TVA et Location de Bureaux Professionnels : Exonération et Options

La question de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) dans le domaine de la location immobilière, notamment pour les bureaux professionnels, est un sujet complexe. En principe, une activité de location est considérée comme une prestation de services et devrait donc être soumise à la TVA. Cependant, ce principe ne s'applique pas uniformément à toutes les locations immobilières.

Dans cet article, nous allons explorer en détail les conditions d'application de la TVA sur la location de bureaux professionnels, les cas d'exonération et les options possibles pour le bailleur. Il est essentiel de comprendre ces règles pour optimiser la gestion de vos investissements immobiliers.

TVA Applicable : Locaux Aménagés vs. Locaux Nus

La distinction fondamentale réside dans le caractère aménagé ou nu des locaux loués.

Locaux Aménagés : Les locations d'immeubles dits aménagés, c'est-à-dire pourvus du mobilier et du matériel nécessaires à l'exercice d'une activité, sont soumises à la TVA.
Locaux Nus : Inversement, les locations d'immeubles dits nus, dépourvus de tout le matériel et le mobilier nécessaires à l'exercice d'une activité, sont exonérées de TVA.

La distinction entre une location nue et une location aménagée n’est toutefois pas toujours évidente en pratique, même si elle a été simplifiée par le Conseil d’Etat dans un arrêt de 2013 ( CE, 8 et 3 s.-s., 26 e e décembre 2013, n° 360124, SCI Rostand ), aux termes duquel la question est de savoir si les locaux ou terrains sont « pourvus des aménagements nécessaires, c’est-à-dire de ceux sans lesquels l’exploitation commerciale à laquelle ils sont destinés n’est pas possible ». Jusqu’alors, la jurisprudence se fondait sur la présence « de l'essentiel des équipements immobiliers et mobiliers et du matériel nécessaire à l'exploitation à laquelle ils sont destinés ».

L’administration fiscale a aligné sa doctrine en indiquant que sont considérées comme équipées « toutes les locations de locaux à usage professionnel munis de mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité » (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-30 §40).

Option pour la TVA sur les Locaux Nus à Usage Professionnel

En cas de location d'immeubles nus à usage professionnel, vous avez la possibilité d'opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Cette option peut être intéressante pour le propriétaire, car elle lui permet de récupérer la TVA payée sur les frais et charges liés au local loué.

Avantages de l'Option pour le Propriétaire

Opter pour le paiement de la TVA vous permettra de récupérer la TVA que vous payez, de votre côté, sur l’ensemble des frais et charges que vous engagez à propos du local loué : TVA appliquée sur les factures d’entretien, TVA appliquée sur les éventuels travaux réalisés, etc. Dans l’hypothèse où vous avez acquitté de la TVA au moment de l’acquisition du local (notamment s’il s’agit d’un immeuble neuf), cette TVA sera également déductible (ce qui peut permettre la constatation d’un crédit de TVA remboursable).

Le « Crédit de Départ » : Récupération de la TVA sur un Investissement en Cours

Il peut arriver que l’option à la TVA ne soit pas exercée immédiatement : tout n’est pas perdu pour autant puisque vous pouvez bénéficier d’un droit à déduction de la TVA à propos d’un investissement en cours d’utilisation.

La règle est la suivante : les personnes qui deviennent redevables de la TVA peuvent déduire une fraction de la TVA qui a grevé l’achat du local, dès lors que cet immeuble est effectivement utilisé au moment où l’option est exercée. Dans ce cas, la fraction de la TVA déductible est égale au montant de la TVA, payée lors de l’acquisition, diminuée d’1/20ème par année ou fraction d’année civile écoulée depuis cette date.

Exemple : Vous avez constitué une SCI en 2016 qui a acheté un local commercial mis en location, acquisition qui a été soumise à la TVA. On imagine que la TVA qui a grevé cet achat est d ‘un montant de 60 000 €. En 2018, le propriétaire décide d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Il va alors pouvoir récupérer une partie de la TVA qui a grevé son achat.

Voici un tableau récapitulatif pour illustrer le calcul de la TVA récupérable :

Année d'Acquisition	Montant Initial de la TVA	Année d'Option	Fraction Déductible par Année	TVA Récupérable
2016	60 000 €	2018	1/20ème	TVA initiale - (2 années * 1/20ème * TVA initiale)

Modalités d'Exercice de l'Option

Parce qu’il s’agit d’une option, vous devez effectuer des démarches pour informer l’administration fiscale de votre volonté de soumettre votre activité de location immobilière à la TVA. L’option prend effet le 1er jour du mois au cours duquel vous l’avez formulé auprès de votre service des impôts. Une option réalisée le 10 février 2019 prendra donc effet le 1er février 2019.

L'option doit impérativement faire l'objet d'une déclaration expresse et requiert donc un écrit adressé à l’administration fiscale. La mention de l’option dans le bail, le dépôt de déclarations de TVA et l'acquittement de la taxe ou le dépôt d'une demande de remboursement de crédit de taxe non imputable ne peuvent valoir option, cette dernière ne pouvant pas être tacite ou implicite.

Durée, Dénonciation et Interruption de l'Option

Sauf intervention de l’un des événements suivants entraînant cessation d’activité, l’option couvre obligatoirement une période initiale de neuf années, dont celle au cours de laquelle elle a été exercée. Une fois passée cette période initiale, l’option se reconduit tacitement jusqu’à ce qu’elle soit dénoncée. Cette dénonciation peut alors intervenir à tout moment et doit faire l'objet d'une déclaration expresse.

En tout état de cause, le changement de destination de l'immeuble met un terme à l’option lorsque sa nouvelle destination n’est pas éligible à ce régime de taxation volontaire (habitation principalement).

Conditions Relatives au Preneur

L’article 260, 2° du CGI autorise l’exercice de l'option quelle que soit la qualité d'assujetti ou de non-assujetti du preneur au regard de la TVA, dès lors que celui-ci utilise les locaux loués pour les besoins de son activité. Un preneur non-assujetti peut toutefois s’opposer à l’option du bailleur, car elle doit, dans ce cas spécifique, résulter d'un accord. La loi subordonne en effet, en ce qui concerne les preneurs non-assujettis, l'exercice de l'option à la condition que le bail fasse mention expresse de l'option par le bailleur. Cette disposition impose donc de prévoir une clause particulière dans le contrat de bail. Inversement, lorsque le preneur est un assujetti à la TVA, le bailleur peut opter librement, sans l’accord de son preneur.

Il convient néanmoins de bien noter que cette règle fiscale ne confère pas au bailleur le pouvoir d’imposer au preneur le paiement d’un loyer majoré de la TVA. La détermination du montant du loyer est une question juridique qui renvoie aux stipulations du bail. Par conséquent, lorsque le bail prévoit un loyer sans spécifier expressément qu’il est hors taxe et que le bailleur se réserve le droit d’opter pour la taxation à la TVA, la répercussion de cette taxe sur le preneur doit faire l’objet d’une analyse au cas par cas. Le risque pour le bailleur ayant valablement opté pour la taxation est qu’il doive supporter la TVA à l’intérieur du montant convenu avec son preneur, réduisant à due concurrence ses revenus bruts.

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Conséquences de l'Option pour le Locataire

Le locataire d’un local loué nu à usage professionnel est souvent un professionnel, lui-même assujetti à la TVA. Cela signifie qu'opter pour le paiement de la TVA supposera de facturer vos loyers en y ajoutant la TVA (au taux normal de 20 %). Vous devrez également soumettre l’ensemble des refacturations faites au locataire à la TVA, comme par exemple la taxe foncière, les charges, etc.

Contrôle Fiscal et Garanties pour le Propriétaire

Une SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les loyers et a demandé le remboursement d’un crédit de TVA. L’administration a procédé à une vérification de comptabilité de cette SCI qui a abouti à la remise en cause de la déduction de la TVA. La SCI a contesté la régularité de la procédure de contrôle : parce qu’elle n’est pas obligée de tenir une comptabilité, elle a estimé ne pas devoir faire l’objet d’une vérification de comptabilité. La cour a répondu que cela signifie aussi qu’en cas de contrôle fiscal de votre SCI, vous bénéficiez des garanties applicables aux contribuables vérifiés (obligation d’envoi d’un avis de vérification, faculté d’être assisté d’un conseil, etc.).

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