TVA Réduite en Zone ANRU : Conditions et Avantages pour l'Accession à la Propriété

Pour faciliter l’accession à la propriété immobilière tout en redynamisant certains quartiers, la loi vous permet dans certains cas de bénéficier d’une TVA à taux réduit (de 5,5 % contre 20 % normalement). Parmi les principaux dispositifs d’aide à l’accession à la propriété figure la TVA réduite à 5,5 %, valable si vous achetez un logement neuf pour y habiter, situé en zone ANRU ou en QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville). Ce dispositif ne concerne que les programmes neufs et les nouvelles constructions.

La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement entend favoriser le développement d’une offre de logements et développer l’accès au logement. Plus précisément, l’article 28 prévoit d’appliquer le taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) aux opérations d’accession sociale à la propriété d’un logement neuf en zone ANRU. Depuis le 1er janvier 2014, si vous achetez un bien neuf en zone ANRU (d’aménagement et de rénovation urbaine) ou 300 mètres alentour, vous bénéficiez ainsi d’un taux de TVA réduite dans le neuf à 5,5 % seulement, au lieu de 20 % pour une acquisition classique.

La loi du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 comprend l’extension de l’aide fiscale aux nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). À son article 17, le texte prévoit ainsi l’application du taux réduit de TVA aux opérations d’accession sociale à la propriété d’un logement neuf en QPV. Seuls les QPV faisant l’objet d’un contrat de ville sont concernés.

Conditions d'Éligibilité à la TVA Réduite

Vous devez de plus respecter un certain nombre de critères liés à votre qualité de futur propriétaire et à votre logement. Sont éligibles à la TVA réduite en immobilier neuf à 5,5 % les acheteurs personnes physiques qui remplissent certaines conditions de revenus, variables selon la composition du ménage et la zone géographique où se trouve le logement. Voici les principales conditions :

• Vous devez acheter le bien en tant que personne physique.
• Le logement doit également être occupé à titre de résidence principale. Cette notion de résidence principale s’entend de la manière suivante : il s’agit du logement occupé au moins huit mois par an par l’acquéreur et l’ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement et qui constitue leur résidence. Des exceptions sont toutefois prévues :
  • En cas d’obligation de déplacement liée à l’activité professionnelle
  • Pour raison de santé
  • En cas de force majeure.
• Vous ne devez pas dépasser un certain plafond de ressources au moment de la signature du contrat de réservation ou de construction, ou à défaut, de l’acte de vente définitif.
• Le bien doit être neuf : il est considéré comme neuf s’il a été achevé il y a moins de 5 ans et s’il n’a jamais été habité auparavant. Par exception, un bien ancien peut être considéré comme neuf si vous y avez réalisé de lourds travaux de rénovation pour le remettre à neuf.
• Le logement neuf peut être en mono ou en copropriété et doit devenir votre résidence principale.
• Vous devez y résider au moins 8 mois par an, sauf si vous êtes contraint de vous déplacer pour des motifs d’ordre professionnel ou des raisons de santé.
• L’immeuble doit être situé en zone ANRU ou dans un QPV.
• Depuis le 1er janvier 2019, le bien peut se situer jusqu’à 300 mètres d’une zone ANRU ou d’un QPV.
• Le prix d’achat au m2 du bien ne doit pas excéder un certain plafond pour ouvrir droit à la TVA à 5,5 %. Le prix de vente est aussi sujet à des conditions.

De plus, dans le cadre de ce dispositif, le prix de vente ou de construction est plafonné.

Lire aussi: Rénovation : comprendre le CERFA de TVA à 10 %

En tant qu’accédant à la propriété, vous devrez respecter un plafond de ressources fixé par l’administration fiscale. Ces plafonds de ressources ont été déterminés en fonction du nombre de personnes composant votre foyer fiscal et du lieu où votre bien est situé. Les ressources prises en compte sont celles de l'année N-2 et correspondent aux revenus imposables après déductions forfaitaires pour un salarié.

Le niveau de ressources du demandeur est apprécié :

• À la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire
• Ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat de vente ayant pour objet la construction du logement.

Le montant des ressources prises en compte correspond en règle générale à la somme des revenus constituant le revenu fiscal de référence figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage établis au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire (ou, à défaut, du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement). Par exemple, pour un contrat de réservation signé en 2025, il convient de prendre en compte l’avis d’imposition 2024 portant sur les revenus 2023.

Les plafonds actuels de ressources ouvrant droit au bénéfice du taux réduit sont en vigueur depuis le 1er janvier 2020. Ils dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement neuf : Paris et communes limitrophes ; Île-de-France (hors Paris et communes limitrophes) ; et autres régions.

Plafonds de revenus annuels du foyer pour bénéficier d’une TVA réduite en immobilier (au 1er janvier 2025)

Source: Anil janvier 2025

Lire aussi: Conditions TVA travaux SCI

Pour bénéficier d'une TVA réduite en immobilier et devenir propriétaire, le prix de vente du logement neuf proposé par le promoteur immobilier ne doit pas excéder un prix plafond au m², dépendant de sa situation géographique.

Plafonds des prix HT au m2 (en euros)

*Plafond 2025, Prix maximum HT par m² de surface utile.

Les Zones ANRU et QPV : Définitions

Les zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) sont celles qui ont fait l’objet d’une convention de rénovation urbaine visant à favoriser l’accession immobilière et la mixité sociale. L’objectif de l’agence est d’aider les collectivités territoriales et les organismes HLM à mener des projets de réhabilitation de certaines zones (les zones ANRU) dont la liste complète est disponible sur le site officiel de l'ANRU.

Ces projets de réhabilitation passent entre autres par la construction de logements neufs mais également par la rénovation ou la création de nouveaux équipements (écoles, parcs, médiathèques, etc.), de nouveaux commerces ou d’activités d’entreprise. Ces zones ont été déterminées en fonction du besoin de revitalisation de leurs quartiers.

Les QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville) sont déterminés par des conventions conclues entre les collectivités locales et l’État et visent à promouvoir le renouvellement urbain grâce à des programmes immobiliers neufs à TVA réduite.

Lire aussi: Rénovation : TVA allégée

Le site SIG Ville (système d’information géographique de la politique de la ville) permet de visualiser les quartiers de la rénovation urbaine potentiellement concernés. En cas de doute sur l’éligibilité d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier à ce dispositif d’accession sociale, il est possible d’interroger les services des impôts compétents sur le territoire.

Exemple de carte des QPV. Source: ANIL

Durée de Détention et Revente Anticipée

Pour les logements livrés à compter du 1er janvier 2014, la durée obligatoire de détention du bien acheté en TVA réduite est de 10 ans, contre 15 ans auparavant. Pendant toute cette durée de 10 ans, le bien doit être conservé à usage de résidence principale.

Si vous choisissez de le revendre avant ce délai, vous devrez payer un complément d’impôt égal à la différence de TVA soit 14,5 %. Un taux diminué d’un dixième par année de détention manquante, à partir de la première année (et non plus à partir de la cinquième année, comme auparavant). Ainsi, une fois passé un délai de 10 ans, aucun complément de TVA n’est dû.

En cas de revente dans les 10 années qui suivent l’achat du bien, vous pourrez être amené à rembourser le différentiel de TVA, entre le taux réduit et le taux normal ; le complément de TVA dû pouvant être diminué d’un dixième par année de détention à compter de la 1ère année.

Calcul du complément d’impôt en cas de revente anticipée

Toutefois, dans certains cas, vous pouvez être dispensé de ce reversement sous certaines conditions :

• Décès de l’acquéreur ou d'un descendant direct faisant partie du foyer;
• Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres entre votre nouveau lieu de travail et votre logement;
• Chômage d'une durée supérieure à 1 an;
• Carte d’invalidité délivrée;
• Divorce ou dissolution d'un PACS.

Des exceptions sont toutefois possibles dans certains cas de force majeure tels qu’un décès, une mutation professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km, une période de chômage d’une durée supérieure à un an, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce ou la rupture d’un Pacs (pacte civil de solidarité).

Bon à savoir, depuis le 1er janvier 2014, aucun complément de TVA n’est dû en cas de :

• Mariage
• Conclusion d’un Pacs
• Naissance d’un enfant
• Délivrance d’une carte d’invalidité à l’un des enfants à charge.

Dernier point à noter à ce sujet, une augmentation des revenus de l’acquéreur pendant la période de détention du bien immobilier ne conduit pas à un complément de TVA lors de la revente.

Cumul avec d'Autres Aides

Vous pouvez en effet prétendre à la TVA réduite pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cette possibilité vous est offerte que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur, personne physique ou morale. Les travaux doivent être confiés à une entreprise. Si vous les réalisez vous-même, vous ne pouvez pas obtenir la TVA réduite. Le logement doit être affecté à un usage d’habitation exclusivement.

En tant qu’acquéreur d’un logement neuf pour résidence principale, vous pouvez bénéficier à la fois, de la TVA réduite en immobilier et du Prêt à Taux Zéro pour concrétiser votre projet. En réalisant un achat immobilier neuf à usage de résidence principale dans une zone ANRU, il est possible de bénéficier d’un taux de TVA réduit dans certains programmes immobiliers neufs ou en vente VEFA (vente en état futur d’achèvement).

Comme les zones ANRU, les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) peuvent aussi donner droit à une TVA réduite à 5,5 % pour l’achat de votre résidence principale (2) en vente VEFA.

Lorsque vous achetez votre appartement neuf au sein d’une zone ANRU, il vous est tout à fait possible de bénéficier du taux de TVA réduit à 5,5% tout en finançant une partie de votre acquisition - jusqu’à 50% en zone tendue - à l’aide d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il vous faut pour cela être éligible à la TVA réduite et répondre aux critères d’éligibilité du PTZ.

Autres Dispositifs d'Aide

Contrairement à la TVA réduite, le PTZ est aussi valable en dehors des zones ANRU.

BRS (Bail réel solidaire) - dispositif sous conditions de ressources et pour un achat en résidence principale. Profitez de la possibilité d’acheter un logement neuf en-dessous des prix de marché, dans une résidence éligible au dispositif BRS - Bail Réel Solidaire. A compter de la livraison de votre logement vous verserez à l’OFS - Organisme Foncier Solidaire propriétaire du foncier de votre logement, une redevance foncière mensuelle suivant la surface habitable de votre logement. Cette redevance fera l’objet d’une réévaluation annuelle basée sur l’indice des loyers publié trimestriellement par l’INSEE.

Points Importants à Noter

Le bénéfice de la TVA réduite peut être remis en cause par l'administration fiscale dans certaines hypothèses. Vous devez respecter les critères liés à l’octroi de la TVA réduite pendant au moins 10 ans, à l’exception de la condition de ressources : le plafond de ressources est apprécié une fois pour toutes au moment de la signature de l’avant-contrat ou du contrat. En revanche, si le logement cesse d’être affecté à votre résidence principale ou si vous le revendez avant un délai de 10 ans, vous devrez payer un complément de taxe au fisc.

La TVA réduite ne peut évidemment pas être cumulée avec des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard, dédiés à l’investissement locatif.

Pour un territoire en Quartier prioritaire politique de la ville donné, le taux réduit s’applique, toutes conditions remplies par ailleurs, dès lors que le dépôt de permis de construire est déposé :

• A compter de la date de signature du contrat de ville ; pour les contrats de ville signés en 2015, le bénéfice du taux de TVA s’applique aux opérations dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1er janvier 2015 et la date de signature du contrat de ville.
• Jusqu’au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le contrat de ville arrive à échéance.

En zones Anru dans le cadre du PNRU (Programme National de Rénovation Urbaine) Pour une zone Anru donnée, le taux réduit s’applique, toutes autres conditions remplies par ailleurs, dès lors que :

• La vente, la construction ou la livraison à soi-même intervient à compter de la signature de la convention pluriannuelle de rénovation urbaine
• La date limite de dépôt de permis de construire correspond au 31 décembre de l’année de la date limite de demande de solde marquant la fin de la convention.

En cas de doute, et afin de s’assurer que la condition relative au lieu de situation de l’immeuble est effectivement satisfaite, les opérateurs ont la possibilité d’interroger les services des impôts territorialement compétents.

S’agissant d’un dispositif fiscal, l’ANRU ne traite pas les questions relatives à la mise en œuvre du dispositif, les directions départementales des finances publiques sont les seules entités qui peuvent apporter des confirmations officielles à un projet d’accession précis (éligibilité au regard de la localisation géographique, appréciation des ressources, plafonnement du prix ou de la construction, remise en cause du taux de TVA à taux réduit pour non-respect notamment de la condition d’occupation du logement à titre de résidence principale).

balises: #Tva

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