TVA et Caution Loyer : Guide Complet

Un dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire pour garantir la bonne exécution du bail. Il garantit au propriétaire le paiement du loyer ou l'entretien du local. Cette somme est en principe rendue au locataire à la fin du bail.

Dépôt de garantie : Aspects Généraux

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire.
Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties.
Le bail commercial prévoit souvent que le locataire est tenu de payer son loyer jusqu'au terme du contrat et qu'il ne doit pas déduire le dépôt de garantie du loyer.

Montant du dépôt de garantie

En pratique, le montant du dépôt de garantie s'élève généralement à :

3 mois de loyers lorsque le loyer est payable par trimestre et d'avance
6 mois de loyers lorsque le loyer est payable par trimestre et à l'échéance

Si le dépôt de garantie excède ces montants, le propriétaire doit verser au locataire des intérêts. Ces intérêts sont calculés au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre.

Révision du dépôt de garantie

Le contrat de bail prévoit généralement que le dépôt de garantie correspond à 3 mois de loyers. En conséquence, le dépôt de garantie est révisé en même temps que le loyer et/ou lors du renouvellement du bail.

Remboursement du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire quand il quitte les lieux.

La loi ne prévoit aucun délai maximum pour la restitution du dépôt de garantie. Toutefois, le délai de restitution du dépôt de garantie est souvent précisé dans le contrat de bail commercial.

Le locataire doit restituer les locaux en bon état de réparations. Si le locataire ne respecte pas ses obligations et rend le local dégradé, le propriétaire peut librement conserver - partiellement ou en totalité - la somme du dépôt de garantie selon les travaux nécessaires pour effectuer une remise en ordre du bien.

Délais de Remboursement

Le moment du remboursement est différent selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état d'entrée des lieux d'entrée :

Etat des lieux de sortie conforme: En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois. Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement.

Etat des lieux de sortie non conforme: En fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois. Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière).

Lire aussi: Tout savoir sur Franchise et Caution

Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

Etat des lieux d'entrée non réalisé:

Par refus du propriétaire: Si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux d'entrée, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.
Par refus du locataire: Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives.
Par négligence du propriétaire et du locataire: Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives.

État des lieux de sortie amiable impossible à établir: Il faut alors faire appel à un commissaire de justice pour faire faire l'état des lieux. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

Retenues sur le dépôt de garantie

Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder. Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice, factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

Le locataire peut contester les retenues.

Provision sur le dépôt de garantie

Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

Je souhaite récupérer mon dépôt de garantie on me conseille de ne pas payer le dernier loyer

Non-restitution du dépôt de garantie

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du montant dû par le propriétaire.

Plus de 5 000 €: Le locataire peut saisir le juge directement.

TVA et Dépôt de Garantie

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer au preneur (ou locataire) la TVA sur le montant du dépôt de garantie.

Selon la législation française, le dépôt de garantie est exonéré de TVA car il s'agit d'une somme destinée à couvrir d'éventuels manquements aux obligations du locataire sans constituer une prestation de services taxable.

Contester une TVA sur le dépôt de garantie

Si un dépôt de garantie a été facturé avec la TVA, vous pouvez contester cette facturation en vous référant à la législation qui exclut la TVA sur les dépôts de garantie. Il est recommandé de contacter d'abord le bailleur pour clarifier la situation et, si nécessaire, de solliciter l'avis d'un conseiller juridique ou de déposer une réclamation auprès des services fiscaux compétents.

Déduction de la TVA sur le dépôt de garantie

La TVA sur le dépôt de garantie ne peut pas être déduite car elle n'est pas applicable. Étant donné que le dépôt de garantie est exonéré de TVA, il n'y a pas de TVA à récupérer ou à déduire dans votre comptabilité. Assurez-vous que le dépôt de garantie est correctement enregistré sans TVA pour éviter toute confusion fiscale.

TVA et Types de Location

Pour savoir si une SCI est assujettie ou non à la TVA, il faut d'abord s'interroger sur:

l'ameublement ou l'aménagement bien (meublé ou nu)
l'usage du local (professionnel, habitation ou agricole)

En ce qui concerne une SCI, deux cas sont envisageables:

soit elle effectue uniquement de la location nue, alors elle est soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR)
soit elle effectue de la location meublée ou aménagée, dans ce cas elle est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS)

L'assujettissement de la SCI à la TVA diffère selon l'usage qui est fait du bien. Trois cas sont donc à distinguer.

Location à usage professionnel

Si le bien loué est nu, alors la SCI est exonérée de TVA. En revanche si le bien loué est aménagé, alors elle est assujettie à la TVA.

Location à usage d'habitation

Une SCI qui fait de la location à usage d'habitation est systématiquement exonérée de TVA, que le bien soit meublé ou nu.

Location à usage agricole

Une SCI qui loue un bien à usage agricole est là aussi systématiquement exonérée de TVA. Toutefois, il existe une exception: si le bail est enregistré et que le loueur et assujettis à la TVA, alors une option pour l'assujettissement à la TVA est possible.

TVA et location meublée à usage d'habitation: La plupart des locations meublées à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA.

TVA et location non meublée pour les professionnels et particuliers: Les locations non meublées ou non aménagées, à destination d’un professionnel ou d’un particulier sont en principe exonérées de TVA.

Option de TVA sur les loyers professionnels

Il existe une option pour la TVA concernant les locaux à usage professionnel. Cela permet de déduire la TVA grevant l'acquisition de l'immeuble donné en location.

TVA sur les immeubles aménagées

Les locations portant sur ces immeubles sont en principe imposables.

TVA sur la location de véhicules automobiles

Pour savoir si le bailleur d'un véhicule est soumis ou non à la TVA, il doit savoir à quelle catégorie son véhicule appartient: véhicule utilitaire ou véhicule de tourisme. Néanmoins il existe des exceptions en fonction de l'activité.

Dépôt de garantie et bail commercial

L’usage, en matière de bail commercial, est que le preneur remette au bailleur une somme à titre de garantie, appelée dépôt de garantie. Cette somme est généralement versée lors de la signature du bail commercial. Cette somme, qui a pour vocation, de garantir au bailleur que le preneur exécutera ses obligations.

En conséquence, il ne saurait être soumis à la TVA. Cette solution a été posée par le tribunal administratif de Versailles, par application de l’article 256 du Code général des impôts (TA VERSAILLES, 23 septembre 2003, n° 01-1982).

Le bailleur a l’obligation légale de rendre le dépôt de garantie au locataire. Dans le cas ou le locataire conteste les manquements allégués par le propriétaire, c’est à ce dernier qu’il incombe de prouver que les manquements du locataire. Si il ne parvient pas à les prouver, il devra rendre le dépôt de garantie.

balises: #Tva