TVA et honoraires de syndic pour les travaux en copropriété : Guide complet
La TVA sur les charges de copropriété est une notion qui peut paraître complexe. Découvrons ensemble la complexe question de la TVA sur les charges de copropriété. Cette taxe, calculée automatiquement lors de l’enregistrement des factures, est souvent un sujet de confusion.
Alors, comment se retrouver entre les différents taux de TVA applicables aux travaux en copropriété ? Est-il possible de récupérer cette TVA ? Et comment sont calculés les montants déductibles ? On fait le point dans cet article.
Définition : la TVA sur les travaux en copropriété
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect payé par les consommateurs et récolté par les entreprises. La TVA s’applique sur de nombreux produits, services et prestations comme les denrées alimentaires, les abonnements en ligne ou encore les travaux en copropriété.
Lorsque la copropriété souhaite réaliser des travaux dans les parties communes, le syndic de copropriété ou le conseil syndical demande l’édition d’un devis auprès de plusieurs sociétés. Sur ce devis figure :
- Le prix hors taxes (HT) : c’est le coût de la prestation sans la TVA. Pour information, le prix HT correspond à la somme que l’entrepreneur gagne pour la réalisation des travaux ;
- Le prix toutes taxes comprises (TTC) : c’est le coût de la prestation avec la TVA, c’est-à-dire le coût réel de la prestation pour les copropriétaires.
Les copropriétaires régleront les travaux via un appel de fonds exceptionnel. Selon le code général des impôts, les copropriétaires sont obligatoirement redevables de la TVA sur les travaux réalisés dans la copropriété. Cependant, le taux appliqué varie en fonction de la nature des travaux.
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La TVA s’applique sur les travaux effectués dans les parties communes de la copropriété, mais aussi dans les parties privatives. Ainsi, si vous réalisez des travaux dans votre logement, vous profitez aussi des taux de TVA présentés ci-dessous.
Les différents taux de TVA applicables pour les travaux
Il existe trois différents taux de TVA applicables pour les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété ou les parties privatives de chaque copropriétaire.
Depuis le 1er janvier 2014 tout cela est terminé, les délais sont tous passés, les taux de TVA sont à nouveau relativement simples. Il n’existe aujourd’hui plus que trois taux de TVA :
- La TVA à 20% s’applique par défaut. C’est le taux normal de base qui s’applique si vous n’êtes pas dans un cas particulier.
- Le taux réduit de TVA est de 10%. Le taux réduit de 10% s’applique en copropriété à tous les travaux dits “essentiels”. Mais c’est une définition assez large de l’essentiel. Par contre attention, l’installation d’une piscine ou sa réparation passe à 20% (c’est considéré comme non essentiel)
- Le taux réduit à 5,5 s’applique sur les travaux d’amélioration de la performance énergétique et travaux liés. Exemple : Vous réalisez des travaux d’isolation avec un isolant insuffisant. Demandez conseil à l’entreprise qui réalise vos travaux.
Vous trouverez toutes les informations essentielles dans le tableau ci-dessous :
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| Taux de TVA | Nature des travaux | Conditions | Exemples |
|---|---|---|---|
| TVA à 20% |
| Aucune, il s’agit du taux appliqué par défaut |
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| TVA à 10% |
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| TVA à 5,5% |
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Bon à savoir : Lorsqu’un taux réduit à 10 % s’applique, il s’applique sur l’ensemble de la facture, pièces et main-d’œuvre. Il n’y a pas de distinguo à l’intérieur d’une même facture qui bénéficie de ce taux réduit.
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Que faire en cas d’erreur sur la TVA appliquée ?
Lorsque vous demandez à un professionnel un devis chiffré pour vos travaux, ce dernier applique automatiquement le taux de TVA adéquat. Cependant, il peut arriver que le professionnel fasse une erreur et vous applique une TVA plus élevée, comme le taux de 20% par défaut.
Dans ce cas, vous devez absolument demander une réédition du devis. En effet, après signature du devis, il n’est plus possible de modifier la TVA appliquée sur la facture finale, d’autant plus si un acompte a été versé au professionnel. Ainsi, si les copropriétaires paient une TVA à 20% au lieu d’un taux réduit, il ne sera plus possible pour eux de récupérer la différence.
Honoraires du syndic pour les travaux
La question de la rémunération du syndic ne cesse de donner lieu à des crispations entre copropriétaires et professionnels et cela est particulièrement vrai en matière de travaux. Le législateur est intervenu afin de clarifier la situation, mais les réformes successives ont rajouté, involontairement, de la confusion.
Travaux concernés par les honoraires spécifiques
Peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic les travaux non-compris dans le budget prévisionnel et votés par l’assemblée générale en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 18-1, A III, loi du 10 juillet 1965). Ces honoraires concernent (art. 44, décret du 17 mars 1967 et art.
Constituent des travaux de maintenance ne permettant pas au syndic de réclamer des honoraires, les travaux d’entretien courant exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
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Par ailleurs, sont assimilés à des travaux de maintenance le remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent. Il en va de même pour les vérifications périodiques obligatoires portant sur des éléments d’équipement communs (art.
Vote de la rémunération du syndic
La rémunération du syndic est votée lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. Par principe, chaque résolution ne peut avoir qu’un seul objet (voir par exemple Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-16.904). Cependant, on constate un infléchissement de la position des magistrats sur ce point.
Une résolution portant à la fois sur la désignation d’une entreprise, d’un architecte, la souscription de la dommage-ouvrage et les honoraires du syndic a ainsi été validée, la Cour de cassation estimant que ces éléments avaient le même objet que les travaux ou leur étaient nécessairement liés, justifiant ainsi un vote unique (Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-22.681). Reste la possibilité pour l’assemblée générale de refuser le versement d’honoraires.
Mention des honoraires dans le contrat de syndic
À la suite de la loi ALUR de 2014, toute mention des honoraires pour travaux, même à titre indicatif, est prohibée dans le contrat de syndic (art. 18-1 A ancien). Le législateur voulait ainsi faciliter la négociation des honoraires en assemblée générale.
En 2019, l’ordonnance de réforme de la copropriété supprime l’interdiction pour le syndic de mentionner dans le contrat ses honoraires pour travaux. L’objectif, comme en atteste le rapport fait au Président de la République, est de rétablir cette faculté, le barème alors mentionné, même à titre indicatif, «étant susceptible de servir de base ultérieure de négociation».
Or, le contrat de syndic type n’a pas été adapté de sorte qu’il est impossible d’y mentionner le montant des honoraires, sauf à modifier le contrat, ce qui est prohibé.
Calcul de la rémunération
La rémunération fixée dans le projet de résolution doit être exprimée hors taxes et toutes taxes comprises en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux. Le montant des honoraires décroit donc avec le coût des travaux.
Or, comment démontrer cette dégressivité ? La plupart des syndics se contentent de faire référence à un taux unique de sorte que les copropriétaires ne peuvent savoir si la rémunération est effectivement dégressive.
Négociation et transparence
La gestion d’une copropriété comporte des tâches courantes, répétitives et dont le prix peut être forfaitisé. L’assemblée générale représente un deuxième axe essentiel, qui revient chaque année à la même date. Ses composantes sont également connues et chiffrables.
Le syndic veut une juste rémunération pour mettre en place une gestion efficace, et le syndicat a besoin d’un budget sans surprise ; ce qui implique que la rémunération fixée au contrat ne subisse pas de variations intempestives. Pour concilier ces deux impératifs également justifiés, le contrat se doit d’être discuté point par point. La rémunération demandée sera plus facilement acceptée si le syndic peut, en face de chaque tâche, justifier des dépenses réelles.
Depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986, les prix sont librement fixés par les professionnels. Il n’en demeure pas moins que ceux-ci sont tenus de respecter certaines règles quant à la publicité de leurs prix et à l’information de leurs clients.
Un arrêté ministériel du 2 décembre 1986 impose aux syndics de fournir un décompte détaillé des honoraires faisant ressortir le montant total ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires pour gestion courante et assiette des honoraires à percevoir pour prestations particulières.
Vote et critères de fixation des honoraires
C’est l’assemblée générale qui se prononce sur la rémunération du syndic, même si la négociation a été préalablement menée par le conseil syndical. Elle vote à la majorité de l’article 25. Les honoraires des syndics sont soumis à la TVA.
Certains syndics vont préalablement vous poser des questions sur l’immeuble : nombre de lots, âge, impayés, travaux… afin de vous faire une proposition d’honoraires qui tienne compte de l’évaluation du coût de gestion. Au sein d’un même cabinet, les tarifs proposés ne sont pas identiques.
Pour deux raisons : la première, c’est la force de négociation du syndicat ; la seconde, ce sont les critères retenus par le syndic pour fixer ses honoraires. Une copropriété sans problème avec un bon conseil syndical et une participation active des copropriétaires sera plus facile à gérer.
Honoraires pour travaux importants
Pour des travaux importants, le syndic a un travail de gestion comptable pour les appels de fonds, une responsabilité de maître de l’ouvrage pour la commande des travaux, le suivi du chantier et la réception des travaux, et plusieurs rendez-vous sont nécessaires sur le chantier. Pour un ravalement, un rendez-vous hebdomadaire est courant.
Mais le syndic peut déléguer cette fonction en proposant à l’assemblée de missionner un architecte. Dans ce cas, les honoraires réclamés devraient être moindres, sinon le syndicat paierait deux fois le même service.
À l’inverse, l’absence de recours à un architecte est un facteur qui peut augmenter les honoraires puisque le syndic aura la charge et la responsabilité du suivi technique.
Transparence et négociation des pourcentages
Attention à la pratique des pourcentages sur les travaux TTC. C’est une question de transparence. Les honoraires du syndic sont soumis à la TVA, il est donc inutile d’alourdir l’addition.
La copropriété peut négocier un tarif dégressif selon le montant des travaux : par exemple, 2 % jusqu’à 15 000 € et 1 % au-delà. Elle peut aussi refuser la rémunération au pourcentage en faisant valoir que le travail du syndic n’est pas en rapport avec le montant des travaux.