TVA Locale Commerciale en France : Tout ce Que Vous Devez Savoir

En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus. L’application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire.

Voyons dans quels cas la TVA s'applique et comment elle est gérée.

Fiscalité du bail commercial

Application de la TVA sur les Loyers Commerciaux

Les règles concernant la TVA sur les loyers commerciaux sont différentes selon que les locaux loués sont équipés ou nus. En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

Il existe des exceptions pour lesquelles l’exonération de TVA ne s’applique pas, même en cas de location de biens loués nus :

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Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux. Par exemple, si le bailleur perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire.
Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial.
Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.

Locaux Équipés

Le propriétaire qui loue des locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers, de matériels et installations nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire (par exemple, salle de spectacles aménagée pour recevoir des spectateurs) est soumis au taux de TVA égal à 20 %.

Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité. Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…

Si le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.

Locaux Nus

Le propriétaire qui loue des locaux nus, c'est-à-dire non munis d'équipements, de mobiliers ou de matériel nécessaires à l'exploitation à laquelle ils sont destinés, est exonéré de TVA. Toutefois, le bailleur peut avoir intérêt à opter pour cette option s’il a payé de la TVA lors de la construction ou de l’achat du bien : il pourra alors récupérer celle-ci.

Il peut toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre simple au service des impôts des entreprises du lieu de situation des locaux. Le bailleur peut, sur sa demande, acquitter la TVA pour les locations de locaux nus à usage professionnel, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur les dépenses qu'il a engagées pour le local. L'option ne couvre pas obligatoirement tous les locaux. L'option s'exerce donc en pratique immeuble par immeuble.

Par ailleurs, le locataire a lui aussi intérêt à ce que son propriétaire choisisse l’option pour la TVA car il pourra la récupérer (s’il est soumis au régime de la TVA).

L'option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent.

À noter : Lorsque la location ne donne pas lieu au paiement effectif de la TVA, le propriétaire personne morale (sociétés, associations, organismes de droit privé, etc.) doit payer la contribution sur les revenus locatifs (CRL).

Calcul et Facturation de la TVA

Le taux de TVA en matière de location immobilière est de 20 %. Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer.

Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

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Révision du Loyer

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette.

Révision Triennale (Révision Légale)

Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.

À Quel Moment a Lieu la Révision Triennale ?

La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :

Entrée du locataire dans les locaux
Renouvellement d'un bail précédent
Prise d'effet de la précédente révision.

La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu.

La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.

Calcul du Loyer Révisé

La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :

Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

Exemple : Un bail est signé le 1er octobre 2021 avec un loyer mensuel de 500 € basé sur l’ILC. La première révision triennale intervient au 1er octobre 2024.

Pour obtenir le montant du loyer révisé :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale)= 500 € x (indice du 2e trimestre 2024/indice du 2e trimestre 2021)= 500 € x (136,72 / 118,41)= 577,31 €

Clause d'Échelle Mobile (ou Clause d'Indexation)

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence mentionné dans le contrat.

La périodicité est librement fixée par les parties au contrat. En pratique, la révision du loyer a souvent lieu chaque année. Le loyer est alors révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (bailleur).

Clause-Recette

La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire. En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti). Cette clause est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.

Renouvellement du Bail Commercial

Quand le contrat de bail commercial arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial.

Le montant du loyer renouvelé est calculé de l'une des 2 façons suivantes :

En fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). On dit que le loyer est plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT.
En fonction de la valeur locative.

Pour déterminer le loyer dû lors du renouvellement du bail à son terme, il convient de multiplier le loyer initial par le dernier indice connu à la date du renouvellement, puis de le diviser par l'indice publié 9 ans auparavant.

Exemple : Un bail conclu le 1er décembre 2015 a fixé un loyer annuel de 10 000 €. Il vient à expiration le 31 novembre 2024. Il est renouvelé le 1er décembre 2024.

Les indices applicables sont les suivants :

Dernier indice des loyers commerciaux connus (ILC) connu au 1er décembre 2024 : il correspond à celui du 3e trimestre 2024 égal à 137,71
Indice des loyers commerciaux connus (ILC) publié 9 ans auparavant : il correspond à celui du 3 e trimestre 2015 égal à 108,38

Pour calculer le nouveau loyer, il faut appliquer la formule suivante :

Loyer initial x (dernier ILC connu au moment du renouvellement/ILC connu lors de la conclusion du bail)= 10 000 €x (137,71/108,38) =12 706 €

Que Faire en Cas de Désaccord ?

Lorsque le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à un accord, l'une des parties peut saisir :

soit le tribunal judiciaire
soit la commission départementale de conciliation (CDC) des baux commerciaux. La CDC compétente est celle du lieu d'exercice du commerce :

Pour saisir la commission de conciliation départementale (CDC) des baux commerciaux, il faut :

Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la commission du département d’implantation du commerce
Joindre les coordonnées du bailleur et du locataire et tous les documents relatifs à l’objet de la demande (contrat de bail, relevé de charges, courriers, synthèse du litige et attente des parties...)

La commission rend un avis de manière gratuite et confidentielle.

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