TVA et SCI : Tout ce qu'il Faut Savoir

La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est un impôt omniprésent dans notre quotidien, que l’on soit particulier ou entrepreneur. Dans le cadre de la création d’une société civile immobilière (SCI), il est essentiel de tenir compte de la TVA, car elle peut avoir un impact financier significatif. En fonction des choix que vous faites pour le fonctionnement de la SCI, les règles d’imposition à la TVA peuvent varier. Cet article vous propose un tour d’horizon des différentes hypothèses possibles pour vous aider à maîtriser les règles applicables à la TVA en SCI.

SCI et TVA : Enfin une explication claire et sans jargon !

Les Différents Régimes de TVA Applicables à une SCI

Comme pour toute entreprise, il existe différents régimes de TVA applicables à une SCI. Découvrons plus en détail les spécificités de chacun d’entre eux : franchise en base, TVA simplifiée et TVA classique.

La Franchise en Base

La franchise en base est un régime fiscal qui vous permet d’être exonéré de TVA si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil. Pour les SCI qui se lancent dans la location immobilière, ce seuil est fixé à 91 900 € hors taxes. Il est important de noter que ce montant ne s’applique pas aux locations meublées, aux meublés de tourisme, aux gîtes ruraux ou aux chambres d’hôtes, qui ont leurs propres règles.

La franchise en base s’applique automatiquement pour votre première année d’activité, à condition que le chiffre d’affaires de la SCI ne dépasse pas 101 000 €. C’est ce que l’on appelle la limite majorée. Si vous dépassez ce montant en cours d’année, vous sortirez immédiatement du régime de franchise en base et devrez commencer à vous acquitter de la TVA.

La franchise en base présente plusieurs avantages pour une SCI :

Une simplicité de gestion, puisqu’il n’y a pas de TVA à collecter ni à déclarer.
Des économies, car vous n’avez pas à répercuter la TVA sur vos loyers, ce qui peut rendre vos biens plus attractifs pour les locataires.
Plus de flexibilité, puisque vous pouvez toujours opter pour l’assujettissement à la TVA a posteriori si votre activité se développe.

Il est important de noter que la franchise en base a ses limites. Par exemple, vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur vos achats ou travaux. Si vous prévoyez des investissements importants ou des rénovations, il faudra donc bien peser le pour et le contre.

La TVA Simplifiée

La TVA simplifiée est un régime fiscal spécial conçu pour alléger la charge administrative des entreprises, y compris les SCI. Ce système vous permet de gérer plus facilement vos obligations en matière de taxe sur la valeur ajoutée, tout en bénéficiant d’avantages intéressants.

Pour pouvoir choisir la TVA simplifiée, votre société civile immobilière doit remplir trois conditions :

Avoir un chiffre d’affaires annuel qui se situe entre 91 900 € et 840 000 €.
Que la TVA due soit inférieure à 15 000 € par an.
Avoir choisi cette option dès la création de la société.

Si votre activité de location immobilière ou de gestion de patrimoine correspond à ces critères, la TVA simplifiée peut être une excellente option.

Avec ce régime, vous devez simplement télétransmettre deux formulaires d’acomptes provisionnels par an :

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Un premier en juillet, pour un acompte égal à 55 % de la TVA due pour l’exercice précédent.
Un second en décembre, pour un acompte égal à 40 % de la TVA de l’exercice précédent.

Pour les nouvelles SCI, vos acomptes de juillet et décembre seront de 80 % de la TVA réellement due pour la période ou le semestre précédent.

La TVA simplifiée offre un gain de temps, puisqu’il y a moins de paperasserie et de déclarations à gérer, et elle garantit une meilleure gestion de trésorerie, car il est possible de prévoir ses dépenses fiscales. Enfin, pour les petites structures ou les SCI débutantes, elle est aussi synonyme de simplicité.

La TVA Classique

La TVA classique, ou TVA normale, désigne les règles de base de cette imposition. Les SCI concernées sont celles :

Dont le chiffre d’affaires dépasse 840 000 € hors taxes.
Qui sont exclues du régime simplifié.
Qui ont choisi ce régime à la création de la société civile immobilière.

Dans ce cas de figure, la société doit faire une déclaration en ligne dès le mois qui suit ses premières rentrées d’argent, et tous les mois par la suite. Si votre TVA nette due est inférieure à 4 000 € par an, vous pouvez opter pour une déclaration trimestrielle.

L’assujettissement à la TVA classique peut paraître contraignant, mais il a ses avantages, surtout pour une SCI à vocation professionnelle. Vous pouvez déduire la TVA sur vos achats et vos investissements (travaux, entretien des locaux, etc.). C’est un atout aux yeux des entreprises locataires pour les locations commerciales, puisqu’elles peuvent récupérer la TVA payée.

Il convient de ne pas oublier que l’option pour la TVA normale engage la SCI pour plusieurs années. Mieux vaut donc bien réfléchir avant de se lancer ! Également, ne perdez pas de vue que le taux de TVA peut varier selon l’usage des biens loués (habitation, commercial, etc.).

Les Différents Taux de TVA pour les Travaux en SCI

Si vous envisagez d’entreprendre des travaux dans les biens possédés par votre SCI, vous pouvez bénéficier, sous conditions, de taux de TVA réduits. Découvrons les différentes hypothèses possibles.

La TVA Normale à 20 % : le Cas Général

La plupart des transactions effectuées par une société civile immobilière sont soumises à une TVA au taux normal de 20 %. C’est en tout cas le taux par défaut pour les travaux et prestations liés à votre patrimoine immobilier.

La TVA à Taux Réduit : 10 % pour Améliorer Votre Bien

Le taux de TVA à 10 % s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement de vos biens immobiliers. Toutefois, quelques conditions s’imposent :

Votre immeuble, logement ou local doit avoir plus de deux ans d’âge.
Les travaux doivent être facturés directement à la SCI par le professionnel.
Le taux de 10 % ne s’applique pas aux travaux de construction, de reconstruction ou aux agrandissements.

La TVA à Taux Très Réduit : 5,5 % pour la Performance Énergétique et les Locations

Si vous avez à cœur de rendre un bien compatible avec les nouvelles normes écologiques ou si vous louez un logement (sous certaines conditions), vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA ultra réduit à 5,5 %. Plus concrètement, celui-ci s’applique :

Aux travaux d’amélioration de la performance énergétique (isolation thermique, installation d’équipements économes en énergie, systèmes qui utilisent des énergies renouvelables, etc.).
Aux locations de logements pour habitation principale ou usage mixte (habitation + professionnel), ainsi qu’aux locations de locaux nus à usage professionnel.

Si vos travaux sont importants au point de rendre votre bien immobilier « comme neuf » (sur le plan fiscal, notamment), vous ne pouvez pas profiter de ce taux réduit.

Comment Savoir si une SCI est Assujettie ou Exonérée de TVA ?

Il n’est pas toujours simple de démêler les fils de la fiscalité des entreprises. Au final, comment savoir si une SCI est assujettie ou exonérée de TVA ?

Votre société civile immobilière est soumise à la TVA dans trois cas liés au type de location que vous proposez :

Vous louez un local aménagé pour un usage professionnel, en ayant investi par exemple dans des bureaux tout équipés.
Vous proposez un bien meublé avec au moins 3 prestations accessoires (par exemple, ménage, petit-déjeuner et wifi pour un appart-hôtel).
Vous louez des places de stationnement, sauf si elles sont rattachées à un logement exonéré de TVA.

Dans tous ces cas de figure, votre SCI doit collecter la TVA sur les loyers et peut la récupérer sur ses dépenses : c’est le principe de l’assujettissement.

À l’inverse, si vous louez un appartement ou une maison vide pour de l’habitation, votre SCI est exonérée de TVA. Même chose si vous louez un bien meublé pour de l’habitation sans proposer au moins trois services en plus. Si vous ne facturez pas de TVA à vos locataires, vous ne pouvez pas non plus la récupérer sur vos achats ou vos travaux : c’est le principe de la franchise en base.

Il existe des situations où vous avez le choix d’opter ou non pour la TVA. C’est par exemple le cas pour :

Les locaux nus à usage professionnel.
Les biens mixtes (par exemple, un immeuble avec des bureaux et des appartements).
Les biens à usage agricole.

Si vous décidez que la SCI est assujettie à la TVA dans ces cas-là, n’oubliez pas de le mentionner dans le bail commercial que vous signez avec votre locataire.

Pourquoi Opter pour la TVA en SCI ?

L’un des premiers atouts de la TVA pour une SCI est sans doute la possibilité qu’elle donne de récupérer une partie des dépenses liées aux investissements immobiliers. Si vous prévoyez de réaliser des travaux conséquents, la TVA peut vite devenir votre meilleure alliée. En plus des travaux, votre SCI peut récupérer la TVA sur de nombreuses autres dépenses, comme l’achat de meubles pour équiper les locations, les primes d’assurances, ou encore les prestations de services liées à la gestion du patrimoine immobilier.

Cependant, avant de vous précipiter sur la TVA si vous avez le choix, quelques points méritent votre attention :

L’achat d’un immeuble ancien n’est pas soumis à la TVA.
Pour un immeuble neuf, la TVA n’est récupérable que dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.
Vos fournisseurs et prestataires doivent eux-mêmes être assujettis à la TVA pour que vous puissiez la récupérer.
Si vous louez à des particuliers ou à des entreprises non assujetties, vos loyers seront 20 % plus chers pour eux.

En revanche, pour des locations à usage professionnel à des entreprises assujetties, aucun problème, puisqu’elles pourront elles-mêmes récupérer la TVA payée.

Comment la SCI Peut-elle Être Assujettie à la TVA ?

Si vous souhaitez que votre société civile immobilière soit assujettie à la TVA, le processus est assez simple. Commencez par adresser une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre SCI, sans oublier d’y joindre une copie du bail commercial ou professionnel. L’option prendra effet le premier jour du mois suivant la réception de votre demande par le SIE.

Si votre SCI possède plusieurs immeubles, vous devrez faire une demande pour chaque bien que vous souhaitez assujettir à la TVA. En effet, chaque immeuble est traité séparément. Cela ne vaut évidemment que dans le cas de figure où vous choisissez l’assujettissement sans y être obligé par votre chiffre d’affaires.

En optant pour la TVA, même pour un seul bien, vous engagez votre SCI à long terme. Vous devrez rester dans ce régime fiscal pendant au moins 9 ans. Ce n’est qu’à partir du 1er janvier de la 9e année civile suivant votre demande que vous pourrez éventuellement renoncer à cette option.

Tableau Récapitulatif des Régimes de TVA pour une SCI

Régime de TVA	Chiffre d'affaires annuel	Avantages	Inconvénients
Franchise en base	Inférieur à 91 900 €	Simplicité de gestion, économies sur les loyers	Pas de récupération de TVA sur les achats et travaux
TVA simplifiée	Entre 91 900 € et 840 000 €	Allègement de la charge administrative, meilleure gestion de trésorerie	Nécessite des acomptes provisionnels
TVA classique	Supérieur à 840 000 €	Déduction de la TVA sur les achats et investissements	Déclarations mensuelles obligatoires

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