Mise à disposition de terres agricoles : prêt à usage, baux ruraux et alternatives

Un propriétaire de terres agricoles accepte de mettre ses terres à ma disposition. En revanche, il ne souhaite pas être tenu par le statut du fermage. Le prêt à usage est un contrat par lequel un propriétaire met ses terres à disposition d’un exploitant agricole et cela à titre gratuit.

Prêt à usage (commodat) : liberté contractuelle et risques de requalification

Le prêt à usage ou commodat est une mise à disposition gratuite de terres qui donne une liberté totale contractuelle, notamment sur la durée des délais de préavis. Dans la liberté contractuelle laissée par ce contrat (les parties déterminent ensemble les conditions de la mise à disposition des terres comme par exemple la durée du contrat et le délai de préavis.

Il est important de noter que le non-respect du caractère gratuit de ce contrat entraîne la requalification du contrat en bail rural y compris lorsqu’il y a paiement en nature (bois pour l’hiver, bouteilles de vin, fruits et légumes produis sur la ferme..). L’exploitant agricole ne soit pas tenu à des charges d’entretien ou à des travaux de cultures. Ces derniers devant être à la charge du propriétaire.

Le prêt à usage permet au propriétaire d’être certain que son bien va être cultivé et ne va pas se transformer en friche du jour au lendemain. En revanche l’exploitant n’a pas une grande visibilité puisque ces commodats peuvent s’arrêter du jour au lendemain, et mettre ainsi en péril son activité.

Contrats ciblés : vente d’herbe, conventions SAFER et conventions d’occupation précaire

Il s’agit ici d’un contrat de vente de récolte sur pied portant sur de l’herbe à pâturer ou à faucher. La vente d’herbe permet à quelqu’un qui serait propriétaire de prairies, de pouvoir les faire faucher par un tiers en partageant les fruits de la récolte. Toutefois il faut être prudent car ces contrats peuvent rapidement être requalifiés en baux ruraux. Il faut donc veiller en particulier à ce que ces contrats ne portent que sur une récolte, et qu’ils ne soient pas reconduits tous les ans.

Ici, il s’agit pour un propriétaire de mettre à la disposition de la SAFER ses terres afin qu’elles soient mises en valeur par un agriculteur. Cette convention permet de mettre ses terres à disposition de la SAFER qui va les faire mettre en valeur par un agriculteur, c’est-à-dire qu’elle va les mettre à disposition d’un agriculteur en sortant du cadre du bail rural. La Convention de Mise à Disposition est une solution proposée par la Safer pour faire exploiter ses terres ou ses vignes par un tiers, de manière temporaire, dans l’attente d’une vente, d’une mise en location ou d’une succession.

La durée de mise à disposition est de 1 à 6 ans renouvelable une fois quelle que soit la surface. Une convention signée pour plusieurs années reste cependant résiliable annuellement par l’une ou l’autre des parties. La convention permet de sortir complètement du cadre du bail rural, mais n’est possible uniquement que dans certains cas très spécifiques et de manière très temporaire.

Baux ruraux : formes, durées et règles essentielles

Régi par l’article L 411-1 du Code rural et de la pêche maritime, le bail rural de droit commun consiste à louer des terres agricoles en échange d’un fermage. Le contrat peut être écrit ou verbal. Il existe plusieurs types de baux, dont les baux ruraux à long terme :

Le bail de 18 ans : il se renouvelle automatiquement par période de 9 ans, sauf si le bailleur s’y oppose.
Le bail de 25 ans, appelé « bail à long préavis » : il permet au bailleur de donner congé avec un préavis de 4 ans avant la fin.
Le bail de carrière : consenti jusqu’à la retraite du preneur, il concerne les exploitations agricoles constituant une unité économique.

Le plus classique et celui utilisé par défaut, est le bail de 9 ans. Mais il existe aussi des baux de 18 ans qui ressemblent beaucoup au mécanisme du bail de 9 ans, puis deux baux un peu différents que sont les baux de 25 ans ou les baux de carrière. La différence principale entre ces différents baux est que les baux de 9 ans et 18 ans peuvent être prorogés de manière unilatérale par le locataire. En revanche, les baux de 25 ans et les baux carrière s’arrêtent en fin de bail par défaut.

Il y a deux types de baux : des baux à ferme ou des baux à métayage. Les baux à ferme sont une mise à disposition de terre en échange d’un paiement de loyer. Le bail à métayage est une mise à disposition en échange d’un partage des ventes de la culture en place.

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Droits et obligations du preneur et du bailleur

Le preneur doit payer le fermage, indexé selon l’indice des fermages, et effectuer les réparations locatives. Il peut entreprendre des améliorations avec l’accord du bailleur. Le bailleur doit garantir une jouissance paisible du bien, respecter la contenance de la propriété et est responsable des vices cachés.

Parmi les droits fondamentaux du preneur, le premier est celui de jouir paisiblement du bien loué. Le droit de renouvellement automatique est également un pilier : à l’issue du bail (généralement 9 ans), le contrat se renouvelle tacitement, sauf exception motivée (reprise familiale, faute grave du preneur). Enfin, le droit de préemption permet au fermier, en cas de vente du bien loué, de l’acheter en priorité.

Le bailleur peut récupérer ses terres à la fin du bail pour les exploiter lui-même ou installer un descendant, en respectant un préavis de 18 mois. Il existe aussi des possibilités de reprise anticipée : sexennale, possible au bout de 6 ans lors du premier renouvellement, pour installer un conjoint ou un descendant ; triennale, pour un propriétaire devenu majeur en cours de bail.

Mises à disposition liées à l’installation et baux temporaires encadrés

Cette location n’est réalisable que dans l’optique de l’installation future d’un ou plusieurs descendants du loueur. Il est alors possible pour le propriétaire de louer des terres agricoles à un exploitant agricole, déjà installé sur une autre exploitation d’une surface au moins égale à un seuil prévu par le schéma directeur de la région.

Cette location est réalisée pour une durée d’un an, renouvelée implicitement jusqu’à une période totale maximale de six années. Le preneur comme le loueur peuvent mettre fin à la location par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant la date du renouvellement annuel. Attention cependant, si aucun descendant n’est installé à l’issue des six ans, cette location sera automatiquement requalifiée en bail rural ordinaire, de même qu’en cas de cession onéreuse des terres sur lesquelles porte la location.

Mise à disposition par le preneur : apport et mise à disposition à une société

Le Code rural offre la possibilité au fermier en activité d’exploiter le foncier loué au travers d’une société agricole, on parle alors de mise à disposition des terres louées. Il a aussi la possibilité d’apporter son bail à une société qui en devient titulaire. L’apporteur n’est pas obligé d’être associé.

Un preneur peut mettre son bail rural à la disposition d’une société dans laquelle il est associé, tout en demeurant titulaire du contrat. Le preneur doit aviser son propriétaire au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée avec avis de réception. Ainsi, le preneur conserve l’obligation de s’acquitter du montant du fermage directement auprès du bailleur.

Le texte ajoute rapidement que le preneur reste seul titulaire du bail. Le preneur doit informer son propriétaire au plus tard dans les deux mois suivant la mise à disposition par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Le bail peut être résilié si le preneur n’a pas communiqué les informations mentionnées précédemment dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sécuriser la location : actes authentiques, états des lieux et assurances

Un bail authentique signé devant notaire est recommandé. Cela lui donne une date certaine. Il est aussi conseillé de réaliser un état des lieux au début et à la fin du bail pour évaluer les dégradations ou améliorations apportées par le preneur et déterminer les éventuelles indemnités à la résiliation du bail.

Les Safer sont dotées d’un rôle d’intermédiation locative dont l'objectif est de rapprocher un propriétaire à la recherche d’un exploitant avec un agriculteur à la recherche de surfaces à exploiter sous le statut du fermage. La Safer peut sécuriser le propriétaire bailleur par la souscription d’une assurance fermages impayés qu’elle propose. Dans le cadre d’une location à un nouvel installé, la Région Nouvelle-Aquitaine prend en charge le coût de l’assurance sur la durée du bail.

Encadrement du prix et risques de requalification

En 2025, le montant du fermage reste strictement encadré par arrêté préfectoral dans chaque département, en fonction de la nature des terres, de leur productivité, et des références de l’INSEE (indice national des fermages). Le bailleur ne peut fixer librement le prix : il doit respecter les plafonds départementaux, ce qui garantit une certaine équité dans l’accès au foncier agricole.

Cependant, il est nécessaire d’établir un contrat écrit indiquant précisément la nature des travaux à effectuer, l’époque de réalisation, leur durée et leur prix afin de limiter les risques de requalification en bail rural. Une requalification pourra notamment intervenir en cas de mise à disposition des terres sans interruption à un même entrepreneur.

Fiscalité et instruments patrimoniaux

Les baux à long terme offrent des avantages fiscaux, notamment en matière de transmission par succession ou donation. Les biens loués sous ces baux bénéficient d’un abattement fiscal de 75 % jusqu’à 300 000 €, et de 50 % au-delà, jusqu’à 500 000 €, sous certaines conditions. Ces baux permettent également de réduire la base imposable en matière d’impôt sur la fortune immobilière.

La vente d’usufruit temporaire permet au propriétaire de céder l’usufruit de ses terres pour une durée déterminée tout en conservant la nue-propriété. Ce dispositif est souvent utilisé par des agriculteurs proches de la retraite qui ne souhaitent pas vendre leur exploitation immédiatement. L’acquéreur de l’usufruit exploite les terres pendant cette période, mais sans droit de renouvellement à l’issue.

Clauses environnementales et évolutions récentes

Dans tous les types de baux il est possible d’insérer des clauses environnementales. La liste des types de clauses est définie par un décret, et est assez large. Par exemple, dans les clauses possibles, on peut demander à ce que les terres soient cultivées en bio ou que des prairies ne soient pas retournées.

Les textes de 2023-2024 encouragent les parties à intégrer des indicateurs de durabilité dans les baux (gestion des sols, couverture végétale, rotation des cultures…). Ces pratiques peuvent désormais figurer dans les clauses obligatoires du contrat, ce qui ancre encore davantage le bail rural dans les enjeux agroécologiques actuels.

Bail rural : les points clés avant de s'engager

Conseils pratiques pour propriétaires et exploitants

Privilégier un contrat écrit et, si possible, un acte authentique chez le notaire pour sécuriser les relations.
Réaliser un état des lieux au début et à la fin du contrat.
Respecter le caractère gratuit du commodat pour éviter la requalification en bail rural.
Indiquer précisément les travaux, leurs périodicités et le(s) responsable(s) pour éviter les ambiguïtés.
Consulter la SAFER pour une mise en relation et pour l’assurance fermages impayés.
Vérifier les arrêtés préfectoraux applicables au fermage dans le département concerné.
Si l’objectif est l’installation d’un descendant, bien documenter la finalité et respecter les durées maximales prévues.

Panorama des options (tableau synthétique)

Type de contrat	Durée usuelle	Prix	Risque requalification	Atout principal
Commodat (prêt à usage)	Libre	Gratuit	Élevé si paiement en nature	Liberté contractuelle
Vente d’herbe	1 récolte	Partage récolte	Moyen à élevé si reconduit	Simplicité pour petites surfaces
Convention SAFER	1 à 6 ans	Souvent aligné sur fermage	Faible si conditions respectées	Mise en valeur et intermédiation
Bail rural (9/18/25/Carrière)	9 / 18 / 25 / jusqu’à retraite	Fermage arrêté préfectoral	Faible (cadre légal)	Sécurité pour l’exploitant
Usufruit temporaire	Durée contractuelle	Prix d’usufruit	Faible si formalisé	Transmission patrimoniale

Vous vous destinez à une carrière dans l’agro-management ou le droit rural ? Alors, maîtriser les règles du bail rural n’est pas une option, c’est un passage obligé. Le bail rural encadre l’accès au foncier, conditionne la pérennité d’une exploitation, et pèse dans toute stratégie d’installation. C’est le socle des relations entre exploitants et propriétaires fonciers.

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