.

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Les travaux réalisés dans les parties communes des immeubles collectifs qui comprennent au moins 50 % de locaux à usage d'habitation relèvent en totalité du taux réduit (la proportion de 50 % est appréciée par rapport aux tantièmes généraux ou spéciaux de copropriété ou, si l'immeuble appartient à une seule personne, par rapport à l'état de répartition des charges récupérables). Pour les immeubles collectifs comprenant moins de 50 % de locaux à usage d'habitation, le taux réduit s'applique à proportion des locaux affectés à l'habitation ; la répartition entre les logements et les autres locaux est effectuée une fois par an au moment de l'assemblée générale des copropriétaires, à partir des éléments communiqués par ces derniers.

Seuls les travaux facturés directement au client peuvent être soumis au taux réduit. Ce taux s'applique quelle que soit la qualité du preneur (propriétaire, locataire, syndicat de copropriétaires, marchand de biens, compagnie d'assurance, agence immobilière...).

En cas de sous-traitance, les travaux facturés par le sous-traitant à l'entrepreneur principal relèvent du taux normal. En cas de paiement effectué directement par le maître d'ouvrage (client) au sous-traitant, les sommes ainsi versées incluent une TVA au taux normal, mais elles ne peuvent excéder le montant du marché principal passé entre le client et l'entrepreneur principal ; ce dernier doit adresser au client une facture définitive soumise au taux réduit.

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Charges Locatives et TVA

Abordons maintenant les charges locatives et leur lien avec la TVA. Les charges locatives ou charges récupérables sont des dépenses initialement payées par le propriétaire et ensuite dues par le locataire. Côté TVA, les frais accessoires à une location soumise à cette taxe doivent être inclus dans la base d’imposition du propriétaire.

Récupération de la TVA : Est-ce Possible ?

La question de la récupération de la TVA par un copropriétaire est complexe. En théorie, elle ne semble pas possible. En effet, les dépenses engagées pour le compte des locataires, notamment les charges de copropriété, ne permettent pas la déduction de la TVA. Cependant, dans des cas particuliers, la récupération de la TVA peut être envisagée. Une autre exception concerne les syndicats de copropriétaires qui gèrent des immeubles ou des résidences avec services.

Le montant de la TVA déductible est déterminé par plusieurs facteurs. Il est nécessaire de distinguer entre les différents types de travaux. Par exemple, pour des travaux d’entretien courant, la TVA est généralement à 20%. Les copropriétaires qui sont également bailleurs ont la possibilité de déduire certaines charges de copropriété de leurs revenus fonciers.

Pour calculer la TVA déductible, vous pouvez utiliser le compte de TVA à régulariser (4458) sans la déclarer à l’avance.

L’Appel de Fonds du Syndic et la TVA

L’appel de fonds du syndic est intimement lié à la TVA dans le cadre des charges de copropriété. En effet, le syndic, en charge de la gestion de la copropriété, émet des appels de fonds pour couvrir les dépenses relatives à l’entretien et la gestion de l’immeuble. Là où le lien se fait avec la TVA, c’est que cette dernière est souvent intégrée dans les charges récupérables que le syndic demande aux copropriétaires de régler.

Le coût des travaux est entièrement assumé par le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires de la copropriété. Cependant, en fonction de la nature des travaux entrepris, il est possible de profiter d’un taux de TVA réduit pour ainsi limiter les coûts et les charges de copropriété.

Que Faire en Cas d'Erreur sur la TVA Appliquée ?

Lorsque vous demandez à un professionnel un devis chiffré pour vos travaux, ce dernier applique automatiquement le taux de TVA adéquat. Cependant, il peut arriver que le professionnel fasse une erreur et vous applique une TVA plus élevée, comme le taux de 20% par défaut.

Dans ce cas, vous devez absolument demander une réédition du devis. En effet, après signature du devis, il n’est plus possible de modifier la TVA appliquée sur la facture finale, d’autant plus si un acompte a été versé au professionnel. Ainsi, si les copropriétaires paient une TVA à 20% au lieu d’un taux réduit, il ne sera plus possible pour eux de récupérer la différence.

Lorsqu’une copropriété effectue des travaux, elle peut bénéficier d’un taux de TVA réduit allant de 10% à 5,5%. Pour en bénéficier, le représentant du syndicat des copropriétaires, c’est à dire le Syndic bénévole ou professionnel, doit fournir au prestataire des travaux une attestation de TVA en temps et en heure.

L’attestation de TVA repose sur un modèle générique, disponible en ligne sur le site de la Direction Général des Finances Publiques. Elle se compose de 4 parties qui, une fois renseignées, sont à remettre au prestataire avant l'émission de sa facture. Lorsque le syndic valide un devis (via une décision d’assemblée générale par exemple), un bon de commande est créé par la plateforme. Lorsque la réduction de TVA est applicable, 3 questions sont posées au syndic afin de générer correctement cette attestation.

Ainsi, les taux réduits de TVA sont exclus pour les travaux qui, sur une période de deux ans, constituent plus qu’une simple amélioration et concourent, par leur nature ou leur ampleur, à rendre fiscalement l'immeuble à l'état neuf.

Ces attestations doivent être produites à chaque intervention d'un prestataire de travaux. Il est toutefois admis, afin d'alléger la charge administrative pesant sur les clients et les professionnels, que l'attestation n° 1301-SD ne soit pas établie lorsque le montant des travaux pour réparation et entretien, toutes taxes comprises, est inférieur à 300 euros.

Rappel important : Les informations contenues dans cette section sont de nature générale.

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