TVA et Immobilier en Algérie : Taux, Régimes et Fiscalité

Le régime de TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) s’applique différemment en fonction des opérations immobilières réalisées en Algérie. Il est donc essentiel de comprendre comment cette taxe affecte les transactions immobilières dans ce pays.

Le régime de TVA applicable aux opérations immobilières, en vigueur depuis le 11 mars 2010, distingue les opérations réalisées par les assujettis à la TVA dans le cadre d’une activité économique, et celles réalisées par des assujettis hors activité économique ou par des personnes non assujetties.

Une opération est considérée comme réalisée à titre onéreux, en matière de TVA, lorsqu’il existe un lien direct entre le service rendu ou le bien livré et la contre-valeur reçue. La cession d’un bien immobilier pour un prix symbolique est hors du champ d’application de la TVA.

Lorsque l’opération porte sur un immeuble situé en France, elle relève de la TVA française. Dans le cas contraire, les règles prévues par le CGI (Code Général des Impôts) ne sont pas applicables.

🏠 Fiscalité Immobilière 7 choses à savoir

Imposition et Exigibilité de la TVA

Ces opérations réalisées par les assujettis sont imposables de plein droit ou sur option, sous réserve que la cession en cause ne bénéficie pas de la dispense de TVA (CGI art. 257 bis). Certains droits et titres sont assimilés aux biens immeubles et suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent (CGI art.).

Le fait générateur et l’exigibilité interviennent en principe au moment de la livraison du bien. La TVA est exigible dès lors que l’acte conditionnel a été passé à une époque où le bien se trouvait dans le champ d’application de la TVA immobilière et n’est perçue que lors de la réalisation de la condition suspensive. C’est à cette date qu’il convient de se placer pour déterminer les modalités et la base d’imposition.

La mutation affectée d’une condition résolutoire n’entraîne aucun report d’imposition et la TVA est perçue immédiatement. La TVA est applicable à la cession par une communauté de communes, pour le prix symbolique d’un euro, de terrains sur lesquels l’acquéreur s’engage à construire un immeuble industriel (CA Poitiers 15 février 2011, n° 09-1415).

La TVA supportée en amont par le cédant, notamment au titre de l’acquisition du terrain ou de travaux immobiliers, n’est pas déductible (CGI art. 271).

Évolutions Récentes de la TVA sur l'Immobilier

À partir de mai 2025, la réglementation fiscale concernant la TVA sur l'immobilier en Algérie va subir des changements. L'objectif de cette réforme est de simplifier le processus de collecte de la taxe et de rendre le suivi des projets immobiliers plus efficace.

Selon Echorouk, l'une des principales modifications introduites par la nouvelle loi concerne le moment déclencheur de la TVA. Jusque-là, la taxe était calculée et exigée au moment de la remise du bien immobilier au client, c'est-à-dire lors de la livraison. Cependant, ce système a entraîné des retards dans le recouvrement des taxes et a rendu difficile le suivi de l'évolution des projets.

Dès mai 2025, la TVA sera due lorsque les paiements seront effectivement perçus. Cela s'applique aussi bien aux ventes résidentielles, commerciales qu'aux biens industriels. En d'autres termes, dès qu'un promoteur immobilier perçoit un paiement, total ou partiel, pour une propriété, il devra appliquer la TVA correspondante.

À partir de cette date, les promoteurs immobiliers devront adapter leur manière de déclarer et de payer la TVA. En plus des déclarations fiscales classiques, ils devront désormais soumettre un formulaire détaillé spécifiant, pour chaque projet immobilier, les sommes perçues, les montants des TVA collectées, ainsi que les TVA restant dues.

Il est important de noter que cette nouvelle réglementation ne sera pas appliquée rétroactivement. Cela signifie que les paiements effectués avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi de finances, soit avant janvier 2025, continueront de relever du système précédent, où la TVA était calculée au moment de la remise des clés.

Cette réforme devrait permettre à l’État algérien de renforcer son contrôle fiscal tout en améliorant les recettes publiques. En effet, la mise en place d’un système où la TVA est collectée dès les paiements effectués devrait permettre une liquidité plus rapide pour les finances publiques.

Autres Impôts en Algérie

En plus de la TVA, il est important de connaître les autres impôts applicables en Algérie :

Impôt sur le Revenu Global (IRG) : Concerne les revenus venant de professions industrielles, commerciales, artisanales, salaires et autres pensions.
Impôt Forfaitaire Unique (IFU) : Concerne les personnes morales ou physiques exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale ou non commerciale dont le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas trente millions de dinars.
Impôt sur les Bénéfices des Sociétés (IBS) : Appliqué sur les bénéfices des sociétés.
Taxe sur l’Activité Professionnelle (TAP) : Due à raison du chiffre d’affaires réalisé en Algérie par les contribuables exerçant une activité dont les profits relèvent de l’impôt sur le revenu global ou de l’impôt sur les bénéfices des sociétés.
Taxe Foncière : Payée pour tout type de propriété bâtie ou non.

Les taux d'imposition pour l'année 2024 sont les suivants :

IRG: Taux progressif allant jusqu’à 35% pour les particuliers.
IBS: Taux de 26% pour les entreprises sur les revenus de source locale.
TVA: Taux standard de 19%, taux réduit de 9% pour certains produits et services.
IFU: Taux de 0,5% pour les activités exercées sous le statut d’auto-entrepreneur.

La base de l'impôt sur le revenu global se détermine en totalisant les revenus nets catégoriels ou bénéfices. Il existe trois modalités de paiement pour l'IRG : le régime des acomptes provisionnels (30 % du bénéfice réalisé lors du dernier exercice), le système des retenues à la source, et la taxation provisoire.

Tableau récapitulatif des taux d'imposition en Algérie (2024)

Impôt	Taux	Description
Impôt sur le Revenu Global (IRG)	Progressif (jusqu'à 35%)	Revenus des particuliers
Impôt sur les Bénéfices des Sociétés (IBS)	26%	Bénéfices des sociétés
Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)	19% (standard), 9% (réduit)	Consommation de biens et services
Taxe sur l'Activité Professionnelle (TAP)	2% (général), 1% (production de biens)	Chiffre d'affaires réalisé en Algérie
Taxe Foncière	3% (propriétés bâties), 5-10% (propriétés non bâties)	Propriétés immobilières
Impôt Forfaitaire Unique (IFU)	0.5%	Activités sous le statut d'auto-entrepreneur

L'IBS doit être déclaré au plus tard le 30 avril de chaque année auprès de l'inspection des impôts du siège social ou du lieu d'implantation principal de l'entreprise. Les contribuables relevant de cet impôt doivent déclarer le montant du bénéfice imposable de l'entreprise se rapportant à l'exercice de l'année précédente. La déclaration doit être accompagnée du bilan fiscal.

Attention : L'Algérie a signé des accords de non double imposition avec certains pays, entre autres la France.

Investissement Immobilier en Algérie

Pour enrichir un patrimoine, l’investissement immobilier figure parmi les meilleures options. En Algérie, que le bien soit meublé ou non, il est toujours possible d’en tirer un bon rendement locatif.

Pour optimiser la rentabilité d’un investissement, il faut faire l’acquisition d’un bien situé dans la capitale ou dans les lieux touristiques. Alger, capitale algérienne a donc du sens pour un investissement immobilier.

L’accessibilité de l’immeuble est également un facteur important. En effet, il est plus facile de louer un bien localisé près des lieux publics, tels que les transports en commun, les restaurants et aussi les hôpitaux.

Les zones où acheter de l’immobilier en Algérie

Alger: Capitale algérienne, idéale pour l'investissement immobilier grâce à son dynamisme et ses infrastructures.
Oran: Ville méditerranéenne riche en histoire et en culture, offrant un cadre de vie agréable.
Constantine: Ville historique prisée par les touristes, offrant des opportunités d'investissement dans le tourisme.
Annaba: Ville côtière avec de magnifiques plages, idéale pour les investissements touristiques et résidentiels.
Tlemcen: Ville culturelle avec un riche patrimoine architectural, offrant un cadre de vie unique.

Prix de l'Immobilier dans les Grandes Villes Algériennes (2024)

Voici une sélection de biens immobiliers dans les 5 plus grandes villes d’Algérie entre 150000€ et 300000€ en 2024 :

Alger: Appartements à Hydra et Bab Ezzouar, villas à Dély Ibrahim.
Oran: Appartements au centre-ville et à Akid Lotfi, villas à Bir El Djir.
Constantine: Appartements à Sidi Mabrouk et Boussouf, villas à Djebel El Ouahch.
Annaba: Appartements au centre-ville et à El Bouni, villas à Sidi Achour.
Sétif: Appartements au centre-ville et à Cité Bel Air, villas à El Bez.

Les prix peuvent varier considérablement d'une année à l'autre et sont donnés à titre indicatif.

Qui peut acheter et quelle fiscalité ?

L’Algérie est un pays plutôt ouvert aux investisseurs étrangers. Pour favoriser son économie, elle permet aux étrangers de faire des achats immobiliers. En Algérie, les étrangers peuvent acheter et seront propriétaires à la fois des murs et du sol.

En choisissant de placer leur argent en Algérie, les investisseurs bénéficient du dispositif d’encouragement. Il consiste à les accompagner pour les aider à fructifier leur investissement. Ce dispositif est avantageux en matière de fiscalité en Algérie.

L’exonération sur les droits de douane: Dans le cadre d’une récente acquisition immobilière, l’investisseur peut avoir besoin d’importer certains matériels pour rénover son bien. Il bénéficie alors d’une exonération fiscale sur les droits des douanes ainsi que sur la TVA.
L’exonération sur les droits de mutation: Les droits de mutation relatifs aux acquisitions immobilières sont exonérés de taxes.
Les frais concernant la réalisation du projet: L’investisseur n’est plus obligé de payer les droits d’enregistrement ainsi que les frais de publicité foncière. Il n’est plus tenu de payer la rémunération domaniale pour les actes de concessions d’actifs immobiliers.
Les impôts sur le Bénéfice des Sociétés (IBS): Les investisseurs bénéficient d’une exonération fiscale sur l’IBS durant trois ans. Cette mesure est également valable pour les taxes sur les activités professionnelles (TAP).

Investir dans une zone à promouvoir est aussi avantageux. En investissant dans ces zones, il est possible de bénéficier d’avantages supplémentaires tels que la prise en charge par l’État des travaux à entreprendre pour la réalisation du projet.

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