Guide complet : investir dans l'immobilier quand on est travailleur indépendant

Acheter une maison ou un appartement est le rêve d’une grande majorité de Français. Pour ceux-ci, l’obtention d’un prêt immobilier est souvent une condition sine qua non en vue d’accéder à la propriété.

Le « hic » ? Tous les aspirants emprunteurs ne sont pas égaux aux yeux des établissements de crédit, et certains peinent à faire financer leur projet immobilier. Considérés comme des profils à risque, les indépendants et les chefs d’entreprise sont particulièrement mal lotis. Alors, trouver un prêt à l’habitat quand on est freelance : mission impossible ? Pas si sûr !

Pourquoi les banques sont réticentes envers les indépendants

La raison du (relatif) désamour des institutions de crédit à l’égard des indépendants ? Ceux-ci sont considérés comme des profils atypiques, voire des profils à risque. Et pour cause, contrairement au sacro-saint CDI, le freelancing est perçu comme un « statut » précaire caractérisé par des revenus irréguliers.

Même lorsqu’il génère un chiffre d’affaires généreux, il n’inspire donc pas nécessairement confiance aux banquiers qui cherchent avant tout des emprunteurs capables de rembourser des mensualités pendant 20 à 25 ans sans faillir. Outre la crainte du défaut de paiement, les établissements bancaires sont souvent désarçonnés face à des professionnels aux modes de rémunération variés dont ils peinent à évaluer la situation financière, et donc la capacité d’emprunt.

C’est un fait : le statut d’indépendant n’est pas favori auprès des établissements bancaires lorsqu’il est question de décrocher un prêt immobilier. Ainsi, alors que, selon l’INSEE, les travailleurs non salariés (TNS) représentent 11 à 12 % des actifs, ils ne comptent que pour 6 % des emprunteurs, contre 87 % pour les salariés en CDI.

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Comment les banques calculent la capacité d’emprunt d’un indépendant

Les banques ne se basent pas sur le chiffre d’affaires brut d’un indépendant pour calculer sa capacité d’emprunt. Elles cherchent à déterminer le revenu réellement disponible, c’est-à-dire ce qu’il reste une fois les charges professionnelles et les cotisations sociales payées.

Détermination du revenu mensuel moyen : les banques font généralement une estimation de votre revenu mensuel moyen à partir de votre chiffre d'affaires des trois dernières années pour un auto-entrepreneur.
Déduction des charges professionnelles : les banques s'appuient sur vos documents pour ensuite déduire vos charges réelles (assurances, logiciels, matériel, abonnement internet, déplacements, etc.).
Appliquer le ratio bancaire des 35 % : votre taux d'endettement doit être inférieur à 35 %. Pour déterminer votre capacité mensuelle, la banque va donc appliquer le taux de 35 % à vos revenus nets en prenant en compte vos crédits en cours.
Analyser le reste à vivre : en plus de votre taux d'endettement, la banque va s'intéresser à votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il vous reste après le paiement de la mensualité du crédit et de vos charges fixes.

Le montant de vos revenus en tant qu’auto-entrepreneur ou de chef d'entreprise va entrer en ligne de compte, afin de calculer votre taux d’endettement maximal qui ne devra pas excéder 35% depuis la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de janvier 2022.

Peut-on acheter une maison sans CDI ?

Peut-on décrocher un crédit immobilier sans CDI ? Oui, faire un emprunt et devenir propriétaire quand on est freelance est possible. Cependant, l’obtention d’un crédit immobilier peut être un chemin semé d'embûches, car les banques considèrent les chefs d’entreprises comme des profils à risque.

Un auto-entrepreneur peut tout à fait obtenir un prêt immobilier, mais les conditions sont souvent plus strictes que pour un salarié en CDI. En tant qu'auto-entrepreneur, vous devez rassurer les banques en démontrant la stabilité de votre activité et votre capacité à rembourser l'emprunt.

Ancienneté, apport et gestion : les trois leviers essentiels

Si vous souhaitez obtenir un financement auprès d’une banque, vous devez avoir des rémunérations stables d’une année sur l’autre. Concrètement, la plupart des banques exigent au moins 3 ans d’activité. Vous l’aurez compris : il est très difficile d’obtenir un financement après quelques mois d’activité en société.

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Comme le rappelle la Banque de France, pour étudier un dossier de demande de financement la majorité des établissements bancaires requièrent un apport personnel d’au moins 10 à 15 % du prix du bien immobilier ciblé. Ce montant peut même atteindre 30 % dans certaines banques.

Pour acheter une maison sans CDI, il est indispensable de rassurer son banquier quant à sa capacité à rembourser l’emprunt immobilier contracté. Avoir une bonne gestion de ses finances professionnelles et personnelles est indispensable. Concrètement, il s’agit pour l’indépendant de gérer son compte bancaire personnel et son compte professionnel d’une main de maître.

Comment bien préparer son dossier : pièces et présentation

La constitution d'un dossier exhaustif et anticipé est votre meilleur atout. Les pièces justificatives requises peuvent varier d’une banque à l’autre. Ne vous contentez pas de fournir vos bilans ou vos déclarations de chiffre d’affaires. Que faites-vous ? Quel est le but de votre entreprise ? Qu’est-ce que vous proposez ? Quels sont vos objectifs à court et moyen terme ?

Les documents indispensables : statuts juridiques de votre entreprise, 3 derniers bilans comptables certifiés ou avis d'imposition pour les micro-entrepreneurs, relevés de comptes professionnels, contrats signés avec vos principaux clients, relevés de comptes personnels, justificatifs d'épargne et de l'origine de l'apport, compromis de vente et diagnostics techniques du bien.

Si vous êtes un micro-entrepreneur (ex auto-entrepreneur), vous n’avez pas d’états financiers. Avez-vous réuni toutes les pièces justificatives requises pour votre demande de prêt bancaire? Les banques demanderont souvent des avis d'imposition et les relevés de chiffre d'affaires sur plusieurs années.

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6 stratégies concrètes pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt

Opter pour le portage salarial en CDI : lorsqu’il devient salarié porté, un freelance jouit des mêmes prérogatives qu’un employé classique, dont des bulletins de salaire mensuels présentant des montants lissés et réguliers. Le portage salarial peut donc faciliter grandement l’accès au prêt immobilier et à la propriété pour les indépendants.
Faire sa demande au bon moment : attendre d’avoir une ancienneté suffisante et des revenus réguliers améliore considérablement vos chances. Les créateurs d’entreprise doivent fournir trois voire cinq ans de bilan comptable.
Gérer comptes personnels et professionnels : séparer dépenses personnelles et professionnelles, éviter découverts et crédits à la consommation, et épargner régulièrement l’équivalent des mensualités souhaitées.
Se constituer un apport personnel : épargner progressivement, recourir à une donation parentale exonérée dans certaines limites, ou à des solutions de co-investissement pour compléter l’apport.
Multiplier les établissements sollicités : solliciter la banque de domiciliation en priorité, puis des organismes ayant l’habitude des entrepreneurs ; mettre les banques en concurrence pour obtenir de meilleures conditions.
Faire appel à un courtier en prêt immobilier : un courtier connaît les critères appliqués par les banques, sait comment valoriser un profil emprunteur et peut obtenir le meilleur taux pour ses clients.

Garanties et domiciliation bancaire : jouer ses atouts

En tant qu’entrepreneur, il est possible de faire jouer un levier en vue d’obtenir un prêt immobilier : proposer à la banque de domicilier ses revenus, et notamment son compte bancaire professionnel, auprès d’elle si elle octroie le crédit demandé. En offrant à sa banque de transférer ses comptes auprès d’elle, l’indépendant devient bien plus intéressant à ses yeux et peut même négocier des conditions d’emprunt plus avantageuses.

Les freelances peuvent également proposer des garanties supplémentaires : hypothèque sur un bien, gage ou nantissement de placements financiers. Ces garanties réelles permettent à la banque de se rembourser en cas de défaillance.

Les solutions alternatives au prêt classique

Face aux refus potentiels, plusieurs alternatives existent : le prêt in fine, le crédit-bail immobilier, le prêt immobilier entre particuliers, ou encore l’achat via une société (SAS, SASU) pour séparer patrimoine personnel et professionnel et bénéficier d’avantages fiscaux. Une SAS peut acheter un bien immobilier, que ce soit pour un usage professionnel ou pour de l'investissement.

Investir pour devenir indépendant financièrement : stratégies et risques

L’investissement locatif est une option intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier et générer des revenus passifs. En réalisant un investissement locatif, vous minimiserez votre effort financier car les revenus générés par les loyers permettent de financer votre projet. L’investissement locatif offre aussi des avantages fiscaux, comme la loi Pinel pour le neuf ou le régime LMNP pour la location meublée.

Toutefois, se constituer un patrimoine immobilier quand on est freelance comporte des risques : vacance locative, coûts d’entretien et de rénovation, variations du marché, difficultés à trouver des locataires solvables, ou risques liés à l’emprunt. Il est important d’analyser les risques et de se faire accompagner par des professionnels (agent immobilier, notaire, expert-comptable, gestionnaire de patrimoine).

Expatriés freelances : critères spécifiques et options

Vous êtes graphiste à Londres, consultant IT à Singapour ou développeur freelance au Canada ? Obtenir un prêt immobilier en tant qu'expatrié freelance est possible, à condition de comprendre les attentes bancaires et d'adopter la bonne stratégie. Votre situation cumule deux facteurs de risque : le statut TNS et la résidence fiscale hors de France. Réunis, ils créent une perception de vulnérabilité financière que les banques cherchent à compenser par des garanties renforcées.

Pour les non-résidents, les banques exigent souvent 3 années complètes d'exercice, un apport plus élevé (parfois 30-40 %), des bilans financiers de qualité, et un pays de résidence jugé stable. Certaines banques sont plus ouvertes aux expatriés : Crédit Agricole, BNP Paribas (agences spécialisées), Caisse d'Épargne, BRED Banque Populaire, ou Banque Transatlantique. Faire appel à un courtier spécialisé expatriés est souvent déterminant.

Assurance emprunteur : un poste à ne pas négliger

L'assurance emprunteur représente souvent 10 à 15% du coût total du crédit et peut être plus chère pour les profils atypiques. Vérifiez la couverture de votre statut TNS, la prise en charge en cas d'incapacité, et la couverture géographique. La délégation d'assurance est votre meilleure arme : depuis la loi Lemoine, vous pouvez choisir librement votre assureur sans passer par celui de la banque.

Checklist stratégique rapide

Attendre 3 ans d'ancienneté avant de solliciter un crédit si possible.
Constituer un apport d’au moins 10 % (idéalement 10-20 %).
Présenter des bilans positifs et progressifs.
Contacter 3-4 banques ou passer par un courtier.
Envisager le co-emprunt si un conjoint est en CDI.
Garder 3 à 6 mois de charges fixes en épargne de précaution après l’achat.

Foire aux questions (FAQ)

Puis-je emprunter si mon activité freelance a moins de 3 ans ?

C'est possible mais très difficile. Certains courtiers spécialisés peuvent débloquer des situations avec 2 ans d'ancienneté si vos bilans sont exceptionnels, si vous avez un co-emprunteur en CDI, et si votre apport dépasse 30%. En dessous de 2 ans, les refus sont quasi-systématiques.

Les banques en ligne prêtent-elles aux expatriés ?

Non, les banques 100% en ligne ne financent que les résidents fiscaux français. Vous devez vous tourner vers les banques traditionnelles avec agences physiques ou vers des établissements spécialisés expatriés.

Puis-je emprunter sans apport ?

Un prêt sans apport est envisageable, mais il est très apprécié par les banques d'apporter une preuve d'épargne. En tant qu'entrepreneur, constituer un apport d’au moins 10% augmente nettement vos chances.

Le prêt immobilier est-il possible en portage salarial ?

Se faire accompagner : quand et pourquoi

Préparer un dossier, identifier et contacter des établissements bancaires et négocier les conditions est complexe. Faire appel à un courtier en prêt immobilier permet de gagner du temps, d’accéder à des banques spécialisées et d’obtenir souvent de meilleures conditions. En 2022, selon Vous Financer, 39 % des Français détenant un crédit immobilier ont eu recours à ce type de prestataire.

Enfin, n’oubliez pas : gérer rigoureusement vos comptes, constituer un apport, anticiper un reste à vivre confortable et préparer un dossier complet sont les clés pour transformer votre projet immobilier en réalité, même sans CDI.

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