TVA Locale Professionnelle : Fonctionnement et Applications

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect perçu par l'État et qui s'applique à la majorité des biens et services, y compris dans le secteur immobilier. Cet article détaille le fonctionnement de la TVA locale professionnelle, en abordant les cas d'application, le calcul, et l'option pour le paiement de la TVA.

Application de la TVA dans les Baux Commerciaux et Professionnels

Les loyers d’un bail commercial ou d’un bail professionnel sont parfois susceptibles d’être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). L’application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire.

Bon à savoir : Certaines entreprises peuvent être exonérées de TVA lorsque leur chiffre d’affaires réalisé sur l’année N-1 et sur l’année en cours est inférieur à certains seuils. Pour une activité commerciale, le seuil est fixé à 85 000 € sur l’année N-1 et à 93 500 € sur l’année N.

Cas Général : Exonération pour les Locaux Nus

Dans le cadre de locaux nus, l’activité de location est normalement exonérée de TVA. En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

Un local commercial équipé mais ne permettant pas au locataire d’exercer son activité professionnelle, est considéré comme loué nu.

Exceptions à l'Exonération

Il existe des exceptions pour lesquelles l’exonération de TVA ne s’applique pas, même en cas de location de biens loués nus :

Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux (par exemple, si le bailleur perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire).
Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial.
Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.

Locaux Aménagés : Soumission à la TVA

Local commercial équipé : Ils sont soumis à la TVA au taux de 20 %. Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité. Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…

À noter qu’il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés. Par exemple, avec le statut de micro entreprise.

Les loyers perçus dans le cas de location de terrains aménagés sont également soumis à la TVA. C’est le cas par exemple des campings qui proposent des accès aux sanitaires ou des emplacements tracés.

Il y a une exception pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.

Lire aussi: Tout savoir sur la TVA Travaux

TVA et Baux d'Habitation Meublés

En principe, les loyers relatifs aux baux d’habitation portant sur les logements meublés (contrats de location meublées) sont exonérés de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) tout comme les locations de logements vides. Les biens mis à disposition par l’exploitant pour assurer ses prestations d’hébergement soient spécialement aménagés pour un usage d’habitation.

Option pour le Paiement de la TVA

Le bailleur peut, sur sa demande, acquitter la TVA pour les locations de locaux nus à usage professionnel, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur les dépenses qu'il a engagées pour le local. En règle générale, l'activité de location d’un bien n’est pas soumise à la TVA. Il est possible de faire la demande pour percevoir et payer la TVA, par exemple si le propriétaire est un particulier. Mais cette démarche n’est pas automatique.

Un bailleur peut avoir intérêt à opter pour la TVA sur les loyers s’il a acquitté de la TVA lors de la construction ou de l’acquisition du bien immobilier loué. Dans ce cas, il peut récupérer tout ou partie de la TVA ainsi payée.

Avantages de l'Option pour la TVA

Récupération de la TVA sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation.
Possibilité de déduire la TVA sur les investissements et frais relatifs à la location.
Déduction de la TVA lors de l'acquisition du local, notamment s'il s'agit d'un immeuble neuf.

Modalités de l'Option

L’option couvre une période minimale de 8 ans et 1 mois.
L’option est propre à chaque bien immobilier, ce qui signifie que le bailleur de plusieurs immeubles peut décider de ne soumettre à la TVA que les loyers de certains d’entre eux.
Elle doit revêtir la forme d’une déclaration écrite adressée au service des impôts territorialement compétent.
L'option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée.

À noter : selon l’administration fiscale, ce choix ne dépend pas de l’existence d’une division juridique de l’immeuble et de ses locaux, mais s’apprécie par opération de location.

Conséquences de l'Option

Facturation des loyers avec TVA (au taux normal de 20 %).
Soumission à la TVA de l’ensemble des refacturations faites au locataire (taxe foncière, charges, etc.).
Obligation de tenir une comptabilité rigoureuse.

Attention ! Si des frais supplémentaires s’ajoutent au loyer tels que la taxe foncière par exemple, ceux-ci devront être également assujettis à la TVA.

Calcul de la TVA sur un Loyer Commercial

Le taux de TVA applicable est de 20 %. Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer. C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer.

Comment facturer la TVA sur le loyer d'un bail commercial ? Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

Calcul de l'Augmentation du Loyer Commercial

L'augmentation du loyer commercial s'effectue par référence à l'indice des loyers commerciaux. Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut appliquer la formule de calcul suivante : loyer en cours x (dernier indice publié / indice de référence au premier loyer).

Au 4e trimestre 2024, l'indice des loyers commerciaux était fixé à 135,30.

Qui Paie la TVA du Loyer d’un Local Commercial ?

Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

TVA Immobilière dans le Cadre d'un Achat

Lorsqu’on souhaite effectuer un achat immobilier professionnel, la question de la TVA se pose naturellement, car le montant de cette taxe influence directement le montant total de l’opération d’acquisition : même si elle est en principe payée par le vendeur, ce dernier la répercute de toute façon sur le prix final.

Dans le contexte de l’immobilier professionnel, le taux normal de TVA applicable est de 20%, mais il existe des taux plus avantageux, voire des cas d’exonération en fonction du type de bien, du régime fiscal du vendeur et de l'opération concernée (achat, location/bail commercial, etc.)

Comment optimiser la gestion de la TVA?

Différences entre les Biens Neufs et Anciens

Bien neuf, VEFA, terrain à bâtir : La TVA immobilière est applicable aux opérations de vente de biens neufs et de biens en construction (VEFA), si le vendeur est un professionnel.

Au sens fiscal du terme, un bien immobilier est considéré comme neuf si :

il est achevé depuis moins de 5 ans ;
c’est le résultat d’une construction OU de travaux qui permettent de le considérer comme neuf.

Dans le dernier cas, les travaux doivent être des travaux de fondation ou d’éléments structurels dont au moins 4 parmi la liste suivante :

huisseries ;
sols ;
cloisons ou murs à l’intérieur ;
réseau électrique ;
plomberie ;
chauffage.

Notez que s’il s’agit d’une opération de vente de terrain à bâtir, la TVA immobilière est là aussi applicable, au même taux de 20%. Un terrain est considéré comme “à bâtir”, s’il est constructible au regard de la loi et des documents d’urbanisme officiels locaux (PLU, carte communale, etc.)

Bien ancien : Les biens immobiliers anciens sont généralement exonérés de TVA, mais sont soumis aux droits d'enregistrement qui s'élèvent à 5,8% (5,09% dans certains départements) du prix de vente. Cette exonération de TVA pour les biens anciens peut cependant être levée si le vendeur décide d'opter pour la TVA sur la vente, sous réserve que l'acquéreur soit également un assujetti à la TVA, comme une entreprise exerçant une activité économique soumise à la TVA.

Base de Calcul de la TVA

Le taux normal est 20%, d’accord. Mais 20% de quelle somme ? Et bien,encore une fois, il existe plusieurs cas de figure, selon que le professionnel vendeur est assujetti à la TVA ou non et en fonction de la catégorie du bien :

immeuble ancien : en principe exonéré, si le vendeur a fait part dans l’acte de vente de son souhait d’utiliser son option pour payer la TVA, alors cette dernière est calculée :

soit sur la plus value réalisée à condition que le vendeur ait lui même précédemment acheté le bien à un professionnel assujetti à la TVA et que cette précédente acquisition n’ait elle-même pas ouvert de droit de déduction ;
soit sur le prix de vente total si les conditions précédentes ne sont pas réunies.

immeuble neuf : la TVA s’applique au prix total de vente, mais l’acheteur bénéficie alors d’un taux réduit sur les droits de mutation (0,715% au lieu de 5,09% ou 5,80%) ;
terrain à bâtir :

si le vendeur avait acheté le terrain à un professionnel non-assujetti, la TVA s’applique sur la plus value réalisée ;
si le vendeur avait acheté le terrain à un assujetti à la TVA, la TVA s’applique sur le prix total de la vente actuelle (avec taux réduit des droits de mutation pour l’acheteur actuel).

Méthodologie pour le Calcul de la TVA lors d’un Achat Immobilier Professionnel

Calculer la TVA sur un achat immobilier professionnel implique par conséquent un peu de méthode. Voici la marche à suivre :

Identifier le type de bien : neuf, VEFA, ancien, terrain à bâtir, etc.
Déterminer si le vendeur est assujetti à la TVA ou non ;
Vérifier la base imposable : prix total de vente ou plus-value de vente immobilière ;
Vérifier l’éligibilité à un taux de TVA réduit ;
Calculer le montant de la TVA : En multipliant la base imposable par le taux de TVA applicable.

Cas d’Allègement de TVA Immobilière

la vente d’un “terrain à bâtir destiné à la construction de locaux faisant l'objet d'une opération taxable au taux réduit“, autrement dit, un terrain destiné à devenir des logements sociaux ; le taux de TVA est alors de 10% ;
la vente d’un terrain à bâtir en Corse, là aussi 10%.

Récupération de la TVA par les Professionnels pour un Achat Immobilier

En général, la TVA n’est pas récupérable sur un achat puisque c’est de toute façon le vendeur qui s’en acquitte. À proprement parler, la TVA sur l’achat immobilier professionnel n’existe pas vraiment : c’est à la vente de locaux professionnels que la TVA est appliquée.

En mettant la terminologie de côté, il existe un cas où il est possible de récupérer le montant de la TVA, mais une fois n’est pas coutume, il ne concerne que les particuliers puisqu’il s’agit de l’achat d’un immeuble neuf, auprès d’un marchand de biens ou d’un promoteur et destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP), avec services para-hôteliers.

À retenir : En principe, c’est le vendeur (ou le loueur) du bien immobilier, si c’est un professionnel assujetti à la TVA et que le bien est un immeuble neuf (moins de 5 ans), en futur achèvement ou un terrain constructible. Les transactions entre particuliers ne sont pas soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée.

La TVA pour l'immobilier professionnel s'applique principalement aux biens neufs ou aux terrains à bâtir, au taux de 20%. Le vendeur assujetti facture la TVA sur le prix de vente.

Tableau Récapitulatif : TVA et Locations Immobilières

Type de Location	Soumis à TVA	Taux de TVA
Locaux nus à usage professionnel	Non, sauf option	20% (si option)
Locaux aménagés	Oui	20%
Terrains aménagés (ex : camping)	Oui	20%, 10% (conditions spécifiques)
Baux d'habitation meublés	Non	N/A

Conclusion

Comprendre les règles de la TVA locale professionnelle est essentiel pour les bailleurs et les locataires. L'option pour la TVA peut offrir des avantages fiscaux significatifs, mais nécessite une gestion comptable rigoureuse. En cas de doute, il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un conseiller juridique pour optimiser votre situation fiscale.

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